Новостройки Подмосковья: двухкомнатные квартиры за 3 млн рублей до 30 км от МКАД. Недорогие предложения надо искать в городах востока и юго-востока, на начальном этапе строительства

Вблизи Москвы с такими запросами ловить нечего, поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил расширить границы и попробовать проанализировать, можно ли приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в радиусе до 30 км от МКАД, если покупатель планирует вложиться в сумму 3 млн рублей.

По оценке экспертов, подобных предложений совсем немного, их доля составляет не более 1% от общего числа двушек, экспонирующихся на рынке области. «3 млн рублей, - это скорее бюджет однокомнатной квартиры», - утверждает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». По мнению Натальи Козловой, генерального директора ОАО «Главмосстрой-недвижимость», для очерченной зоны, эта цена сильно ниже рынка, если говорить о законных схемах продажи. По данным Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», доля новостроек со столь бюджетными вариантами в 30-километровой зоне от МКАД не превышает 7-10% от общего объема рынка. По оценке Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра Est-a-Tet, в численном выражении это порядка 2,5 - 3 тысяч квартир.

Сегодня в ближайшем Подмосковье двухкомнатные квартиры стоимостью до 3 млн рублей можно подобрать в новостройках эконом либо комфорткласса, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Москва». Все чаще появляются предложения в проектах комплексного освоения территории, предусматривающих строительство собственной социально-бытовой инфраструктуры (детских садов, школ, магазинов, паркингов и пр.). Это могут быть жилые дома из сборного железобетона или монолитные, с высотой потолков до 2,7 м, с помещениями для консьержей. Транспортная доступность в среднем - 30-40 минут на автомобиле или электричке до МКАД. Сроки ввода в эксплуатацию - 2013-2014 гг.

Исторически самые недорогие предложения жилья сосредоточены на юго-востоке и востоке Подмосковья. Соответственно, и поиск нужных предложений, скорее всего, придется ограничить этой зоной. Если рассматривать города в целом, а не отдельные комплексы, то самыми недорогими в пределах 30 км от МКАД можно считать Железнодорожный, Балашиху, Электроугли, говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate, добавляет Электросталь, Ногинск, Жуковский, Подольск, Пушкино, Бронницы, Ивантеевку, Щелково. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, считает, что в число дешевых городов входят Лобня и Раменское.

«К «недорогим» подмосковным городам можно отнести Климовск, Чехов, Щербинку, - приводит примеры Кристина Федоренко, эксперт-аналитик GVA Sawyer. - Так, например, средняя стоимость на первичном рынке Чехова по состоянию на I квартал 2012 года составляла 53 тыс. руб./кв. м, в Климовске – 40-60 тыс. руб. /кв. м».

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») обращает наше внимание на то, что бюджетные новостройки далеко не всегда возводятся в границах города. Часто это окрестности областных городов, например, рядом с деревней Марусино Люберецкого района возводится малоэтажный жилой комплекс «Малое Павлино».

Это может быть и территория поселка как, например, поселок Лесной Пушкинского района, где в рамках микрорайона «Центральный» строится ЖК «Лесной». А микрорайон «Новое Бисерово» располагается в 14 километрах от МКАД по Горьковскому шоссе рядом с поселком Зеленый.

«Развитая инфраструктура, удобные подъездные дороги, наличие альтернативного общественного транспорта, то есть все то, что доступно жителям подмосковных городов, напрямую влияет на уровень цен новостроек, - рассуждает эксперт. - Именно поэтому самое бюджетное жилье строится на землях малых населенных пунктов, где отсутствие одного или нескольких вышеперечисленных факторов позволяет снизить конечную стоимость жилья».

Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель» (генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад»), полагает, что искать такое бюджетное жилье нужно все-таки подальше: «К примеру, Талдом, Коломна, Можайск — в таких городах можно купить двухкомнатную квартиру в новостройке по цене до 3 млн рублей, но вряд ли кто-то будет ездить за 70-100 км в Москву на работу. То есть — это уже не московский спрос, а локальный».

Расстояние и цены

Один из критериев, который должен сказаться на цене предложения, – это расстояние населенного пункта от Москвы. Чем ближе к столице дом, тем дороже в нем квартиры. Но не все так уж однозначно.

«Если не брать в расчет малоэтажку, - рассуждает Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент», - срок постройки которой в разы меньше типовых высоток, то квартиру в доме с высокой стадией готовности можно купить только в городах Электроугли, Троицк, Климовск, Раменское и т.д. Но на уровне котлована можно найти предложения и на 5-10 км ближе».

По мнению Василия Фетисова («ЛСР. Недвижимость – Москва»), дороже оценивается недвижимость в тех городах, где лучше развита социально-бытовая инфраструктура, транспортная система, налажено скоростное сообщение с Москвой. Кроме того, на стоимость недвижимости большое влияние сегодня оказывает уровень конкуренции на локальном рынке. Так, например, в Балашихе, расположенной всего в 10-13 км от МКАД, довольно много предложений двухкомнатных квартир в новостройках дешевле 3 млн руб. А например, в городе Нахабино, который находится на удалении 20-22 км от МКАД (т.е. в 2 раза дальше), но на скоростном Новорижском шоссе, уже сложно подобрать двухкомнатную квартиру дешевле 3,5 млн руб.

Немаловажную роль играет и «раскрученность» города, считает Павел Лепиш («Домус финанс»). Так, например, Ивантеевка и Пушкино совсем рядом, на расстоянии 16 и 18 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Поскольку Ивантеевка застраивается давно, и город уже привлек внимание покупателей, жилье там более востребовано. В Пушкино до недавнего времени не было известно крупных проектов. Соответственно, жилье там пока еще недооценено, и можно найти совсем недорогие предложения на первичном рынке.

Двушки за 3 млн рублей

Хотя эксперты и заверяли нас, что предложений двухкомнатных квартир в радиусе 30 км от МКАД стоимостью до 3 млн рублей немного, они все же смогли подобрать интересные варианты, с которыми мы и познакомим читателей портала www.metrinfo.ru.

Микрорайон Новое Домодедово находится на 22-м км от МКАД по скоростной трассе М4 «Дон» в Домодедово. Комплекс застраивается многоэтажными домами (от 9 до 17 этажей) серии «Евро'Па». Цена за квартиру площадью 34-79 кв. м – 2,036 – 4,491 млн руб. Помимо жилья здесь планируется построить 4 школы, 6 детских садов, многоэтажные паркинги и коммерческие помещения для магазинов, ресторанов и прочих объектов социально-бытовой инфраструктуры.

В ЖК «Сакраменто» (Балашиха) двухкомнатные квартиры площадью от 50,7 до 55,2 кв. м можно приобрести по цене от 2,7 до 2,9 млн рублей. Этажность комплекса не превышает 4 этажей, у него своя огороженная территория, планируется строительство детского сада, школы, многофункционального центра.

Также в Балашихе можно приобрести двухкомнатную квартиру на этапе строительства стоимостью 3 млн рублей в ЖК «Некрасовский». В состав жилого комплекса «Некрасовский» входят два панельных дома серии П-44Т. В дальнейшем также будет построен монолитный дом. На сегодня стоимость двухкомнатной квартиры площадью 56 кв. м составляет 2,94 млн рублей.

В малоэтажном комплексе «Видный» (4 км от МКАД, рядом с городом Видное) около половины всех выставленных на продажу двушек имеют цену до 3 млн рублей. Например, можно приобрести двухкомнатную квартиру по стоимости 2,659 млн руб. Но комплекс находится на начальном этапе строительства.

В «Эко Парке Нахабино» (Нахабино, 15 км от МКАД) интересующие нас квартиры стоят от 2,4 до 2,9 млн рублей, а их площади – от 48 до 62 кв. м.

ЖК «Заречье» (13 км от МКАД по Быковскому шоссе, в поселке Малаховка) представляет собой комплекс закрытого типа с собственным детским садом. Двухкомнатную квартиру там можно купить за 2,46 млн руб.

Еще один комплекс, где в продаже имеются двухкомнатные квартиры стоимостью 3 млн рублей, - ЖК «Лидер» в городе Лобня. Проектом предусмотрено строительство 5-подъездного 12-14-16-этажного монолитно-кирпичного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Стоимость квадратного метра жилья на этапе строительства 53 000 рублей. В продаже имеются двухкомнатные квартиры площадью 58 – 68 кв. м.

В сегменте многоэтажного строительства стоит отметить ЖК «Аничково», который строится в Щелковском районе в 22 км от МКАД. Из 5 корпусов, которые сейчас находятся в продаже, цена лишь двух двухкомнатных квартир превышает 3 млн. Это 70-метровые квартиры по цене 3,02 млн рублей, а все остальные предложения укладываются в искомые 3 миллиона.

В ЖК «Лесной» (п. Лесной Пушкинского района, 28 км от МКАД) выбор всех двухкомнатных квартир также укладывается в 3 млн руб. Сегодня в продаже находятся два дома высотой 9 и 17 этажей, их сдача намечена на конец 2012 года.

Аналогичная ценовая ситуация в ЖК «Литвиново» (п. Литвиново Щелковского района, 30 км от МКАД). Здесь один корпус уже построен. Второй корпус готов на 80% и выйдет в продажу в сентябре 2012 года.

Среди монолитно-кирпичных новостроек с предложением двухкомнатных квартир стоимостью до 3 млн руб. стоит отметить ЖК «Богородский» в Щелково (мкр. «Богородский» д. 8; д. 9; д. 10 корп. 1, 2; д. 11; д. 12). Данный комплекс находится на высокой стадии готовности, корпуса 10, 11, 12 сданы в эксплуатацию. Двухкомнатную квартиру в этом комплексе можно приобрести по цене 2,833 млн руб.

Те, кого интересуют панельные дома, могут обратить внимание на мкр. «Подрезково» (дом серии РД-17.04) в Химках. В этом комплексе, находящемся на стадии возведения нижних этажей, можно приобрести двухкомнатную квартиру стоимостью 2,888 млн руб.

Ждать или взять подороже?

По наблюдениям наших экспертов, многие покупатели сначала ищут подходящие по цене варианты и только потом смотрят на стадию готовности дома. Обнаружив, что дом только-только начал строиться, - задумываются, смогут ли они ждать еще года два, когда он будет достроен, и подсчитывают, сколько денег они потратят на аренду жилья. Для многих людей ожидание – испытание. Ссылаясь на статистику продаж, Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва») отметил, что процент покупателей с бюджетом до 3 млн руб. на двухкомнатные квартиры составляет до 20-25%, - не так много в итоге. В основном при покупке двух- и трехкомнатных квартир клиенты берут ипотечный кредит и покупают квартиры по 4-5 млн руб. Что ж, это тоже неплохое решение.