Современные строительные компании давно уже перешли на формат комплексной застройки. Крупные проекты, которые появляются в Подмосковье, отличает то, что строится не просто «голое жилье», а обязательно устраивается среда обитания будущих жителей. В идеале возводятся школы, детские садики, гаражи, магазины, спортивные центры, продумываются удобные выезды. Насколько это получается у застройщиков, мы и обсуждаем в нашей рубрике, посвященной масштабным жилым комплексам.
Традиционно кроме девелопера, занятого строительством, в материале «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» участвуют привлеченные эксперты из других компаний, которые дают оценку проекту.
«Микрогород «В лесу» строится на территории Подмосковья в Красногорском районе совсем рядом с Москвой. Его существенное преимущество - высокая транспортная доступность: в четырех километрах находится станция метро «Митино», а в декабре 2012 года завершится строительство станции метро «Пятницкое шоссе» в 1,6 км от жилого комплекса. Также ожидается расширение Пятницкого шоссе до 6 полос.
Строительство идет в экологически чистой зоне: микрогород окружен лесом и рекой, на противоположном берегу которой начинается природоохранная зона. Застройщик – компания Rose Group (до ребрендинга RGI International). Архитектурный проект разработало известное международное бюро «SPEECH Чобан&Кузнецов».
Как подчеркивает Андрей Нестеренко, генеральный директор Rose Group (LSE: R.G.I. International Ltd.), компания осваивает для себя новый сегмент жилья «среднего» класса, при этом использует принципы и подходы элитного девелопмента. Активно работать над проектом компания начала в 2011 году.
Первая очередь строительства «Микрогорода «В лесу» включает 1 193 квартиры, подземные парковки, а также другие объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Вместе с открытием первой очереди застройки начнут свою работу продуктовые магазины, детский развивающий центр, аптека, химчистка, отделение банка, салон красоты, магазин книг и канцтоваров, юридическая консультация, магазин «Все для дома», оптика, курсы иностранных языков, салон связи, пункт охраны, магазин цветов и подарков. Помимо этого, рядом с микрогородом уже запущена первая очередь торгового парка «Отрада» с гипермаркетом «О'КЕЙ», а также работают специализированный центр загородного отдыха и конноспортивный клуб. Неподалеку расположена клиническая больница № 1 медицинского центра управления делами мэра и правительства Москвы. Еще одна деталь: приоритет по аренде коммерческих площадей получат жители микрогорода.
Ориентир – жилье для молодых и образованных
Концепция «Микрогорода «В лесу» подразумевает, что проект прежде всего предназначен для семейных покупателей с детьми.
Согласно проведенному компанией исследованию, говорит Андрей Нестеренко (Rose Group), жители «Микрогорода «В лесу» – это образованные социально-активные люди 24-35 лет, постоянно проживающие в Москве или Московской области. Если в первом квартале 2012 года процент представителей из сферы услуг среди покупателей квартир составлял 6%, то во втором – 16%. При этом сохраняется высокая доля высококвалифицированных специалистов из финансового рынка и IT-бизнеса и предпринимателей. Для подавляющего большинства покупателей приобретение квартиры в данном проекте не носит инвестиционный характер. Жилье приобретается для себя и своей семьи, 60% контрактов заключены по ипотеке.
Стадия строительства
Сегодня микрогород активно строится, первая очередь строительства, состоящая из трех корпусов, готова на 60%.
«В июле 2012 года RGI объявила о прохождении государственной экспертизы и получении разрешения на строительство дошкольного образовательного учреждения на 180 мест в составе первой очереди застройки жилого проекта «Микрогород «В лесу», - рассказывает Андрей Нестеренко (Rose Group). - В настоящее время компания приступила к строительству ДОУ». А в августе компания получила положительное заключение на строительство школы и сегодня ведет подготовку к строительным работам. Всего на территории «Микрогорода «В лесу» запланировано строительство трех детских садов и двух школ.
Цены на объекте
Квартиры продаются вместе с готовой отделкой и подземным паркингом, поэтому спрос на них хороший. Особенно пользуются успехом трехкомнатные квартиры. Квадратный метр в среднем стоит 100 тыс. рублей. Квартиры же предлагаются от однокомнатных до четырехкомнатных с площадью от 37 до 110 квадратных метров. Стоимость – от 4 до 12 млн рублей.
Плюсы и минусы
К обсуждению мы также привлекли экспертов из других компаний и попросили назвать, на их взгляд, сильные и слабые стороны проекта.
Ксения Гришковец, маркетолог ЗАО «Пересвет-Инвест»:
Проект, безусловно, имеет интересную концепцию. Формат застройки предусматривает очередность, что крайне важно с точки зрения комфорта проживания при продолжительных строительных работах, но все-таки сроки строительства довольно длительные - до 2017 года. Насколько комфортно будет жить первым новоселам, покажет время.
Вместе с тем микрогород сочетает в себе не только высокий уровень безопасности и комфорта проживания, но и привлекает неординарностью архитектуры каждого из домов. Оптимальное зонирование территорий с зонами общего пользования и объектами собственной инфраструктуры разработано и соответствует эстетическим и функциональным характеристикам современного уровня жизни, здесь позаботилась и о людях с ограниченными возможностями, по всей территории ЖК предусмотрены пандусы, специальные дорожки, лифты и входы.
Еще одно из безусловных преимуществ – это концепция «квартира под ключ», с полной внутренней отделкой, и очень продуманные с точки зрения зонирования помещений планировки квартир.
В линейке предложения 1-4-комнатные квартиры площадью от 37 до 110 кв. м. Стоимость квартир варьируется от 4 до 12 млн руб., в стоимость предложения также включено машино-место. Для сравнения можно рассмотреть ЖК «Опалиха О2», который расположен дальше, но по концепции застройки имеет схожие черты, и преимущество в том, что находится в более высокой стадии готовности (стоимость квартир без отделки от 2,6 до 6,8 млн руб., рассматриваем только 1-3-комнатные квартиры в данном ЖК площадью от 30 до 80 кв. м).
Также можно рассмотреть предложения квартир в ЖК «Митинский парк», который полностью построен и сдан и находится на более близком расстоянии на территории Москвы. Квартиры в данном ЖК продаются на вторичном рынке. По данным WiNner, 1-комнатные квартиры, средняя площадь 43 кв. м, при средней стоимости без отделки 6,8 млн руб. Таким образом, уровень текущих цен по соотношению «цена и качество» в «Микрогороде «В лесу» можно считать объективным и разумным.
Михаил Куликов, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Концепция проекта схожа с градостроительными концепциями других девелоперов, например, с концепцией «Мини-полис». Его название идентично бренду нашего продукта. Стоит отметить, что компания не пытается сразу проецировать концепцию на другие объекты, а сосредоточена на ее воплощении пока в одном проекте. Отмечу «говорящее» название проекта, его удачное позиционирование, инновационный офис продаж, креатив в рекламе.
Интересное решение - демонстрация квартир с отделкой (шоу-румы) непосредственно в офисе продаж компании. С учетом того, что все квартиры в проекте продаются с отделкой, товар представлен, как говорится, «лицом».
Неоднозначно выглядит обязательное включение машино-места подземного паркинга в стоимость приобретения квартиры, хотя желание девелопера освободить территорию объекта от автомобилей вполне понятно. В своем новом проекте «Краски жизни» мы придерживаемся такого же подхода - «дворы без машин», но решили воздержаться от включения машино-места в стоимость покупки. Иначе можно оттолкнуть определенную группу покупателей, у которой есть средства на приобретение квартиры, но нет денег на место в паркинге. Как правило, спрос на машино-места начинает уверенно расти по мере заселения жилого дома и ремонта в квартирах.
Сложно сравнивать цены проекта с объектами конкурентов, поскольку предложение компании не имеет аналогов и включает квартиру с отделкой и машино-местом. Но если выделить только стоимость квартиры, без учета отделки и парковки, то объект можно считать конкурентоспособным.
Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи»:
Задумка проекта совершенно понятна: фактически загородное проживание, но при этом городской комфорт и формат жилья (квартиры, а не частные дома). Мне кажется, что сама идея вряд ли очень перспективна, потому что все-таки те, кто предпочитает и выбирает загородную жизнь, и, соответственно, для кого привлекательны такие факторы позиционирования, как лес, река и т.д., захотят жить в отдельном доме, таунхаусе или дуплексе. А многоквартирный дом, наоборот, выберут те, для кого главное – это городской формат. Близость парковых или других объектов, безусловно, является преимуществом, но не определяет в конечном итоге решение о покупке.
Пока что реальных сроков строительства детских садов и школ девелопер не называет. Кроме того, важно понимать, что, например, хорошая школа – это не просто современное и качественное здание. Важно, кто будет там преподавать, как будет подбираться педагогический коллектив, будут ли занятия в школе платными или это будет государственная школа.
С другой стороны, наверняка будут введены и начнут работу такие объекты инфраструктуры, как торговые центры, кафе и пр. – это понятный источник прибыли для девелопера, поэтому в этих обещаниях сомневаться не приходится. То есть будущие жители действительно будут обеспечены хорошим уровнем комфорта, и это существенный плюс.
При этом будущий жилой комплекс будет отделен от окружающего жилья, в нем будет отдельная охрана и изолированная территория, что позволит обеспечить жителям, в том числе и детям, высокий уровень безопасности. Это огромное достоинство, которое в сочетании с качественной окружающей средой (лес и река) создаст в комплексе однородную социальную среду.
Что касается цены, то, на мой взгляд, она совершенно адекватна и рынку, и качеству предложения, и именно поэтому комплекс показывает неплохие темпы продаж. Если девелоперу удастся придерживаться своих обещаний по срокам строительства, то комплекс ждет вполне благополучное будущее.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
Такие проекты, как «Микрогород «В лесу», хорошо продаются благодаря адекватной стоимости и наличию отделки в квартирах. Первые два вопроса, которые возникают у потенциальных покупателей жилья городского формата, находящегося в удалении от городской инфраструктуры, – куда девать детей и как ездить на работу. Первый вопрос застройщики «Микрогорода «В лесу» обещают решить с помощью строительства школ и детских садов, второй решится сам после строительства новой станции метро. Транспортная доступность на автомобиле пока вызывает вопросы – это одно из наиболее загруженных направлений. Наличие возле застраиваемого комплекса реки можно отнести к безусловным плюсам проекта, тем более что располагается он в одном из самых экологически чистых районов Подмосковья.