Загородная недвижимость: ну очень дальние дачи. Популярны Тульская, Тверская, Калужская, Воронежская и Липецкая области. Преимущества: цены, экология, тишина, хорошие люди

Колбасная охрана
Отметим для начала, что «дальние дачники» существовали еще в советские годы – охотники, рыболовы, грибники. На рубеже 70-80-х годов автор этих строк даже был знаком с одним таким человеком – у него имелся скромный домик в деревне в Калининской (ныне Тверской) области. Наведывался он туда 4-5 раз в год на выходные, иногда проводил там отпуск или его часть. Любопытнее всего владелец решал проблему безопасности: наладил хорошие отношения с четой старичков, живших в соседнем доме. Привозил им из Москвы колбаски, платил денежку. Действовала система безукоризненно – не столько из-за грозного облика «секьюрити» (хотя охотничье ружье у него имелось), сколько потому, что всех вокруг тот дедушка знал. А чужие в те времена по отдаленным деревням и не шастали.

Главная причина – истощение земельных ресурсов вблизи от Москвы. «В связи с активной застройкой ближнего и среднего Подмосковья (до 30-40 км от МКАД) загород становится густонаселенным, - говорит Елена Юдовская, директор департамента продаж компании «МИАН - Профессионалы Недвижимости». – Приобретая участок, оказываешься в том же «многоквартирном доме», только в загородном варианте: вокруг много соседей, машин, рядом застраиваются новые коттеджные поселки, плотно прилегая друг к другу… И то, зачем городской житель стремится за город – покой, уединение, красивые пейзажи, – пропадает. Вместо всего этого остается унылый вид из окна на собственный или соседский забор, который совсем не радует глаз».

Помимо этой – основной – причины, были названы и ряд других. Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра», напоминает об ажиотаже, царившем на земельном рынке до кризиса 2008 года. «Многие говорили, что вблизи Москвы по разумным ценам ничего не купить, надо брать, что есть, пока все не разобрали», - отмечает эксперт. И добавляет, что эти соображения не оправдались: в 2007 году стоимость пустой земли, пригодной для строительства в 100 км от Москвы доходила до $2500 за сотку. А сейчас и в 50 км можно найти земельные наделы по $1500 за сотку, а стоимость дальней земли снизилась в 5-10 раз в зависимости от направления.

Максим Рудницкий, заместитель директора ООО «Полиграфжилстрой», отмечает, что после кризиса 2008 года на рынок выплеснулось огромное количество дальних поселков, поскольку в них были наконец дооформлены документы на землю (выкуп колхозных паев, перевод земли под дачное строительство, градостроительная документация). А Алексей Тарасов, советник природозащитной ассоциации «Зеленый пояс Москвы», видит причину «в разнице уровней коррупции Московской и соседних областей». Эксперт отмечает, что, например, в Калужской области подключить электричество, магистральный газ, зарегистрировать строения и стоит примерно в 4-5 раз меньше, и делается в 4-5 раз быстрее, чем в Московской.

Впрочем, в последнее время и в других местах дальние дачи активно развиваются. И каждое направление старается использовать свои козыри: Калужская и Владимирская области – близость к Москве. В Тверской области поселки растут на берегу Волги. Вера Ларионова, брокер агентства недвижимости «CENTURY 21 Ваш Квартирный Вопрос», добавляет, что сегодня московские дачники стали проявлять интерес и к еще более удаленным регионам – тем, что уже не граничат с Московской областью. «Весьма популярны Липецкая и Воронежская области, - говорит эксперт. – Часто покупают участки в Черноземье, на Волге. Люди уже не смотрят на километры, а только на удобство транспортных развязок по дороге к даче».

Что ищет он в краю далеком?
Обратимся теперь к резонам покупателей – зачем они приобретают подобные объекты? Самое очевидное – цена. «Чем дальше – тем дешевле: это бесспорно для подмосковных дач, - отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – И поэтому преимущественно дальние «усадьбы» выбирают те, кто хочет иметь загородный дом, но не может за него много заплатить».

Однако одними только денежными резонами дело отнюдь не ограничивается. Многие потребители интересуются экологией – а ее в ближнем Подмосковье, увы, уже не купишь, ни за какие деньги! Есть те, кто хочет «отдохнуть от Москвы» - в смысле, сменить круг общения. Эти люди часто останавливают свой выбор на домах не в коттеджных поселках, а в небольших селах. Еще, говорит Римма Балясникова, есть покупатели, приобретающие дома «с прицелом на старость», - они обычно выбирают населенные пункты с максимальным набором инфраструктуры.

«Для многих вчерашних офисных клерков, решивших стать фрилансерами, дальние дачи становятся своеобразным видом дауншифтинга, - добавляет Елена Юдовская (МИАН). – Устав от ритма мегаполиса, они готовы смириться с отсутствием инфраструктуры и порой даже части бытовых удобств ради возможности жить и работать в тишине и на свежем воздухе».

Поле за забором
Попробовав нарисовать «групповой портрет» дальних дач, мы быстро поняли, что задача эта нелегкая. В среднем, как нам объяснил Дмитрий Окороков, президент ООО «Завидово Девелопмент» и руководитель проекта «Большое Завидово», площадь участков в сегменте дальних дач составляет от 10 до 40 соток. Площадь дома от 110 до 350 кв. м. Материал строительства: брус, дома по каркасной технологии, кирпич. На продажу предлагаются дома как для сезонного, так и для постоянного проживания.

Что же касается поселков, то они очень разные. Так что корректнее было бы говорить о нескольких разных группах.

Самая массовая – это самая дешевая. «Поле, нарезанное на участки, за общим забором из профлиста, с щебеночными дорогами, электричеством (или обещанием его подвести) и также обещанным газом, - так описывает это «великолепие» Максим Рудницкий («Полиграфжилстрой»). – Из инфраструктуры – домик охраны при въезде, детская площадка и несколько скамеек и мангалов – общественная зона». Таких поселков – до 70% рынка.

Вторая группа – подороже, но с важными отличиями. «Участки также без подряда, но поселком занимается профессиональная девелоперская компания, - объясняет Дмитрий Гордов («Интегра»). – Здесь более высокий уровень гарантий, что в вашем доме будет электричество, вода, газ и какая-то социальная инфраструктура. Но все равно вариант для тех, кто хочет «дешево-сердито», без особых запросов по качеству жизни». Доля этого сегмента - примерно 25%.

Остающиеся немногочисленные (всего 5% рынка) занимают коттеджные поселки в их современном понимании: единая архитектура, инфраструктура – не только базовая «инженерка», но и сервисные объекты, благоустройство территории. «Это для тех, кому нужен отдых по формуле «далеко, дорого, хорошо», - говорит Дмитрий Гордов.

(Цены на конкретные объекты см. в таблице в конце текста)

На дальней станции сойду
Перейдем теперь к практическим рекомендациям покупателям. Первое – это, конечно, выбранное место должно очень понравиться. Помимо эмоциональной, у этого совета есть и вполне практическая составляющая. «Если участок очень понравился вам, то есть шанс, что он понравится и другим покупателям, - говорит Максим Рудницкий («Полиграфжилстрой»). – И вы не будете одни в поле».

Второе – несомненно, транспортная доступность. Причем не надо путать ее с удаленностью от Москвы – это разные вещи. К примеру, 150 км по хорошей трассе – это явно лучше, чем сначала 80 км по той же трассе, а потом 30 км по бездорожью. В сумме во втором случае выйдет всего 110 км, но на последнем отрезке вы и времени много потратите, и машину «убить» можете. Точно так же для покупателя, не имеющего собственного автомобиля, лучше на 50 км дальше на поезде – но пешком от станции, чем ближе, но потом от станции на двух автобусах.

Посоветовали наши эксперты обратить внимание на инфраструктуру – особенно если вы собираетесь жить на даче не только летом, но и зимой. А поскольку собственная инфраструктура в столь удаленных поселках – это пока скорее экзотика, надо посмотреть на расположенные рядом населенные пункты.

Коммуникации. Лучше, когда они уже есть – можно посмотреть их работу. И расспросить тех, кто уже живет в поселке – все ли функционирует нормально, не бывает ли перебоев. Но, к сожалению, чаще всего дальние дачи продаются на том этапе, когда все блага цивилизации еще только обещают. Тут стоит, по возможности, выяснить, как данный девелопер выполнял свои обещания на других своих объектах.

Юридические вопросы: на основании чего выделен участок, к какой категории земель он относится и т.д. Здесь оптимально будет привлечь профессиональных риелторов, которые помогут вам избежать рисков.

Резюме от портала www.metrinfo.ru

Однозначно утверждать, что дальние дачи ждет большое и светлое будущее, мы бы не решились. Да, формат интересный, есть много горожан, истосковавшихся по радостям природы. Но настораживают некоторые моменты:

- предложения очень много. Это значит, что девелоперам предстоит реализовывать свои объекты в условиях жесткой конкуренции;

- конкуренция порождает ценовой демпинг. На первый взгляд, для покупателя это замечательно – куплю дешевле. Но проблема в том, что на вырученные деньги продавец просто не сумеет организовать все то, что обещал, – электричество, газ, приличные дороги;

- налоги на собственность. Их, как известно, собираются повышать – и совершенно непонятно, чем обернется владение немаленькой (10-15 соток минимум) дачей;

- наконец, время в дороге. Если на дороге пробки, то поездка на 150 км на дачу станет занимать почти столько же, сколько перелет в Болгарию. А там к «даче» причитается теплое море.