Продолжаем отдыхать: недвижимость Крыма. Предложения в курортных городах на любой бюджет. Новостройки по идеальной цене – от 30 тысяч рублей за метр

О том, какая актуальная ситуация на рынке недвижимости Крыма, что происходит с ценами, на какие строящиеся объекты покупателям стоит обратить внимание, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты из профильных компаний.

По оценке Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, объем предложения с мая 2013 года последовательно сокращается на 0,2 - 0,5% в месяц, что традиционно для летнего сезона. На практике крымский рынок недвижимости с середины весны до середины осени теряет около 1 тыс. единиц экспонируемого жилья, что объясняется желанием части продавцов подзаработать на сдаче собственной недвижимости в высокий курортный сезон, и они снимают свои объекты с продажи. Летний объем предложения колеблется в пределах 8500 единиц жилой недвижимости, в то время как в «низкий сезон» на рынке экспонируется не менее 9 тыс. единиц жилой недвижимости.

Еще одной особенностью последних лет, по данным Gordon Rock, стало изменение структуры нового предложения. Если до 2008 года в общем объеме строительства лидировали индивидуальные жилые дома, то после 2008 года многоквартирные дома стали все чаще доминировать в общем объеме застройки.

Кроме этого текущий год отметился активизацией общего объема спроса за счет иностранных покупателей недвижимости в лице россиян и граждан стран СНГ. В некоторой степени рост интереса россиян к крымской недвижимости эксперты склонны объяснять ухудшением политической ситуации в Египте и Турции.

Вариант для северян и пенсионеров
В Крыму линейка предложения довольно широка, что позволяет удовлетворить спрос аудитории покупателей как из внутреннего рынка, так из стран бывшего Союза. По оценке Gordon Rock, в текущем году спрос со стороны российских покупателей увеличился примерно на 10-15%. Но, как добавила Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, заинтересованность в недвижимости Крыма проявляли в основном россияне старшего возраста, для которых отдых в Крыму был привычным. Для них важно, что попасть на территорию полуострова можно по внутреннему российскому паспорту, пересечение границы в этом случае доставляет неудобства, но несущественные. Недвижимостью в Крыму часто интересуются семьи, проживающие в северных и дальневосточных краях. Обладая собственной квартирой или домом на берегу моря, они могут отдыхать в Крыму с детьми и пожилыми родителями в летний сезон или наведываться на юг в любое удобное время.

«Как и ранее, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - россияне преимущественно приобретают жилую недвижимость в наиболее популярных районах и городах Крыма - в Ялте, Алуште, Судаке, Алупке, Гурзуфе, Ливадии, Долоссы, Кореизе, Гаспре, Батилимане, Форосе и т.д. При этом большинство сделок заключается с недвижимостью стоимостью в 1000-1200 евро за кв. м, что выше среднего по рынку и объясняется более высоким уровнем доходов российских покупателей жилья».

И подобная ситуация отмечается на подавляющем большинстве международных рынков курортной недвижимости, где стоимость жилья, приобретаемого нерезидентами, на 25-40% выше, чем средневзвешенный уровень цен на рынке.

В целом же, сделал вывод Юрий Паньков, старший оценщик офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ, россияне ориентированы больше на недвижимость, не превышающую по стоимости 100 000 долларов, и связывают покупку чаще со вторичным рынком, где разброс цен гораздо шире. «В первую очередь покупателей интересуют наиболее ликвидные, дешевые объекты – однокомнатные квартиры», - добавил Максим Клягин, эксперт из УК «Финам Менеджмент».

Сделки в зоне риска
Вторичный рынок Крыма имеет свои особенности, на которые Станислав Зингель (Gordon Rock) советует обратить внимание. Прежде всего, Крым традиционно славится самозахватом земель и объектами недвижимости с небезупречной юридической предысторией. Например, самозахватов земли в Крыму официально отмечено не менее 6,5 тыс. При этом, по неофициальной статистике, до половины вновь возведенного жилья не имеет полного комплекта разрешительной документации. В силу этого, приобретая жилье на вторичном рынке недвижимости, лучше ориентироваться на жилье, возведенное до распада СССР. Советский период характеризовался строгим соблюдением законов и поддержанием всей разрешительной документации в надлежащем состоянии. «Но это не значит, что жилье, возведенное в Крыму после получения Украины статуса независимого государства, не стоит приобретать. Но риски его покупки возрастают, - предупреждает эксперт. - Чем дольше срок эксплуатации жилья, тем больше вероятность законности его возведения».

В сегменте индивидуальных жилых домов случаев отсутствия всей разрешительной документации значительно больше, чем в сегменте многоквартирных жилых домов. Объясняется это тем, что граждане, построив дома для собственных нужд, попросту не хотят их окончательно регистрировать. Ведь данная процедура в Крыму занимает 2-3 года.

Эксперты советуют помимо проверки юридической чистоты объекта обратить внимание на геологическое состояние местности, которое может принести довольно-таки неприятные сюрпризы - например, оползни. Не рекомендуется приобретать жилье в местах межнациональных конфликтов, которые зачастую происходят в Симферопольском районе.

Бюджеты покупок
Покупка недвижимости чаще всего продиктована бюджетом, покупатели ориентируются на те объекты, на какие у них хватит денег. В большинстве случаев покупатели экономичного класса ищут варианты на вторичке. И, как подтвердил Станислав Зингель (Gordon Rock), стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости, как правило, на 1-8% меньше, чем на первичном. Но проблема в том, что, по словам Анны Левитовой (EVANS), большая часть недвижимости на вторичном рынке - это старые небольшие постройки с минимальными удобствами или советские панельные и блочные дома, находящиеся в плохом состоянии. Поэтому качество предложения зачастую не отвечает требованиям покупателей.

Вместе с тем Юрий Паньков (Swiss Appraisal) советует при подборе места курортного проживания основное внимание уделить Симферополю – наиболее инфраструктурно перспективному городу Крыма, где цены на вторичку составляют – от 1 000 долларов за 1 кв. м.

Не потеряла своей привлекательности и Ялта. По данным Анны Левитовой (EVANS), в настоящее время 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости в Ялте стоит в однокомнатных квартирах 1400-2000 долларов, в двухкомнатных - 1300-1800 долларов, в трехкомнатных - 1200-1700 долларов.

Что касается других городов Крымского полуострова, то картина везде разная. Например, в Симферополе можно приобрести как недорогую недвижимость с частичными удобствами за 12 000 долларов, так и благоустроенный дом за 1 млн долларов. Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Севастополе варьируется от 1000 до 1300 долларов. В Феодосии можно найти недвижимость на любой вкус - от неприхотливых квартир по цене 10 000 - 15 000 долларов, до современных построек за 150 000 - 250 000 долларов за объект. Стоимость вторичной недвижимости в Евпатории составляет от 40 000 долларов за однокомнатную квартиру, от 75 000 долларов – за двухкомнатную, а при желании приобрести квартиру из трех комнат уже нужно ориентироваться на сумму от 100 000 долларов. Причем цены на рынке недвижимости полуострова остаются стабильными, а сильных колебаний с 2012 года не наблюдалось.

Новостройки Южного берега Крыма
Новое жилищное строительство ведется практически во всех курортных городах Крыма. Но особенно выделяется Южный берег Крыма (ЮБК) и район, который называют Большой Ялтой, где сейчас представлены объекты в разных стадиях готовности. Юрий Паньков (Swiss Appraisal) среди объектов экономкласса выделил строящийся ЖК на Суворовской улице в Ливадии, ЖК на Лесной улице в Гаспре или на Южной улице в Мисхоре, где жилье продают по цене от 1 000 долларов за 1 кв. м. Среди более дорогих проектов – стартующее в 2013 году строительство ЖК «РомановЪ» в Гаспре с ценником от 2 000 долларов за 1 кв. м и вводимые в настоящее время в эксплуатацию элитные ЖК «Ореанда-Плаза» (в поселке Ореанда) и «Омега» (в Ялте) - от 3 000 долларов за 1 кв. м, «Апарт-Отель» и Ripario в Ялте - от 5 000 долларов за 1 кв. м.

Дарья Пичугина, аналитик «Инвесткафе», считает, что из реализованных проектов наиболее интересными являются ЖК «Лунный камень» в Симеизе, где стоимость квартир составляет от 30 до 45 тыс. долларов, ЖК в Мисхоре «Мисхорский спуск» с объектами около 52-67 тыс. долларов. Из строящихся объектов интересны ЖК «На Виноградной» в Ливадии, который находится в 15 минутах от набережной, а также ЖК «Ялта» в центре города, стоимость на начальном этапе составляет 860 долларов за кв. м, на этапе готовности дома – составит 1800 долларов за кв. м.

Николай Архипов (КА SmartMedia), обратил внимание на резиденцию «Дипломат» в Ялте. Это элитный курортный комплекс. Сейчас он находится на этапе строительства, и цены пока не достигли своего максимума. Например, студии от 30 кв. м обойдутся в сумму от 4,5 млн руб., двушка от 70 кв. м - порядка 9 млн рублей, а апартаменты - в 30 млн рублей.

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), интересный объект - клубный особняк, располагающийся на месте бывшей резиденции князя Трубецкого. Дом, выходящий фасадом на Пушкинский бульвар, обладает апартаментами площадью от 125 до 250 кв. м и стоимостью в 384-692 тыс. евро. Часть квартир - двухъярусные. Дом представляет собой монолитно-каркасное строение высотой в пять этажей и площадью в 1500 кв. м. Помимо отопления, водо- и электроснабжения дом обеспечен кабельным телевидением, интернетом, пожарной и охранной сигнализацией. Каждая квартира обладает автономной системой отопления. Дом находится на огражденном участке площадью в 7,5 соток. На нем же располагается и охраняемая парковка для жильцов дома.

Вместе с тем эксперты считают, что сделки на первичном рынке Крыма сопряжены с рисками. «История крымского рынка недвижимости, - подтверждает Станислав Зингель (Gordon Rock), - знает как незавершенные многоквартирные дома, так и эпопеи по их реанимации и по завершению ранее приостановленного строительства.

Прежде чем идти на сделку, необходимо в течение нескольких месяцев понаблюдать, как продвигается строительство дома, советует Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика». Нужно также тщательно ознакомиться с проектно-разрешительной документацией, такой как: право на землю, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы самого застройщика и др. Удостовериться в наличии разрешений на проведение работ можно в Государственной архитектурно-строительной инспекции. «А если же стоимость кв. м в понравившемся объекте ниже, чем в других похожих в том же районе, это также может быть сигналом, что инвестировать в объект опасно», - предупреждает эксперт.

Инвестировать пока не выгодно
Если приобретать крымскую недвижимость у зарекомендовавшего себя застройщика на начальном этапе строительства, можно заработать от 30-40% при последующей продаже готового жилья, говорит Дарья Пичугина («Инвесткафе»).

Но, по оценке Станислава Зингеля (Gordon Rock), несмотря на то что Крым является самым привлекательным субрынком на общенациональном рынке недвижимости Украины, его инвестиционная привлекательность крайне низка. И в среднесрочной перспективе инвесторам не стоит надеяться на прирост капитальной стоимости, а ставки арендной доходности за последние пять лет в подавляющем количестве случаев не обеспечивали даже антиинфляционную защиту капитала. Так, например, в 2012 году рынок недвижимости Крыма продемонстрировал стабильность цен, а 2011 год отметился лишь повышением цен на 2%. 2010 год отметился приростом цен в размере 5%, в то время как в 2009 году цены снизились на 5%.

Так что лучше покупать недвижимость в Крыму «для себя» - в качестве второго дома, очень дальней дачи, где можно приятно и полезно провести время.

Источник: Gordon Rock