О том, что квартиры в новостройках, продаваемые на разных этапах строительства, могут быть незаконными, сказано много – и нами, и не нами. До самого недавнего времени, правда, все ограничилось «общетеоретическими» рассуждениями на тему о том, что документы могут оказаться «кривыми», право собственности ненадежным и т.п. Но минувшим летом ситуация весьма радикально вошла в практическое русло: на всю страну стал известен пятиэтажный 60-квартирный дом в подмосковном поселке Вешки, который был снесен судебными приставами.
Обращаем внимание: речь идет не о решении снести дом (кое решение будет потом годами опротестовываться в различных судебных инстанциях), а о самом натуральном сносе – груду битого кирпича на месте прежнего строения наблюдали по телевизору все.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» просто не мог остаться в стороне от столь животрепещущей темы и написал инструкцию для покупателя, дабы он не попал в какую-нибудь неприятную историю.
Не возвышайся!
Итак, в Подмосковье построено довольно много красивых домов по современным технологиям и с соблазнительной ценой. Не постигнет ли их та же судьба? Здесь, говорит Юрий Шаранов, генеральный директор компании «ГЦН-Групп», нужно разделять два принципиально разных понятия: частные коттеджи и многоквартирные дома.
Требования к коттеджам четко прописано в законодательстве:
1. Площадь объекта должна составлять не более 1500 кв. м;
2. Количество этажей не более трех;
3. Пятно застройки коттеджа должно быть не более определенного процента от общей площади земли (это требование действительно при постройке коттеджа на земле сельскохозяйственного назначения и на земле с категорией использования под личное подсобное хозяйство).
«Если соблюдены все эти требования, стройка является законной, и никто не имеет права на снос объекта», - категоричен Юрий Шаранов.
И если вместо трех этажей строится пять, а застройщик пытается выдать верхние этажи за мансарды, то это совсем несерьезно. С равным успехом можно сказать, что панельная 17-этажка, в которой проживает автор этих строк, на самом деле трехэтажная, а выше – 14 этажей мансарды.
«На данный момент в Москве и Московской области отстроено около 100-150 таких домов, и условия приобретения в них долей довольно привлекательны, - отмечает Юрий Шаранов. – Но у органов власти, администрации, к подобным объектам недвижимости отношение отрицательное. Причина в том, что в таких домах прописывается много людей, которых необходимо обеспечить объектами социальной инфраструктуры: школами, детскими садами, больницами и т.д. Заниматься этим никто не хочет. Однако, как показывает практика, сносятся только те объекты малоэтажной застройки, которые были построены со значительными нарушениями, например, по площади… Что же касается многоквартирных домов, то случаи их сноса лично мне неизвестны».
Предъявите документики!
Приобретение квартиры – это юридическое действие, и главным вопросом тут оказывается проверка документов. У большинства продаваемых новостроек нет свидетельства о собственности – следовательно, работать придется с различными «предварительными» бумагами. Какими именно?
«Покупателю необходимо ознакомиться с тремя видами документов, - рекомендует Александр Коган, министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. – Первые – это документы на землю, т.е. свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка. Необходимо обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования, а также сопоставить правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с продавцом. Следует понимать, что на категории земель сельскохозяйственного назначения независимо от вида разрешенного использования земельного участка возводить многоквартирные дома незаконно. Указанное относится также к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства».
Вторая категория документов, продолжает Александр Коган, – это все, что относится к стройке. Прежде всего, разрешение на строительство, а также договоры с коммунальными службами о подключении коммуникаций: электроснабжения, отопления, газоснабжения. И третье – учредительные документы юридического лица: устав, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, протокол о назначении генерального директора. Это позволит проверить сам факт существования данной организации и компетенцию лица, подписывающего документы.
214-й – это наше все?
Теперь о тех документах, которые застройщик предлагает подписать покупателям квартир. Некоторое знакомство с предметом, существовавшее у автора до написания этой статьи, подсказывало, что лучший вариант (кроме, разумеется, ситуации, когда на квартиру уже имеется право собственности) – это оформление в соответствии с 214-ФЗ, договор долевого участия (ДДУ). И многие из опрошенных нами экспертов такую позицию подтвердили.
«На основании своего 7-летнего опыта работы я советую всем, кто покупает квартиры в новостройках, работать исключительно по ФЗ-214, - категоричен Михаил Викторов, руководитель аппарата Национального объединения строителей. – Этот закон полностью защищает права людей и исключает двойные продажи. Договоры долевого участия должны регистрироваться в Росреестре. А если застройщик предлагает объект на продажу по каким-то предварительным договорам и иным схемам, то покупатели должны сами понимать, что это схема ненадежная. Хотите рисковать – рискуйте».
«Покупатель жилья (дольщик) может не разбираться ни в строительстве, ни в договорах, но если его договор долевого участия прошел государственную регистрацию – значит, государство в лице государственного регистратора проверило учредительные документы застройщика, его документы на землю, разрешение на строительство и сам договор, признало и подтвердило права на недвижимое имущество, - полностью соглашается Роман Казанцев, директор правового департамента ООО «СтройМенеджмент». – Штамп о государственной регистрации означает, что с этим договором, как правило, все нормально».
Но были и те, кто высказывал по поводу 214-ФЗ изрядный скептицизм. В частности, Виталий Иванов, генеральный директор агентства недвижимости «Домашний консультант», считает, что данный закон «вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке».
«Оформление по 214-ФЗ означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более, - говорит эксперт. – Но могут возникнуть проблемы, из-за которых строительство может быть остановлено – например, возникнут споры с администрацией или подрядными и инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры».
Вывод в целом получается такой: 214-ФЗ – это, вероятно, лучший из возможных вариантов. Но полностью полагаться на него, считая, что сам факт оформления документов по этому закону означает 100-процентную гарантию получения квартиры, не стоит.
Ты кто такой?
Лежащая на поверхности рекомендация – посмотреть на застройщика: какова его репутация на рынке, что он уже сделал, какие проекты реализовал? Метод действенный, но не всегда возможный: на нашем рынке распространена «мода» под каждый объект создавать новое юрлицо. И часто получается, что огромный микрорайон строит какая-то «контора Никанора», размещаемая в комнатушке и с уставным капталом в 10 тыс. руб.
«Само по себе недавно созданное юридическое лицо не является свидетельством обмана, - считает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Многие известные и солидные фирмы по разным причинам регистрируют дочерние предприятия. Кроме того, в последние годы на рынке появляется довольно много молодых фирм, основатели которых и основной костяк являются вовсе не новичками, а – наоборот – опытными и признанными специалистами. Создание собственных девелоперских, риелторских, инвестиционных, консалтинговых и других компаний бывшими топ-менеджерами ведущих игроков рынка – одна из тенденций нашего времени».
Соглашаясь с тезисом о том, что среди небольших и новых фирм действительно есть добросовестные, автор не может не отметить, что создаются они, как правило, как раз для того, чтобы в случае различных форс-мажоров головная организация осталась «в стороне и вся в белом».
«Нужно четко и ясно понять: с какой-то «конторы Никанора» нечего взять даже при наличии соответствующего судебного решения о взыскании денежных средств, - комментирует ситуацию Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. – Прежде чем отдать деньги и заключить договор, следует задать себе вопрос: почему вы верите застройщику?»
Нужно сходить: на место…
Среди прочих рекомендаций по проверке нового объекта наши эксперты назвали поездку на место строительства. Этот шаг позволит не только оценить динамику работ с обещаниями застройщика (сулит сдать новый дом к декабрю нынешнего года, а сам еще котлован не вырыл), но и сделать еще кое-какие наблюдения. Например, если интересующая вас квартира находится во второй очереди нового ЖК, можно найти жителей уже заселенной первой очереди и расспросить, как им живется. «Как долго они ждали заветных ключей? Как вел себя застройщик? Пришлось ли добиваться права собственности через суд?» - перечисляет обязательные в подобных случаях вопросы Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». А если в данном ЖК строящаяся очередь оказывается первой – тогда имеет смысл посетить другие объекты этого застройщика – те, что были построены 2, 3, 5 лет назад.
…в органы власти…
Местная администрация – еще один пункт в процессе проверки новостройки. На практике результаты похода к властям оказываются разными: где-то словоохотливые чиновники расскажут многое, где-то даже откажутся общаться с «посетителями с улицы». Но вы как минимум сможете подтвердить, что те документы, которые застройщик представляет как выданные местной властью, действительно подлинные.
…в интернет…
Об этом методе контроля мы писали не раз. Сегодня существует огромное количество форумов, на которых обсуждаются самые разные вопросы. В том числе и строительные. Площадки бывают самые разные – как для всех дольщиков вообще, так и по конкретным компаниям и объектам. Некоторые из них создаются самими застройщиками (тут минус – самые острые и критические сообщения с них вычищаются), другие же вполне независимы.
Проблема любых ресурсов в интернете – в необъективности. При этом «боты» могут оказаться любыми: как сотрудники самой компаний, которые куют светлый образ родной конторы, так и конкурирующих организаций, пишущих о мешающей им стройке сплошные гадости. Вычислить и тех, и других – не то чтобы очень сложно, но потребует определенных сил и времени.
…и в банки
Тут все просто: оцениваем готовность банков выдать вам кредит на покупку строящейся квартиры. Если дают – значит, кредитная организация и сам объект, и стоящую за ним компанию проверила, и считает их достаточно надежными.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Проверка объекта нового строительства – дело тяжелое и хлопотное. Впрочем, что будет легко, никто и не обещал. Но есть и хорошая новость: она сводится к тому, что новые многоквартирные дома никто в Подмосковье не сносил и сносить не собирается. Но это при условии, что строение в официальных документах именуется многоквартирным домом, а не коттеджем…