Новостройки Подмосковья: малоэтажные жилые комплексы. География расширяется; объем предложения растет; цены – от 2 млн рублей за квартиру. На выбор 50 адресов

Малоэтажные жилые комплексы (МЖК) или загородные жилые комплексы (ЗЖК) – это формат застройки, который набирает все большую популярность в Подмосковье. В ГК «МИЦ» напомнили, что чуть более двух лет назад правительством Московской области была принята концепция развития малоэтажного строительства на территории Московской области. Ее цель - обеспечить реализацию крупных проектов по строительству новых районов малоэтажной застройки. Это дало высокий старт к развитию данного направления жилищного строительства.

Как рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», сегодня в Подмосковье возводятся около 50 малоэтажных комплексов. Больше всего объектов располагается на северо-западном направлении Московской области – более трети, на юго-западе – порядка одной пятой. Восточное и северо-восточное направления Подмосковья занимают в структуре малоэтажного рынка ориентировочно по 15% рынка. Остальные направления - менее 10%. По данным компании RDI, наибольшее количество МЖК (ЗЖК) сосредоточено на новорижском направлении, а также на Киевском и Калужском шоссе.

Эксперты «СтройМенеджмент» подсчитали, что если разделить малоэтажку на бизнес и эконом, то первые больше востребованы к западу от Москвы, а более демократичные проекты реализуются на юго-западном и северном направлениях.

Чаще всего малоэтажные дома возводят в крупных мультиформатных поселках, таких как ЖК «Мечта» (23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), в котором уже давно появились новоселы. Здесь построен и введен в эксплуатацию целый ряд собственных инфраструктурных объектов, в полном объеме функционирует инженерный комплекс, несмотря на то что строительство продолжается (застройка ведется очередями), уточнила Ксения Гришковец, маркетолог ЗАО «ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ». Поселок строится в едином архитектурном стиле, здесь организованы общественные зоны, зоны отдыха, детские и спортивные площадки. В «Мечте» продаются таунхаусы, квартиры в 3-4-этажных домах и отдельные коттеджи.

Также интересный проект с малоэтажными домами возводят в Химкинском округе – ЖК «Город Набережных» (таунхаусы и малоэтажные объекты). Он отличается выразительной архитектурой и выгодным месторасположением – ЖК с одной стороны граничит с рекой, а с другой - с лесом. Всего в проекте представлено более 50 вариантов планировок квартир (от студий до двухуровневых квартир). В комплексе будет присутствовать вся необходимая инфраструктура – детский сад, магазины и т.д.

Срезали многоэтажки
Впрочем, как отметил Василий Фетисов, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Москва», до 2012 года малоэтажное строительство рассматривалось только как возможный формат жилищной застройки для обширных территорий Подмосковья. Государство не вводило строгих ограничений по этажности строительства, а девелоперы продолжали возводить дома по проверенным временем проектам – если экономкласс, то многоквартирные многоэтажные дома, если малоэтажное жилье, то дорогие частные коттеджи или чуть менее дорогие таунхаусы и дуплексы. Но с 1 мая 2012 года в Московской области строго ограничили высоту для строительства на землях сельских поселений – до четырех этажей (согласно постановлению Правительства МО № 24/54 от 16.01.12 г «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области»).

Эксперт отмечает, что на первый взгляд такое решение вступает в некоторое противоречие с основной задачей девелоперов – максимально эффективного использования земельного участка. Но соглашается с тем, что в последних заявлениях застройщики все чаще анонсируют увеличение числа малоэтажных проектов. Получается, что интересы рынка и правительства Подмосковья совпадают.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-новострой», подчеркивает, что рост объемов предложения малоэтажных квартирных комплексов начался еще в 2008-2009 гг., то есть до принятия законов об ограничении этажности строящегося жилья в Подмосковье. Из-за падения спроса на коттеджи и участки с подрядом девелоперы меняли концепцию в сторону «мультиформата», то есть добавляли предложение недорогого квартирного жилья, тем самым расширяя объем потенциального спроса. А в 2010-2011 гг. из-за высоких цен в Москве, резко вырос спрос на квартиры в Подмосковье, но многие покупатели не желали селиться в многоквартирных домах. Поэтому девелоперы, имеющие в своем распоряжении большой объем свободных подмосковных земель, стали создавать малоэтажные жилые комплексы, преимущественно комфорткласса. 

«Пока на стоимости земли под застройку нововведения подмосковных властей не сказываются, - говорит Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент». - И упрощения регламентов при оформлении разрешительной документации также не замечено».

«Малоэтажные комплексы, как правило, строятся на землях МЖС (предназначенных для многоэтажного строительства), - рассказывает Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», - их возводят там, где невозможно многоэтажное строительство ввиду соблюдения определенной этажности и архитектурной целостности». Так, строительство панельной высотки рядом с 2-3-этажными зданиями, будет невозможным.

Высотность строительства регламентируется строительными документами, такими как генплан или мастер-план. Подобные документы готовятся специалистами по планированию территории и утверждаются местными властями. Вместе с тем Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», признает, что у нас в стране эти нормы еще не являются однозначно жесткими, и можно встретить изменения режимов высотности, тогда как в Западной Европе такие нормативы носят директивный характер. «Я недавно общался с компанией, которая разрабатывала мастер-план территории нового Утрехта (голландского города. - Прим. редакции), площадь более 2500 га, - рассказывает эксперт, - у них в документах, к примеру, высотность закреплена жестко. То есть если на какой-то конкретной площади обозначены малоэтажные дома, там будут малоэтажные дома, если на другой планируется высотная башня - будет высотная башня, если нарисован парк - будет парк».

Сегодня власти Московской области стараются навести порядок на своей территории, включая и регламентацию высотной застройки. Большинство строящихся домов были согласованы несколько лет тому назад, поэтому жилые комплексы, которые соответствуют новым регламентам, выйдут на рынок не раньше чем через два года.

Анализируя ситуацию, Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что при прочих равных условиях застройщик не откажется еще от одного этажа, однако условия при возведении 4- и 17-этажного дома не равны. Начиная от соблюдения СНиПов и характеристик внутренних инженерных сетей и заканчивая необходимостью в социальной инфраструктуре. «Нагрузки инженерные и социальные в случае малоэтажного строительства существенно ниже, - признается эксперт, - поэтому с экономической точки зрения для девелопера вариант малоэтажного строительства может оказаться довольно привлекательным».

Выбирают малоэтажку
Покупатели уже давно поняли, что жить в небольшом доме гораздо комфортнее, чем в перенаселенном многоэтажном «муравейнике». Малоэтажные дома – это более высокое качество жизни. Измерить которое, как отметил Алексей Гусев, коммерческий директор компании RDI, можно вполне понятными показателями - это видовые характеристики – соседние многоэтажные дома не заслоняют вид; наличие свободных парковочных мест; некая камерность, достигаемая за счет небольшого количества жителей; а также замкнутая охраняемая территория, чего не встретишь в многоэтажных ЖК.

Поэтому, констатирует Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва»), многоквартирные малоэтажные проекты набирают популярность – они создают комфортный социальный микроклимат, гармонично вписываются в окружающий их природный контекст. «Наша практика продаж квартир в малоэтажном микрорайоне «Новое Нахабино» показывает, что этот формат жилья востребован покупателями», - отметил эксперт. Он рассказал, что в конце 2010 – начале 2011 года, в первые месяцы продаж в этом жилом комплексе на этапе котлована, покупатели довольно настороженно отнеслись к новинке. Однако к моменту ввода в эксплуатацию первых девяти домов в мае 2012 года в них уже были полностью проданы все квартиры, а на сегодня в продаже осталось менее 30 квартир во всех шестидесяти шести домах первой очереди.

О росте спроса на малоэтажное жилье заявил и Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент». Так, в ЖК «РУТАУН» (поселок Марьино, Ленинского района, здесь 36 многоквартирных домов на 626 квартир) продажи за III квартал 2012 года составили более 11%. Покупателей привлекает уровень комфорта и доступность по цене, а также скорость возведения, которая оказывается чуть ли не решающим фактором для покупателей при сравнении с высотками. «В целом реализация квартир в малоэтажных комплексах увеличилась в 3,5 раза, а предложение выросло в 2 раза», - говорит Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Цены и технологии

Как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», к лету 2012 года на рынок вышло 16 новых проектов, причем большинство «новичков» (13 из 16) находится недалеко от Москвы - в радиусе 20 км. Средняя стоимость метра в таких комплексах оказалась в полтора раза выше, чем в распроданных за этот период домах: 77 800 против 51 400 руб. соответственно. Это данные «Исследования рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 2011-2012 годы». 

В ЖК «Мечта» однокомнатные квартиры площадью 31 кв. м стоят 2 млн рублей, площадью 38 кв. м - 2,5 млн рублей, а трехкомнатные (60 кв. м) - 3,6 млн рублей. В ЖК «Город Набережных» можно приобрести однокомнатную квартиру (30 кв. м) от 2,4 млн рублей, двухкомнатную - от 3,7 млн рублей. Данный комплекс только начали строить, соответственно, и стоимость данных предложений не столь высока. Всего в проекте представлено более 50 вариантов планировок квартир (от студий до двухуровневых квартир).

Среди объектов малоэтажного строительства Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», выделила ЖК «Новые Вешки». Проект расположен в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Архитектура и дизайн комплекса олицетворяют западный стиль и образ жизни. Окружают комплекс лесные массивы, неподалеку находятся Клязьминское, Пироговское, Пяловское и Икшинское водохранилища. Сам комплекс представляет собой шестиэтажные монолитные дома бизнес-класса, с обликом в стиле западноевропейской классики с элементами модерна. Минимальная стоимость однокомнатных квартир составляет около 5,2 млн руб., двухкомнатных – 7,1 млн руб., трехкомнатных – 9,8 млн руб. Сдача первой очереди строительства запланирована уже на 4 кв. 2012 года.

При использовании индустриальной технологии застройщикам удается сбить цену. В частности, Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва») рассказал, что компания возводит малоэтажные дома «ЕВРО» из сборного железобетона заводского производства, что серьезно сокращает сроки строительства и, соответственно, снижает себестоимость. Поэтому стоимость квадратного метра в строящихся домах серии «ЕВРО» сопоставима с соседними многоэтажными новостройками экономкласса, а в ряде случаев существенно ниже. Например, средняя стоимость квадратного метра для однокомнатных квартир в микрорайоне «Новое Нахабино» в сентябре 2012 года составила 69 167 руб., а в строящемся в городе Нахабино многоэтажном жилом комплексе «Палитра» – 74 888 руб., в комплексе «Новорижский» на Новорижском шоссе - 79 910 руб., а в новостройках «Опалиха 2» на соседнем Волоколамском шоссе – 83 588 руб.

Большое будущее малоэтажного Подмосковья
С учетом последних заявлений руководителей государства и Московской области акцент в жилищной политике будет смещаться в сегмент малоэтажного строительства. «Поэтому его перспективы мы оцениваем как наиболее привлекательные», - говорит Сергей Лядов («Сити-XXI век»). Похожее мнение высказал и Владислав Фадеев (GVA Sawyer). По его словам, за малоэтажным форматом большое будущее, так как высотное строительство возможно лишь в районах, уже обеспеченных социальной инфраструктурой. В более отдаленных районах возможна либо коттеджная, либо малоэтажная застройка, при строительстве которой не требуется столь существенных вложений в социальную и инженерную инфраструктуру. «Для девелоперов сокращение сроков проектирования и строительства, - добавляет Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва»), - означает сокращение затрат, а для клиентов – сокращение их рисков».

Вместе с тем эксперты ГК «МИЦ» считают, что массовое строительство этого формата жилья в ближнем радиусе от МКАД маловероятно по причине высокой стоимости земли. А число таких проектов будет расти по мере удаления от МКАД. Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент») прогнозирует, что,  исходя из текущей ситуации, в малоэтажном строительстве не избежать 5-10% роста в год. Оптимальным местом развития формата будет 15-километровая зона в киевском, калужском, дмитровском, ярославском и минском направлениях.

Самые известные малоэтажные комплексы Подмосковья