На рынке новостроек очень часто встречаются предложения от частных лиц – людей, купивших квартиры в строящихся домах, а затем перепродающих их. Как правило, это частные инвесторы, которые приобретают квартиры на раннем этапе строительства, а затем, когда дом подрастает вместе с ценой квартиры, но еще не построен окончательно и не получил разрешение на ввод в эксплуатацию, сбывают ее с прибылью. Такие сделки проводятся по договорам уступки права требования.
В том, что это за договор такой и как грамотно его заключить, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался вместе с экспертами.
Как отмечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), в среднем по рынку не менее четвертой части всех квартир в новостройках продается с помощью «уступки». Елена Жданова, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» считает, что таким образом из 10 квартир продаются 2-3. На практике нередко встречаются целые цепочки «уступок», когда квартиры перепродаются по два, три и даже пять раз! Для покупателя, конечно, безопаснее, если звено будет покороче.
По «уступке» квартиру может продавать как человек, купивший ее по договору, заключенному в соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ (ДУДС), так и по предварительному договору. Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает не квартира, а право на ее получение. Правда, если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи, который не регулируется ФЗ-214, то после заключения договора уступки к новому «покупателю» переходит право требовать не передачу квартиры, а заключение основного договора, - предупреждает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». Все опрошенные нами эксперты дружно советуют не выходить из сферы действия 214-го закона как правового акта, который лучше других защищает права покупателя.
«Учитывая, что ДУДС, все дополнительные соглашения к нему и договор уступки прав по нему регистрируются в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, очень сложно проводить какие-либо махинации в отношении прав на объекты долевого строительства при их передаче, - говорит Екатерина Подобедова, руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - Если покупатель будет внимателен к документам, а также непосредственно перед сделкой закажет выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором располагается строящийся объект, и проверит наличие прав продавца, то обман маловероятен. А в качестве дополнительной гарантии можно запросить согласие застройщика на проведение уступки права, даже если по условиям ДУДС это не обязательно».
Впрочем, в большинстве случаев застройщик включает в договор на приобретение недвижимости пункт не только об обязательном уведомлении, но и об участии в переуступке, отмечает Татьяна Латорцева, юридический консультант компании «ЮИТ СитиСтрой». То есть застройщик контролирует такие сделки, принимая квартиру на реализацию, и подыскивает покупателей. За переоформление документов и сопровождение сделки застройщик берет определенную сумму, которая в одних жилых комплексах составляет 20 – 30 тысяч рублей, а в других может превышать и 100 тысяч. «Покупатель и продавец могут поделить эту сумму между собой или договориться, что все расходы берет на себя кто-то один», - уточняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».
«Один из ключевых моментов договора уступки – стоимость квадратного метра, - подчеркивает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». - Она должна быть четко зафиксирована. Это важно, поскольку по окончании строительства производятся обмеры БТИ и реальная площадь определяется именно тогда».
Ну а более подробно о договоре уступки права требования портал www.metrinfo.ru поговорил с юридической службой компании «Пересвет-Инвест».
Но прежде определимся с терминами. Договор уступки права требования именуется также договором цессии (лат. сessio — уступка, передача). Права переходят от цедента – дольщика либо гражданина, имеющего право на объект по предварительному договору, к третьим лицам, которые именуются цессионариями. Ими могут выступать как физические, так и юридические лица.
Порядок уступки права требования регламентируется Гражданским кодексом РФ (Глава 24. Перемена лиц в обязательстве), а в случае передачи прав на объект долевого участия – еще и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (статья 11).
Какие основные моменты должны быть отражены в договоре уступки прав требования? На что нужно обращать особое внимание?
В договоре цессии нужно обязательно указать предмет уступки (т.е. недвижимость, ее адрес, метраж, количество комнат и т.п.) и цену, за которую передаются права требования на этот предмет уступки. Особое внимание необходимо уделять документам, на основании которых цедент имеет право на объект (договор участия в долевом строительстве (ДУДС), предварительный договор купли-продажи и т.п.), а также срокам передачи объекта, указанным в ДУДС, и отсутствию прав требования на данный объект со стороны третьих лиц.
С договором участия в долевом строительстве нужно ознакомиться очень внимательно. Так как, согласно пункту 1 статьи 11 вышеназванного Федерального закона № 214 от 30.12.2004 г., уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, необходимо выяснить, была ли цена договора оплачена полностью и не заложены ли права требования цедента в банке (т.е. не приобреталось ли жилье по ипотеке). Если цедент покупал объект в кредит, то в пакете документов должно быть согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга либо документ, свидетельствующий о том, что кредит полностью погашен и права требования на жилье не обременены залогом. Если стороны договорились о том, что объект будет полностью выкуплен цедентом, залог снимается до регистрации договора уступки.
Как правило, у каждого застройщика и агентства по недвижимости существует типовая форма договора уступки права требования (цессии), соответствующая требованиям Федеральной регистрационной службы.
Нужно ли регистрировать договор уступки права требования? Как проходит регистрация и сколько она стоит? Кто обычно за нее платит?
По закону договор уступки прав требования заключается в той же форме, что и договор, который дает цеденту право на жилье. Соответственно, при уступке прав требования по предварительному договору купли-продажи регистрация не нужна, так же как и при заключении самого предварительного договора. Но ввиду обязательной регистрации ДУДС при уступке прав требования на объект долевого строительства требуется и регистрация договора цессии в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома. Для регистрации необходимо предоставить оригинал договора уступки, квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 200 рублей и другие документы, среди которых ДУДС, план квартиры и т.д. Государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и необходимых документов (в настоящее время регистрация договоров уступки по Москве проходит за 5 дней, в Московской области – за 2 недели).
Регистрацией занимаются либо обе стороны сделки, либо одна из сторон – по договоренности. На практике, в частности, в нашей компании, для удобства клиентов от их имени и по доверенности для осуществления действий по регистрации работает наш сотрудник.
В отношении распределения расходов на государственную регистрацию стороны также действуют по договоренности.
С какого момента права на квартиру считаются переданными цессионарию - «покупателю» в случае заключения договора уступки?
В общем случае - с момента государственной регистрации договора цессии.
Когда происходит оплата договора цессии? Как обычно передают деньги? Используют ли банковские ячейки?
По общему правилу передача всей суммы денег происходит после регистрации договора уступки права требования (до этого обычно вносится лишь аванс. – От ред.), на практике расчеты между физическими лицами чаще всего происходят через банковскую ячейку, но также осуществляются посредством безналичного платежа на лицевой счет продавца (цедента) в установленный договором срок.
Можно ли заключить договор цессии, если квартира является предметом залога по ипотеке либо приобреталась в рассрочку и еще не полностью оплачена?
Уступка прав требования по договору об ипотеке регулируется главой 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно названному закону, такое возможно, если цессионарий вместе с правами на квартиру примет на себя обязательства оплачивать кредит. Естественно, такое возможно с согласия банка и после проверки платежеспособности потенциального заемщика. Либо цедент должен закрыть кредит до сделки по уступке прав требования.
Также в том случае, если договор участия в долевом строительстве предусматривает оплату цены договора за счет кредитных средств (ипотека) либо устанавливает рассрочку платежа, необходимо руководствоваться нормой статьи 11 214-ФЗ, согласно которой, как указывалось выше, уступка допускается только после уплаты цены договора участия в долевом строительстве или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Таким образом, при передаче прав требования либо продавец должен полностью оплатить цену ДУДС (т.е. фактически цедент обязан выкупить квартиру. – От ред.), либо обязателен перевод долга на нового участника строительства, и тогда оплачивать долг будет цессионарий.
Стоит также отметить, что если цедент не может выкупить жилье у застройщика либо погасить кредит в банке, а цессионарий возражает против перевода долга на свое имя (что в определенных случаях является обязательным условием заключения договора уступки), то заключение договора цессии становится невозможным, так как возникает конфликт интересов сторон.
Как правило, дольщик, переуступая право требования, хочет получить некую прибыль от сделки. Каким образом эта прибыль фиксируется в договоре цессии, если она вообще фиксируется?
Разница между ценой договора участия в долевом строительстве и договором уступки является прибылью цедента. Но эта сумма отдельно не фиксируется в договоре цессии, там устанавливается только цена, по которой происходит уступка прав требования, которая как раз и может включать в себя прибыль цедента.
Нужно ли при уступке права требования оплачивать какие-либо налоги?
Если цедент – юридическое лицо, то при заключении договора уступки прав требования он должен уплатить налог на прибыль и НДС, а если это физическое лицо, то НДФЛ в соответствии с налоговым законодательством РФ (Глава 23. Налог на доходы физических лиц). При этом, согласно пункту 3 статьи 155 НК РФ, при передаче имущественных прав налоговая база по НДС «определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав». А согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ из налоговой базы для расчета НДФЛ могут быть вычтены расходы, связанные с приобретением прав требования по договору участия в долевом строительстве.
При покупке жилья по договору уступки права требования есть ли риск столкнуться с недобропорядочными продавцами и потерять квартиру? В каких случаях такое возможно? Как от такого уберечься?
Риск зависит от условий конкретного договора. Вот, к примеру, несколько негативных вариантов. Может получиться так, что оплата по ДУДС не была произведена в полном объеме, а цедент скрыл данный факт, либо он просто его не афишировал, а покупатель не смог проанализировать по неопытности. Или случается, что договор уступки подписан сторонами, но выясняется, что его объект находится в залоге по финансовым (кредитным) обязательствам цедента перед банком, до снятия которого договор цессии не будет зарегистрирован (если только кредитные обязательства не перейдут к покупателю. – От ред.). Конечно, рано или поздно обременение будет снято либо сделка не состоится, но тогда получится, что цессионарий впустую потратил много времени и усилий.
Поэтому если нет специальных знаний в области операций с недвижимостью, не стоит полагаться на собственные силы.
Что менее рискованно и более выгодно: купить жилье у застройщика по договору долевого участия или по предварительному договору купли-продажи или у дольщика-продавца по договору уступки права требования?
Степень риска зависит от конкретных условий, на которых заключается тот или иной договор (например, покупать квартиру в долгострое от застройщика менее выгодно, чем приобрести не обремененный кредитами и рассрочками объект в активно строящемся доме по договору цессии. – От ред.). А коммерческую выгоду необходимо оценивать, исходя из цены договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования.
А вот если выбирать между ДУДС и предварительным договором купли-продажи, то договор долевого участия имеет явные преимущества. Во-первых, ДУДС, а значит, и договор цессии на жилье, приобретенное в соответствии с договором долевого участия, подлежат обязательной государственной регистрации, что в определенной мере обеспечивает защиту прав и интересов покупателя (цессионария). Во-вторых, в этом случае права требования возникают непосредственно в отношении объекта ДУДС, то есть цессионарий по договору цессии получает недвижимость. А предварительный договор купли-продажи лишь порождает обязательство сторон заключить основной договор на определенных условиях. Поэтому в случае уступки прав требования по предварительному договору цессионарий может только требовать заключение основного договора в определенный срок.
Кроме того, Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» четко регламентирует порядок привлечения денежных средств граждан и запрещает их нецелевое использование. Такой механизм регулирования отношений позволяет максимально обеспечить права дольщиков. Более того, сегодня согласно пункту 2 статьи 1 ФЗ № 214 привлечение денежных средств граждан в строительство разрешается только на основании ДУДС, путем выпуска эмитентом в установленном законом порядке жилищных сертификатов, а также через механизм жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Поэтому привлечение средств по договорам предварительной купли-продажи фактически является незаконным и недопустимым.
Что бы вы посоветовали тем, кто хочет продать или купить жилье по договору уступки права требования?
Если отсутствует опыт осуществления подобных сделок, лучше не скупиться и обратиться к юристам, которые окажут правовую помощь в этом серьезном деле.