Ассортимент квартир в новостройках курортных городов Краснодарского края довольно широк. Покупатели могут выбрать подходящий вариант на разных этапах строительства и по разным ценам. Но эксперты советуют покупать жилье в уже построенных домах или на стадии высокой готовности, причем у компаний, имеющих хорошую репутацию. Дело в том, что на юге России наравне с компаниями активно работают частные застройщики, которые предлагают дешевое, но не очень надежное жилье.
Курортная недвижимость сосредоточена не только в Сочи, этому городу посвящена статья уже опубликованная в «Портале о недвижимости MetrInfo.Ru» - «Новостройки и апартаменты: Сочи. Цены на квадратные метры «отдыхают»; стало больше жилья экономкласса. Инвестиции: много заработать не получится, но деньги сохранить вполне реально», но и в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Туапсинском районе – курортных поселках Ольгинка, Новомихайловское и других. В каждом населенном пункте есть интересные варианты.
Приоритеты меняются
По данным Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», спрос на курортную недвижимость в Краснодарском крае формируется в большей степени покупателями из разных российских регионов, которые приобретают квартиру у моря для сдачи в аренду или как дальнюю дачу для летнего отдыха. Например, в Геленджике в ЖК «Столичный квартал» на жителей других регионов приходится 68,9% от общего числа покупок, из которых 41,9% - это москвичи и жители Московской области, а 27% - представители других регионов, в том числе Тюмени, Мурманской области, Удмуртии и даже Владивостока. На местное население приходится - 21,6% от общего числа сделок, а еще 9,5% - на покупателей из Краснодарского края.
Курортное жилье в Краснодарском крае люди приобретают для личного пользования, а не для инвестиций. Спросом пользуются квартиры экономкласса стоимостью от 2 млн рублей, их покупают люди, планирующие в летние месяцы провести в них время с семьей, добавляет Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости».
Курортные квартиры продаются либо с отделкой под ключ, либо в состоянии под чистовую отделку. «Структура предложения по площади также отличается от привычных рынков городского жилья: среди предложения преобладают студии и однокомнатные квартиры, до 40% предложений первичного рынка расположены в так называемых апарт-отелях, - рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - Другая отличительная черта новостроек у моря – небольшая этажность домов (в основном, 5-9 этажей)». Но как отметила Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ», качественные предложения сейчас скорее переоценены, а объем предложения действительно ликвидных объектов в целом сравнительно невелик.
Геленджик: второй после Сочи
Геленджик – на втором месте после Сочи по объемам строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья. «Более 60% рынка недвижимости Геленджика – это жилье экономкласса, доля которого увеличилась после кризиса 2008 года», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Для города характерна точечная застройка со средней этажностью не более 6 этажей, и даже если дом позиционируется как жилой комплекс, он редко состоит более чем из двух объектов.
В отличие от столичного рынка, где 90% всех многоэтажных домов являются проектами строительных компаний, в Геленджике высока активность частных застройщиков, которые работают в сегменте экономкласса. Частные застройщики реализуют более половины всех строящихся домов города. Далеко не каждый «частник» имеет опыт в сфере строительства и достаточную финансовую базу, а это нередко приводит к ошибкам и нарушениям, которые оборачиваются серьезными проблемами, вплоть до прекращения строительства. Например, многие частные застройщики начинают работать, не переведя землю из категории ИЖС или без получения всех ТУ на коммуникации, врезаясь в уже существующие сети. Последнее приводит к постоянным сбоям, отключениям воды или электричества. Более того, 100% всех частных строек продается в обход ФЗ №214, по предварительным договорам купли-продажи, которые не защищают покупателя от схемы двойных продаж и возможного мошенничества.
«Дома зачастую возводят фирмы-однодневки, по сути – шабашники, которые экономят на всем, - говорит Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад». – Например, в стенах зачастую строители «утилизируют» старые автомобильные покрышки, изношенные телогрейки и другой мусор. Это сильно ослабляет надежность строений». Эксперт подчеркивает, что в этих краях погода часто проверяет дома на прочность и напоминает, что в результате урагана, приключившегося в феврале этого года, многие самострои остались без балконов и даже крыш. А недавнее наводнение нанесло дополнительный урон.
«Сегодня в регионе власти составляют черный список строений, возведенных без соблюдения технологии, - отмечает Скоморовский. – В этот список могут попасть 100-150 домов в Геленджике».
«Ситуация же на рынке недвижимости показывает, что Геленджик более привлекателен для людей так называемого среднего класса, поэтому повышенным спросом в этом месте пользуется недорогая недвижимость в виде однокомнатных квартир, в диапазоне цен от 1 до 1,5 млн руб.», - говорит Лев Степанов, менеджер компании «Дело».
Среди проектов, на которые можно обратить внимание, Лев Степанов назвал многоквартирный жилой дом по улице Грибоедова, 31. Преимущества - объект до конца текущего июля должен сдаться в эксплуатацию. Дом монолитный, расположен в районе с развитой инфраструктурой в пешеходной доступности от моря, квартиры продавались в соответствии с ФЗ №214. Цены на квартиры в этом доме начинаются от 2 млн руб. В стоимость входит стандартный набор опций для новостроек в Геленджике: автономное отопление (двухконтурный котел и радиаторы отопления), металлическая входная дверь и металлопластиковые окна.
К немногочисленным проектам, которые строятся крупными строительными компаниями с хорошим опытом и при соблюдении всех законов и нормативов, стоит отнести жилой комплекс «Столичный квартал» московской компании ФСК «Лидер». По мнению Григория Алтухова, сегодня на рынке Геленджика - это единственный полноценный микрорайон со всеми необходимыми коммуникациями и собственной инфраструктурой, включая детский сад, игровой городок, спортивные площадки и парковки. Есть хороший выбор однокомнатных квартир площадью от 32,6 до 44,6 кв. м, по цене от 1,4 до 1,9 млн руб. Площадь двухкомнатных квартир в комплексе составляет от 47,7 до 72,2 кв. м при стоимости от 2,1 до 3 млн руб. Цены на трехкомнатные квартиры комплекса начинаются от 3,1 до 3,7 млн рублей, а площадь – от 71,6 до 80,8 кв. м. Однокомнатных квартир заметно больше, поскольку данный продукт рассчитан на покупателей из других регионов. Подобной площади для проведения отпуска или каникул вполне достаточно, и нет необходимости переплачивать за «лишние» квадратные метры. Всего в комплексе будет построено 18 корпусов и 1140 квартир, продажи идут в соответствии с ФЗ №214.
Анапа: больше демократии
По сравнению с Геленджиком Анапа и ее пригород – более демократичный курорт, это накладывает отпечаток и на местный рынок недвижимости. По информации Екатерины Лобановой («ОПИН»), здесь практически нет коттеджных поселков, а подавляющее большинство новостроек (70% адресов) относится к экономклассу.
На сегодня по ряду докризисных проектов высокого уровня продолжается снижение цен, но цены на бюджетные новостройки стабильны. Средняя цена жилья первичного рынка – 62 000 руб. за кв. м, на этапе строительства в хорошем районе можно купить квартиру по цене от 35 000 руб. за «квадрат». «В перспективе у Анапы есть определенный потенциал роста, связанный с созданием игорной зоны «Золотые пески», - добавляет эксперт.
Из объектов достойного внимания эксперты назвали ЖК «Лазурное побережье». Комплекс располагается в 5 минутах ходьбы от пляжа и состоит из 10 жилых 10-этажных секций и двух 10-этажных зданий общественного назначения, соединенных в единый комплекс, а также подземного паркинга. Площадь квартир - от 57,82 до 99,42 кв. м по цене 42 000 – 62 000 рублей за 1 кв. м.
ЖК «Колоннада» - отнюдь не самый доступный по цене (от 85 000 рублей за кв. м), но один из самых интересных проектов в городе. Комплекс строится в центре Анапы, на пересечении улиц Кирова и Ленина. Рядом — санатории «Кубань» и «Надежда». В 150 м - благоустроенный пляж, в непосредственной близости располагается школа, магазины, детский сад. Всего в ЖК 160 одно-двух-трехкомнатных квартир с метражом 50-130 кв. м. На первых двух этажах комплекса, состоящего из двух 16-этажных домов из монолита, будут расположены офисы, магазины, фитнес-клуб. В подземной части - стоянка на 60 автомобилей.
Микрорайон на Бульваре Евскина – современный проект по доступной цене (35 000 рублей за кв. м). В его рамках возводится 10-этажный пятисекционный дом, включающий однокомнатные квартиры - от 43,4 до 52,8 кв. м; двухкомнатные квартиры - от 75,6 до 117,6 кв. м; трехкомнатные квартиры - от 130,3 до 152,6 кв. м. На девятом этаже новостройки - двухуровневые квартиры. На первом этаже по проекту будут размещены помещения для офисов, продовольственные и промышленные магазины. Сдача объекта в эксплуатацию: IV квартал 2012 года.
Олег Исаев, начальник отдела маркетинга ООО «Квартал Риэлти», выделил проект «Резиденция УТРИШ» в поселке Сукко, на побережье. Проектом предусмотрены центральные коммуникации, малоэтажные жилые дома соседствуют с таунхаусами и индивидуальными коттеджами, застраивается поселок согласно утвержденному плану развития территории. Проект ориентирован в первую очередь на жителей столицы: именно в московском офисе у «Резиденции УТРИШ» наибольшие продажи. Цены стартуют от 35 000 руб. за кв. м. Поселок активно застраивается, в конце года застройщик обещает закончить первую очередь.
Новороссийск: спокойный курорт
Новороссийск сегодня - один из наиболее перспективных курортных городов юга России, где действительно уделяется большое внимание развитию инфраструктуры для отдыхающих, где ухаживают за набережными, которые имеют вполне европейский вид. Город более спокойный, чем плотно заселенные Сочи и Геленджик, окружающие город горы закрывают его от ветров в летнее время, вода в бухте идеально голубого цвета.
Новороссийск не обойден вниманием покупателей курортной недвижимости. На его территории работают местные и российские строительные компании. Как рассказала Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК «ПИК», компания развивает два проекта в данном регионе. Один из них - Поселок Мысхако (Новороссийск) состоит из двух-трехсекционных сблокированных таунхаусов площадью 190-192 кв. м с мансардами, открытым балконом, санузлами на каждом этаже. Размер прилегающих к таунхаусам земельных участков составляет 3-4 сотки. Коттеджный поселок расположен в 300 м от моря. Это место подходит как для любителей активного, так и спокойного отдыха. Поселок построен и сдан в эксплуатацию, подключен к центральным инженерным коммуникациям, обеспечен водоснабжением, канализацией, электроснабжением, газоснабжением. Отопление в каждом коттедже автономное, что позволяет поддерживать комфортную температуру в доме круглый год. Первая очередь домов уже заселена. Цена предложения – от 6,093 млн руб.
Второй проект - жилой микрорайон «Пикадилли». Он расположен на берегу Цемесской бухты в престижной южной части Новороссийска, очень близко от моря и пляжа. Из окон открывается великолепный вид на бухту и горы. Общая площадь микрорайона – около 180 тысяч кв. м, площадь первой фазы строительства составит около 55 тысяч кв. м. Помимо качественных жилых площадей ЖК «Пикадилли» будет включать школу на 700 учащихся, детский сад на 280 мест, гаражный комплекс на 250 машино-мест, а также сопутствующую коммерческую инфраструктуру: магазины, аптеки, объекты бытового обслуживания, помещения жилищно-эксплуатационных компаний. Цена предложения - от 2,91 млн руб. за однокомнатную квартиру.
Спрос на экономкласс, мнимая элитка неликвидна
В настоящее время продажи черноморской курортной недвижимости нельзя назвать динамичными. Однако, как отметила Анна Мишутина (ИК «ФИНАМ»), рынок жилой недвижимости региона в первой половине 2012 года оставался стабильным. Основную поддержку продажам по-прежнему продолжает оказывать ипотечное кредитование. По итогам первых шести месяцев жилая недвижимость подорожала в среднем на 5-6%. Одновременно весьма позитивная динамика наблюдается в сфере нового строительства.
Согласно данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам первого полугодия 2012 г. в Краснодарском крае ввод жилых домов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 13,3%, введено 20,9 тыс. квартир общей площадью 1838,7 тыс. кв. метров. «Сданы в эксплуатацию 14,4 тыс. квартир общей площадью 1009,0 тыс. кв. метров, что на 30,1% больше зафиксированного показателя января - июня 2011г.», - уточняет эксперт.
Вместе с тем ценовая ситуация на конкретных объектах складывается далеко не одинаково. По словам Екатерины Лобановой («ОПИН»), в сегменте элит и премиум продолжается посткризисная коррекция (так, наиболее известный элитный проект Геленджика – ЖК «Сады морей» - уже скорректировал цены на 20-30%), цены в сегменте комфорт и бизнес растут.
Что же касается перспективы, то Анна Мишутина (ИК «ФИНАМ») ожидает, что по итогам 2012 года стоимость курортной недвижимости в Краснодарском крае вырастет в среднем на 10-15%, отдельные удачные объекты могут дорожать быстрее. На сегодня наиболее привлекательно выглядят самые недорогие квартиры сравнительно небольшой площади. Потенциал роста их стоимости - около 30% в горизонте 2-3 лет. Свой оптимистичный прогноз эксперт объясняет тем, что такие квартиры ликвидны, стоят сравнительно дешево, а рентная доходность от сдачи этого жилья внаем - одна из самых высоких.
«В построенное, но нераспроданное элитное жилье инвестировать нецелесообразно: такие квартиры являются в некотором роде неликвидом рынка», - предупреждает читателей www.metrinfo.ru Екатерина Лобанова («ОПИН»). Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, настоятельно рекомендует вкладывать средства только в проекты, находящиеся на завершающих этапах строительства, или в проекты застройщиков с очень хорошей и проверенной репутацией. «В случае покупки готовой недвижимости покупатель, по крайней мере, точно не потеряет свои деньги и сможет использовать недвижимость для семейного отдыха или сдачи в аренду», - заключает эксперт.