Среди потенциальных ипотечников большую часть составляют наемные работники с фиксированными зарплатами, однако порой квартиру в кредит желают приобрести и владельцы заводов-газет-пароходов и прочих бизнесов, а также инвесторы, получающие свои доходы от сдачи в наем недвижимости или от ценных бумаг. К таким клиентам банки относятся более настороженно, и условия выдачи кредитов для них несколько отличаются от тех, что предлагаются наемным сотрудникам.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в различиях и выяснить, как оформить ипотеку бизнесменам и инвесторам.
Рисковые заемщики
Бизнесмены (владельцы и совладельцы обществ с ограниченной ответственностью, крупные акционеры и т.п.) и инвесторы с точки зрения банков клиенты рисковые: «Объясняется это тем, что вероятность потери доходов у них всегда выше», - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Когда экономическая ситуация в целом стабильная, квалифицированные наемные работники, как правило, ничем не рискуют: «Они могут легко поменять компанию-работодателя и обычно уходят на более высокую зарплату», - отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. А собственники бизнеса всегда в ответе за свою фирму, и любые изменения могут привести к снижению их доходов, не говоря уже о каких-либо проблемах в компании. Более того, бизнесмены отвечают не только за себя, но и за своих сотрудников, а также несут ответственность перед контрагентами и партнерами. «Поэтому в случае финансовых трудностей они могут потерять все свои сбережения и финансовую стабильность», - добавляет Алексей Лашков, директор по развитию группы компаний «Премиум Медиа Групп», владеющей сервисом «Финзаявка». Ну а если еще и кризис грянет, то последствия могут оказаться совсем уж плачевными. И это притом что бизнесмены чаще приобретают высокобюджетную недвижимость бизнес- и премиум-классов, а значит, потери банка будут куда серьезнее, чем в случае дефолта среднестатистического наемного работника.
Что же касается инвесторов, то они для банков еще «опаснее», чем бизнесмены, так как их доход менее предсказуем и зависит от множества внешних факторов. «Например, собственники недвижимости, получающие основной доход от аренды, могут в любой момент потерять арендаторов, а простой площадей, естественно, отразится на уровне их доходов», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Точно так же в любой момент можно потерять и доходы от акций или облигаций, ведь их котировки могут не только расти, но и падать. И прекрасное тому доказательство – кризис 2008-2009 гг., когда из-за краха на фондовом рынке инвесторы в считанные дни становились банкротами. И ведь подобные ситуации за долгие 15-20 лет - а это средний срок ипотечного кредита – могут повторяться. Более убедительными здесь выглядят разве что депозиты в крупных банках, но чтобы капиталы позволили инвестору-рантье претендовать на ипотеку, они должны быть весьма существенными, а при таких средствах обычно проще купить недвижимость без привлечения кредита, ведь ставки по депозитам ниже ставок по ипотеке. Поэтому доходы от инвестиций, как правило, показывают не как основные, а как дополнительные – в плюс к зарплате или доходам от бизнеса, с их помощью можно увеличить максимально возможную сумму кредита или повысить вероятность его получения даже в случае низкой заработной платы. Да и банки обычно не дают заем клиентам, доход которых формируется только за счет ценных бумаг или аренды, особенно если первоначальный взнос менее 50% и/или приобретается квартира в строящемся доме: «В таких случаях они просят подтверждения пусть и минимальной, но заработной платы по основному месту работы», - утверждает Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). Исключением являются лишь ломбардные кредиты под залог уже имеющейся недвижимости (той, что сдается в аренду), акций и пр.
Но вот бизнесмены (в том числе владельцы крупного пакета акций - обычно более 25% какого-либо акционерного общества) могут оформить и классическую ипотеку, причем даже с минимальным первоначальным взносом. Всего несколько лет назад такое было практически невозможно, но сейчас банки становятся лояльнее и не исключают собственников бизнеса из числа своих клиентов. «Есть даже такие кредитные учреждения, которые любят данную группу заемщиков и готовы выдавать ей крупные суммы», - утверждает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК». Правда, при этом заявки на кредит рассматриваются иначе, чем у наемных работников: «Основная особенность заключается в необходимости анализа самого бизнеса, ведь именно он является источником доходов. Это усложняет процедуру проверки заемщика и увеличивает сроки принятия решения о выдаче кредита», - рассказывает Юлия Станкевич, начальник отдела кредитования физических лиц Мастер-Банка (ОАО). Да и ставки могут быть выше - на 0,5 - 2 процентных пункта. Но, впрочем, в последнее время требования к заемщикам становятся все более мягкими, поэтому не так мало банков обходятся без повышающих коэффициентов. Например, в Абсолют Банке, СМП Банке, Банке Москвы владельцы бизнеса получают ипотеку на общих условиях без увеличения процентной ставки.
Факторы оценки
На решение о выдаче займа и размер ставки влияет целый ряд факторов. Например, для инвестора важна рисковая составляющая его активов: «Обычно банки считают наименее рисковыми депозиты, облигации федерального займа, ликвидную недвижимость, а акции и другие финансовые инструменты обладают повышенным риском», - рассказывает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка. Исключение составляют лишь «голубые фишки» - акции самых известных и устойчивых компаний. Если таковых в пакете инвестора-акционера нет, то в ипотеке могут отказать.
«Для бизнесменов же имеет значение вид бизнеса, его организационно-правовая форма и налоговый режим», - отмечает Евгения Таубкина («НБИК»). Так, у каждого банка есть отрасли, которые считаются менее и более перспективными. Самыми выигрышными, как правило, выглядят сырьевые компании: «Некоторые банки вообще готовы кредитовать лишь эту отрасль, - уверяет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). - А также им интересны бизнесы, связанные с производством и реализацией продукции. Сфера же услуг считается менее привлекательной, поскольку здесь больше рисков потери клиентов». «Причем наиболее проигрышные варианты - это агентства недвижимости, страховые и брокерские конторы, а также те сферы, которые в кризис оказываются самыми невостребованными и уязвимыми. Например, массажные салоны, салоны красоты для собак или, как ни странно, строительные организации», - рассказывает Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). Но это не означает, что владельцу подобного бизнеса даже не стоит ходить за кредитом, ведь учитываются еще и другие характеристики.
Оцениваются стабильность получаемого дохода и уровень ликвидности активов, находящихся в собственности заемщика. «Более стабильные предприятия, работающие на рынке уже длительное время и имеющие сеть филиалов, гораздо привлекательнее единственного магазина секонд-хенд», - говорит Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). Поэтому у владельца отлично функционирующей и развивающейся сети массажных салонов шансов не так уж и мало, особенно если эта сеть пережила кризис 2008-2009 гг. Да и вообще, чем дольше компания работает на рынке, тем выше вероятность получения кредита. «А вот хозяину «свежего» бизнеса, появившегося уже после кризиса, чей потенциал и возможности закрепиться на рынке пока непонятны, банки отказывают довольно часто», - утверждает Наталья Коняхина (СМП Банк).
Отказы ждут и тех, у кого бизнес не прозрачен и/или не стабилен, а то и вовсе не рентабелен. «Также банки отказывают бизнесменам, если сдается нулевая отчетность, нет оборотов по счетам, имеется задолженность перед государственными фондами или ненадлежащим образом ведется финансовая документация», - добавляет Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»).
Огромное значение имеет и кредитная история, причем как юридического лица (компании), так и самого бизнесмена или инвестора. «Также банки обращают внимание на «репутационные показатели». Причиной отказа может стать не очень хорошая репутация фирмы», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). А если компания, напротив, хорошо известна на рынке и отличается положительными отзывами клиентов и партнеров, то шансы на ипотечный кредит у ее владельца (совладельца) очень высоки.
Кроме того, кредитные учреждения отдают предпочтение крупным компаниям с солидным оборотом. Например, в банке «Возрождение» владельцы организаций со среднемесячной выручкой не менее 20 млн руб. могут даже получить скидку – 0,5 - 0,75 п.п. в зависимости от программы кредитования. Правда, тут еще имеет значение доля потенциального заемщика в рассматриваемом бизнесе: одно дело, когда он единственный владелец или ему принадлежит 50% в уставном капитале, и другое дело, когда доля всего 10-15%. Такую скидку в банке «Возрождение» могут получить лишь руководители предприятий с долей в уставном капитале свыше 25% или акционеры не менее чем с 25-процентным пакетом акций.
Ну и надо учитывать, что чем крупнее бизнес, тем сложнее его анализировать, тем дольше процесс рассмотрения заявки. Так что терпения потребуется больше, но, правда, и сумма кредита может быть солиднее.
Пакет документов
Однако каков бы ни был бизнес или имеющийся у инвестора актив, вероятность получения ипотеки во многом зависит от пакета поданных в банк документов. Чем он будет полнее, тем, естественно, лучше.
Собственники бизнесов, претендующие на ипотечный кредит, дополнительно к обычному списку документов (паспорт, трудовая книжка, справка по форме 2-НДФЛ и т.п.) должны предоставить копии учредительных документов (устава, учредительного договора и т.п.) и актуальную выписку ЕГРЮЛ, а если компания является акционерным обществом, то нужны справки, подтверждающие получение дивидендов. Также банки требуют бухгалтерские и платежные документы: «В первую очередь это балансы, бумаги, подтверждающие финансовое состояние предприятия, справки по банковским счетам, договоры с клиентами и поставщиками, но иногда запрашивают и что-то еще», - сообщает Юлия Станкевич (Мастер-Банк).
Для каждого вида бизнеса может быть свой перечень документов, но в любом случае банку должно быть понятно, как формируется доход компании, каким образом поступает выручка, каковы расходы фирмы и размер чистой прибыли. В отдельных случаях банк даже может инициировать независимую оценку платежеспособности и стабильности компании, в ходе которой аналитики изучают управленческую отчетность и контракты с подрядчиками и проверяют, насколько реальность соответствует данным, фигурирующим в заявке на кредит. И если потенциальный заемщик является учредителем не одного юридического лица, а нескольких, то могут быть запрошены документы по всем фирмам.
Инвесторам с пакетом документов попроще, но и они должны предоставить дополнительные бумаги. Если потенциальный заемщик получает доход от акций или других ценных бумаг, он должен доказать, что владеет этими активами (например, предъявить соответствующий сертификат), и обязан подтвердить размер дивидендов, скажем, предоставив выписки со своего расчетного счета. Когда в качестве источника дохода выступает депозит, нужна справка из банка о его остатке и размере ежемесячных процентов, перечисляемых рантье. А если за ипотекой обращается клиент, получающий доход от аренды недвижимости, он должен предоставить в банк договор аренды. «Причем большинство банков готовы рассматривать такой доход только при условии, что договор аренды заключен не менее чем на год и, соответственно, зарегистрирован в УФРС, а значит, с него уплачивается налог (НДФЛ), - рассказывает Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). - А доход от договоров, заключенных менее чем на 12 месяцев, принимает к рассмотрению весьма ограниченное число банков, да и учитывают его лишь в половинном размере». И кроме того, желательна налоговая декларация, которую инвестор подает ежегодно для отчета перед налоговой инспекцией.
Несколько советов
Но перед тем, как формировать пакет документов, собственникам и инвесторам важно все-таки трезво оценить свои шансы и выбрать «правильный» банк. Прежде всего, стоит обратиться к банку-партнеру, в котором открыт счет компании, депозит либо личный счет, на который потенциальный заемщик получает дивиденды от ценных бумаг. В таком случае собственник бизнеса или инвестор понятен кредитному учреждению и практически не вызывает сомнений (если со счетами и доходами, конечно, все в порядке).
Также можно обратиться в банки, которые наиболее лояльны к бизнесменам и инвесторам. Обычно они не требуют огромного перечня дополнительных документов и не повышают ставку по кредиту. Но, правда, стоит отметить, что в других банках, повышающих проценты для бизнесменов и инвесторов, базовые ставки могут быть существенно ниже, и тогда выгоднее брать кредит у них.
Кроме того, стоит учитывать, что отдельные банки специализируются на определенных отраслях, например, Газпромбанк – на газовой промышленности, а Независимый строительный банк – на строительстве, поэтому если компания работает в соответствующей сфере, вероятность оформления ипотеки в таких кредитных учреждениях будет выше, да и условия могут быть менее жесткими.
«Ну а если банк вдруг посчитал бизнес неперспективным, не стоит отчаиваться, а надо обращаться в следующий, ведь у каждого кредитного учреждения свой взгляд на подобные вещи, и если в одном из них отрасль считается неперспективной, то в другом все может быть наоборот, - говорит Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). – И кстати, при выборе банка можно обращаться к профессиональным ипотечным брокерам, которые благодаря своему опыту и контактам смогут грамотно оценить ситуацию и предложат самые оптимальные варианты».
И конечно, с банками лучше не шутить: «При подаче заявки на кредит заемщик должен быть предельно честным», - считает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). «Не нужно ничего приукрашивать и скрывать информацию о бизнесе», - соглашается с ним и Наталья Коняхина (СМП Банк). Ведь то, что собственнику бизнеса или инвестору может представляться ужасным, для банка окажется не такой уж серьезной проблемой, да и в большинстве случаев есть возможность договориться - возможно, условия ипотеки будут жестче, но кредит все-таки выдадут, а вот обман не простит ни одно кредитное учреждение.
Ну и естественно, задумываясь об ипотеке, не стоит скрывать свои личные доходы и прибыль компании от государственных органов и портить свою кредитную историю просроченными платежами, например, по потребительскому кредиту или пластиковой карте. Все это может привести к отказу в ипотечном займе.
Резюме www.metrinfo.ru
Если раньше владельцы бизнесов и инвесторы могли лишь мечтать об ипотечном кредите, так как банки в большинстве случаев считали их весьма рисковыми клиентами и не скупились на отказы, то сегодня ситуация изменилась. Но, правда, чтобы получить заем, придется собрать внушительный комплект документов и настроиться на долгое ожидание банковского решения. Да и ставка по кредиту может оказаться выше, чем для наемных работников с такими же доходами. И риск отказа все-таки сохраняется, особенно если нет средств на внушительный первоначальный взнос или кредит оформляется на строящееся жилье. Тем не менее шансы получить ипотеку у бизнесменов и инвесторов сегодня высоки, особенно если они честно и грамотно ведут свой бизнес или удачно вкладывают имеющиеся капиталы.