Наш журнал решил выяснить, какую землю сегодня можно купить в российских регионах, какие из них отличаются развитым рынком и наиболее перспективны, по каким ценам предлагаются участки, а главное – имеет ли смысл тратить свои капиталы на такую недвижимость.
Региональные лидеры
Московская область по сравнению с остальной Россией обладает наиболее интересным земельным ресурсом: здесь и строят, и развивают фермерские хозяйства, и инфраструктуру обновляют, и участки раскупают, а бизнесы на подмосковных землях часто оказываются весьма успешными. «Подмосковный рынок и рынки регионов, - это несопоставимые вещи. В Подмосковье выше инвестиционные возможности, больше проектов, меньше рисков. Даже довольно емкий рынок Ленинградской области кажется карликовым по сравнению с подмосковным», - заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Александр Рыков, руководитель маркетингового департамента компании «Загородный Проект».
Таблица 1. Объем продаж земельных участков в Москве и регионах (данные Vesco Consulting)
| Показатели (зона до 100 км от города) | Москва | СПб | Нижний Новгород | Екатеринбург | Сургут | Владивосток | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Первичный рынок | Среднее (за год) количество участков в продаже, шт. | 49 347 | 12 100 | 1185 | 3729 | 0 | 177 |
| Доля участков в предложении, % | 71,7% | 53,8% | 59,3% | 85,1% | 0 | 40,6% | |
| Вторичный рынок | Объем участков в продаже, шт. | 16 016 | 6 676 | 964 | 298 | 19 | 187 |
| Доля участков в предложении, % | 64% | 45,1% | 40,9% | 42,8% | 28,8% | 42,5% | |
Довольно популярны и области, граничащие с Московской, – Тверская, Тульская, Владимирская, Калужская. «Де-юре это уже другие регионы, но де-факто они воспринимаются как Подмосковье», - отмечает Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи». Именно здесь москвичи строят дальние дачи: их привлекают доступные цены, хорошая экология и природные красоты при относительно неплохо развитой инфраструктуре. «Например, Тверская область (где находятся Завидово и Селигер. – От ред.) приобрела свою популярность из-за выхода к «большой воде» и качественных санаторных курортов, инфраструктурой которых можно пользоваться не только отдыхающим», - рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.
Граничащие с Московской областью регионы перспективны и для ведения бизнеса. В последнее время здесь строятся новые дороги, открываются заводы и технопарки. Например, Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», подающей надежды считает Калужскую область, поскольку там сосредоточено много заводов.
Также к регионам с относительно развитым рынком недвижимости можно отнести «нефтегазовые» области и области, центром которых являются города-миллионники, такие как, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург и др. По мнению Армена Маркосяна, директора по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость», по степени развития впереди Новосибирский и Казанский регионы, где предлагается примерно по 100 поселков, а вот рынки недвижимости Самарского, Уфимского и Пермского регионов он считает слабо развитыми, так как там представлено приблизительно по 50 проектов. Александр Дубовенко («ГУД ВУД») выделяет Нижегородскую и Екатеринбургскую области, а также отмечает перспективы Красноярского, Казанского, Тюменского, Нефтеюганского, Ханты-Мансийского, Уфимского и Липецкого регионов и южных областей – Ростовской и Волгоградской.
Эксперты высоко оценивают и рынок Краснодарского края, но он развивается, прежде всего, за счет курортной недвижимости и будущей Олимпиады, ставшей причиной многих инвестиционных сделок. Также благодаря курортной недвижимости относительно неплохо обстоят дела в Калининградской области.
Особенности региональных рынков
По мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров компании Kaskad Family, Подмосковье по своему развитию опережает регионы на 5-7 лет, так же, как европейские рынки опережают московский.
«В большинстве регионов рынок загородной недвижимости находится практически на первоначальном этапе формирования. В масштабах страны ликвидность этого сектора пока еще сравнительно невысока, спрос отличается довольно высокой эластичностью, сильнее реагирует на коррекцию и, как показывает практика, существенно дольше восстанавливается после кризиса», - развивает тему Анна Мишутина, аналитик ИК «Финам».
Александр Дубовенко («ГУД ВУД») иллюстрирует высказывания коллег конкретным примером: «В Нижегородской области очень мало поселков - около 30, и еще меньше - в едином стиле, с развитой инфраструктурой и хорошими дорогами. Приемлемым качеством отличаются только 5, а все остальные — ужасной нарезкой. Таким образом, рынок пока не сформирован, и состоятельные люди практически не живут в организованных коттеджных поселках, они покупают участки земли в деревнях и строят себе дома. Огромные кирпичные дома без архитектурных изысков за высоченными заборами, демонстрирующие состоятельность владельца. Культура строительства поселков только зарождается, Нижний переживает то, что переживало Подмосковье в 2000-х годах».
Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, разделила земельные региональные рынки на группы, по признаку спроса со стороны разных потребителей. В ряде областей спрос есть только у местного населения, а в других земля интересует и «аборигенов», и жителей прилегающих, экономически более успешных городов, плюс отдельно выделяются регионы с курортной недвижимостью, которые привлекают покупателей со всей страны. В первой группе регионов, которых 80%, спрос совсем невелик, и предложение ограничено домиками в деревнях и дачами. Во второй и третьей группах спрос выше, а в ассортименте - участки без подряда, участки в деревнях и дачи, а предложений с подрядом меньше всего, проще найти поселок с готовыми домами. Что касается категории земельных участков, то предлагаются в основном земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство и земли для сельского хозяйства, предназначенные для дачного строительства, причем, по данным Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), последних больше (см. таблицу 2):
Таблица 2. Земли в регионах по категории использования (данные Vesco Consulting)
| Показатели | Москва | СПб | Екатеринбург | Нижний Новгород | Владивосток |
|---|---|---|---|---|---|
| Структура предложения по ВРИ (первичный рынок), % | ИЖС -28,4% СХ дачка – 65% Другое – 6,5% | ИЖС - 33% СХ дачка – 62% Другое – 5% | ИЖС - 48% СХ дачка – 52% | ИЖС -34% СХ дачка -62% Другое - 4% | ИЖС - 60% СХ дачка -40% |
| Структура предложения по ВРИ (вторичный рынок), % | ИЖС -20% СХ дачка – 72,5% Другое –8,5% | ИЖС - 21% СХ дачка – 73% Другое –6% | ИЖС - 40% СХ дачка – 60% | ИЖС -28% СХ дачка – 67% Другое –5% | ИЖС - 64% СХ дачка -36% |
Кроме того, по данным Валерия Мищенко (Kaskad Family), в регионах основное предложение сконцентрировано на небольшой удаленности от областных центров - в пределах 10 км. Такие объекты и пользуются спросом, а участки в 50 км не представляют для покупателей вообще никакого интереса. Кроме того, как сообщает Анна Мишутина (ИК «Финам»), спрос сконцентрирован на объектах низкого и среднего ценовых сегментов. Даже москвичи отправляются в регионы за более дешевой недвижимостью. При этом они чаще всего желают приобрести земельные участки в соседних областях, расположенные не далее чем в 200 км от Москвы. «Только если речь идет об известных, знаменитых своей историей и культурой местах, таких как Валдай или Селигер, либо об участках на «большой воде», удаленность от столицы теряет свое значение», - отмечает Василиса Баженова («Новые дачи»). На курортах же Краснодарского края предпочтение отдается землям на первой линии, хотя все чаще родному взморью москвичи предпочитают европейские страны - Черногорию, Хорватию и Болгарию. А процент жителей столицы, которые покупают участки в северных или уральских регионах, совсем незначителен.
Областные цены
После Московской области самыми дорогими считаются земли Ленинградской и Калининградской областей, курортов Краснодарского края и регионов, граничащих с Московским.
«Если в Московской области участок в среднем стоит от 10 до 25 тыс. долларов за сотку, то в Ленинградской - от 4 до 15 тыс. долларов за сотку, в Калининградской - от 4 до 10 тыс. долларов, в Краснодарском крае - от 6 до 20 тыс. долларов», - сообщает Армен Маркосян (ЗАО «Промсвязьнедвижимость»). А в областях, граничащих с Московской, стоимость земли практически не отличается от Подмосковной: например, участок в 130 км от Москвы на территории столичного региона по стоимости равен аналогичному участку в 135-140 км от МКАД, расположенному, скажем, в Смоленской области.
Исключение здесь составляют лишь регионы с дефицитом свободных территорий или земли, отличающиеся особой экологией, природными красотами и близостью к «большой воде». «Например, участки на первой линии на Валдае могут быть в несколько раз дороже, чем в 50 км от Москвы по Горьковскому шоссе», - уверяет Василиса Баженова («Новые дачи»).
Таблица 3. Стоимость участков в регионах (данные Vesco Consulting)
| Название | Количество организованных коттеджных поселков, шт. | Средняя стоимость участка эконом, руб. | Средняя стоимость участка бизнес, руб. | Средняя стоимость участка элит, руб. |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1012 | 76674 | 393340 | 1134720 |
| Санкт-Петербург | 477 | 52978 | 199745 | 357069 |
| Новосибирск | 67 | 26000 | 50677 | 89667 |
| Екатеринбург | 56 | 18667 | 44003 | 88677 |
| Нижний Новгород | 46 | 33003 | 57420 | 79690 |
| Самара | 26 | 36200 | 54300 | 120667 |
| Омск | 71 | 52667 | 99667 | 141687 |
| Казань | 18 | 96000 | 138340 | 197333 |
| Челябинск | 53 | 37528 | 142360 | 272007 |
| Ростов-на-Дону | 26 | 55433 | 170667 | 226030 |
| Уфа | 29 | 34100 | 68677 | 140670 |
| Волгоград | 8 | 21340 | 36353 | 96667 |
Таблица 4. Стоимость земли в регионах России (данные Vesco Consulting)
| Показатели | Москва | СПб | Екатеринбург | Нижний Новгород | Владивосток* |
|---|---|---|---|---|---|
| Средняя стоимость 1 сот., долл. | 6514 | 6700 | 2900 | 2619 | 13220 |
| Средняя площадь, сот. | 17,3 | 17 | 16,7 | 16 | 17,5 |
| Средняя стоимость, долл. | 112 692 | 113900 | 48430 | 41 904 | 231 350 |
Перспективы покупки
В основном наделы в регионах покупают для строительства собственного дома, если данная область привлекательна с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры (области, граничащие с Московской), притягивает по личным причинам (живут родственники или есть бизнес) либо отличается незаурядной природой и хорошей экологией (как, например, курорты Краснодарского края или Завидово в Тверской области).
Любопытный мотив отмечает Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development, - на покупку земли именно в регионах, подальше от столицы, граждан толкают разговоры о приближающейся климатической и техногенной катастрофе и неблагоприятной экологической ситуации: «Сегодня становятся востребованными земельные участки, на которых можно построить бункер, разбить огород, где можно заниматься натуральным хозяйством и автономно обеспечивать семью продуктами питания. При этом покупатели снабжают свои жилища независимыми источниками тепла и электроэнергии».
Если же цель покупки – выгодные инвестиции, то это уже сложнее: «Иногда поступают очень интересные предложения, как правило, это оптовые куски земли площадью от гектара, и при условии, что продавцам срочно нужны деньги, но среди огромного количества предложений инвестиционно-привлекательные земли составляют не более одного процента», - утверждает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»). В принципе, выгодные предложения можно найти в любом регионе, но для этого нужно очень хорошо изучить область и конкретный проект, а также понимать, зачем приобретается участок и на какой период.
Например, в цене всегда вырастают земельные наделы, граничащие с проектами комплексного освоения территорий, которые, естественно, преобладают в активно развивающихся областях. Выгоднее покупать там, где население богаче и спрос активнее, так как это повышает ликвидность земли и обеспечивает более быстрый прирост ее стоимости. «К тому же перспективы увеличения цены определяются такими факторами, как месторасположение (транспортная доступность и экологическая ситуация), наличие социально-бытовой инфраструктуры, качество окружающей территории в целом», - отмечает Анна Мишутина (ИК «Финам»). Исходя из всего этого, по мнению большинства экспертов, лучшие регионы для выгодной покупки земли на сегодняшний день – это Ленинградская область и Краснодарский край, а также отчасти области, граничащие с Московской. Кроме того, по мнению Армена Маркосяна (ЗАО «Промсвязьнедвижимость»), для сохранения капитала подходят еще и уральские регионы.
«При этом наиболее надежным способом инвестирования являются участки без подряда. Они доступны широкому кругу покупателей, вследствие чего спрос и цены на них менее зависимы от колебаний экономики. И чем ближе к городской черте, тем больше вероятность роста стоимости», - утверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». «Если участки без подряда расположены в активно строящихся проектах, находящихся на ранней стадии реализации, то потенциал роста в среднем можно оценить не менее чем в 30% в ближайшие 2-3 года. Причем ликвидность таких объектов достаточно высока, а порог входа - сравнительно низкий», - рассказывает Анна Мишутина (ИК «Финам»).
Прибыль можно получить и на развитии сельского хозяйства, модернизации и полной реконструкции старых совхозов или ферм, что сегодня довольно популярно, однако такие вложения оправдывают себя только при внушительных площадях участка, а следовательно, при очень серьезных вложениях, как правило, доступных только компаниям и корпорациям.
Резюме www.metrinfo.ru
С экономической точки зрения российские регионы очень неоднородны, есть и довольно богатые и перспективные, а есть весьма депрессивные, поэтому и земля везде имеет свою стоимость и ценность. Участок можно купить где угодно, но прибыль от инвестиций, равно как и комфорт проживания, возможны только в более развитых регионах, например, граничащих с Московской областью. К тому же там более широкое предложение и выше качество строительства и организации жилых поселков. Тем не менее даже на участках в благополучных и востребованных регионах получить значительный инвестиционный доход весьма не просто.