Сегодня в ипотеку можно купить и вторичное жилье, и новостройку, и загородный коттедж, и гараж. Практически каждый банк предлагает свои ипотечные программы. Их так много, что в море банковских предложений не сложно и потеряться. Мы решили найти программы с наиболее привлекательными ставками и условиями кредитования, а также самые необычные и интересные продукты.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил посвятить этой теме очередной «сериал», правда, небольшой - всего из двух статей. Сегодня часть первая.
Нужды заемщика
Если верить статистике, чаще всего ипотечные кредиты берут люди среднего достатка в возрасте от 25 до 35 лет, и, по данным Виталия Белова, руководителя Единого всероссийского центра финансовых услуг «ФИНЗАЯВКА», более 50% заемщиков являются специалистами или служащими. Многие из них не располагают серьезными накоплениями и покупают первое собственное жилье. Кроме того, в этой многочисленной группе заемщиков преобладают не одинокие граждане, а молодые семьи, которые уже имеют или планируют как минимум одного ребенка.
Конечно, потенциальные заемщики, стремятся найти программы с низкими процентными ставками. Вопросы о ставках и о том, почему в России они не такие низкие, как в Европе и США, – пожалуй, самые частые на всевозможных тематических форумах и интернет-конференциях. Но чем ниже ставки, тем выше первоначальный взнос, а многие покупатели недвижимости, задумывающиеся об ипотеке, совсем не готовы внести 40 или 50% от стоимости жилья. Поэтому важно соотношение процентной ставки и минимального первоначального взноса. Большинство заемщиков нацелено на программы с минимальными процентами при первоначальном взносе 15-20% и сроке кредитования 20-25 лет.
Но у части заемщиков нет и таких сумм, поэтому они заинтересованы в программах с самым низким первоначальным взносом. А если еще и доходы невелики, то спасением становится максимальный срок кредита, ведь чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
Также для многих заемщиков актуальны программы, по условиям которых не требуется доказывать доход справкой 2-НДФЛ, а для молодых семей очень важны продукты, предусматривающие льготы при рождении ребенка.
Вот такие кредиты для большинства заемщиков и являются наиболее привлекательными.
Низкие проценты
Что касается ставок, то на конец 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, по данным Министерства регионального развития РФ, составляла 12,5%.
Однако не стоит забывать, что средняя ставка учитывает и всевозможные льготные программы социальной ипотеки, и специальные продукты банков для особых категорий заемщиков, и ипотеку в рамках различных акций. Кроме того, все кредитные программы делятся по типам приобретаемой недвижимости. «Есть несколько базовых продуктов, которые предлагаются практически всеми игроками рынка ипотеки. Это кредиты на готовое жилье, кредиты на новостройки, нецелевые займы под залог имеющейся недвижимости и рефинансирование ипотеки, выданной в других банках», - рассказывает Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
И при залоге вторичной квартиры ставки будут ниже, поскольку ликвидность ее в целом высокая. Загородное же жилье в случае чего реализовать сложнее, так же как и строящуюся новостройку. «К тому же по действующему законодательству при покупке такого жилья к покупателю переходит не сама недвижимость, а право ее требования, что несет определенные риски и для покупателя, и для банка. Поэтому в большинстве случаев ипотека новостроек дороже на 0,5 - 1,5 процентных пункта – зависимости от банка. И только после окончания строительства и оформления права собственности и залога на построенную недвижимость процентная ставка снижается до значений, действующих на вторичном рынке», - объясняет Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка.
Таким образом, покупатели первички или загородного дома вряд ли могут рассчитывать на такие же ставки, как и заемщики, выбирающие вторичную городскую недвижимость. Хотя бывают и исключения: «У ряда банков бывают совместные программы с застройщиками, по которым купить квартиру в новостройке можно даже дешевле, чем на вторичном рынке. Как правило, это связано с тем, что банк кредитует застройщика и заинтересован в успешном завершении девелоперского проекта», - рассказывает Ольга Докучаева (Росбанк).
Так, в Сбербанке ставки по новостройкам, которые строятся с использованием кредитных средств банка, ниже на 0,5 - 1 п.п. (а по отдельным программам могут составить всего 9,5%), в банке «Уралсиб» – на 1 п.п. А в ВТБ24 на подобные объекты действуют льготные программы: например, по кредитам на квартиры в ЖК VESNA (застройщик «ОПИН») ставки снижены на 1 п.п. по сравнению со стандартными условиями и начинаются от 9,9%.
Но это не предел: в Инвестиционном торговом банке (Инвестторгбанке) для покупателей жилья в ЖК «Огни Москвы» (г. Иваново) ставки начинаются от 7,75% (при сумме кредита до 3 млн руб.), а в банке «Экспресс-кредит» по льготным процентам – от 9,5% - можно купить загородную недвижимость в поселке «Гринвич» (застройщик «Монолит Эстейт»). В Газпромбанке же в рамках программы «Новогодний подарок», действующей по 11 марта 2013 года, можно получить ипотеку по ставке 11%, приобретая любую квартиру в аккредитованных в банке новостройках, которые должны быть сданы не позднее II квартала 2013 года.
Если же говорить об абсолютных значениях, то самые низкие процентные ставки сегодня предлагаются по различным социальным программам, которые финансируются государством и/или АИЖК. А также, как сообщает Виталий Белов («ФИНЗАЯВКА»), по дополнительным региональным программам льготного кредитования. Это продукты, адресованные определенным группам заемщиков – военным, молодым семьям, учителям, ученым и т.п. «Так, продукт «Молодые учителя», реализуемый АИЖК и региональными властями, был специально разработан для поддержки преподавателей муниципальных и государственных школ. Главный его плюс в том, что учителя получают кредиты по ставке 8,5%, - рассказывает Татьяна Файнблит, руководитель направления управления по развитию новых кредитных продуктов АИЖК, – а стать участником этой программы может любой преподаватель в возрасте до 35 лет, если его доход позволяет обслуживать кредит (т.е. ежемесячный платеж по кредиту не будет превышать 45% от семейного бюджета)». А военнослужащие по программе АИЖК «Военная ипотека» получают кредит по ставке от 9,75%. Обратившись же к продукту «Ипотека для военных» от ВТБ24, можно рассчитывать на заем по ставке от 8,7%.
Впрочем, программы АИЖК и ВТБ24, рассчитанные на всех желающих, тоже отличаются невысокими ставками. В АИЖК по программе «Стандарт» они начинаются от 9,2%, а в ВТБ24 - от 10,9% (на новостройки и вторичку). Лояльные проценты предлагают также Абсолют Банк, Связь-банк, банк «Транспортный» и некоторые другие. В Абсолют Банке при покупке жилья на вторичном рынке по программе «Стандарт» ставки стартуют с 10%, в Связь-банке – с 10,5% (на готовое жилье и новостройки), а в банке «Транспортный» под 10,5% можно получить кредит на земельный участок. Однако такие низкие проценты предполагают большой первоначальный взнос – от 40% от стоимости недвижимости, небольшой срок кредитования (как правило, до 5 лет) и страхование предмета залога и жизни и здоровья заемщика (страховка стоит 0,8 - 1,5% от суммы задолженности в год).
По кредитам же с самыми востребованными параметрами: первоначальный взнос 20% и срок 20-25 лет - минимальные ставки на вторичку сегодня составляют 13,5 - 14% годовых, а на загородную недвижимость и новостройки до момента оформления права собственности – 14,5 - 15%. Например, в Абсолют Банке по уже упоминавшейся программе «Стандарт» такой заем можно получить под 13,75%, а в ВТБ24 кредит на готовое жилье – под 14,15%.
При подобных параметрах кредита неплохие ставки предлагают Росбанк, Газпромбанк, банки «Экспресс-Кредит» и «ДельтаКредит» и др. Например, в Росбанке заем на вторичку можно получить под 13,6% (при этом минимальная ставка 12,1% - при первоначальном взносе больше 50% от стоимости жилья и сроке кредита 5-7 лет), а на новостройку – под 14,6% (при этом минимальная ставка – 13,1%). Газпромбанк на вторичном рынке предлагает ставку 13,75% (при этом минимальная ставка - 12,45% - при первоначальном взносе больше 50% от стоимости жилья), а на первичном рынке, пока квартира не будет оформлена в собственность, - 14,55% (при этом минимальная ставка - 13,25%). А в банке «Экспресс-Кредит» ипотеку на вторичку можно оформить по ставке 13,5%, а на новостройку – по ставке 15% до момента регистрации права собственности. Такие проценты не самые низкие, но зато после регистрации права собственности ставка снижается до 13%.
Ипотека с господдержкой
Меньший процент при тех же вводных: первоначальный взнос 20% и срок 20-25 лет - можно получить, обратившись к программе «Ипотека с государственной поддержкой», реализуемой при участии АИЖК и ВЭБ.
Но распространяется она лишь на определенные новостройки, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо будут сданы Госкомиссии не позднее II квартала 2014 года, и предлагается лишь немногими банками, среди которых ВТБ24, банк «Уралсиб», Газпромбанк, Инвестторгбанк (продукт «Фундаментальный») и некоторые др. «По данной кредитной программе предусмотрено установление двух процентных ставок – на этапе строительства и после его окончания и оформления приобретенной недвижимости в собственность заемщика. Ставка после оформления права собственности составляет 11% годовых в рублях, а учитывая, что недвижимость находится на высокой стадии строительства (а иногда уже построена), заемщик практически сразу может получить низкий процент», - рассказывает Андрей Гойхман, начальник управления кредитования частных лиц АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО). «При этом минимальная ставка – 11% - обеспечивается за счет поддержки государства и не зависит от первоначального взноса или срока кредита», - добавляет Михаил Сероштан (ВТБ24). Также, как отмечает Михаил Желтов, руководитель отдела сопровождения сделок компания RDI, на ставку по данной программе не влияет форма подтверждения дохода и не учитывается участие клиента в зарплатных проектах банков или трудоустройство на предприятиях, которые являются корпоративными клиентами. То есть условия равны абсолютно для всех заемщиков. И стоит также отметить, что в рамках этой программы банки остаются довольно лояльными и до оформления права собственности на объект ипотеки: в этот период ставка не превышает 12-15% годовых.
Также низкие проценты предусмотрены программами «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», которые при поддержке государства реализует АИЖК. По продукту «Новостройка» кредиты предоставляются лишь на квартиры в домах, построенных не ранее 2007 года, или в строящихся многоквартирных домах экономкласса, причем сумма кредита для Москвы не может быть выше 8 млн руб., а для Московской области – 3 млн руб., но зато ставки находятся в диапазоне от 7,9 до 11% годовых.
Продукт «Малоэтажное жилье» тоже предполагает определенные ограничения: он рассчитан на заемщиков, приобретающих недвижимость (квартиры, дома, таунхаусы, земельные участки) на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки, причем максимальная сумма кредита для Москвы 9 млн руб., а для Подмосковья – 5 млн руб., но тоже радует ставками - от 7,9 до 11% на первичном рынке и от 10,20% до 15,55% на вторичном.
Комбинированные ставки и специальные программы
Более демократичные ставки предлагаются и по продуктам с комбинированной процентной ставкой. «В таких программах ставка фиксируется на первые 5 или 7 лет договора, а затем привязывается к рыночным индикаторам (например, Mosprime, ставке рефинансирования и т.п. – От ред.) и пересматривается каждые три месяца или каждый год. Но при этом устанавливаются верхний и нижний пределы коридора, за которые ставка не может выходить, даже если индикаторы резко повышаются или понижаются», - рассказывает Ольга Докучаева (Росбанк). Например, в банке «ДельтаКредит» по программе с комбинированной ставкой «DeltaЭконом» проценты фиксируются на 5-7 лет и на период фиксации составляют от 11,75 до 14% годовых (в зависимости от периода фиксации, первоначального взноса и срока кредитования), а потом – от 5,75% + Mosprime3M до 7,25% + Mosprime3M. А по программе АИЖК «Стандарт» ставка может фиксироваться на срок от 1 года до 5 лет и составляет от 9,2 до 14,65% (в зависимости от периода фиксации, первоначального взноса и страхования заемщика), а по истечении 5 лет она ежегодно индексируется с учетом инфляции, но не превышает 16%.
А еще низкую ставку можно получить по специальным программам банков для отдельных категорий заемщиков: зарплатных клиентов, работников предприятий, являющихся корпоративными клиентами банка или прошедших аккредитацию в банке, лояльных клиентов, которые уже кредитовались ранее, имели или имеют депозиты в этом же банке и т.п.
Например, в Собинбанке работает программа для сотрудников «РКК Энергия», она позволяет получить ипотеку на новостройку на срок 20-25 лет при первоначальном взносе 20% от стоимости жилья под 13,6% годовых. В банке «Экспресс-Кредит» по программе «Экспресс ипотека плюс», рассчитанной на сотрудников компаний - корпоративных клиентов банка, можно получить кредит по ставке от 11,2% (при сроке кредита 15-30 лет и первоначальном взносе от 30 до 39% от стоимости жилья). В банке «Уралсиб» ставки для зарплатных клиентов и тех, кто уже оформил или погасил другой кредит (естественно, при условии положительной кредитной истории), ниже на 1 процентный пункт, т.е. ипотеку на срок 20-25 лет при первоначальном взносе 20% от стоимости жилья можно оформить под 13,5%. В Сбербанке ставки для зарплатных клиентов также ниже на 1 процентный пункт, а в отдельных случаях они могут снижаться даже до 9,5%.
Также по низким ставкам банки предлагают залоговую недвижимость, которую не могут выкупать прежние заемщики или которая уже перешла в собственность кредитных учреждений. В ВТБ24 ставки по программе «Залоговая недвижимость» начинаются от 10% годовых, в Собинбанке – от 8%, в Абсолют Банке – от 9%, а по стандарту АИЖК такие кредиты выдаются по ставке, равной 3/4 действующей ставки рефинансирования Центробанка, т.е. на настоящий момент – под 6,2%.
В следующий раз www.metrinfo.ru продолжит рассказ о самых интересных ипотечных предложениях и рассмотрит программы с минимальным первоначальным взносом и максимальным сроком кредитования, а также уникальные продукты рынка ипотеки.