Ситуация, хорошо знакомая российскому потребителю: покупатели, которые приобрели квартиры «на котловане», никак не могут дождаться завершения строительства. По словам знающих людей, задержка в 1-2 года на московском рынке стала уже «хорошим тоном», встречаются и опоздания года в четыре. Что тут делать? Пытаясь спасти хотя бы деньги, бежать в суд или спокойно ждать, когда компания разберется со своими проблемами? С этим вопросом разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Затягивание сроков строительства – проблема в наших палестинах вечная. Достаточно вспомнить советскую киноклассику: в каждом третьем фильме «на производственную тематику» обязательно фигурировал малоприятный начальник какого-нибудь «СУ №13», самым зловредным образом срывавший введение важного народнохозяйственного объекта в срок (обычно – к очередной годовщине Великого Октября). В финале зловредному начальнику дают по рукам добрые дяди из райкома-обкома, и объект, на радость трудящимся, обязательно возводится вовремя. Одно слово – кино, фабрика грез.
Было плохо. Стало еще хуже
В наши рыночные годы явление (как и многие прочие) не исчезло, но повернулось другим боком. А ситуация, довольно-таки неблагополучная и раньше, еще больше обострилась в нынешнее кризисное время. «До последнего времени многие застройщики коммерческого жилья осуществляли свою деятельность по принципу финансово-строительной пирамиды, в которой полученные денежные средства направлялись на следующие проекты, - говорит Сергей Кузнецов, адвокат Коллегии адвокатов МО «Центр». – Завершение строительства производилось за счет финансовых ресурсов, полученных от будущих дольщиков (соинвесторов)». После того, как с началом всем известных проблем в макроэкономике поток новых покупателей иссяк, да и банковский кредит застройщикам получить стало практически невозможно, эти компании вынуждены замораживать стройки.
В ряду «проблемных» новых объектов эксперт называет четыре типа:
1) Строительство проинвестировано, договоры заключены, но застройщик не приступил к работам на объекте.
2) Строительство велось без оформленного разрешения, хотя денежные средства по договорам были уже уплачены застройщику.
3) Возведены несколько этажей либо «коробка», а затем строительство «заморожено». Срок сдачи нарушен более чем на 1 год. Имеется достоверная информация об отсутствии у застройщика денежных средств на завершение работ (письма, обращения, средства массовой информации и пр.).
«Во всех названных ситуациях, - отмечает Сергей Кузнецов, - мы рекомендуем направлять заявления о расторжении договоров и взыскании убытков. Делать это нужно как можно быстрее: пока у застройщиков есть денежные средства либо иные активы». Учитывая тяжелейшее финансовое положение ряда застройщиков в кризис, можно и не успеть.
Что касается четвертого типа «проблемных новостроек», то здесь сложности не строительные, а иные: дом полностью построен, но его введение в эксплуатацию по разным причинам затягивается. Подробно о таких ситуациях наш портал писал совсем недавно: «Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно».
«Да» и «нет» не говорить, черное и белое не выбирать
Понятно, что застройщик будет бесконечно «кормить завтраками» - мол, скоро все образуется, потерпите. А потребителю интереснее всего выяснить вопрос: когда нужно переставать ждать? Есть ли какие-то сроки, по истечению которых становится ясно, что дом, скорее всего, не будет построен? Или еще какие-то признаки, свидетельствующие, что пора «выходить на тропу войны» с застройщиком? Мы задали эти вопросы экспертам.
«Сам факт того, что застройщик «кормит завтраками», должен стать сигналом для беспокойства. На вопрос «каковы должны быть сроки просрочки?» ответ – никаких! Если у застройщика не выходит исполнить обязательства по срокам, он, прежде всего, обязан правдиво об этом уведомить своих покупателей, а не замалчивать неблагоприятные обстоятельства, и это должно оформляться документально путем подписания дополнительных соглашений с установлением новых сроков», - убеждена руководитель юридической службы ГК «Пионер» Татьяна Степанова.
По мнению директора отделения агентства недвижимости «Московский ипотечный центр» Ольги Варакутиной, каждый отдельный случай индивидуален и причины, по которым дом никак не построят, могут быть разными. – «Иногда дело вовсе не в финансовом состоянии застройщика. Например, строительство могло долго не начинаться из-за того, что не могли снести гаражи-ракушки. Да, со сдачей дома уже просрочили 1,5-2 года, но теперь работы идут днем и ночью, и вы своими глазами видите, как ежедневно вырастают новые этажи. В таком случае стоит прислушаться к обещаниям застройщика», - считает эксперт. Также, по мнению Варакутиной, не следует устанавливать всевозможные «крайние сроки», «дедлайны», по истечению которых безоговорочно необходимо начинать действовать. «Предположим, просрочка составляет уже 3-4 года. Но в одном случае дом уже построен, но только еще не принят ГК – это одна ситуация. Совсем другое дело, когда работы еще не ведутся, или когда-то начались, а теперь заморожены».
«Наиболее достоверный способ определить, что с объектом что-то не так – регулярно отслеживать ход строительства, - говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной компании «Лидер». – Для этого достаточно раз в месяц заходить на сайт застройщика и по фотографиям с площадки определять темпы строительства. И если за пару месяцев на стройке сделали пол-этажа – это может быть первым «звонком», что срок строительства может быть передвинут. Тогда стоит обратить внимание на другие объекты компании – строятся ли они, нет ли в прессе негативных упоминаний. На что стоит обратить внимание – коснулась ли какая-либо проблема отдельного объекта застройщика, или же задела саму компанию и все ее объекты».
Цена – это ваше все
Существует и еще один серьезнейший резон не торопиться. Предположим, покупатель обратился в суд, и дело пошло самым благоприятным для него (покупателя) образом: и решение вынесено в его пользу, и у застройщика на счетах средства имеются. Что причитается тут покупателю? Правильно, только те деньги, которые он в свое время заплатил, и ни копейкой больше. Нужно ли говорить, что, к примеру, $100 тысяч в 2005 году и сейчас – это несколько разные суммы (по своей покупательской способности)?! «Прежде, чем «выходить на тропу войны», посчитайте, что сейчас можно приобрести на деньги, которые вы вложили в покупку жилья несколько лет назад, - рекомендует Ольга Варакутина («МИЦ»). – Подумайте, выгодно ли для вас сейчас получить эти деньги назад».
Что касается возможности отсудить что-то еще сверх цены (пени, штрафы и т.п.), то она практически нулевая. До 1 апреля 2005 года (момента вступления в силу закона №214 «Об участии в долевом строительстве…») оформление шло с использованием разных хитрых схем. К примеру, вексельной – при ней якобы приобретается вексель, который потом гасится не деньгами, а квартирой. Понятно, что обратившись в суд с таким договором, покупатель получит решение: вернуть ту сумму, которая указана в бумаге.
«В судебной практике есть прецеденты вынесения решений по взысканию штрафов и неустоек в пользу участника долевого строительства по закону «Об участии в долевом строительстве» и закону «О защите прав потребителей», однако удалось ли выигравшим участникам долевого строительства фактически получить деньги мне не известно», - честно признается Татьяна Степанова (ГК «Пионер»).
Ну а после 1 апреля 2005-го? Учтем, что застройщики продолжают использовать «серые схемы» и после вступления в силу 214-го ФЗ, а у новостроек, проданных по правилам этого закона, еще чисто физически не истек установленный срок сдачи.
«В нашей практике подобных случаев не было в связи с минимальным количеством новостроек в московском регионе, которые возводятся по 214-ФЗ», - говорит Сергей Кузнецов (Коллегия адвокатов «Центр»). «Реальная практика появится не ранее, чем через 5 лет», - соглашается Ольга Варакутина («МИЦ»).
Хотя… Как сообщили нам в Юридическом департаменте Холдинга «МГСН», случаи взыскания неустойки по договору о долевом участии уже были. Эксперты назвали два таких прецедента: постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2008 г. №09АП-8216/2008-ГК, а также решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 14.01.2007 г. по иску физического лица к ЗАО «Кунцево-Инвест». Но пока такая практика единична.
Решили действовать. Как?
Если в двух словах, то необходимо подать в суд исковое заявление с изложением того, что вы хотите получить: квартиру или вложенные деньги. Первое, понятно, возможно только в том случае, если квартира существует физически – покупателям объектов, которые так и остались котлованами, ни на что, кроме денег, претендовать не приходится.
Несмотря на всю простоту рекомендации обращаться в суд, тут все далеко не так просто. Например, рассказали юристы «МГСН», если в приложенных к заявлению документах есть какие-то недочеты, неправильно посчитана сумма госпошлины и т.п., суд оставляет заявление без движения и предлагает устранить недостатки, причем это может быть сделано несколько раз, что затянет разбирательство на 1-3 месяца. Также суды часто просто возвращают документы, рекомендуя исправить недостатки – не конкретизируя, что же именно не так. Тут истцу нужно требовать, чтобы суд вынес определение о том, что заявление будет оставлено без движения - с указанием конкретных причин.
В общем, человеку юридически неподготовленному лучше не соваться в этот мир самостоятельно (кто-то из великих заметил, что если бы коридоры судов были уставлены капканами, они не стали бы от этого менее опасными, чем сейчас), а обратиться к толковому юристу. Лучше всего, конечно, уже имеющему положительный опыт в решении такого рода дел.
Впрочем, как считает Татьяна Степанова (ГК «Пионер»), действовать покупателю надо задолго до того, как его стали мучить сомнения относительно добросовестности застройщика, а именно – до подписания договора и оплаты. «Именно в договоре должны быть прописаны действия покупателя при нарушении застройщиком принятых обязательств. Если дело дойдет до судебного разбирательства, то тут неутешительная информация – наша судебная система такова, что судиться можно годами и ничего не получить, кроме морального удовлетворения», - объясняет юрист.
Не рубите, мужики, не рубите
В интернете и СМИ можно найти огромное количество сообщений об акциях дольщиков: то они администрацию пикетировали, то дорогу перекрыли. Насколько эффективны эти действия – не в том смысле, что их участников показали по телевизору, а реально?
Отвечая на этот вопрос, автору, конечно, хотелось бы призвать всех быть строго законопослушными, действовать только официально, через суды и т.п. Такой призыв наверняка поддержат и власти – им дороже всего общественное спокойствие, мало им гей-парадов, а тут еще и обманутые дольщики.
Чувство справедливости, однако, заставляет сказать, что отход от правила «бог терпел и нам велел» иногда оказывается очень эффективным. Во многом благодаря акциям соинвесторов еще в 2007 году власти Москвы начали принимать и заселять первые дома, предназначенные для пострадавших соинвесторов. Работы на многих стройплощадках, заброшенных девелоперами, возобновились. В ряде случаев дострой жилья осуществляется за счет городского бюджета, в других – городская администрация находит новых застройщиков. Можно найти аналогичные примеры и в Московской области – в частности, в Домодедово замороженные жилые объекты были достроены, причем именно благодаря многочисленным акциям частных инвесторов.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Кому война, а кому мать родна: развилась целая «сфера услуг» для обманутых дольщиков – предлагают консультации, помощь в написании разных петиций и заявлений в суд, само ведение процесса. Однако суд не решит жилищных проблем дольщика, - в новую квартиру не вселит. Самое лучшее решение – когда вмешиваются власти и дом достраивается. А толковую судебную практику, видимо, предстоит еще создать.