Московские власти предлагают участникам программы «Молодой семье – доступное жилье» приобрести квартиры по себестоимости. Купить дешевые метры хотят очень многие, но далеко не всем это удается.
Московская программа «Молодой семье - доступное жилье» работает с 2003 года, и с тех пор, по информации Московского городского Центра арендного жилья (организации, которой правительство Москвы поручило «вести» эту программу) 6 тысяч 784 молодых семьи города уже живут в новых квартирах . В этом и следующем годах в рамках программы планируется строить по 370 тыс. кв. метров. Московские власти полагают, что к 2009 году около 20-22 тысяч семей молодых москвичей должны решить свой квартирный вопрос.
Речь пока что идет не обо всех желающих поучаствовать в программе москвичах, а о городских очередниках, чьи семьи зачастую имеют солидный стаж пребывания на учете в качестве нуждающихся в метрах. Причем, вставших в эту очередь еще до того момента, как был принят новый Жилищный Кодекс, ‑ до 1 марта 2005 года. На нынешнем этапе главная задача программы ‑ вытащить из старой очереди молодые платежеспособные семьи, продать им жилье на льготных условиях, вернуть деньги в бюджет, и вновь пустить их в дело.
Кто такие «молодые»
Критерии определения кандидатов в участники программы следующие. Оба: муж и жена должны быть гражданами России, москвичами (ценз - 10 лет проживания в городе), хотя бы один из супругов должен быть официально признан городским очередником. Есть и возрастное ограничение - либо каждому из супругов должно быть меньше 35 лет, либо их суммарный возраст не должен превышать 70 лет (32 и 38, 30 и 40). Хорошо, если есть дети – этим семьям преференции. Если детей нет, то нужно, чтобы официально зарегистрированный брак составлял не менее одного года. Семья участников может быть и неполной - один родитель с детьми.
Молодые люди, которые отвечают данным требованиям, - основная группа участников программы, и им предлагаются следующие варианты.
Вариант 1
Коммерческий найм + накопительная схема + субсидия
Механизм безвозмездных бюджетных субсидий на строительство или приобретение жилья используется в социальных программах уже давно. Это денежная компенсация из городского бюджета, которая покрывает часть стоимости квартиры, обычно – половину. Расчетная стоимость «квадрата» по субсидии на сегодня - 85.352 рубля. Размер субсидии зависит от стажа очередника, чем дольше стаж, тем и больше сумма. Для молодых семей специально разработан повышающий коэффициент 1,29, который ощутимо увеличивает сумму городской помощи.
Часть средств молодые семьи должны накопить, добавить к этой сумме субсидию и купить квартиру на рынке жилья. Как правило, участники вступают в жилищно-строительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье», где по четкому графику откладывают деньги в «копилку».
А пока, суть да дело, они живут в квартирах, которые им предоставил город квартиры в своем коммерческом фонде – на улице Верхние поля, д.38. Это, так сказать, специально построенные доходные дома «бюджетного класса». С жителями заключается договор найма сроком до пяти лет. Молодые люди платят за жилищно-коммунальные услуги и найм жилья без городских дотаций. В среднем найм обходится (без «коммуналки» и накопительных взносов ) в 1000-1500 рублей.
Главную трудность приверженцам этого варианта создал прошлогодний скачок цен, ведь накопить на жилье стало труднее. Правда, ежеквартально индексируется и субсидия. В целом этот вариант интересен тем, кто имеет солидный стаж стояния в очереди (6-10 лет) и способен за пять лет собрать деньги приблизительно на половину московской квартиры.
Примерный расчет платежей
Молодая мама с дочерью заключила договор коммерческого найма и в течение пяти лет собирала деньги на однокомнатную квартиру.
Когда подошел срок, ей была выделена субсидия. Если бы денежная компенсация рассчитывалась нашей участнице как обычному очереднику, то она составила бы 1 820 000 рублей (около 70 тысяч долларов, такую обычно дают тем, кто в очереди стоит лет 6). Но девушке полагался еще и повышающий коэффициент 1,29. Итоговая сумма – 2 349 000 рублей. Около 90 тысяч долларов. Стоимость однокомнатной квартиры на рынке сегодня – около 160 тысяч долларов. Разница составляет 70 тысяч, которые необходимо было собрать.
| Стоимость однокомнатной квартиры около 40 кв. м | $ 160 000 |
| Собственные накопления | $ 70 000 |
| Сумма субсидии с повышающим коэффициентом 1,29 | $ 90 000 |
Вариант 2
Купля-продажа с рассрочкой платежа
Это самый популярный вариант в Москве. Рассрочка дается на 10 лет, под 10% годовых. Правда, ежегодно требуется отчислять еще 5 % от невнесенной суммы в ГУП «Центр арендного жилья».
Для участников, выбравших этот вариант жилье строят в Москве: в Марьинском парке, Дегунино, Некрасовке, Кожухове, поселке Северный, на Варшавском шоссе и Южном Бутове. В Подмосковье: в Балашихе, в Люберцах, Химках ( Новокуркино) и Павшинской пойме. Как показывает практика, в среднем молодые семьи предпочитают брать квартиры площадью около 60 кв. метров .
Заметим, что эта схема предусмотрена для семей с детьми и для тех, где дети вот-вот родятся (что подтверждается соответствующей медицинской справкой о сроке беременности не менее 28 недель). Первый вступительный взнос – 20% от стоимости квартиры для тех, у кого в семье один ребенок. До 15% взнос снижается, если детей двое, до 10%, ‑ если трое и больше.
При рождении первого ребенка после заключения договора купли-продажи семье «списывается» стоимость 10 кв. метров жилплощади. Второй ребенок «подарит» семье 14 кв. метров . Чада, родившиеся после, позволят списать еще по 18 кв. метров . Кстати, все эти льготы распространяются и на усыновленных детей.
А вот недавнее нововведение: многодетной семье (трое и больше детей) единовременно спишут стоимость 30 квадратных метров на момент заключения договора купли-продажи, как первоначальный взнос.
Но есть ограничение – полностью выкупить квартиру раньше срока можно только через пять лет.
Теперь поговорим о ценах. Цены на «квадраты» в квартирах, которые строят городские строительные организации рассчитываются по специальной методике, и как заявляют ее разработчики, они соответствуют строительной себестоимости. Цены колеблются в среднем на уровне 1000-1200 у. е. в рублях ‑ от 25 тысяч до 31 тысячи рублей. Иногда жилищники называют еще более «растопыренную» вилку – от 800 у.е. в области до 1500 у.е. в Москве.
Надо учитывать, что строительная себестоимость – показатель, который не учитывает месторасположение, поэтому участники удивляются, что ценовая разница между Москвой и областью не очень значительна. Авторы программы уже заявляли, что необходимо и этот момент учесть в методике, правда на разработку новых формул, видимо, понадобится время.
Выгоден такой вариант или нет? На этот вопрос довольно выраз ительно ответили представители одной крупной строительной компании, общаясь с участниками программы: «Получите жилье «на халяву» в три раза дешевле, чем в наших прайсах». А если сюда прибавить и те метры, которые «дарят» родителям дети, то чаша весов с городской программой будет весьма увесистой и перетянет любой рыночно-ипотечный вариант.
Примерный расчет платежей (кв. м = 30 тыс. руб.)
| Стоимость квартиры около 50 кв. м | 1, 5 млн. рублей |
| Первоначальный взнос 20% + 5 % от непогашенной стоимости квартиры | 300 тыс. рублей + 70 тыс. 800 руб. |
| Ежеквартальные платежи первого года | 177 тыс. 750 руб. |
| Ежеквартальные платежи последнего года + 5 % от непогашенной стоимости квартиры | 123 тыс. 750 руб. |
| Всего придется выплатить | 2 млн. 196 тыс. 900 руб. |
Вариант 3
Купля-продажа с использованием ипотечного кредита
Сравнительно новый вариант. По сути, это заимствование из другой родственной городской программы – социальной ипотеки. Кредит предоставляется под 10, 5 % годовых на срок до 30 лет. Жилье приобретается у города по себестоимости строительства, в специально построенных домах в новых районах только Москвы. В принципе, их цены и география совпадает с московской географией строительства жилья для молодой семьи.
Предусмотрено, что многодетная семья (трое детей и больше) тоже может рассчитывать на единоразовое списание 30 метров . По сути, получается, что это - первый взнос, который с таким количеством детей можно и не платить.
Льготная цена квадратного метра да минус «детские метры» - таких бонусов на рынке не бывает, их может предоставить только государство. Однако надо учесть и ограничения, - жилье можно выбирать только в тех районах, где строятся дома по программе.
Примерный расчет стоимости квартиры (кв.м = 32 тыс. руб)
| Стоимость квартиры около 60 кв. м. | 1 млн. 920 тыс. руб. |
| Первоначальный взнос | 576 тыс руб |
| Ипотечный кредит | 1 млн. 344 тыс. руб. |
| Срок | 20 лет |
| Ежемесячные равновеликие платежи | 13 418 руб |
| Всего придется выплатить | 3 млн. 220 тыс. 320 руб |
Стоит ли стремиться в программу?
Если учитывать реальные цены на рынке жилья Москвы и Подмосковья (около 4 000 у.е. и 2500 у. е. в ближайших городах Подмосковья соответственно), даже несмотря на некоторый их откат, предложения города безусловно выгодны.
В связи с этим странно воспринимать жалобы иных участников программы, сетующих на то, что их «выселяют в Подмосковье». На самом деле им предлагают приобрести собственность (которой можно потом распорядиться как угодно – продать, заложить, обменять, сдать) на условиях, недоступных для основной массы участников рынка. И не случайно на программу большой спрос и нет отбоя от желающих.
Хотя далеко не всем им повезет. И если мы вспомним уже приведенную цифру – 22 тысячи молодых семей, которые уже будут обеспечены жильем по новой программе к 2009 году, то поймем, что она на фоне многомиллионного мегаполиса охватывает сравнительно небольшой сегмент страждущих. Кроме того, не все затраты можно выразить в материальном эквиваленте. Семьи городских очередников платят за программные бонусы годами «стояния» в очереди, длительным отсутствием комфорта (когда приходится жить буквально на голове друг у друга). Да и деньгами, впрочем, тоже – многие снимают жилье. А решивших вступить в программу ждут хлопоты, связанные с прохождением через сито требований и условий