Для многих семей ипотека – единственная возможность переехать в собственную квартиру, однако для того, чтобы получить кредит нужно иметь первоначальный взнос, а это, как правило, не менее 20% от стоимости жилья. Некоторые банки могут предоставить заем при наличии всего 10%, но для этого помимо всего прочего требуется застраховать свою ответственность перед кредитором на случай невыполнения ипотечных обязательств.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать об этом относительно новом виде страхования и попытался ответить на вопрос - стоит ли соглашаться на ипотеку, если приходится покупать такой полис.
Законные основания
К необходимости страхования ответственности заемщика банковскую систему, конечно же, подтолкнул кризис. В 2008-2009 гг. было много случаев, когда заемщики не могли расплачиваться по кредитам, и к тому же прослеживалась тенденция: чем меньше был первоначальный взнос, тем чаще возникали проблемы с выплатами, а деньги, вырученные от продажи купленного в кредит и заложенного жилья, не покрывали весь накопившийся долг.
Поэтому в 2010 году, когда ипотека медленно стала возвращаться в нашу жизнь, кредиты без первоначального взноса вообще исчезли. Правда, вскоре дабы повысить привлекательность своих продуктов, банки смягчили условия, но одновременно вспомнили о пункте 4 статьи 31 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, в котором говорится, что заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, то есть, переложить свои проблемы на страховые компании.
При минимальном взносе, что на сегодня, как правило, от 10 до 20%, это «право» практически стало «обязанностью». Если же банки не обязывают страховаться, то выдают кредиты только при первоначальном взносе не менее 20%.
Основные условия данного вида страхования оговариваются в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, все что связано со страхованием ответственности заемщиков контролируется и гарантируется государственной страховой компанией при АИЖК – СК «АИЖК». «Она выступает единым перестраховщиком по всем полисам страхования заемщиков, она диктует правила игры и состав допущенных к ней участников. Разве что тарифы законом и АИЖК не определяются», - рассказывает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека», вице-президент страхового дома «ВСК». Список страховых компаний, занимающихся страхованием ответственности заемщиков, представлен на сайте АИЖК, среди них ВСК, АльфаСтрахование, РЕСО-гарантия, УралСиб, Росгосстрах, Энергогарант и т.д.
По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор страхования ответственности заемщика заключается в пользу банка, который выступает кредитодателем и одновременно залогодержателем приобретаемого в кредит жилья. А страховой случай наступает когда заемщик не может расплатиться по кредиту. «Правда, прежде всего долги перед банком пытаются погасить за счет предмета залога, то есть приобретенной в кредит недвижимости. Ее продают, и из вырученных средств банк забирает всю сумму долга, набежавшие проценты и штрафы, оставшиеся же деньги возвращаются бывшему заемщику, - рассказывает Алексей Володяев, директор по развитию страхования Страховой группы «МАКС». - Однако, возможна ситуация, когда денег, вырученных от продажи квартиры, не хватит. Вот здесь-то и вступает в действие страхование ответственности заемщика – долг, не покрытый после реализации недвижимости, за него гасит страховая компания».
Таким образом, как объясняет Илья Метелкин, руководитель Департамента развития и поддержки партнерских продаж компании РОСГОССТРАХ, страховой случай по договору страхования ответственности заемщика наступает, как правило, при двух событиях: первое – «дефолт» заемщика и второе – снижение рыночной стоимости заложенной недвижимости. Причины этих событий – от потери работы до мировых финансовых проблем. «Исключением здесь являются лишь события, связанные с жизнью или трудоспособностью заемщика, гибелью или повреждением имущества или утратой права собственности на него», - отмечает Илья Метелкин (РОСГОССТРАХ). В этих случаях действуют другие договоры страхования, которые также заключаются при ипотеке, - договоры страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула соответственно.
Помимо страхового случая в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется страховая сумма и порядок уплаты страховой премии. Страховая сумма не должна превышать 20% от стоимости заложенного имущества, то есть если приобретается квартира за 10 млн. руб., то она составляет не более 2 млн. руб., именно в таких пределах и будет отвечать по долгам заемщика страховая компания.
Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно и не подлежит возврату, таким образом ее нельзя разбить на ежегодные взносы, как, например, премию по страхованию квартиры.
Размер страховой премии каждая компания может определять самостоятельно. «Стоимость страховки составляет от 1,5% до 10% от размера страховой суммы», - сообщает Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование».
А средний тариф по данным Андрея Языкова, генерального директора ОАО «СК АИЖК» - 2-3% от суммы кредита. «Его величина зависит от размера первоначального взноса. Чем он меньше, тем больше страховой тариф, ведь выше риск, что кредит не будет возвращен в полном размере», - говорит эксперт. Также по данным Алексея Мусатова, начальника Управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка, на тариф влияют размер страховой суммы и суммы кредита, финансовое состояние заемщика, срок кредитования.
О пользе страхования и некоторых нюансах
Польза от страхования ответственности заемщика очевидна. Сегодня это единственная возможность оформить ипотеку, располагая всего 10% от стоимости жилья. Например, однокомнатная квартира в новостройке в Подмосковье в среднем стоит 3-4 млн. руб., и страхование ответственности позволяет приобрести такую квартиру, имея в наличии 400-500 тыс. руб. «Также при страховании ответственности у банка есть возможность снизить процентную ставку на 2-3 пункта», - добавляет Андрей Языков («СК АИЖК»).
Однако без нюансов не обходится. Прежде всего, страхование ответственности заемщика увеличивает расходы, необходимые для оформления ипотечного кредита. К традиционным тратам – оценке имущества, страховым взносам по полисам страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула и всевозможным комиссиям - прибавляется взнос по рассматриваемому договору. «Это серьезные расходы для заемщика, который готов внести только 10% первоначального взноса», - подчеркивает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка.
Например, приобретая квартиру за 4 млн. руб., заемщик должен заплатить за страхование ответственности около 70-110 тыс. руб. (примерно 2-3% от суммы кредита, что в данном случае 90% от 4 млн. руб., т.е. 3,6 млн. руб.). А если покупается квартира за 10 млн. руб., то за страховку придется заплатить в среднем 180-300 тыс. руб. Прибавив их к тем деньгам, что решено выделить на первоначальный взнос (в данном примере это 1 млн. руб.), можно приобрести квартиру стоимостью 6-6,5 млн. руб. без всяких страховок. При этом долг составит уже не 90% от стоимости жилья, а 80%. Конечно, страховка – это защита, но когда каждая тысяча на счету, многие предпочитают обходиться без нее. «Тем более, что проблема еще и в том, что всю стоимость полиса заемщику приходится платить сразу и вперед», - отмечает Владимир Лопатин (ВСК).
Кроме того, данный вид страхования весьма новый и выплат по нему еще не было, поэтому заемщики-страхователи не понимают, на что они могут рассчитывать, заплатив столь немалые деньги.
Есть и еще один нюанс, настораживающий банки: «Недавно принятая поправка в закон «Об ипотеке» (статья 61 – от ред.) гласит, что в случае перехода ипотечного залога в собственность кредитора (банка) задолженность заемщика полностью погашается, сколько бы ни стоил объект. Страховой случай по страхованию ответственности здесь просто испаряется: дефолт заемщика определенно есть, а «хвоста» по задолженности, который должен погашать страховщик, нет и быть не может», - говорит Владимир Лопатин (ВСК). То есть, если по каким-либо причинам банк не сможет продать недвижимость либо посчитает это очень нецелесообразным и возьмет ее на свой баланс, то страховая компания ничего платить не будет. Заемщику-то здесь все равно, а вот банкам нет. Поэтому кредитные организации все чаще посматривают в сторону страхования своих финансовых рисков.
«Стоит так же отметить, что сейчас можно застраховать ответственность по ипотечному кредиту, выданному только на покупку недвижимости с оформленным правом собственности, т.е. на квартиру на вторичном рынке или на новостройку, уже оформленную в собственность», - рассказывает Андрей Языков («СК АИЖК»).
Альтернатива
Пока, как отмечают эксперты, спрос на данные программы минимальный, и прежде всего, из-за высокой стоимости страховки, а условия страхования еще требуют доработки.
В связи с этим многие специалисты рекомендуют своим клиентам все-таки выбирать альтернативные пути. Вот, что, например, советует Алексей Мусатов (ЮниКредит Банк): «Ипотека со страхованием ответственности заемщика - самый дорогостоящий и наименее экономически оправданный способ обзавестись жильем. Есть и другие варианты решения жилищной проблемы. Можно взять кредит под залог существующего жилья, скажем, квартиры родителей, так и процентная ставка будет минимальной в силу очень маленького соотношения суммы кредита и суммы залога. Не стоит забывать и о возможности прибегнуть к потребительскому кредиту, ставка по которому в ряде банков составляет около 16% – 18%. Это вполне оправдано, если погасить заем за 1,5 – 2 года. А можно и подкопить средства на первоначальный взнос в 20-30%, На мой взгляд, это самый лучший способ, так как с одной стороны, уменьшает долговую нагрузку и будущие платежи по кредиту, а с другой – позволяет убедиться в своих возможностях изымать часть средств из текущих доходов в течение длительного времени».
Если страхование
Тем не менее, договоры страхования ответственности заемщика заключаются. «Например, данная программа востребована молодыми специалистами, имеющими высокий доход, но не имеющими значительных накоплений», - говорит Сергей Гандзюк, заместитель председателя правления КБ «Евротраст» (ЗАО).
«Несомненно, спрос на данный продукт в банке есть. Объем данного сегмента пока не очень велик и составляет около 3% от общего количества выдач» - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24. Сегодня в ВТБ24 можно оформить ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке с первоначальным взносом 10% при условии страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по возврату кредита. Программа перспективная и развивается, и в ближайшее время банк планирует распространить ее на сегмент строящегося жилья.
Так что тут главное для заемщика - выбрать надежного страховщика. Также имеет значение политика банка: «Подходы к страхованию бывают разными. В некоторых банках величина страховой суммы должна быть 20% от стоимости недвижимости, а в других достаточно всего 5-10%. Но на наш взгляд, этой суммы для покрытия убытков может не хватить даже в обычное время, не говоря уже о кризисе, поэтому в первом случае и банк, и заемщик защищены более надежно», - утверждает Андрей Языков («СК АИЖК»).
Ну и конечно, стоит представлять себе хотя бы примерно процесс осуществления выплаты. В ипотечном кредитовании от дефолта заемщика до возврата долга проходит немало времени: «Кредит признается дефолтным, когда есть минимум 6 месяцев просрочки, потом начинаются переговоры, нацеленные на мирное урегулирование вопроса, затем, если успех не достигнут, проходят судебные процедуры, и по решению суда, наконец, назначаются торги, которые, скорее всего, проходят в два этапа», - рассказывает Владимир Лопатин (ВСК). Таким образом, проходит год, а то и два. «При этом выплата по страхованию ответственности осуществляется уже после продажи заложенной квартиры, если остается непогашенный долг», - объясняет Андрей Языков («СК АИЖК»).
Резюме портала www.metrinfo.ru
Сегодня можно оформить ипотечный кредит, располагая всего лишь 10% от стоимости жилья, но правда, застраховав свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Такой полис стоит немало и оплачивается единовременно, к тому же возможен только при покупке жилья, оформленного в собственность, но он дает реальную возможность отметить новоселье даже тем, у кого нет серьезных накоплений, причем риски заемщика в таком страховании минимальны, ведь оно находится под контролем СК «АИЖК». Поэтому в отдельных случаях стоит и отважиться на такой шаг, главное – просчитать все расходы и выгоду.
Советы экспертов
Дмитрий Волокитин, начальник Департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия»
При заключении договора страхования нужно внимательно изучить перечень исключений из страхового покрытия – вы должны быть уверены, что платите именно за страховую защиту, а не просто за бумагу. Впрочем, так как выгодоприобретателем в данном случае является банк, аккредитованные страховые компании проходят отбор и предоставляют стандартизированное покрытие. А вот смотреть на срок страхования и размер страховой суммы необходимо: страховать на срок более 5 лет нецелесообразно, а страховая сумма не может превышать 20% от стоимости заложенной недвижимости согласно законодательству.
Дмитрий Кузнецов, директор дирекции андеррайтинга массовых видов страхования Страховой компании «Согласие»
Если заемщик планирует воспользоваться ипотечным кредитом, разумно сделать предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа) и соответствующей ему суммы минимального первоначального взноса, узнать, какие расходы сопутствуют оформлению и выплате ипотечного займа. Достаточно ли его собственных средств для выплаты первоначального взноса, оплаты банковских комиссий, расходов на оценку жилья, страхование, оформление сделки купли-продажи квартиры, государственную регистрацию прав собственности и на риелторские услуги по оформлению сделки на приобретение квартиры.
Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс»
Главный риск любого страхования – будут ли сделаны соответствующие выплаты при наступлении страхового случая. Поэтому, выбранная компания должна быть очень надежной. В чистоте и честности такой компании, кроме клиента, заинтересован и сам банк. Именно поэтому, важный показатель - наличие у страховой компания аккредитации банком. Чаще всего, банки предоставляют перечень таких компаний. Если вы обращаетесь в одну из перечисленных фирм, то опасаться нечего: прежде чем аккредитовать страховую компанию банк самостоятельно проверяет ее надежность.