Восток и Юго-восток Подмосковья: поменьше заплатишь – побольше квадратных метров получишь

Сегодня портал Metrinfo.ru изучит рынок нескольких городов, расположенных в тех краях.

Транспорт: пять шоссе и три «железки»
Для начала – об автомобильных дорогах. В рассматриваемом нами секторе их пять (с севера на юг): шоссе Щелковское, Горьковское, Носовихинское, Егорьевское и Новорязанское. Трассы разные – широкие (первая, вторая и последняя в нашем списке) и не очень, начинающиеся в Москве с широких проспектов и не имеющие адекватного въезда в столицу (Носовихинское и Егорьевское). Однако есть у них и одна общая черта – загруженность. Движение на восток очень интенсивное, помимо быстрых и мобильных легковых автомобилей здесь много грузовых фур. Проблема осложняется тем, что все названные шоссе проходят через множество населенных пунктов, «собирая» по дороге все пробки и светофоры.

Электрогорск приглашает

Мегаполис-Сервис

В общем, проблема назрела и перезрела. Понимают это и «наверху». «В настоящее время Горьковской трассе правительство уделяет большое внимание, - говорит Виктор Чернышев, коммерческий директор ГК «Светлый город». – Уже в этом году будут начаты проектные работы по строительству современной скоростной платной трассы Москва-Ногинск, а в 2012 – подготовительные работы к строительству дороги. Главное достоинство новой трассы в том, что она пройдет в объезд крупных городов – Люберец, Реутова, Балашихи, Железнодорожного и Электроуглей».

Поезда на восток Подмосковья отправляются от двух вокзалов – Курского и Казанского. Но, добравшись до Люберец, Казанская дорога расщепляется на две ветки. Так что можно говорить о трех направлениях – на Владимир, Шатуру и Рязань. Как и повсюду, электрички ходят часто на короткие расстояния – добраться до тех же Люберец, Раменского или Железнодорожного не представляет никакого труда. Но чем дальше – тем реже поезда, а самые дальние (особенно в часы пик) берутся на вокзалах штурмом.

Экология: восточные сказки
О том, что Восток Подмосковья – это «непрестижно», мы уже упоминали. Во многом это расхожее представление базируется на том, что здесь плохая экология. Но на поверку этот тезис оказывается несостоятельным. «Окружающая среда в восточных районах Подмосковья, особенно дальних, незагрязненная, - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». – Сказывается большое количество лесов: они занимают 40-50% территории. А по количеству вредных выбросов в атмосферу эти районы сравнимы с Одинцовским и Дмитровским».

Озеро в черте города Электроугли

Мегаполис-Сервис

«Экологическая ситуация ничуть не хуже, чем на других трассах, - убежден Виктор Чернышев («Светлый город»). – Даже совсем близко от Москвы простираются лесопарки: Горенский, Кучинский и Озерный». А дальше от столицы положение дел становится еще лучше. «Рядом с Электрогорском насчитывается более 150 садоводческих товариществ, большинство из которых расположено в лесном массиве, - говорит Надежда Пьянкова, индивидуальный предприниматель (г. Электрогорск), член корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Много там и детских оздоровительных лагерей. В районе также насчитывается большое количество озер и песчаных карьеров».

А теперь – чуть подробнее о каждом городе-«герое» нашей статьи.

Электроугли: спальный город Подмосковья
Город расположен в 23 км от Москвы, численность жителей – 35 тыс. человек. «Крупных промышленных предприятий нет, город больше подходит под понятие «спальный», экология очень благоприятная, - рассказывает Игорь Быковский, индивидуальный предприниматель (г. Электроугли), член корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Хорошо развита инфраструктура, в достаточном количестве имеются предприятия бытового и коммунального назначения, торговли, общественного питания».

Удобное транспортное сообщение: электрички от Курского вокзала идут 40 мин., а от платформы «Новогиреево» - 25 мин. Есть маршрутные такси от метро «Новогиреево». На собственном транспорте можно доехать по Горьковскому или Носовихинскому шоссе.

«Жилье в Электроуглях, - продолжает Игорь Быковский, - самое разнообразное: от «хрущевок» и «сталинок» до современных домов улучшенной планировки с площадью квартир от 36 до 140 кв.м. Цена 1 кв. м начинается от 41 тыс. руб.».

Сейчас в районе «Светлый» реализуется проект «Светлый город». «Его первая очередь состоит из пяти монолитных домов в 14-18 этажей, - рассказывает Виктор Чернышев («Светлый город»). – А за 5-7 лет планируется построить более 1 млн. кв. м жилья, так что население микрорайона составит 30 тыс. человек. Инфраструктура проекта будет включать в себя детские сады, школы, спортивные сооружения, поликлиники, аптеки, торгово-развлекательный центр общей площадью 50 тыс. кв. м и офисный центр в 40 тыс. кв. м. В непосредственной близости к микрорайону планируется соорудить горнолыжный спуск и конноспортивную школу».

Интересно, что площади квартир очень демократичны: однокомнатных квартир-студий от 29 кв.м., двухкомнатных – от 44 кв. м., трехкомнатных – от 77 кв. м. Цены на сегодня в комплексе начинаются от 32,8 тыс. рублей. Стоимость однокомнатной - от 1,16 млн. до 1, 5 млн. рублей, двухкомнатной – от 1, 5 млн. до 2,3 млн. рублей, трехкомнатной – от 2, 4 млн. до 3 млн.рублей.

Электросталь: сносятся пятиэтажки
Находится в 28 км восточнее МКАД. Население – свыше 146 тыс. чел. Город достаточно молодой – этот статус присвоен ему в 1938 году. Название дал металлургический завод – кстати, вопреки распространенной теории о том, что все «электрическое» появилось в Московской области в первые годы советской власти (план «Гоэлро» и т.п.), здешний завод «Электросталь» был основан в 1916 году.

Железная дорога тут есть. Но это – не основная магистраль, а ветка, отходящая от Ногинска. Соответственно, большая часть поездов ходит лишь до Фрязево, от которого до Электростали – 8 км.

«Город активно развивается, и это отражается в жилищном строительстве, - говорит Сергей Власенко, генеральный директор ООО «Мегаполис-сервис» (г. Электросталь). – Строящиеся дома – в высокой степени готовности, большинство из них построено и введено в эксплуатацию».

Электросталь новостройка на Ялагина

Мегаполис-Сервис

В частности, на улице Ялагина продаются двухкомнатные квартиры в новом 7-секционном монолитно-кирпичном доме переменной этажности. Стоимость 1 кв. м составляет 40,5-41,5 тыс. руб., объекты площадью 66-72 кв. м продаются в среднем по цене 2,9 млн. руб. Еще на одном объекте (17-этажном монолитно-кирпичном доме) цены составляют 43,9 тыс. руб. за кв. м.

В городе (одном из немногих в МО) действует программа по сносу домов первых массовых серий, их обитатели переселяются в новые комфортабельные квартиры. В рамках этой программы в микрорайоне Северный в апреле этого года начато строительство 5-подъездного 10-этажного панельного дома на 209 квартир. Всего таких домов будет четыре. Около 70% квартир в них будет выставлено на продажу. Стоимость квадратного метра еще не определена.

Есть в городе и замороженные объекты – в частности, дом в районе ул. Трудовой и Рабочего проезда (строительство тянется с 2006 года), на ул. Карла Маркса.

В целом, подводит итог Сергей Власенко, налицо большой интерес к строительству со стороны инвесторов и застройщиков: несколько организаций ведут переговоры с местной администрацией.

Черноголовка: наукоград с интеллигентным населением
Самый северный из рассматриваемых нами городов – он находится между Горьковским и Щелковским шоссе. 48 км от МКАД, чуть более 20 тыс. жителей.

Черноголовка: дом на Береговой улице

ГК «Оптис»

Существенным недостатком можно признать отсутствие железной дороги. Добираться до города можно только на автобусах – либо прямо из Москвы (от «Щелковской», время в пути 40-50 мин. при отсутствии пробок), либо от Ногинска (22 км), где железная дорога есть. Обратной стороной не самой лучшей транспортной доступности следует признать тишину и спокойствие.

Город находится вне шумных магистралей, через него практически нет транзитного транспорта.

Еще одна отличительная черта города – интеллигентное население. 60% всех трудоспособных жителей работают в Москве (это для Подмосковья не диво), а вот среди тех, кто трудится внутри родного города, большинство составляют научные сотрудники. Наукоград, и более десятка институтов Российской академии наук – это не шутка…

Ну, а подавляющему большинству обычных граждан Черноголовка известна заводом, выпускающим напитки. Рекламу, призывающую «пить без остановки воду из Черноголовки» помнят, думается, многие.

По генеральному плану Черноголовки сейчас застраивается микрорайон «В», расположенный в южной части города. Он соседствует с уже застроенным микрорайоном «Солнечная поляна», состоящим из индивидуальных домов и коттеджей.

Сегодня на рынке новостроек представлен пока один объект из Черноголовки. Это готовый кирпичный дом на Береговой улице (кв-л 5). Здание 4-секционное, переменной этажности. Набор квартир – 1-4-комнатные и пентхаусы. Площади квартир – 55-122 кв. метра, стоимость одного квадрата – 58-67 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры – 5,52 млн. рублей. Это данные исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ (Март - Апрель 2010)»,  проведенного аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

Бронницы: покупайте автомобиль
40 км от МКАД к юго-востоку, 18 тыс. чел. населения. Железная дорога тут есть – во всяком случае, на схеме Казанского направления станция «Бронницы» наличествует. Однако дальше ждет горькое разочарование: от станции до самого города… 10 км. Античного спартанца, известившего своих соплеменников о победе при Марафоне и пробежавшего ради этого 42 км, такая дистанция не испугала бы, но современные люди более изнеженны – так что добираться от станции придется на маршрутке или автобусе.

Новостройка в Бронницах

ООО «494 УНР инвест»

Зато Ново-Рязанское шоссе (трасса М5) не подкачало – проходит прямо через город. Что и хорошо (с дороги не собьешься), и плохо – весь транзитный трафик тут. Так что основным видом транспорта, связывающим город со столицей, является, конечно, авто. Если нет своей машины – надо ехать на автобусе №324 от метро «Выхино». Время в пути – около часа, при отсутствии пробок.

«Экология хорошая: в самом городе располагается каскад прудов и озер, большое количество зеленых насаждений, - рассказывает президент Гильдии риэлторов Московской области, председатель совета директоров группы компаний «Кредит-Центр» Николай Мазурин. – К городу примыкают лесные массивы, рядом протекает река Москва». Эксперт также отмечает хорошее развитие спортивной инфраструктуры: в городе базируются крупные российские центры по подготовке футбольных спортивных команд и клубов.

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ (Март - Апрель 2010)» («Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»), на рынке была представлена одна бронницкая новостройка – на пересечении Советской улицы и Марьинского переулка. Это уже готовый и сданный в эксплуатацию монолитный дом переменной этажности (7-8 этажей) из пяти секций. Покупателям предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью 47-112 кв. метров. Стоимость квадратного метра в этом комплексе – 47-48 тысяч рублей, средняя стоимость квартиры – 3,8 млн. рублей.

Электрогорск: самый дальний и активно строящийся
Самый дальний из рассматриваемых нами городов – до Москвы от него около 75 км. Население – около 20 тыс. чел. Относительно Горьковского шоссе город расположен просто идеально – в 3 км в стороне. Тихо, незагазовано… Сюда ходит автобус от метро «Партизанская» - время в пути 1 час 20 мин., если нет пробок. Налажено автобусное сообщение и с соседними населенными пунктами.

Электрогорск: дом на улице Ухтомского

Домостроитель

Есть и железная дорога – от Курского вокзала ходят электрички. «Город расположен в живописной местности в окружении озер и густого леса, - говорит Надежда Пьянкова («Мегаполис-Сервис»). – Сегодня он активно развивается. Приятно отметить, что благоустраивается городская территория: в черте города расположено две зоны отдыха на берегу озер, оборудовано несколько скверов, есть дом культуры».

По нескольким адресам в Электрогорске ведется новое строительство, стоимость 1 кв. м – от 34 тыс. руб.

Как сообщила нам Надежда Пьянкова, это 10-этажный 3-х подъездный монолитно-кирпичный дом на улице  Ухтомского. Дом сдан.  У «Домостроителя» в продаже остались 2-комнатные квартиры площадью 103 кв. метра. Стоимость кв. метра - 27750 руб. Цена квартиры - 2,85 млн. руб. 

Второй адрес – тоже улица Ухтомского, стройка пока находится на стадии котлована, сдать 3-секционный дом строители планируют примерно через год. Покупателям предлагаются 1-3-комнатные квартиры по цене от 35 до 37 тысяч рублей.

На улице Чкалова строится 9-этажный кирпичный дом, который должен быть сдан уже в 3-м квартале 2010 года. Набор квартир – 1-3 комнатные, площади – от 41 до 133 кв. метров. Стоимость квадратного метра – 39,3-44 тыс. рублей.

УК Светлый город

Резюме портала Metrinfo.Ru
Даже поверхностный взгляд, брошенный на цены новостроек, в рассмотренных нами городах дает возможность сделать вывод: цены здесь таковы, что и не снились москвичам. Даже Черноголовка со своим дорогим проектом выгодно отличается от столицы. Так что, если и искать «доступное жилье» по ценам, близким к тем, о которых мечтает руководство нашей страны, то явно не в столице.