Покупатели квартир нередко сталкиваются с выбором: какой кредит взять – ипотечный или потребительский? Особенно остро этот вопрос встает перед теми, кому нужна сравнительно небольшая сумма – от нескольких сот до миллиона рублей. И у каждого вида кредитования есть свои плюсы и минусы. Словом, имеется повод для размышления.
Практика показывает, что большинство покупателей квартир прибегают к различным кредитам. Чаще всего речь идет об ипотечном кредите, но потребительскими займами люди тоже охотно пользуются. Свой взгляд на эту ситуацию аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» уже высказывал: cегодня все чаще кредиты берут на короткий срок, особенно при покупке новостройки, когда какое-то время приходится жить в старой квартире, а после переезда кредит с помощью продажи этой квартиры закрывается. Все меньше людей готово влезать в ипотеку на длительные сроки – на 20-30 лет, поскольку многие рассматривают ее как кабалу на всю жизнь. Тем более что ситуация в макроэкономике очень нестабильна, в любой момент она может начать раскачиваться, добавьте сюда высокие ставки, высокие цены на метры…
Короче говоря, людям, которым нужна сравнительно небольшая сумма на короткий срок, лучше побыстрее нырнуть в кредитование и вынырнуть: разделаться с долгом и скорее забыть о нем. И можно это сделать с помощью потребительского кредита. Тем более что на коротких сроках ипотека не слишком отличается от потребительского кредита ни по ежемесячному платежу, ни по процентным ставкам. Ну а «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился к другим экспертам рынка, чтобы и они рассказали нашим читателям, какой вид кредитования и для каких ситуаций на первичном рынке наиболее предпочтителен.
Популярные кредиты
Начнем с цифр: выясним какую долю от общего объема сделок составляют операции с использованием ипотечного кредита, а какую – с привлечением потребительского. Опрошенные нами эксперты привели сходные данные: от 30% до 50% сделок на рынке новостроек проходит с привлечением кредитных средств.
При этом большинство клиентов предпочитают ипотеку - около 70-80%, если за 100% принять все сделки с кредитами. А соответственно 20-30% берут потребительский заем.
Выбираем ипотеку
Главная причина, по которой заемщики делают выбор в пользу ипотеки, – более выгодные условия кредитования. Чаще всего при получении ипотеки первоначальный взнос составляет 10-20% от стоимости приобретаемой жилплощади со сроком кредитования до 20 лет, объясняет Павел Ильин, заместитель председателя правления ОАО КБ «АГРОПРОМКРЕДИТ». При этом процентная ставка до регистрации права собственности и залога составляет в среднем 16% годовых, а после регистрации снижается до 13-14% годовых.
В конкретных банках могут быть и более привлекательные условия. Например, как сообщил Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка, сегодня банк предоставляет кредит на срок до 30 лет в рублях, долларах США или евро. Минимальный размер первоначального взноса – 20% от стоимости квартиры (для кредитов в рублях). На период строительства для рублевых кредитов ставка от 12,5% годовых, для кредитов в долларах США или евро – от 10,5%, после окончания строительства и регистрации права собственности на квартиру снижается на 1%.
В отличие от вторичного рынка, где ипотеку можно получить практически в любом банке, на первичном рынке банки преимущественно работают с конкретными застройщиками и на конкретных объектах. Так, Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс», привела условия получения ипотеки на покупку однокомнатных квартир в ЖК «Гусарская баллада» (Одинцово, Акуловская улица) в Московском кредитном банке. При первоначальном взносе в размере 30% на 10 лет банк выдаст ипотечный кредит с процентной ставкой 11% годовых - до оформления права собственности и 10% годовых после оформления права собственности. А в ЖК «Раменский» (Раменское, улица Мира, корп. 4) при аналогичных условиях кредитования в Сбербанке ипотеку можно получить по ставке 14,25% до получения права собственности и 13% после.
Для покупки квартиры в ЖК «Коммунарка» можно воспользоваться ипотекой Промсвязьбанка. По сведениям Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК «МИЦ», при 30-процентном первоначальном взносе кредит оформят на 15 лет, процентная ставка до момента регистрации собственности будет составлять 15,5%, а после - 13,5%. Для покупки квартиры в ЖК «Новое Павлино» в Железнодорожном можно получить ипотеку в банке ВТБ 24 примерно на тех же условиях: процентная ставка до момента регистрации собственности будет составлять 16,05%, после – 14,05%.
Банки также разрабатывают общие условия для выдачи ипотечных кредитов для нескольких застройщиков. Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, сообщила, что в рамках программы «Первичный рынок» для клиентов компаний-застройщиков ГК «Мортон», «ЮИТ Московия», УК «Домостроитель», ГК «Абсолют» срок кредитования составляет до 25 лет, процентные ставки от 12% до 13,5% на этапе строительства, от 11 до 12,5% после оформления права собственности на квартиру. Обязательное условие - первоначальный взнос должен составлять не менее 30%.
Нордеа Банк выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках компаний-партнеров по ставкам – от 6,5% в валюте и от 9,95% в рублях, срок – до 30 лет, первоначальный взнос – от 10% от стоимости жилья. «Можно воспользоваться и нецелевым ипотечным кредитом, по которому нет необходимости подтверждать целевое использование средств, - говорит Вячеслав Лясевич, директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка, - правда, в этом случае в залог банку оформляется уже имеющаяся у заемщика недвижимость».
А если потребительский кредит?
Теперь рассмотрим, на каких условиях можно получить потребительский кредит. Так как на практике самая популярная сумма займа, используемая при покупке жилья, составляет около 1 млн рублей, мы попросили экспертов ориентироваться именно на нее.
В целом, сроки, на которые выдаются потребительские кредиты, короче, а ставки – выше. «Потребительский кредит можно получить до 3 млн рублей, но на практике дадут не более 1 млн рублей, причем потребуются 2 поручителя», - предупреждает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК).
По словам Галины Костышевой (Абсолют Банк), в среднем ставки по потребительскому кредиту в разных банках варьируются от 16 до 20%, срок до 5 лет. Например, как уточняет Иван Пятков, директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка, новый клиент банка может получить потребительский кредит по программе, разработанной для новичков. Условия кредита под названием «Прозрачный» следующие: процентная ставка от 17,9%, максимальная сумма – 750 тыс. руб. Условия кредита «Проверено временем» разработаны для клиентов с положительной кредитной историей: процентная ставка от 17,9%, максимальная сумма – 1 млн руб.
В банке «АГРОПРОМКРЕДИТ» кредит в 1 млн рублей можно получить без поручителей и залога по программе «Для тебя. Большой». Кредит оформляется на срок от 6 до 60 месяцев. При среднем сроке кредитования в три года ставка по кредиту составит от 18,9 до 20,9% годовых.
В ЮниКредит Банке поручительство тоже не требуется, кредит выдается только в рублях по ставкам от 14,9% до 22,9% годовых. На таких условиях можно получить 1 млн рублей – это максимальная сумма.
В Нордеа Банке, наоборот, поручитель потребуется. Кредит можно получить на сумму свыше 600 тыс. рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 300 тыс. рублей, процентная ставка по кредиту на срок 60 месяцев (5 лет) составляет 20% годовых в рублях, 14% - в долларах, 15% - в евро.
Нужно ли надевать потребительское «ярмо»?
Большинство экспертов считает, что воспользоваться потребительским кредитом для сделок с недвижимостью можно лишь в ограниченном числе случаев. По словам Алексея Мусатова (ЮниКредит Банк), потребительский кредит подходит заемщикам, которые не могут оформить стандартную ипотеку. Эмма Пономарева (Инвестторгбанк) полагает, что потребительский кредит поможет тем клиентам, кому необходима сумма, не превышающая 10-20% от стоимости жилья.
Невыгодным считает потребительский кредит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), поскольку заемщик получает колоссальную нагрузку по ежемесячным выплатам при относительно небольшой сумме кредита. Такого же мнения придерживается и Михаил Богданов, начальник кредитного управления ОАО «Банк «Западный». По его словам, дорогой и короткий потребительский кредит в целях приобретения жилья использовать неэффективно. «Банки специально разрабатывают различные по условиям продукты для максимального удобства своих клиентов: потребительские кредиты - для оплаты текущих расходов, ипотечные займы - для покупки жилья», - объясняет эксперт.
Портал www.metrinfo.ru попросил экспертов поподробнее остановиться на преимуществах и недостатках потребительского кредита, который некоторые заемщики могут использовать при покупке жилья в новостройке.
Эмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка:
Плюсы - потребительский кредит получить быстрее и при этом квартиру не нужно передавать в залог банку. Минусы - потребительский кредит все же дороже и платеж по нему может оказаться больше, так как сроки потребительских кредитов в разы короче, чем сроки ипотеки.
Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК:
До недавнего времени потребительский кредит мог бы быть более выгодным решением, чем ипотека, при соблюдении трех условий: острой необходимости в быстром проведении сделки, проблем со сбором подтверждающих доход документов и наличии значительного объема собственных средств для приобретения жилья. Однако в 2012 году ряд банков существенно сократил сроки рассмотрения заявки и упростил процедуру оформления ипотечных кредитов, вплоть до ограничения списка документов только паспортом гражданина РФ. В основном такие предложения банков действуют для ограниченного круга заемщиков – в основном тех, у кого достаточно средств на большой первоначальный взнос (как правило, выше 50%). А учитывая более низкие ставки по ипотечным кредитам, на данный момент заемщику выгоднее взять ипотечный кредит, нежели потребительский.
Михаил Богданов, начальник кредитного управления ОАО «Банк «Западный»:
В нашем банке цена вопроса при кредите в 1 млн руб. сроком на 3 года будет следующей: по потребительскому кредиту под 22% годовых стоимость кредита составит 375 тыс. рублей, по ипотеке под 11% - 179 тыс. руб. Разница составит 196 тыс. руб.
Евгения Таубкина, генеральный директор НБИК:
На мой взгляд, брать потребительский кредит для приобретения новостройки нецелесообразно, так как процентные ставки практически в два раза превышают ставки по ипотечным кредитам. Единственное преимущество потребительского кредита перед ипотекой - расходы на оформление кредита значительно меньше, ведь не требуется страховать недвижимость и привлекать оценщика. Помимо прочего, для получения потребительского кредита не нужен первоначальный взнос.
Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс»:
В некоторых случаях действительно лучше воспользоваться потребительским кредитом. Например, если клиент является собственником бизнеса и в данном банке у него есть положительная кредитная история. При классической ипотеке ему нужно будет собрать достаточно большой пакет документов, и рассмотрение в банке в таких случаях может затянуться до одного месяца. Если такой клиент обратиться в банк за потребительским кредитом, то пакет документов намного меньше, а в некоторых случаях это может быть только паспорт и второй документ.
Вячеслав Лясевич, директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка:
Решение по потребительскому кредиту выносится в течение двух рабочих дней, а по ипотеке – 10. Соответственно, если деньги нужны здесь и сейчас, быстрее и проще оформить потребительский заем. Однако необходимо учитывать значительную разницу в процентных ставках: если по потребительскому кредиту на 5 лет процентная ставка составит 20-22% годовых в рублях, то по ипотеке этот предел гораздо ниже: от 9,95% до 11,5%. Соответственным образом изменится и разница в ежемесячном платеже.
Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка:
На этот вопрос можно получить ответ, если обратиться к условиям ипотечного кредитования банков, в которых указана минимальная сумма ипотечного кредита. У разных банков она варьируется от 300 до 500 тыс. руб. Таким образом, если сумма кредита меньше указанной, то лучше взять потребительский кредит, а все, что свыше, - ипотеку. Во-первых, процентные ставки по ипотечному кредиту в 1,5 - 2 раза ниже ставок на потребительские займы. Во-вторых, более длительный срок кредита позволяет заемщику без ущерба для семейного бюджета платить сравнительно небольшой ежемесячный взнос, а при наличии дополнительного дохода осуществлять досрочные погашения. В-третьих, при оформлении ипотечного кредита банк проводит проверку юридической чистоты квартиры и с законодательной точки зрения грамотно составляет документы по сделке, т.к. в первую очередь заинтересован в том, чтобы регистрация сделки прошла успешно, а заемщик впоследствии не лишился права собственности на залоговое имущество.
Расчет условий получения кредитов на покупку жилья в размере 1 млн рублей от НБИК
| Ипотечный | Потребительский | |
|---|---|---|
| Срок | 5 лет | 5 лет |
| Ставка | 8,8% (при внесении 75% от стоимости жилья) | 25% |
| Ежемесячный платеж | 20 661,42 руб. | 29 351,32 руб. |
| Переплата за весь срок | 239 685,41 руб. | 761 079,40 руб. |