Новостройки Подмосковья: рассматриваем зону до 15 км от МКАД. Ищем однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн рублей. Большой выбор в домах новых типовых серий и в монолитных

Главный критерий, которым руководствуется покупатель при покупке квартиры, – бюджет, то есть сумма, которую он на данный может потратить. На первичном рынке самые доступные предложения – это, как правило, однокомнатные квартиры в домах классов эконом и комфорт.

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил проверить, в каких городах Подмосковья следует искать однокомнатные квартиры по цене 3,5 млн рублей, и обратился за помощью к экспертам. При этом мы поставили нашим комментаторам еще два условия: дом должен быть на высокой стадии готовности, а расстояние до МКАД – не далее чем 15 км.

За последние годы, начиная с 2009-го, аналитики отмечают тенденцию к росту количества именно однокомнатных квартир в предложениях застройщиков. Причина тенденции кроется в спросе: граждане в основном могут позволить себе небольшие квартиры, поскольку главные покупатели сегодня – это либо молодые семьи, либо одинокие люди разных возрастов из Московского региона и из других областей России. Доля последних составляет около 80-85% от общего количества покупателей.

В целом же, повышенный спрос на однокомнатные квартиры в Подмосковье диктуется и общей экономической ситуацией: при соотношении средней зарплаты в Москве и цен на жилье, потребитель едва ли может позволить себе взять крупную сумму в ипотеку и приобрести квартиру в столице. Однако за городом можно купить жилье в разы дешевле, не уступающее по качеству.

Еще один важный критерий при выборе места проживания – это время на дорогу. Многие жители Подмосковья работают в Москве, поэтому вынуждены два раза в день преодолевать путь от квартиры до офиса и обратно. Но расстояние от населенного пункта до Москвы не всегда позволяет объективно оценить ситуацию. К примеру, говорит Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development, расстояние между рядом подмосковных городов и границей Москвы равно нулю – они вплотную прилегают друг к другу. То есть от границы города Химки до МКАД можно было бы добраться за считанные минуты, но на самом деле дорожная сеть построена так, что нужно выехать из самих Химок, а потом еще добраться до центра Москвы по вечно стоящему Ленинградскому шоссе. Аналогичная ситуация в Балашихе.

К городам с хорошей транспортной доступностью как до МКАД, так и до центра столицы эксперт отнесла Красногорск и Видное, объясняя это тем, что жители Красногорска имеют возможность воспользоваться как Волоколамским шоссе, так и Новорижским, а в Видном сразу двумя скоростными трассами – платной магистралью М4 «Дон» и дорогой, которая ведет из аэропорта Домодедово.

Вместе с тем Наталия Иванова, директор департамента общественных связей группы компаний «ПИК», считает, что сейчас многие жители Подмосковья предпочитают электрички, которые значительно сокращают время пути. Поэтому города, имеющие хорошее железнодорожное сообщение,  оказываются в более выигрышном положении. К примеру, район комплексной застройки «Красная Горка» расположен примерно в 10-15 минутах езды от железнодорожного вокзала Люберцы-1, и добраться до него можно всего за 25-30 минут на скоростной электричке от Казанского вокзала.

Примериваясь к покупке, люди ориентируются и на официальную информацию о том, как транспортная ситуация будет решаться в будущем. Например, в пользу Балашихи, обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», говорит тот факт, что в 2014 году обещают запустить линию скоростного трамвая, соединяющую Москву (ст. метро «Шоссе Энтузиастов») и Балашиху. На маршруте будет 12 остановочных пунктов, шесть из которых — на территории Москвы.

Армен Маркосян, директор по развитию группы ПСН, считает, что обозначенная сумма довольно высока для однокомнатной квартиры, так как стоимость квадратного метра жилья в радиусе до 15 км от МКАД составляет 55-70 тыс. руб., а площадь однокомнатной квартиры в данном случае варьируется от 27 до 38 кв. м. Таким образом, минимальная цена оказывается на отметке 1,6 млн руб.

А Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что средняя цена однокомнатных квартир в строящихся домах в городах до 15 км от МКАД составляет 3,8 млн рублей (в данном случае большинство предложений на начальном и среднем этапе строительства). Средняя цена однокомнатных квартир на рынке вторичного жилья в той же зоне удаленности – 4,2 млн рублей.

По сведениям Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра Est-a-Tet, доля однокомнатных квартир в домах, находящихся на завершающей стадии строительства или уже введенных в эксплуатацию, незначительна и не превышает 20- 30% от оставшихся квартир: такие квартиры одними из первых уходят с рынка.

Если говорить о квартирах в крупных подмосковных городах – Красногорске, Химках, Мытищах, соглашается Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», - в указанный бюджет скорее войдут новостройки в стадии активного строительства, в готовых домах квартиры будут стоить дороже. А по мнению Сергея Канаева, председателя совета директоров ЗАО «Кама-Проект», в готовых или в домах, близких к завершению, скорее всего, предложат купить однокомнатную квартиру по переуступке.

«Я бы рассматривала восточное и юго-восточное направления. Это такие города, как Балашиха, Железнодорожный, города по Рязанскому и Егорьевскому шоссе, в районе 13-15 км от МКАД, - советует Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». - Но, зная ситуацию, например, в Железнодорожном, где расположен наш объект «Центральный» (на нем на высоких стадиях, в принципе, нет квартир ниже 3,5 млн рублей), могу сказать, что вероятность найти однокомнатную квартиру ниже 3,5 млн рублей на стадии, близкой к сдаче в эксплуатацию,  стремится к нулю. А если такие предложения будут появляться, то это скорее демпинг и повод задуматься – все ли нормально у застройщика с инженерной и социальной инфраструктурой, подъездами, соблюдением сроков сдачи и разрешительной документацией?»

Впрочем, нашим экспертам удалось подобрать подходящие варианты. По данным департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Лобне в микрорайоне Восточный (ул. Свободный проезд, д.1, 5, 9) в 19-этажных монолитно-кирпичных домах, готовых к вводу в эксплуатацию, можно приобрести просторные однушки площадью 49-50 кв. м по минимальной цене 3 млн рублей. Рядом - железнодорожная станция Депо, расположенная в 5-7 минутах ходьбы. Путь на электропоезде до Савеловского вокзала, учитывая все остановки, займет не более 43 минут.

ЖК «Молодежный-2» - этот объект находится в Красногорске на Центральной улице. Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м стоит 3 млн рублей. Монолитно-кирпичный 25-этажный дом расположен в 2,5 км от МКАД и в шаговой доступности от станции «Павшино». Территория жилищного комплекса будет благоустроена: детские и спортивные площадки, места для отдыха взрослых. В ближайшем окружении будет построена школа и детский сад, а также подземный паркинг на 1000 машино-мест.

По словам Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн руб. можно найти в новостройках, расположенных также в городах Московский, Балашиха, Видное, Железнодорожный, Мытищи, Одинцово, Химки. Например, 3,2 млн руб. стоит квартира общей площадью 51 кв. м в ЖК «Зеленые аллеи» (Видное). Новый жилой микрорайон включает в себя 17 монолитно-кирпичных домов переменой этажности. Концепция проекта предполагает строительство объектов социальной инфраструктуры: трех детских садов, трех  общеобразовательных школ и поликлиники.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», отмечает городское поселение Московский и сельское поселение Сосенское на территориях Новой Москвы. Здесь в новостройках на завершающем этапе строительства есть предложения квартир площадью от 30 до 55 кв. м по цене до 3,5 млн руб.

Также на территории Новой Москвы, в ЖК «Новые Ватутинки» можно купить квартиру с отделкой в панельном доме за 3 млн руб., правда, сдан дом будет только через 6-8 месяцев. Можно найти и варианты дешевле. В Лыткарино, например, в ЖК «Прибрежный» можно купить однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м за 2,2 млн рублей, правда, без отделки и дом будет сдан через год. Эти варианты советует Сергей Канаев (ЗАО «Кама-Проект»).

В инвестиционно-строительной компании «АВГУР ЭСТЕЙТ» нам напомнили о масштабном жилом районе «Москва А101». Это тоже новомосковский проект, в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе и в 4 км от метро «Теплый Стан». Квартиры в монолитно-кирпчином доме в 3 км от МКАД на перспективной и активно развивающейся территории можно приобрести от 3,2 млн рублей.

Предпочтения панелям
Ориентируясь на заявленный бюджет, покупатели могут выбрать как дома, возводимые из монолита и кирпича, так и панельные новостройки разных серий. И как отметили эксперты, однокомнатные квартиры большинство покупателей стремятся приобрести в домах из современной панели, объясняя это тем, что в таких домах оптимальные площади квартир, затраты по отделке квартиры в панельном доме ниже, чем в монолитном, так как не требуется возводить межкомнатные перегородки и сами стены не требуют трудоемкого выравнивания. «При средней стоимости квадратного метра в панельном доме в 75 тыс. руб., - говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», - стоимость квадратного метра в доме индивидуального проекта будет 86-87 тысяч рублей».

Наталия Иванова (ГК «ПИК») рассказала, что сейчас на подмосковном рынке представлено несколько интересных серий. Например, модернизированная серия «КОПЭ-М-Парус». Дома этой серии имеют выразительные индивидуальные фасадные решения благодаря эркерам и комбинации полукруглых и прямых лоджий на разных этажах. Дома действительно напоминают наполненный ветром парус. В строительстве используются современные решения: применяются теплые трехслойные наружные стеновые панели, система закрытых горизонтальных межпанельных стыков и прогрессивные инженерные системы. Новостройки «КОПЭ-М-Парус» обладают повышенной звукоизоляцией, в квартирах установлены отопительные приборы с регуляторами температуры, медная электропроводка, автоматическая система дымоудаления.

Цены на квартиры в данных домах также вписываются в популярный бюджет. Например, в жилом районе «Красная Горка» в Люберцах однокомнатная квартира в квартале №7, корпус 53В (новостройка серии «КОПЭ-М-Парус»), на этапе строительства 9-го этажа стоит 3,3 млн руб.

Серия «КОПЭ-Башня» – это одноподъездная вариация серии «КОПЭ-М-Парус». Отличительная черта этой серии - нежилые первые этажи или встроено-пристроенные здания, предназначенные для размещения объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Жилые комплексы обычно представлены одной панельной секцией высотой 23-25 этажей. Квартиры улучшенных планировок с просторными кухнями и холлами, светлыми комнатами, гардеробными и гостевыми санузлами обладают большей по сравнению с серией «КОПЭ-М-Парус» площадью. Дома-башни также имеют теплые трехслойные наружные стеновые панели, бесшовные фасады, гибкую систему отделки и различные цветовые и фактурные решения фасадов. Квартиры оснащены современной системой отопления с использованием конвекторов с терморегуляторами, которые позволяют выбирать оптимальный режим отопления в каждой комнате. Балконы и лоджии остеклены в едином стиле с применением алюминиевого профиля.

Квартиры в домах столичного ДСК-1 П-44Т также в числе самых предпочитаемых на рынке новостроек. Внешне они отличаются отделкой под кирпич, эркерными комнатами, оригинальным планировочным решением самих секций дома. Хороший спрос отмечается на жилье в домах серий П-111М и Д-25.В частности 9 домов серии П-111М строится в рамках первой очереди ЖК «Первый Московский» (город Московский находится на территории Новой Москвы). Новый крупный микрорайон, который будет состоять из 62 домов и объектов инфраструктуры. В домах представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 36 до 83 кв. м. Как уточнил Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», до 3,5 млн можно приобрести однокомнатную квартиру без отделки во 2-й очереди. В 1-й очереди стоимость чуть выше 3,7 - 3,9 млн.

Серия панельных домов И-155Мк комфорткласса от компании СУ-№155 представлена в городе Долгопрудном, в Центральном микрорайоне. По словам Ирины Егоровой, руководителя службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания», в третьей очереди строительства в корпусах 20 и 22 стоимость однокомнатных квартир общей площадью 46 кв. м составляет 2,43 млн руб., а в корпусах 21, 28 – 2,23 млн руб.

Сравнительно новая серия домов на рынке Подмосковья - «ЕВРО». Квартиры в домах этой серии компания «ЛСР. Недвижимость – Москва» предлагает в подмосковном малоэтажном микрорайоне «Сакраменто» в Балашихе. Такие дома внешне неотличимы от монолитных домов бизнес-класса, при этом скорость их возведения выше, а значит, экономичнее стоимость строительства и жилья. Цена однокомнатных квартир зависит от площади. Например, при общей площади 50,7 кв. м бюджет покупки составит 2,71 млн руб., а когда площадь равна 55,2 кв. м – 3,06 млн руб.

Квартиры с отделкой
Многие покупатели однокомнатных квартир в новостройках предпочли бы, чтобы приобретаемая квартира была готова к проживанию, то есть включала бы в цену отделку. В настоящее время в заявленном бюджете таких предложений немного. К примеру, в готовом микрорайоне «Немчиновка» цена однокомнатных квартир с отделкой начинается от 4,5 миллионов рублей, в ЖК «Ярославский», который расположен в Мытищах и будет сдан в конце 2012 года, – от 4,3 миллиона, а если все же нужно уложиться в искомую сумму и найти вариант с отделкой, то в этом случае срок сдачи дома окажется все же довольно отдаленным. Например, в ЖК «Рутаун» на территории Новой Москвы квартиры площадью от 42 кв. м продаются по цене от 2,8 миллиона, но срок сдачи домов запланирован лишь на лето 2013 года.

Но вот компания «ПИК», как рассказала Наталия Иванова (группа компаний «ПИК»), все объекты сдает с улучшенной современной отделкой, а некоторые и с дизайнерским ремонтом. В жилых районах комплексной застройки «Бутово Парк 2» и «Красная Горка» квартиры предлагаются с качественной чистовой отделкой – вариант «Оптима» и «Стандарт», стоимость которой уже включена в цену.

В микрорайоне Wellton Park, Новая Сходня (15 км от МКАД), можно приобрести квартиру с отделкой, выполненной по авторскому дизайну, добавляет Алина Ларионова, начальник отдела продаж департамента недвижимости строительного концерна «КРОСТ». Цена за однокомнатную квартиру (с отделкой в стиле классика) площадью 33,6 – 42,0 кв. м - 2,5 – 3,5 млн руб.