Ипотечная арифметика-2: золотые правила заемщика. Вносим больше - платим меньше, дольше срок – меньше ежемесячный платеж. Рассчитывайте жизненные планы

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже выяснил, стоит ли вообще влезать в долги и вкладывать все свои накопления в покупку жилья (см. статью «Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись и сколько денег потратить на первоначальный взнос? Эксперты не советуют ждать кризиса – ненадежное дело»), а сегодня речь о выборе оптимального первоначального взноса и срока кредитования.

Но во многих банках процентная ставка зависит от размера первоначального взноса: чем больше у заемщика собственных средств, тем меньше будут проценты. Например, в Сбербанке в случае покупки готового жилья при первоначальном взносе 15-30% от его стоимости ставка составляет 12,5 - 14% годовых (в зависимости от срока кредитования, участия или неучастия заемщика в зарплатном проекте и т.п.), а при первоначальном взносе от 50% - 12 - 13,5%. В ВТБ24 при первоначальном взносе от 40% - ставка 12,95 - 13,6%, а при взносе от 10 до 20% - 13,35 - 13,95%.

Таким образом, в случае если своих накоплений совсем не много, в реальности переплата по кредиту в процентном соотношении может быть еще больше, чем в приведенном выше усредненном примере. Так, кредит на упомянутую квартиру в Сбербанке при первоначальном взносе 50% от стоимости жилья (при этом ставка будет 12,25%) обернется переплатой в 4,2 млн руб., что составит 59,5% стоимости квартиры, а при первоначальном взносе 20% (при этом ставка будет 12,75%) – переплатой практически в 7 млн руб., что составит 100% стоимости квартиры. Т.е. если в усредненном примере разница между переплатами за жилье при первоначальном взносе 50% и 20% составляла примерно 38%, то в этом конкретном примере с учетом изменения ставки она равна почти 40%. Иначе говоря, накопив еще около 2,1 млн руб., можно сократить выплату по ипотеке примерно на 40%.

Таким образом, чем больше у заемщика будет собственных средств, тем меньше ему придется переплачивать. Но, конечно, это не играет никакой роли для тех, кто еле-еле накопил хотя бы на 20% от стоимости вожделенной квартиры, и для тех, у кого на накопление двух миллионов уйдет более 1 - 2 - максимум 3 лет (и это только в том случае, если на рынке жилья не наблюдается и не обещается бурного роста), ведь не известно, что произойдет в будущем со ставками по ипотеке и ценами на недвижимость. И чем долгосрочнее перспектива, тем меньше ясности: к примеру, через 5-6 лет нужная квартира может подорожать на 20% и накопленных денег опять хватит лишь на минимальный взнос. В принципе, может быть и наоборот, как в 2008-2010 гг., когда цены на квартиры с пика спустились к локальному историческому минимуму, но далеко не каждый профессиональный аналитик, а уж тем более простой покупатель недвижимости, может угадать эти взлеты и падения. Поэтому, решая свой квартирный вопрос, лучше не рисковать.

Однако, если у потенциального заемщика есть возможность оплатить более 15-20% от стоимости недвижимости или заработать миллион-другой за 1-2 года, то имеет смысл рассмотреть различные варианты первоначального взноса. И здесь важно отметить, что изменение суммы кредита не прямо пропорционально изменению размера переплаты.

Если взять для примера условия Сбербанка при стоимости квартиры 7 млн руб. и кредитовании на 15 лет, то получается следующая картина:

Таким образом, увеличение первоначального взноса на 10% (от 20% до 30%) приводит к сокращению переплаты на 12,4%. Если первоначальный взнос увеличить еще на 10% (т.е. он составит 40% от стоимости жилья), переплата уменьшится еще на 14,3%, а вот увеличение первоначального взноса с 40% до 50% сократит переплату лишь на 13,6%, а с 50% до 60% - всего на 11,9%.

Получается, копить на первоначальный взнос 50% и более не так уж и выгодно, тем более что на этой уйдет больше времени, а значит, выше риски неблагоприятного изменения конъюнктуры рынков недвижимости и ипотеки. А вот накопить не 30%, а 40% от стоимости жилья более выгодно.

Итак - чем больше первоначальный взнос, и тем самым меньше сумма кредита, тем меньше и ежемесячный платеж. При таком раскладе супругам без детей, но планирующим ребенка, может быть проще сначала интенсивно работать и копить на бОльший первоначальный взнос, сократив тем самым ежемесячные выплаты по кредиту в дальнейшем и подстраховав себя на случай финансовых неурядиц, которые с рождением малыша более вероятны. А перспективному молодому бизнесмену или специалисту, не планирующему в ближайшее время семью и детей, но прогнозирующему серьезный рост своих доходов лет через 5, возможно, оптимальнее не откладывать ипотеку (конечно, если зарплата позволяет выплачивать 60-70 тыс. руб.), ведь сегодня накопить на большой первоначальный взнос ему будет тяжело, а в будущем с ростом дохода можно погасить кредит досрочно.

«Например, берем среднюю по цене однокомнатную квартиру в Челябинске, которая стоит 1,8 млн руб. Если первоначальный взнос 50%, т.е. 900 тыс. руб., то сумма кредита составит 900 тыс. руб. При ипотеке на 7 лет с фиксированной процентной ставкой ежемесячный платеж составит порядка 16 129 руб., а общая сумма выплат - около 1 387 094 руб. При кредитовании на 15 лет ежемесячный платеж будет около 11 685 руб., а общая сумма выплат – примерно 2 126 670 руб. Если же первоначальный взнос 20%, то есть 360 тыс. руб., то сумма кредита – 1,44 млн руб., и при займе на 15 лет ежемесячный платеж составит около 19 177 руб., а общая сумма выплат – около 3 490 214 руб. А при кредитовании на 25 лет ежемесячный платеж будет 17 887 руб., а общая сумма выплат - около 5 401 874 руб.», - рассказывает Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске.

Получается, что при увеличении срока кредитования с 5-7 лет до 15 лет платеж сокращается примерно на 27,5%, а переплата возрастает – примерно на 60%, а вот при увеличении срока кредита еще на 10 лет, т.е. с 15 лет до 25 лет, взнос по ипотеке уменьшается всего лишь на 6,7%, а переплата растет еще примерно на 48%. При этом ставки в банке DeltaCredit при первоначальном взносе 50% и сроке кредитования 5-7 лет – 12,5% (без участия в программе «Назначь свою ставку»), а при сроке кредитования 11-15 лет – 13%. При первоначальном взносе 20% и сроке займа 11-15 лет – 13,5%, а при сроке займа 21-25 лет – 14%.

Тенденцию неравномерного снижения ежемесячного платежа в зависимости от срока кредитования, но довольно равномерного увеличения процентной ставки и переплаты, подтверждают и другие примеры. «Допустим, кредит составляет 2 млн руб., при средней ипотечной ставке и ипотеке на 7 лет ежемесячный взнос составит около 34 – 34,5 руб, а переплата за весь срок - около 875 тыс. руб. При ипотеке на 15 лет платеж будет примерно 23 - 23,5 тыс. руб в месяц, а переплата около 2,2 млн руб., а при ипотеке на 25 лет платеж составит приблизительно 22,5 тыс. руб., а переплата – 4,75 млн руб.», - утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство».
А Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка, рассчитывает ипотечный кредит на сумму 1 млн руб.:

Срок кредита 7 лет, ставка 11,75%

Срок кредита 15 лет, ставка 12,25%

Срок кредита 25 лет, ставка 13%

Все приведенные расчеты доказывают, что кредиты на слишком большой срок, а именно больше 15 лет, не выгодны, так как при этом переплата увеличивается весьма ощутимо, а вот ежемесячные платежи снижаются уже не так значительно. «Поэтому мы своим клиентам вообще не рекомендуем брать ипотеку более чем на 15 лет», - говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Ну а вообще, чем меньше срок, тем более экономичным получается заем: «Лучше брать ипотеку на меньший срок, поскольку тогда и ставка будет меньше, и переплата», - советует Сергей. Но, правда, есть одно но. «Как видно из расчета, кредит на короткий срок 7 лет действительно выгоднее, чем на 15 лет, но разница в платеже почти в 1,5 раза», - отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк). И если при займе 1 млн руб. эта разница оборачивается суммой примерно в 5,5 тыс. руб., а при займе 2 млн руб. – в 11 тыс. руб., то при более серьезных суммах кредита, скажем, 5-6 млн руб. (что для Москвы не редкость), разница может составить и 25-30 тыс. руб.

Например, при кредитовании на 7 лет на сумму 5 млн руб. в Сбербанке (первоначальный взнос 50%, ставка 12%) ежемесячный взнос, рассчитанный на ипотечном калькуляторе ИРН, будет 88 263,66 руб., а при кредитовании на 15 лет (ставка 12,25%) - 60 814,94 руб. Даже 60 тыс. руб. – это довольно серьезный платеж для среднестатистического заемщика, а практически 90 тыс. руб. – тем более. Ежемесячно отдавать в банк такую крупную сумму тяжело психологически. А кроме того, далеко не каждая семья может себе позволить такой расход, даже если и готова совладать с эмоциями, ведь размер максимально возможного ежемесячного платежа связан с доходами заемщика (созаемщиков).

Но, правда, если вернуться к более скромному примеру с челябинской однокомнатной квартирой стоимостью 1,8 млн руб., который приводила Юлия Ачкасова (DeltaCredit), то кредит на 7 лет сможет взять семья даже с доходом 40 тыс. руб. (после налогообложения), а при кредитовании на 15 лет потребуется доход всего лишь около 32 тыс. руб. Конечно, в Москве таких цен на жилье нет, но если в кредит нужна сумма около миллиона (при большом первоначальном взносе), то московским семьям она вполне доступна. Да и 2 млн руб., по данным Сергея Топорникова («Первое Ипотечное Агентство»), - не большая проблема: на 7 лет их можно взять при доходе около 80 тыс. руб. в месяц, а на 15 лет – при доходе на семью около 55-60 тыс. руб. в месяц, причем для кредита на 25 лет минимальная планка ниже всего лишь на 5 тыс. руб. и составляет 50-55 тыс. руб. в месяц. Таким образом, более выгодные кредиты на срок 15 лет практически так же доступны, как и кредиты на 25 лет.

«Но вообще, если позволяют доходы, лучше брать кредит на меньший срок, поскольку тогда будет меньшая процентная ставка и переплата», - советует Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»).

Правда, это в том случае, если еще и жизненные планы позволяют иметь большие ипотечные взносы, и характер у заемщика довольно волевой и целеустремленный. А если иначе, лучше все-таки сделать себе некую поблажку: «Поскольку зачастую ставки зависят от срока кредита и первоначального взноса в крайне небольшой пропорции, удобно взять большой заем на большой срок, что позволит получить приемлемый и комфортный ежемесячный платеж, не отказывать себе в повседневных расходах и не затягивать пояса, т.е. ездить в отпуск, делать необходимые покупки, брать другие кредиты и т.п. А смотря по ситуации, в случае такой возможности и необходимости всегда можно погасить кредит досрочно», - говорит Роман Слободян (Нордеа Банк). И с ним сложно не согласиться.

Ну а как правильно погашать ипотеку досрочно и насколько это выгодно, www.metrinfo.ru расскажет в одном из ближайших выпусков.