Давно замечено, что вокруг нас нет совершенства. Одни люди хотят одного, другие – другого, и поиск компромисса часто оказывается долгим и мучительным. Все эти соображения применимы, конечно, и к миру real estate. С какими же «хотелками» приходят на рынок продавцы и покупатели и на каких позициях им в конце концов удается договориться?
Обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в этом предмете основательно.
«Видовые» и неторопливые
Споры вокруг цены – неотъемлемая часть любого рынка, недаром слова «торговля» и «торг» однокоренные. В недвижимости они идут особенно ожесточенно: цифры, фигурирующие здесь, огромны, так что уступка всего в 1-2% означает сумму, равную доходам человека за несколько месяцев.
Теоретически запросы сторон могут отличаться до бесконечности: покупателю идеально, чтобы отдали вообще бесплатно (а лучше – чтобы еще и приплатили), а продавец хочет, чтобы после продажи своей однушки в хрущевке он мог тягаться по богатству с Романом Абрамовичем или Биллом Гейтсом. Но все-таки это фантазии, а в жизни люди более реалистичны.
«Действительно, на рынке недвижимости распространено такое явление: продавцы настаивают на цене, превышающей рыночную, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Чаще всего они мотивируют это прекрасным ремонтом или выдающимися видовыми характеристиками квартиры».
Причины, по которым продавцы выставляют свои сокровища выше рынка, обширны и разнообразны. Точнее говоря, причина на самом деле одна и весьма прозаическая («Хочу много денег!»), но прямо так говорить как-то не комильфо, поэтому для «внешнего потребления» предлагается нечто иное.
Во-первых, как уже сказано двумя абзацами выше, это могут быть замечательные достоинства квартиры – подлинные или мнимые. В изобретении последних наши сограждане весьма креативны. Лет 10 назад автор столкнулся с квартирой в Восточном Бирюлево, о которой хозяйка (бабушка лет 70) говорила, что она «видовая». Приехали. Шестой этаж заурядной многоподъездной девятиэтажки, и напротив, метрах в 50 – серая стена в точности такой же девятиэтажки. Что же здесь видового? Не поверите, но оказалось, что у бабушки было «хобби»: в бинокль наблюдать за жителями соседнего дома, и это она считала огромным преимуществом.
Вторая причина – продавец идет от собственных потребностей. «Запросы бывают совершенно неадекватные, - отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» (г. Железнодорожный). – Например, продав однокомнатную квартиру в панельной хрущевке, хотят получить квартиру в новом кирпичном доме, чтобы и кухня была не меньше 8 кв. м, и лоджия нужна, и санузел раздельный и немаленький».
В-третьих, завышенная цена может означать, что продавец особенно не торопится и готов посидеть возле своего объекта некоторое время. Тактика в принципе верная (если квартиру хватают через два часа после выставления объявления – значит, цена была заниженной), важно лишь не перестараться с завышением.
8-10% в среднем
Что касается размеров ценовых разногласий продавцов и покупателей, то лишь один из опрошенных нами экспертов выразил мнение, что они исчезающе малы. «Сегодня, в условиях относительной экономической стабильности, цены предложения, спроса и реальных сделок практически не различаются, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Большинство покупателей и продавцов довольно четко представляют, какова цена того или иного объекта. Многие пользуются различными базами недвижимости, доступными в интернете, чтобы выяснить ценовую ситуацию. Еще лучшее представление о ценах имеют люди, пользующиеся услугами профессионалов. Грамотный риелтор всегда нарисует для клиента – будь то продавец или покупатель – реальную картину рынка и поможет продать или купить квартиру по адекватной цене». В результате, считает Павел Лепиш, «в целом можно отметить, что покупатели и продавцы сегодня стали гораздо реже торговаться».
Но таким, повторимся, было лишь одно мнение – все остальные специалисты думают иначе. По их коллективной точке зрения, торг составляет 5-10% (если откинуть «экстремалов» с обеих сторон – тех, кто изначально предъявляет нереальные запросы). «Ответ на вопрос о размерах торга найти достаточно просто: надо лишь взглянуть на разницу между среднестатистической стоимостью рекламируемых и проданных квартир, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – Он составляет примерно 8-10%. Примечательно, что эта цифра одинакова для разных сегментов. Идет ли речь о современных домах комфорткласса, объектах lux или панельных хрущевках, в первую очередь с рынка уходят самые дешевые объекты. И, как правило, снижение стоимости квартиры на 10% по сравнению с аналогичными предложениями делает объект очень привлекательным в глазах покупателей».
Чтобы более или менее адекватно оценивать свою квартиру, перед тем как выходить на рынок, эксперты советуют позвонить сразу в несколько агентств недвижимости и попросить хотя бы приблизительно прикинуть, какова ее стоимость. Также можно посмотреть предложения на рынке аналогичных вашему вариантов и воспользоваться калькуляторами оценки квартир, например – сервисом «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн» от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Чем меньше, тем лучше?
О торге из-за цены можно говорить еще долго – но приостановим разбег нашего пера. Тем более что на рынке существуют и другие несовпадения спроса и предложения. Одно из них – размеры недвижимости. Исторически так сложилось, что больших квартир строилось в Москве довольно много: доля трех- и более комнатных составляет сегодня около 30% жилого фонда. Тут можно вспомнить и сталинские и дореволюционные дома с их огромными площадями, и последующие типовые проекты, где на четыре квартиры на этаже – обязательно минимум одна «трешка». А вот приобретать большие помещения современные покупатели не спешат: согласно данным риелторов, таких запросов – не более 15%.
«Вряд ли бешеная популярность однокомнатных квартир у населения России связана с повальным страхом больших и комфортных пространств!», - иронизирует по этому поводу Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент». Мы согласимся – дело, скорее всего, не в боязни, а в том прозаическом обстоятельстве, что большие квартиры дороже.
Чем отвечает рынок? Правильно, корректировкой цены. «Метр в трехкомнатной квартире в одном и том же объекте может стоить на 10-15% меньше, чем в однокомнатной», - отмечает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект».
«Застройщики прекрасно понимают, что самый большой спрос всегда на одно- и двухкомнатные квартиры, - соглашается Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Разница в цене 1 кв. м многокомнатной квартиры и однушки может достигать 15% и даже превышать эту планку – в зависимости от проекта, спроса на него и количества однокомнатных и многокомнатных квартир в каждом конкретном случае».
И по этой причине, как посчитали наши эксперты, во многих новых ЖК (особенно недорогих в Подмосковье) доля больших квартир не превышает 3-5%.
Привет от Никиты Сергеича
С 80-х годов прошлого века, когда и рынка-то недвижимости у нас не было (только обмены), москвичи без особой симпатии относились к пятиэтажкам (они же хрущевки). В те годы это выражалось в короткой фразе в объявлениях – «кроме пятиэтажных домов!».
В последующие времена отношение к этой категории недвижимости, скажем так, нормализовалось. Конечно, хрущевки не стали новее и комфортабельнее, но цены… Существует категория покупателей (и довольно многочисленная!), которым по карману только такие квартиры – и никакие другие. А когда альтернативой съемным углам или очень дальнему Подмосковью становится собственная квартира в столице (пусть и трижды ветхая и некомфортная), многие покупатели делают свой выбор именно в пользу последнего варианта. «Квартиры даже в старых пятиэтажных хрущевках продаются и пользуются спросом, - философски отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – Все зависит от цены предложения».
…В минувшее десятилетие на рынке пятиэтажек появилась прежде невиданная категория покупателей – инвесторы. «Пятиэтажки регулярно сносились, люди взамен получали квартиры в новом фонде, - объясняет Ирина Хлебасова, руководитель отдела продаж ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка». – Некоторые шли дальше: продавали полученное жилье, покупали другую хрущевку и т.д.». Однако сейчас, продолжает эксперт, «планы по сносу перепутались, и такая схема не работает».
Я вот вложил, чего ж вам боле?
Традиционная причина противоречий сторон рынка – отделка квартиры. Продавец, вложивший деньги в ремонт, хочет, чтобы они вернулись ему полностью – а еще лучше, чтобы с некоторой надбавкой за его труды. Но такая позиция встречает непонимание покупателей: квартиру, которая на миллион дороже «в точности таких же» вариантов, просто не станут смотреть. Никакие истерические приписки в объявлении об «отличном состоянии» не помогают: так сегодня пишут все, а проверять, что ремонт действительно качественный, покупающей стороне недосуг.
«Квартиры с ремонтом продаются очень хорошо, - замечает по этому поводу Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Но при продаже продавец, как правило, компенсирует не более 50-70% затраченных средств».
Вывод, собственно, простой: если вы квартиру продаете, то делать в ней ремонт не следует - он окажется совершенно безвозмездной «благотворительностью» с вашей стороны. А вот покупателю стоит присмотреться к квартирам в хорошем состоянии. Хотя выставлены они за бОльшую цену, не исключено, что дороговизна эта внешняя: за счет того, что ремонт не потребуется, в итоге выйдет экономия.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
В изучаемой нами теме напрашиваются (как в анекдотах) две новости: хорошая и плохая. Первая состоит в том, что непримиримых противоречий на рынке нет – все улаживается соответствующей корректировкой цены. Ваш объект «неправильного» размера, в хрущевке, обладает еще какими-то недостатками? Снизьте цену – и покупатели налетят. А плохая новость является, собственно, продолжением хорошей: придется снижать цену. Для многих собственников это мучительно…