Недвижимость в Прибалтике – не самое выгодное приобретение в рамках Западной Европы. Однако и на этом рынке есть своя целевая аудитория, интересы которой вполне удовлетворят предложения в разных уголках страны. Причем разница цен – огромная – от сотен тысяч евро за поместье вблизи Таллина или в курортной зоне до нескольких тысяч евро за квартиру в приграничных районах.
Эстония сейчас - только одно из северных западноевропейских государств - член еврозоны и Шенгенского соглашения, - имеющее общую границу с Россией. Но единое прошлое позволяет нам считать эту страну более «своей». Не стоит забывать и о том, что почти каждый десятый житель Эстонии по происхождению россиянин. И этим тоже во многом и объясняется интерес наших соотечественников к эстонской недвижимости.
В Эстонии и много других преимуществ. Страна располагается на северо-восточном побережье Балтийского моря и омывается водами Финского и Рижского заливов, что позволяет путешествовать на морских судах в другие страны Европы, отдыхать на воде. Спа-курорты Эстонии имеют международную популярность, и их число сейчас перевалило за четыре десятка, также в стране много роскошных отелей-усадеб, и оздоровительный отдых набирает все бОльшую популярность.
На желающих поселиться в Эстонии работает внутренний рынок недвижимости. Однако основные объемы сделок в небольшом государстве заключают местные жители. Не в пользу привлечения на рынок недвижимости россиян говорит и то, что в отличие от Латвии приобретение недвижимости в Эстонии не является основанием для получения ВНЖ (вида на жительство) данной страны.
Но, как объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, наличие недвижимости – один из факторов, которые могут повлиять на положительное решение вопроса. В соответствии с действующим законодательством страны, на ВНЖ могут рассчитывать нерезиденты, получающие образование в Эстонии, ведущие бизнес. Вид на жительство можно получить, заключив брак с гражданином государства.
Вместе с тем россияне наряду с финнами, ближайшими соседями, доминируют среди иностранных покупателей эстонской недвижимости. В пятерку лидеров также входят британцы, ирландцы и шведы. Однако в общем объеме транзакций доля нерезидентов настолько мала, что не подкрепляется даже официальной статистикой. Обуславливается это низкой инвестиционной привлекательностью страны и ее незначительным рейтингом среди государств, популярных у иностранцев в целях постоянного проживания.
Большинство сделок, которые заключают наши соотечественники, мотивированы воссоединением семей, ведением бизнеса или использованием приобретенного жилья для отдыха. Так, наиболее состоятельные россияне, рассматривающие Эстонию в качестве постоянного места проживания или ведения бизнеса, в основном приобретают квартиры в столице страны - Таллине. Здесь же осуществляется наибольшая доля инвестиционных сделок с арендным жильем. В обоих случаях речь, как правило, идет о покупке квартир бизнес- и элиткласса в районах Vanalinn, Kesklinn, Kristiine, Pirita и Nomme.
Россияне, предпочитающие отдыхать в Эстонии, как правило, покупают курортную недвижимость в прибрежных городах Пярну и Хаапсала. В данном случае предпочтение отдается квартирам вблизи побережья и зеленых массивов, с хорошим транспортным сообщением и социальной инфраструктурой.
Сравнительно небольшое количество сделок заключается по покупке малогабаритных однокомнатных квартир вблизи высших учебных заведений города Тарту. Данное жилье либо сдается в аренду абитуриентам, либо используется для проживания собственных детей, обучающихся в Тарту.
Совсем незначительная доля продаж приходится на депрессивные приграничные районы, подобные уезду Ида-Вирумаа. Там, как правило, приобретается жилье в качестве формального основания для получения эстонского ВНЖ.
Варианты престижные и выгодные
По данным Gordon Rock, рынок недвижимости Эстонии представлен более чем 657 тыс. единиц жилой недвижимости, но доля вчерашних новостроек невелика – не более 1 - 1,2 тыс. единиц. В общей структуре предложения на территории Эстонии преобладают дома советской постройки. В данном контексте речь идет о хорошо знакомых россиянам панельных пяти-, девятиэтажных домах. В историческом центре Таллина и иных крупных городов доминируют дома XVI - XIX веков.
Если оценивать среднюю общенациональную стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости, то она составила 507 евро за кв. метр. При этом в Таллине - это 1101 евро за кв. м, в Тарту и Пярну соответственно 960 и 790 евро за «квадрат». Если руководствоваться данными европейского статистического ведомства Eurostat, по итогам III квартала 2012 года Эстония стала одной из европейских стран с самым большим годовым приростом цен на жилье.
Поскольку цены на жилье как в самом Таллине, так и в границах всей Эстонии сильно отличаются, рассматривать покупку недвижимости в этой стране могут люди с самым разным бюджетом.
Частным примером жилья, экспонируемого на вторичном рынке недвижимости, является квартира-студия в доме после реновации, расположенном в районе Pohja Таллина. Жилье площадью в 16 кв. метров реализуется за 23, 9 тыс. евро.
Если требуется квартира просторнее, можно рассмотреть следующий вариант: трехкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м в шестиэтажном доме на улице Ластекоду. В квартире зал совмещен с кухней, есть ванная комната с джакузи, 2 туалета, лоджия и подвал. Кухонная мебель входит в цену квартиры. Дом огорожен, есть зона барбекю, детская площадка. Цена предложения – 92 тыс. евро. Коммунальные платежи зимой составляют 220 евро, летом – около 80 евро.
В центре Таллина на улица Kaupmehe, рядом с МИД и посольством США располагается сравнительно новый дом (сдан в 2007 году) с подземным паркингом. На продажу выставлена трехкомнатная полностью меблированная квартира общей площадью 87 кв. м за 269 тыс. евро. В стоимость квартиры входит: парковочное место, кладовка на цокольном этаже.
Если интересует частный дом, то неплохой вариант - новый коттедж (177 кв. м) с отделкой в 15 км от центра Таллина на участке 15,5 соток. В особняке функционируют: душ, ванная, сауна, газовое отопление, телефон, есть камин, бронированная дверь, установлена сигнализация. Цена объекта 310 тыс. евро.
Интерес к курортной недвижимости может удовлетворить частное поместье на острове Саарема в 5 км от моря. Площадь участка 4 га. На нем располагается шесть построек: три жилых дома, два сарая, пруд, баня, гараж, ухоженный сад. Поместье продается за 300 тыс. евро.
Фантастически дешевое предложение – квартира в Ида-Вирумаа - это депрессивный пограничный район. Трехкомнатная квартира общей площадью 49 кв. м на четвертом последнем этаже дома предлагается всего за 5 тыс. евро.
Впрочем, самый популярный вид недвижимости в Таллине – апартаменты. По данным компаний Ober Haus и LETA/dv.eе, в феврале 2013 года покупатели в Таллине заключили на апартаменты на 13,2% сделок купли-продажи больше, чем за аналогичный период 2012-го, а рост цен составил 9%.
В более короткий период времени - с января по февраль 2013 года - средняя стоимость квартир в Таллине выросла на 3,3%, но в Тарту - всего на 0,9%, а в Пярну - на 1,1%.
Новостройки ценятся дороже
Строительство жилья в Эстонии не носит массовый характер. Как рассказал Станислав Зингель (Gordon Rock), за весь 2012 год в стране было возведено лишь 1190 единиц жилья. А всего в стране насчитывается 657 800 единиц жилой недвижимости. Вместе с тем в Департаменте статистики Эстонии подсчитали, что за 2012 год общий объем строительства превысил 2 млрд евро, что на 19% выше показателей за 2011 год. Сюда также вошло несколько замороженных проектов.
В настоящее время, по данным Pindi Kinnisvara, в Таллине экспонируется около 160 новых проектов, в которых около 2 тысяч свободных квартир.
Вследствие сравнительно небольшого объема нового жилья оно стоит на 30-50% дороже старого. «При средней стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Таллина в размере 1100 евро за кв. метр, - уточняет Станислав Зингель (Gordon Rock), - новое жилье в городе стоит в среднем 1850 евро». Например, однокомнатные апартаменты в 46,8 кв. м в новом жилищном комплексе в центральном районе Таллинна Harbourside продаются за 123 тыс. евро. Преимущества - до центральной площади города Townhall Square от дома всего 7 минут ходьбы. Ворота Pikk gate в Старом городе (Old Town) находятся от дома в двух минутах ходьбы.
Второй проект, состоящий из двух пятиэтажных домов по 56 квартир в каждом, реализуется в районе Хаабнеэме. Район имеет хорошее автобусное сообщение с центром Таллинна. Сам жилой квартал окружен зеленью. В непосредственной близости есть детский сад, новая школа, стадион, поликлиника, торговый центр, оздоровительный центр spa и др. На нулевом этаже каждого из домов располагаются кладовки и паркинг. Их цена соответственно 2 и 7 тыс. евро. В продаже остались квартиры общей площадью от 43 до 92 кв. м по цене от 53,35 до 103 тыс. евро.
Выгодная прибыльность в прошлом
За прошлое десятилетие рынок недвижимости государства пережил и взлеты, и падения. Как напомнил Станислав Зингель (Gordon Rock), с 2004 по 2006 год средняя стоимость жилья в Эстонии увеличилась на 36%. А с 2008 по 2009 год данное значение, наоборот, снизилось на 52%. Итоги 2012 года более оптимистичны только для рынка недвижимости Таллина, где среднегодовой показатель цен составил около 10% роста, тогда как в других городах до сих пор продолжается процесс или очень медленного восстановления или снижения. Как следствие, рынок жилой недвижимости Эстонии способен привлечь лишь незначительную часть авантюристично настроенных инвесторов, чья инвестиционная стратегия является альтернативной традиционным для рынка недвижимости долгосрочным планам инвестиций.
Рынок аренды жилья также характеризуется скромным уровнем доходности в размере 3-5% годовых. «Всерьез заработать можно лишь на сдаче качественных и дорогих квартир в Таллине или же небольших студенческих апартаментов в Тарту», - предупреждает эксперт.