Квартира за 5 миллионов рублей в Москве и Подмосковье. От типовой «однушки» в пятиэтажке до 100-метровой «трешки». Можно подобрать добротный дом и новый таунхаус

«Старая» Москва: если готовое, то скромненько…
Минувшим летом наш лексикон обогатился: вместо просто Москвы мы теперь говорим о столице «Старой» и «Новой». Во втором случае подразумеваются территории, прирезанные к нашему городу с 1 июля. С юридической точки зрения два новых округа (Новомосковский и Троицкий) – полноценная Москва, но рынок недвижимости пока так не считает: цены отличаются существенно. Вот и мы будем рассматривать их пока раздельно.

Итак, Москва «старая». Жилье готовое, т.е. вторичный рынок. На что можно рассчитывать тут обладателю пяти «лимонов»? Как подсказывает нам наш электронный «Квартирный калькулятор», за эту сумму можно приобрести 1-комнатную квартиру около 30 кв.м, в районе «Сокол», в старой панельной пятиэтажке, или 2-комнатную квартиру около 40 кв.м, в районе «Орехово-Борисово», в такой же хрущевке. Показания нашего сервиса практически подтвердили данные опрошенных нами экспертов. Предложений тут достаточно, но все они, что называется, «на одно лицо».

«На вторичном рынке жилья в «старой» Москве большинство предложений за 5 млн. руб. – это однокомнатные квартиры в панельных домах, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – Общая площадь подобных объектов в среднем составляет 33 кв. м, кухня – около 7 кв.м. На долю двушек в данной ценовой категории приходится всего 20%. Это маленькие квартиры площадью в среднем 44 кв. м и кухней в 6,5 кв. м. Также как и однушки, они расположены в большинстве своем в панельных домах, и кирпичных и блочных пятиэтажках».

Добавим еще несколько штрихов к портрету. Столь привлекательные по цене предложения окажутся, скорее всего, на изрядном удалении от метро – 15-20 минут автобусом. Районы – самые непрестижные, на восточных и юго-восточных окраинах. Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, напоминает о еще одной возможности – Зеленограде, где за рассматриваемую нами сумму можно купить даже двухкомнатную квартиру в 45-50 «квадратов». Что ж, формально «Зелек» - действительно Москва (причем очень давно), только большинство покупателей недвижимости инстинктивно считают иначе…

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, напоминает и о том, что абсолютное большинство недорогих предложений находится в плохом состоянии и потребует серьезного ремонта, который обойдется не менее чем в 250 тыс. руб. Эксперт также добавляет, что отдельные варианты по цене до 5 млн. руб. могут обнаружиться и в других округах и лучшего качества, но… они окажутся «пустышками» от риелторских компаний, служащих для привлечения клиентов.

…В общем, подводя итог этой части нашего исследования, следует отметить: выбирать придется из весьма бедненьких вариантов…

Первичка: уже лучше
Теперь, оставаясь в границах «старой» Москвы, переместимся на первичный рынок. Что ждет нас здесь? «Квартира в новостройке эконом-класса на начальной стадии строительства без внутренней отделки, расположенная в Восточном и Юго-восточном административных округах», - лаконичен Роман Абрамов, коммерческий директор ООО «СтройМенеджмент».

Другие опрошенные нами специалисты несколько расширили географию – но в любом случае получались, конечно, самые окраины нашего города. Так, по словам Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», «располагая бюджетом в 5 млн. руб., можно приобрести однокомнатную квартиру в таких районах как Куркино, Новопеределкино или Зеленоград». Чуть увеличив сумму, продолжает эксперт, можно претендовать на микрорайон «Царицыно» - однокомнатные квартиры площадью от 41,64 кв. м продаются там по цене от 5,2 млн. руб.

Сергей Палий, специалист по связям с общественностью Группы компаний «Домостроитель», напоминает о еще паре интересных адресов:

- ЖК «Ваниль» на юге Москвы в районе Москворечье-Сабурово, где стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,753 млн. руб. Сдача комплекса запланирована на III квартал 2013 года;
- микрорайон «Бутовские Аллеи», малоэтажный комплекс в Южном Бутово. Квартиры здесь стоят от 2,8 млн. руб.

Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер», называет жилой квартал LIFE-Митинская, который сейчас находится на начальной стадии строительства. Продажи в нем открыты 10 сентября 2012 года, и однокомнатную квартиру площадью 37,43 кв. м можно приобрести по цене 4,7-5 млн. руб. Одним из преимуществ проекта является полная отделка, включенная в стоимость.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», говорит об еще одном интересном объекте: ЖК «Борисовский дом», расположенном в 5 мин. пешком от м. «Домодедовская». Старт продаж здесь намечен на март 2013 года, цена квартир-студий планируется от 3 млн. руб.

…На первый взгляд, ситуация ничем не отличается от вторичного рынка – тоже однокомнатные квартиры. Но не будем спешить с выводами. Во-первых, приобретаемое нами жилье – новое и современное. В некоторых случаях даже с отделкой. Во-вторых, самые дешевые варианты (2,8-3 млн.) оказываются гораздо доступнее «вторички» - там таких цен просто нет. И в-третьих, обращает внимание Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, на первичном рынке бывают различные акции и сезонные скидки, предусмотрены солидные (до 20% стоимости) льготы при единовременной 100-процентной оплате.

«Новая» Москва: по карману и трешки
При перемещении в «новую» Москву потенциальный покупатель сразу начинает чувствовать себя гораздо богаче. Например, на вторичном рынке Шербинки (7 км от МКАД) можно купить трехкомнатную квартиру площадью 55 квадратных метров в кирпичном доме, а в поселке Шишкин Лес (30 км) за эту сумму предлагают шикарную трешку в монолитном доме площадью 100 «квадратов». 

Теперь посмотрим, что с новостройками. «Если в «старой» Москве за 5 млн. рублей можно купить только однокомнатную квартиру, то в «новой» есть предложения двух- и даже трехкомнатных квартир, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – Они, конечно, представлены в меньшей степени, но при желании подходящий вариант найти можно». В качестве примера эксперт приводит малоэтажный комплекс «Рутаун», где квартиры площадью 81 кв. м стоят от 3,9 до 4,9 млн. руб.

Но даже если покупателю строго необходимо жилье именно в многоэтажном доме, то и его можно найти – правда, придется подождать завершения строительства. «Такие объекты есть – в проектах со сроком сдачи, намеченным на 2014 год, за 5 млн. руб. можно купить трехкомнатную квартиру», - отмечает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Из всей «новой» Москвы Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», рекомендует обратить внимание на Щербинку. «Этот город можно назвать самым активно развивающимся, - говорит эксперт. – За последний месяц общий объем предложения вырос на 14%, составив 10 976 кв. м». При этом, продолжает Павел Лепиш, стоимость квартир вполне демократична: однушку площадью 40 кв.м можно приобрести за 3,5 млн. руб., двухкомнатная в 58 кв. м обойдется в 5,04 млн.

Столичный загород
Присоединение новых территорий породило и принципиально новое (точнее, хорошо забытое старое) явление – находящуюся в административных границах города загородную недвижимость. Прежде дома с индивидуальными участками были в Москве страшной редкостью, к тому же опасной: их жители постоянно находились под угрозой сноса. Теперь иначе: на «новых» землях можно приобрести и деревенские дома, и дачи, и коттеджи, и все это добро в обозримом будущем вряд ли будет сноситься.

«До 5 млн. руб. на территории «новой» Москвы можно купить дом в садовом товариществе, - говорит Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet. – Если говорить об объектах, пригодных для круглогодичного проживания, то в данном ценовом диапазоне доступны строения в 100 кв. м, расположенные на участках в 6 соток. Если больше – то это будут в основном дома, пригодные только для летнего проживания».

И, разумеется, можно приобрести новые объекты. Денис Бобков обращает внимание на поселок Некрасовка: там можно купить дом с участком 5-6 соток по цене в районе 3,7-4 млн. руб. Есть и предложение таунхаусов в районе Троицка и Апрелевки: объекты площадью до 170 кв. м стоят 4-4,5 млн. руб. А Сергей Палий («Домостроитель») говорит о поселке «Кронбург» (Калужского шоссе), где стоимость таунхаусов начинается от 4,8 млн. руб.

Подмосковье: не хуже Москвы, иногда даже «старой»
Времена, когда само нахождение квартиры в Москве было огромным плюсом, давно прошли. Московская прописка больше не предмет вожделения – уровень жизни, вполне соизмеримый со столичным, вполне могут обеспечить и города Ближнего Подмосковья. Тем более что они часто не только не уступают, но и заметно превосходят отдельные московские районы – например, из Красногорска и Реутова до метро ближе, чем из Западного Дегунино или Капотни… По этой причине многие покупатели выбирают ближайшие (до 20 км от МКАД) города области.

«Для ближайшего Подмосковья бюджет в 5 млн. руб. – это основание для уверенности в том, что покупатель сможет приобрести квартиру быстро, и проблем с выбором у него не будет, - убежден Василий Фетисов, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Москва». – В эту сумму «проходят» и двухкомнатные квартиры площадью 62-65 кв. м на вторичном рынке, и трехкомнатные до 80 – 100 кв. м в новостройках». Эксперт отмечает, что в таких городах как Домодедово, Нахабино или Балашиха двухкомнатная квартира на вторичном рынке стоит 4-5 млн. руб.

Однако, продолжает Василий Фетисов, намного перспективнее вложить деньги в строящийся объект – в этом случае вполне доступна трехкомнатная квартира. Преимущество подобного выбора масса – возможность не только купить квартиру большей площади, но и на увеличении стоимости объекта до 25-40% за 1,5-3 года. Среди наиболее инвестиционно привлекательных проектов эксперт называет микрорайон «Новое Домодедово», где средняя цена 1 кв. м в трехкомнатной квартире (от 49 900 руб.) на 32% ниже, чем в только что введенной в эксплуатацию новостройке аналогичного класса в городе Домодедово.

«В 2012 году цены заметно выросли, это общеизвестный факт, но за 5 млн. руб. еще есть варианты, - сообщила нам Арина Юрьева, генеральный директор компании «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал». – Например, в строящемся в Одинцовском районе жилом комплексе «Гусарская баллада» можно приобрести двухкомнатные квартиры общей площадью от 60 квадратных метров по цене от 4,3 млн. рублей и трехкомнатные квартиры от 5 млн. рублей. Дома комплекса сдаются практически каждый квартал, ближайшая сдача конец 2012 года». Помимо Одинцово, Арина Юрьева отметила жилой комплекс «Твой Адрес Мечты» в подмосковной Балашихе, где также можно купить современные двух и трех комнатные квартиры площадью от 60 квадратных метров, входящие в рассматриваемый нами диапазон цен.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», советует обратить внимание на новостройки в Красногорске, где всего в 4 км от МКАД строятся новые дома «Бенуа» и «Левитан». За 5 млн. рублей в них можно приобрести просторную однокомнатную квартиру площадью 43-45 кв.м или, добавив совсем немного, стать обладателем 2-комнатной квартиры площадью 66,3-66,6 кв.м.

Другой интересный проект – Миниполис «Самоцветы» в городе Люберцы, который находится всего в 5 минутах ходьбы от станции метро «Жулебино», открывающейся в 2013 году. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 39,4-42,5 кв. м начинается здесь от 4,5 млн. руб., а за 5,1 млн. можно приобрести объект в 49 кв. м – т.н. «евродвушку», предусматривающую объединение кухни с гостиной.
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Выбор новой недвижимости – это, конечно, «уравнение со многими неизвестными», решить которое в состоянии только сам покупатель. Учитывать приходится состав семьи, условия работы, потребности в метраже, социальной инфраструктуре, транспорте. Но отрадно, что Москва и ее ближайшие пригороды способны предоставить потенциальному покупателю весьма разные варианты – есть из чего выбирать.

Предложения квартир за 5 млн. рублей в Москве и Подмосковье

Электронный калькулятор от IRN.RU:

• Оцени квартиру онлайн: узнай стоимость своей квартиры