1 марта нынешнего года были внесены изменения в правила регистрации сделок с недвижимостью. Две регистрационные процедуры были сокращены до одной, правда, часть договоров регистрируется еще по старым правилам. Что именно поменялось, каков новый порядок оформления сделок, как отреагировал на происходящее рынок – на эти и другие вопросы мы попросили ответить экспертов.
Прежде всего обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» побеседовал с Романом Строковым, помощником руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Роман Викторович, что собственно изменилось?
Прежние правила предусматривали две процедуры – государственную регистрацию договора и государственную регистрацию перехода права собственности. По всей видимости, законодатель посчитал, что для операций со столь значимыми объектами, коими являются квартиры, населению нужно дать дополнительную защиту. Подразумевалось, что сначала стороны станут подписывать договор и регистрировать его. Потом проведут расчеты, передачу объекта, подпишут акт приема-передачи – и после этого снова придут в Росреестр для регистрации права.
Время показало, что это гражданам не нужно: никто два раза не приходил. За всю свою работу в системе госрегистрации (а это с конца 90-х годов, уже 15 лет получается) я не могу вспомнить ни одного случая, чтобы заявители приходили дважды. Все стараются максимально ускорить процесс, поэтому одновременно обращаются за обеими регистрациями – и сделки, и права.
А прежняя система превратилась в обузу. Участникам сделки нужно подавать не два заявления, а четыре. Платить не одну, а две госпошлины. Лишняя работа и у регистратора – нужно заполнять отдельные формы ЕГРП, которые относятся к регистрации договора.
В общем, на мой взгляд, законодатель совершенно правильно убрал эти правила – если они оказались совершенно излишними и невостребованными рынком. Также могу сказать, что для нежилых помещений подобного правила никогда и не было – там регистрируют только переход права без регистрации договора. И никто не чувствует себя незащищенным.
А прежние правила регистрации (если мы будем говорить о жилье) – как долго они действовали?
Все время, с момента появления нынешней системы госрегистрации. В 1998 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Новые правила, если не ошибаемся, сформулированы в новой статье Гражданского кодекса – 8.1. Одновременно, как сообщалось, были отменены несколько статей ГК - 558, 560, 574 и 584. Что в них было?
Эти статьи не отменены – они сохраняются в ГК. Но в них внесены изменения, связанные как раз с тем, о чем мы говорили – отменой госрегистраций сделок. Правда, к сделкам, заключенным до 1 марта 2013 года, эти нормы не применяются: если к нам приносят сделку, датированную более ранним сроком, мы регистрируем ее по прежним правилам.
А такое вообще бывает?
В реальной жизни всякое бывает. Возможны различные ситуации: кто-то срочно уехал и не успел подать документы, кто-то заболел… Конечно, это не носит массовый характер – обычно люди стараются быстро довести дело до логического завершения.
Давайте рассмотрим подробнее новую статью ГК – 8.1. Что в ней – кроме того, о чем мы уже успели поговорить?
Статья достаточно объемная. Есть некоторые новации, которые просто «перетекли» туда из других законов. Скажем, п. 3, дающий сторонам право по желанию нотариально удостоверять сделки, а также регламентирующий порядок подачи документов на государственную регистрацию. Пункт 5 также вряд ли можно назвать революционным. Пункт 6 воспроизводит статью 2 Закона «О государственной регистрации…», дополняя при этом, что правообладателем считается лицо, чье право зарегистрировано в ЕГРП. Это положение существенно усиливает значение государственной регистрации прав. Момент прекращения права напрямую связан с прекращением соответствующей записи в ЕГРП.
Или п. 9, гласящий, что убытки, которые заявители понесли из-за незаконного отказа органа государственной регистрации зарегистрировать сделку, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. Это и раньше было – в Законе «О государственной регистрации…». Можно сказать, что теперь это более ясно заявлено – в Гражданском кодексе. Но вот говорить, что этот процесс теперь четко регламентирован, я бы не стал: все по-прежнему происходит через суд, и процедуру пока нельзя назвать упрощенной.
Кстати, нотариусы, продвигая идею о том, чтобы все сделки с недвижимостью стали нотариальными в обязательном порядке, используют этот тезис – у нотариуса надежнее…
Я, честно говоря, не знаю ни одного подобного случая – чтобы нотариус хоть что-то возместил. А вот возмещение убытков за счет казны – тут судебная практика есть. И это можно считать отработанным механизмом – хотя, конечно, пока случаи такие единичны.
…И еще о ст. 8.1. Вот, к примеру, п. 7 о том, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Норма пока не работает. Не установлено, куда именно эта отметка вносится. Должна ли она появляться при выдаче информации из ЕГРП? Теоретически должна – но это значит, что надо в правила ведения ЕГРП вносить соответствующие изменения. И совершенно не урегулирован вопрос о порядке прекращения этих отметок. Кто и как будет это отслеживать? По закону, если в течение трех месяцев право не оспорено в суде, то регистрирующий орган отметку аннулирует. Получается, что мы должны будем отслеживать, оспаривает ли лицо зарегистрированное право в суде. Если оспаривает – мы не вправе гасить. Если в иске отказано – когда можем гасить, после какой инстанции?
То же самое касается отметок об оспаривании права в суде – в ГК вообще не указано, что эти отметки могут гаситься…
В общем, много вопросов, которые должны быть регламентированы уже подзаконными актами.
Согласие супруги. Прошла информация, что теперь оно при операциях с недвижимостью не требуется.
В этом вопросе с 1 марта никаких изменений не произошло. На продажу недвижимости согласие требуется, как и раньше. А на приобретение оно и раньше не требовалось – по умолчанию считается, что второй супруг может самостоятельно распорядиться денежными средствами.
Странно – участники рынка, даже профессиональные риелторы, так не считают. Во всяком случае, рекомендуют такое согласие оформить… Еще хотели спросить о налоговых изменениях. Теперь налоговые инспекции отсчитывают срок владения объекта не от момента государственной регистрации, а от момента заключения договора.
Это неправильно – ГК на этот счет ничего не меняет, право все равно отсчитывается от момента регистрации собственности, а не от заключения договора. Хотя понятно, что любую спорную ситуацию налоговая инспекция будет трактовать в пользу бюджета. А в перспективе на этот счет появится судебная практика.
Еще вопрос о банках. Когда идут ипотечные сделки, банки в качестве условия открытия ячейки указывают иногда совершенно фантастические требования, которые новыми законами не предусмотрены. Продавец попадает в тяжелую ситуацию: банковская ячейка может для него не открыться, а квартира-то уже поменяла собственника…
Ваша позиция сводится к тому, что «все стало плохо из-за того, что законодательство поменялось». А на самом деле проблема в том, что коммерческие структуры (банки) не отреагировали на изменения закона. А страдают из-за этого участники правоотношений – граждане. Думаю, решение проблемы будет в том, что банки откорректируют свои типовые договоры.
Комментарии практиков рынка недвижимости:
Александр Мурашов, руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость»:
Теперь, при изменившихся правилах, нужно более внимательно составлять договоры аренды банковских ячеек (или раскрытия аккредитива) и тщательно продумывать условия доступа для продавца, чтобы он в результате не остался без квартиры и денег.
Сейчас мы двигаемся к режиму «абсолютного одного окна», когда сделки будут регистрироваться просто и быстро, без лишней бумажной работы. Единовременно это сделать, очевидно, не самый лучший вариант – такие радикальные изменения могут быть очень болезненны для всех участников рынка.
Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
В целом наши риелторы не ощущают какого-либо влияния последних законодательных поправок: как работали, так и работают. Кроме того, теперь при регистрации вместо двух бумаг нужна всего одна, что сократило на 1 тыс. руб. размер затрат по сделке.
В будущем ожидаем утверждения отмены наличного расчета, что позволит сделать операции с недвижимостью более прозрачными. Конечно, реформу следует проводить плавно и постепенно. Особенно учитывая, что 80% сделок на рынке недвижимости Москвы – альтернативные.
Сергей Лушкин, генеральный директор агентства недвижимости «Квартал Риэлти»:
На мой взгляд, ключевым в новой статье ГК (ст. 8.1) является пункт 3, в котором предусмотрено положение о том, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Это значит, что если в перспективе в различные законы («О нотариате», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество») будут внесены изменения, предусматривающие, что сделки с конкретным видом недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, – они не будут противоречить условиям ГК. В результате общество и рынок недвижимости может получить очередную платную инстанцию (нотариуса), а нотариальное сообщество (а также федеральный бюджет) получит дополнительную и существенную статью дохода. Таким образом, может появиться еще один налог на совершение сделок с недвижимостью, в дополнение к существующим налогам на имущество, на землю (которые планируется в перспективе заменить единым налогом на недвижимость) и к налогу на доходы (прибыль) с продажи недвижимости.
Аркадий Власенко, генеральный директор «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»:
Изменений действительно немного, и они не «революционные». Пока никакого влияния на рынок недвижимости не оказали. Про случаи какого-то использования этих новых норм в корыстных или мошеннических схемах пока не слышал. Мне кажется, новый порядок более логичен, т.к. участники регулируемых гражданским законодательством отношений не должны быть ограничены государством в правах заключения гражданских договоров, поэтому вступать он в силу должен с момента заключения, а вот уже переход прав на имущество совершенно логично подлежит государственной регистрации.
Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
Нет оснований считать, что продавец жилого помещения защищен гораздо хуже. Без регистрации права собственника к новому владельцу не переходят. Следовательно, при наличии в договоре условий об открытии банковской ячейки при предъявлении документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права, банковская ячейка откроется на прежних условиях.
Можно предположить, что в ходе дальнейшего реформирования гражданского законодательства могут быть приняты нормы об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью, как это практикуется в большинстве европейских стран.
Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс» (Тесситоре, Кузнецов и Петрова):
Благодаря введенному новому понятию «ограничения права собственности» можно ожидать в будущем появления некоего нового класса отношений к объектам недвижимости, подлежащим государственной регистрации. Полезным это может быть уже сейчас для регистрации прав на объекты исторического и культурного наследия, передаваемые или уже находящиеся в частной собственности. Напомню в частности положения законов в области охраны исторического и культурного наследия, которые ссылаются на необходимость регистрации определенных ограничений, которые накладываются на объект в силу его статуса культурного наследия (например, те, что содержатся в так называемых охранных обязательствах). До сих пор это были «спящие» нормы, но сейчас они могут быть фактически реанимированы.
Также стоит выделить появившуюся в ст. 8.1 норму, позволяющую требовать от суда внесения в ЕГРП отметки о наличии судебного спора. Фактически это альтернатива аресту недвижимости. Но пока еще на практике не видел случаев ее применения.
Елена Семенча, руководитель юридического отдела компании «Азбука Жилья»:
С 1 марта 2013 года нами были внесены изменения в условия доступа продавца к банковской ячейке. Основанием для допуска продавца к банковской ячейке являются договор купли продажи со штампом о регистрации права собственности на имя покупателя или выписка из ЕГРП на имя покупателя. Считаю, что указанные изменения и данные условия доступа не имеют риска, как для продавца, так и для покупателя.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Предполагается в скором времени внесение поправок, реформирующих систему корпоративного управления, появление новой статьи, посвященной согласию на совершение сделки (одобрение), а также в целом будут внесены поправки в положения гл. 9 о сделках.
В ГК вводится новая глава 9.1 «Решения собраний». Вводятся также нормы, касающиеся доверенностей и передачи полномочий.
Какие-то из этих поправок возможно уже будут введены в июне-июле 2013 года. Также законодатель в скором времени может вернуться к рассмотрению вопроса о нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимым имуществом, так как эту норму предполагалось внести ранее. Однако для введения обязательного нотариального удостоверения сделок возникает необходимость принятия мер, направленных на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их культуры и профессионализма, на усиление их ответственности, на установление прозрачных и доступных тарифов на услуги нотариуса.
Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet:
7 мая 2013 года был принят Федеральный закон № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», но он не вступил в силу.
Закон представляет собой второй блок поправок к Гражданскому кодексу РФ, подготовленный и принятый в рамках проводимой реформы гражданского законодательства. Закон предусматривает внесение поправок (в том числе и крайне существенных), касающихся правового регулирования сделок, их недействительности, представительства, исковой давности.
Большая часть предусмотренных поправок к Гражданскому кодексу РФ вступит в силу с 1 сентября 2013 года. Они будут касаться основ правового статуса юридических лиц, а также следующих вопросов: виды объектов гражданских прав, их оборотоспособность, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, нематериальные блага и их защита.
Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Зарегистрированное право, как известно, может быть оспорено только в судебном порядке. Новшество в ГК РФ связано с тем, что любой из бывших владельцев имущества, считающий, что его право было нарушено, и намеревающийся оспаривать чужое право в суде, может теперь до обращения в суд подать в регистрирующий орган заявление о внесении в ЕГРП отметки о возражении. В этом случае такое лицо должно в течение трех месяцев начать судебный процесс по оспариванию права на имущество, в противном случае указанная отметка в ЕГРП аннулируется. Еще одно новшество заключается в том, что лицо, которое оспаривает зарегистрированное право в суде, вправе потребовать внесения в ЕГРП отметки о наличии судебного спора, что создаст препятствия для отчуждения имущества. Это право может использоваться, например, в случае, если суд по каким-то причинам затягивает рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество или запрета на регистрацию. До принятия данного нововведения нередко случалось, что если при рассмотрении судебного спора о праве на недвижимое имущество суд не устанавливал на него арест или по каким-либо причинам сведения об аресте несвоевременно поступали в регистрирующий орган, то недобросовестный продавец успевал продать находящееся в споре имущество, тем самым усложняя для заинтересованного лица возможность истребования имущества и злонамеренно втягивая в судебное разбирательство добросовестного приобретателя недвижимости.
С 01.09.2013 г. вступит в силу еще ряд существенных изменений в Гражданском кодексе РФ. Так, например, если действующим ГК РФ предусмотрено, что доверенность может быть выдана на срок, не превышающий трех лет, то с 1 сентября максимальный срок действия доверенности не ограничивается. Впервые введено такое понятие, как безотзывная доверенность. Изменения коснутся также положений о недействительности сделок, сроков исковой давности и др.