Мы продолжаем изучать потребности и вкусы молодых покупателей. Сегодня выясним - правда ли, что молодежь предпочитает апартаменты квартирам, а также узнаем, как девелоперы вносят правки в свои проекты, учитывая требования молодой аудитории. Еще одна тема – изменение психологии покупателя и его отношения к квартирному вопросу.
Желательно с отделкой, но предложений мало
Теперь поговорим подробнее о том, какие квартиры предпочитает молодая покупательская аудитория. Начнем с того, что с бОльшей охотой она берет квартиры с отделкой. Но специальной «молодежной» статистики у компаний нет, и о ярко выраженной тенденции говорить пока не приходится. Конечно, среди молодых покупателей есть любители «народного творчества», когда гнездышко свивается на свой вкус, особенно, если папа помогает. Однако наблюдения наших экспертов говорят о том, что «поколению Y» лучше подходит квартира с отделкой, - этот вариант более приемлем по финансовым соображениям.
Сегодня минимальная сумма ремонта квартиры «своими силами», - миллион рублей. У молодых семей денег мало, подавляющее большинство из них – ипотечники. Но «приобретая квартиру с отделкой в ипотеку, покупатель фактически берет в рассрочку и ремонт в ней, причем ремонт менее дорогой, чем, если бы он был проведен самостоятельно», - объясняет преимущества данного варианта Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
«Ремонт однокомнатной квартиры «от застройщика» обойдется покупателю на 400-600 тыс. рублей дешевле без какой-либо потери в качестве», - уточняет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
За кризисное время отделочные материалы и фурнитура подорожали, но застройщик экономит за счет оптовых поставок. А качество ремонтных работ нынче действительно неплохое «В условиях усиливающейся конкуренции застройщики используют все более качественные материалы в отделке квартир, предлагают большую стилистическую вариативность интерьеров, привлекают именитых дизайнеров для разработки дизайн-проектов», - подтверждает Елена Коханова, руководитель отдела аналитики группы компаний INSIGMA.
«Под ключ», можно выбрать варианты из трех-пяти стилевых решений. «Наибольшей популярностью у молодежи пользуется отделка в стиле прованс и минимализм. При этом, условно 25-летние отдают предпочтение минимализму, а 30-летние – в большей степени провансу», - комментирует Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопера проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал».
Приобретение готового жилья приближает новоселье: сроки сдачи квартир с отделкой и без нее у застройщиков в большинстве случаев совпадают, а ремонт своими силами потребует еще 2-3 дополнительных месяцев, - предупреждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). А это лишние арендные платежи для тех, кто снимает жилье.
Однако пока проблема заключается в том, что на рынке новостроек предложений квартир с отделкой недостаточно, из-за того, что большинство девелоперов стремятся максимально снизить стоимость жилья, - заявляет Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».
Студентам – студии, семейным парам – двухкомнатные
У молодой аудитории популярны квартиры в основном двух типов – студии и маленькие однокомнатные для студентов и двухкомнатные для семей.
Самые ходовые площади студий и однушек – 28-35 кв. метров. На рынке появился и новый формат - микроапартаменты площадью 18-25 кв. м, отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Старый жилой фонд, включая хрущевки, малоинтересен, молодые покупатели с небольшим бюджетом рассматривают студии и однокомнатные квартиры в новых домах. «Для многих лучше поменять локацию и выбрать квартиру подальше от центра, чем въезжать в пятиэтажку или «малогабаритку»/гостинку», - подчеркивает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Популярные площади двухкомнатных квартир по сводным данным экспертов «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» – 48-60 кв. метров. Причем «двушек», по данным Екатерины Коган, руководителя департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, стали брать больше благодаря льготной ипотеке.
Иногда молодые семьи берут большие и функциональные однокомнатные квартиры, которые можно превратить в компактные двушки. «В некоторых однокомнатных квартирах два окна, поэтому, поставив перегородку, можно получить две небольшие, но отдельные комнаты с естественным источником света», - приводит пример Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
Еще одно требование молодых семейных клиентов - просторные кухни, выполняющие еще и функцию гостиной, - добавляет Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Большие кухни популярны и у покупателей «однушек». По свидетельству Руслана Сырцова, коммерческого директора компании Glorax Development, востребованы квартиры формата «2-евро» от 36 до 38 кв. м, с большой кухней-столовой и маленькой комнатой, которая обычно используется как спальня.
Месторасположение: быстро добраться, хорошо отдохнуть
Конечно, с центром Москвы ничто не сравнится, и многие молодые семьи хотели бы здесь жить: в основном работа и учеба здесь, самая лучшая инфраструктура – тоже, но все упирается в деньги. Центр – это дорого.
Поэтому первое требование покупателей к месторасположению - чтобы было удобно и быстро добираться до центра Москвы. Новоселы в этом случае привязываются к нужному направлению, ведущему к месту работы, учебы. Роман Куликов, руководитель отдела продаж Est-a-Tet говорит о том, что покупатели ценят близость вылетных трасс, доступные маршруты общественного транспорта. Близко должна быть станция метро, ж/д станция, остановка «московского» автобуса, если это Подмосковье.
Следующий существенный запрос – очень хорошо, если рядом с домом есть парк, лесопарк, набережная реки. «Молодые семьи, даже не имеющие детей, желают иметь квартиру недалеко от парка «на перспективу», а семьи с детьми и подавно», - заявляет Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Realty.
«Вспомним любой крупный парк – в нем гуляют не только семьи с детьми, но и молодежь, активно занимающаяся спортом. Организация досуга – очень важный момент в жизни любого человека», - дополняет Лариса Швецова, («Ривер Парк»).
И, наконец, район, где приобретается жилье, должен быть развитым инфраструктурно – для семей с детьми важны детские сады, школы, поликлиники, для юной молодежи – торговые и развлекательные центры, говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
У части клиентов играют роль «романтические» соображения. По свидетельству Ивана Потапова, директора по продажам ГК «САПСАН», зачастую молодежь выбирает жилой комплекс хуже расположенный, но вызывающий больше эмоций. То есть современные молодые люди согласны тратить больше времени на дорогу, но не хотят мириться с отсутствием эстетики и эмоционального удовольствия от жизни в «стандартном» доме.
Иногда, как вспоминает Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), молодые семьи москвичей выбирают районы, где прошло их детство. Более практичные покупатели отдают предпочтение направлениям, ведущим к даче или к дому родителей.
Квартиры или апартаменты?
На первый и весьма поверхностный взгляд, может показаться, что молодые люди так и норовят поселиться в апартаментах – модно, стильно и дешево (апартаменты ниже по стоимости аналогичных квартир на 10-20%). Да, конечно, апарт-комплексы, во многом рассчитаны на «поколение Y». Клиентов может заинтересовать толковый сервис гостиничного плана, удачное расположение - в развитом районе, недалеко от центра. Но все же это предложение в большей степени для студентов и «одиночек», а их не так много среди покупателей жилья. По данным Руслана Сырцова (Glorax Development), лишь 25% клиентов останавливают свой выбор на этом формате недвижимости. «Апартаменты не самое популярное решение у молодых покупателей. Стоимость владения такой недвижимостью на старте карьеры для них слишком дорогая», - подтверждает Леонид Капров, старший вице-президент – коммерческий директор «Галс-Девелопмент». Напомним, что владельцы апартаментов платят более высокие коммунальные платежи и налоги, чем собственники квартир.
Семейные покупатели предпочитают квартиры, в том числе и потому, что не во всех апарт-комплексах можно получить временную регистрацию, и это проблема. По оценке Андрея Колочинского («ВекторСтройФинанс»), поэтому молодые семьи и стремятся приобрести квартиры, ведь для определения детей в детские сады, прикрепления к поликлиникам требуется «прописка». «Кроме того, девелоперы апартаментов могут экономить на строительстве социальной инфраструктуры (они не обязаны ее возводить), а для молодых семей в перенаселенном городе крайне важно иметь детский сад или школу», - обращает наше внимание на эту «деталь» эксперт.
Так что большей частью молодежь, по мнению Григория Алтухова, (ФСК «Лидер»), выбирает проекты с традиционными квартирами в проектах комплексной застройки.
Как девелоперы учитывают потребности покупателей
Как видим, требования к жилью молодой покупатель выдвигает весьма адекватные. Ничего сверхъестественного – молодые люди на потолках не спят, лошадей на балконах не выгуливают. В «ранней» молодости предпочитают жить в отдельной небольшой квартире, а когда появляется ребенок, - в удобной «двушке» с большой кухней. Требуется неподалеку парк, удобное транспортное сообщение, достойная инфраструктура, хорошее соотношение цена-качество, ипотечные программы.
И надо сказать, что рынок сегодня в целом соответствует запросам, девелоперы их учитывают. «Перед запуском очередного проекта собирается фокус-группа и выявляются потребности покупателя», - поясняет Наталья Зубова, руководитель департамента рекламы Резиденции «Дипломат». «Мы проводим анкетирование, стараемся системно выстроить работу по изучению целевой аудитории», - говорит Екатерина Коган (KASKAD Family).
Яркое свидетельство «разворота» девелоперов лицом к покупателю приводит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») - это появление крупных объемов студий на рынке новостроек. Так застройщики откликнулись на сокращение бюджетов клиентов и стали вводить в проекты квартиры по 25-30 кв. м.
Более частные примеры из практики собственной компании приводит Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»). Так, в одном из проектов специально расширили площадь кухни, организовали закрытый двор, бульвар с детскими площадками, теннисные корты, поля для игры баскетбол. Александр Зубец («Новые Ватутинки») рассказывает о строительстве в новом жилом квартале торгового центра, где откроется кинотеатр, салон красоты, множество магазинов и другие необходимые для комфортной жизни объекты.
Главный принцип молодежи: жить надо сегодня!
Пожалуй, основное отличие молодого поколения клиентов рынка недвижимости заключается в том, что оно не относится к квартире как к «вечной ценности», которая приобретается навсегда. Нет, в целом, недвижимость, безусловно, остается одним из самых главных в жизни приобретений человека, - никто не меняет жилье «как перчатки», - замечает Александр Зубец («Новые Ватутинки»).
«И более пожилое поколение, и более молодое относятся к своим квадратным метрам с особым трепетом, как к основному капиталовложению, основному финансовому достижению», - утверждает Марина Толстик, («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Но все-таки разница есть. По оценке генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, изменилось отношение к смене квартир. Если раньше квартиры выдавались государством, а последующая их смена вызывала массу трудностей, то сейчас молодые люди абсолютно свободны в своих решениях «Никто уже не думает о квартирах как о месте жительства на всю жизнь», - заключает эксперт.
К своей первой квартире молодежь относится именно как к первой, поскольку предвидится еще и вторая, и третья, - по мере того, как будут меняться потребности и доходы семьи. И уже при первой покупке молодые люди понимают, что им нужно будет жилье продавать. «Молодежь обращает внимание на ликвидность будущей квартиры. То есть, заранее просчитывают варианты ее перепродажи. Поэтому выбор отдается новостройкам. Вряд ли квартира в панельном доме спального района подорожает. А вот новые жилые комплексы вместе с развитием инфраструктуры имеют реальные перспективы роста цен», - комментирует Лариса Швецова («Ривер Парк»).
«В нашу компанию часто обращаются клиенты, которые в текущий момент не могут позволить себе покупку квартиры в пределах МКАД. Они подбирают недорогой вариант в ближайшем Подмосковье, с перспективой в будущем накопить и купить квартиру в нужной им локации. Так же обстоит дело и с комнатностью, то есть, люди приобретают однокомнатную квартиру с перспективой смены ее на двух- или трехкомнатную», - говорит Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
С последующим улучшением жилищных условий помогает ипотека. «Помните, раньше машины были роскошью, а не средством передвижения, а сегодня то же самое можно сказать про квартиры, — они перестали быть роскошью и дефицитом, благодаря ипотечным программам», - сравнивает Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP.
К ипотеке молодежь тоже относится спокойно, считает ее не бременем и ярмом на шее, а инструментом решения квартирного вопроса. А вот родители полагают, что долгов быть не должно. «Родители будут тянуться из последних сил, но постараются сделать все, чтобы отговорить своего ребенка от ипотеки или, по крайней мере, снизить долговую нагрузку. «Дети» в этом отношении смотрят на жизнь проще, не слишком вглядываясь вдаль. У молодежи иная жизненная доминанта: жить сегодня, а не завтра» - делится наблюдениями Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Если на собственное жилье денег нет, то молодежь снимает квартиры и вовсе не относится к этому обстоятельству, как к неудобству. Главное – жить отдельно от «предков». Причем, по мнению Владислава Мельникова, старшего вице-президента Банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point, довольно распространенное явление, когда молодежь жилье арендует, а деньги вкладывает «в себя» - в образование, хобби, путешествия.
Короче говоря, молодые люди гораздо легче воспринимают современные реалии – аренду, ипотеку, перекредитование, операции с жильем, переезды. Копить деньги много лет, чтобы потом «зажить» - это не про них. «Современные молодые люди не запасаются впрок, а предпочитают жить сегодняшним днем и решать проблемы по мере их поступления», - заключает Руслан Сырцов (Glorax Development). И, наверное, они правы.