В большинстве западных стран принято страховать девелоперские риски. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости. Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и их клиенты получили гарантию надежности и не остались у разбитого корыта.
На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов - и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.
Как объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Есть еще десятки узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. Вот как выглядят наиболее характерные пакеты страхования:
- «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR));
- «страхование неотъемлемых дефектов» - Inherent Defects Insurance (IDI);
- «страхование строительных механизмов и машин» – Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM);
- «страхование взрыва котлов» - Boiler Explosion (BE) Insurance;
- «страхование поломок машин» - Machinery Breakdown (MB) Insurance;
- «страхование электронного оборудования» - Electronic Equipment (EE);
- страхование ущерба, нанесенного третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) - и т.д.
«Покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», - отмечает эксперт.
По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в Италии, Испании, Латвии, Израиле. Станислав Зингель (Gordon Rock) называет Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс», в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который в свою очередь уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в новом доме на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию владелец квартиры получает свою акцию на руки.
«В Италии есть понятие страхового бонда, - говорит Марина Соколова, PR-менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge. - По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании: государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства страховка покроет ущерб.
Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, уверена Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ». В Градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде чем подписать контракт на покупку любой новостройки, нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией, и если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.
«В других странах используется схема с привлечением строительных банков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». - Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир».
Страхование обязательное и выборочное
Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны. Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.
В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных жилых домов стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки.
В Испании обязательное страхование строительных работ предусмотрено лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.
В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков.
Западный опыт страхования пока не для России
Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно, в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.
Напоследок www.metrinfo.ru задал всем экспертам один вопрос: «Почему западный опыт не приживается у нас?»
Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков СК «Альянс»:
- Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная - застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку. Отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон 214-ФЗ создает скорее иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает.
С другой стороны, ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков. Во-вторых, подразумевается общая финансовая устойчивость страховщика и готовность принимать такие крупные риски. И в-третьих, делу мешает непрозрачность строительного рынка, непрозрачность самих застройщиков и присутствие значительной коррупционной составляющей на данном рынке.
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
- К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелоперских проектов, до сих пор в России зачастую не только невозможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже - предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, отчего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.
Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно, покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не в строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов, застройщику и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.
Екатерина Котлярова, директор по развитию компании МАН «Кутузофф»:
- В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.
Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»:
- Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.
Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом.
Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ»:
- В России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой – страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с ГОСТами. Единственный выход из положения - создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10%, то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.