Пансионаты для европейских пенсионеров – это не только счастливая осень жизни, комфорт и курорт, но еще и объект недвижимости. Частные инвесторы, хорошо знающие мир западных квадратных метров, давно уже вкладывают деньги и в пансионаты. И вполне удовлетворены этим скромным, но надежным бизнесом.
В том, как можно зарабатывать на этом специфическом сегменте рынка, разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Дыхание Запада
Не вдаваясь чересчур глубоко в теорию семьи как социального института (автор честно признается, что не является в этом вопросе специалистом), нужно отметить, что пансионаты для пенсионеров - явление новое. В прежние времена люди, во-первых, жили не так долго, а во-вторых, тогдашняя модель семьи предполагала совместное существование разных поколений. Кардинально ситуация изменилась лишь в середине прошлого века, когда в странах Запада на фоне роста продолжительности жизни стала получать распространение т. н. «нуклеарная модель» - выросшее молодое поколение живет отдельно от родителей. Ну а родители поначалу наслаждаются тишиной и покоем, затем же все больше и больше напоминает о себе возраст. Пансионат - выход из положения.
«Они существуют во Франции, Великобритании, Германии, Чехии, Болгарии, а также США, Израиле, Японии, Канаде и ряде других государств, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - А, к примеру, в Индии, начинает распространяться особая форма деревень или курортов для пенсионеров: компактные поселки преимущественно в прибрежных курортных зонах, где могут проживать пенсионеры, являющиеся представителями одной и той же профессии или относящиеся к одинаковой возрастной группе. В данных населенных пунктах присутствие сервисных, в том числе и медицинских служб, не является обязательным, что подразумевает самостоятельный уход пенсионеров за собой. Аналогичные деревни имеются и в Новой Зеландии».
С тем, что пансионаты для пожилых людей - явление, в целом характерное для Запада, согласен и Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. «Такие пансионаты есть практически во всех западных странах: в США, Канаде, по всей Европе и в развитых странах Азии, - отмечает эксперт. - Не встречаются они лишь в странах третьего мира или там, где менталитет не позволяет отправлять стариков в такие заведения. Например, это государства Латинской Америки или Африки, бывшего Советского Союза или бедные страны Азиатского региона».
Аренда с доходностью 6-8%
Перейдем теперь ближе к тематике нашего портала (т. е. недвижимости) и посмотрим, как на данных объектах можно зарабатывать. Ничего сенсационного или чрезмерно мудреного: пансионаты в развитых странах являются коммерческими предприятиями, в которых сами клиенты и платят за пребывание. Соответственно, инвестор, купивший подходящую недвижимость, просто становится рантье.
Правда, сдача - занятие в высшей степени хлопотное, требующее постоянного присутствия рядом для решения появляющихся по ходу всевозможных проблем. Для человека, инвестирующего в заграничную недвижимость, это вряд ли подходит. Но решение найдено давно и называется доверительным управлением. «Обслуживание и управление такого типа недвижимостью берет на себя управляющая компания (УК), - отмечает Мария Малышева, заместитель руководителя департамента «Страны Западной Европы» компании «Страна Плюс». - При этом условия договора могут быть различными, в зависимости от самой компании и набора обязательств, которые она на себя берет».
«В процессе участвуют УК, крупнейшие из которых имеют в своем управлении сотни специализированных объектов недвижимости, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - При этом сам объект недвижимости, используемый для проживания пенсионеров, как правило, не принадлежит управляющей компании: он арендуется у собственника». Как отмечает эксперт, конкретные условия этой аренды существенно различаются: речь может идти как о фиксированных платежах, так и о варьирующихся выплатах собственнику, величина которых зависит от размера дохода самой УК.
В общем, установить точный размер будущей доходности, похоже, действительно сложно. Единственной точной цифрой, которую назвали нам, было 6-8% - столько процентов годовых могут заработать владельцы недвижимости на ее сдаче пансионатам.
Соцзащита без ущерба для инвестора
Понятно, что заведения подобного рода находятся под жестким контролем государства. Для инвестора это может представлять определенную проблему. Пенсионера, который перестал платить за проживание, на улицу не выгонишь. С одной стороны, это, конечно, очень гуманно. С другой - совсем неинтересно инвестору, поскольку он вложил свои деньги и хочет иметь с них гарантированную отдачу.
Наши эксперты, однако, заверили, что такие опасения беспочвенны. «При всей социальной значимости пансионатов их функционирование (по крайней мере, частных объектов) регулируется законами свободного рынка, - убежден Станислав Зингель (Gordon Rock). - Ведь пребывание в таком доме - это, по сути, не вознаграждение за трудовую активность в течение жизни, а лишь способ потратить пенсию». Эксперт уточняет, что случаи банкротства УК, конечно, бывают. И участие властей в подобных прецедентах сводится к переговорам с кредиторами, попыткам реструктуризации задолженности - т. е. к тому, чем государственные органы всегда занимаются при финансовых затруднениях предприятий, имеющих большое социальное или экономическое значение.
А Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) добавляет, что подобные пансионаты бывают двух типов: частные и государственные (с наличием множества подклассов). Если пожилой человек живет в частном заведении и оплата по каким-то причинам прекращается — его выселяют. Естественно, не на улицу - а, скорее всего, в государственный пансионат.
И $100, и 10 тысяч, и миллион...
Традиционно интересующий инвесторов вопрос о минимальной цене «входного билета» - суммы, необходимой для покупки подобной недвижимости. Здесь, как выяснилось, возможны разнообразные варианты.
Самый минимум - $100. Именно от этой суммы начинается стоимость ценных бумаг инвестиционных фондов недвижимости (REIT), ряд из которых инвестируют в дома престарелых. При всей привлекательности подобного варианта у него есть очевидный недостаток: вся деятельность фонда контролируется управляющими, а инвестору остается надеяться, что все будет сделано правильно. Сам он, как герой известного анекдота, должен «ничего не трогать руками».
Если же поставить перед собой цель стать действительно владельцем недвижимости, то минимальная стоимость пригодного объекта, по оценке Игоря Индриксонса, составляет в районе 30 тысяч евро за комнату. Правда, эту цифру можно снизить до 10-15 тысяч евро: взять ипотеку, платежи по которой будут погашаться за счет доходов от аренды.
Что до максимума, то его нащупать затруднительно. Во всяком случае, есть на рынке объекты (целые дома престарелых, рассчитанные на сотни проживающих), стоимость которых составляет не менее 1 млн евро.
Советы инвестору
Понятно, что решение об инвестировании - серьезный шаг, который может быть принят только после серьезного анализа конкретной инвестиции. Поэтому рекомендации могут быть только самого общего характера - их перечень по нашей просьбе сделал Станислав Зингель (Gordon Rock):
- инвестировать в странах с сильнейшими европейскими экономиками (Германия, Великобритания, Франция) и США; не рекомендуется инвестировать в странах со слабыми экономиками и в развивающихся странах;
- пансионат должен находиться под управлением специализированной управляющей компании, которая имеет многолетний опыт управления подобными объектами пенсионной недвижимости;
- оптимальная схема взаимоотношений между собственником здания и УК - долгосрочный (15-20 и более лет) договор аренды, подразумевающий фиксированные арендные платежи, индексируемые в зависимости от инфляции;
- инвестировать в доходные дома целесообразно с привлечением кредита в западном банке, поскольку долгосрочное кредитование в западных банках под низкий процент позволяет увеличить рентабельность инвестиций до 10-15% годовых на вложенный капитал.
А у нас?
До начала работы над этой статьей автор искренне полагал, что дома престарелых в России - это исключительно государственные заведения. Широкой публике они в основном становятся известными после того, как в одном из них происходит пожар, в результате которого часть постояльцев гибнет, МЧС предъявляет претензии администрации и т. п. В общем, крайне безрадостная картина. И, конечно, никаких возможностей для инвестирования - если не считать инвестицией собственное трудоустройство поваром с целью воровать продукты…
Как выяснилось, в части своих рассуждений я заблуждался. Частные дома-пансионаты в России уже есть - в частности, только для Москвы интернет-поисковик выдал 36 адресов. Это очень много, поскольку такие заведения организуются в основном в загородной местности, а тут внутри Москвы. В области же их обнаружилось несколько десятков.
Правда, в качестве инвестиций эти заведения все равно не подходят, поскольку те компании, которые управляют этими объектами, сами и финансируют их. Во внешних деньгах они, похоже, не нуждаются. Ну а если говорить о перспективе, то широкое развитие частных домов престарелых в нашей стране будет возможно лишь тогда, когда весомыми станут наши пенсии. Только в такой ситуации пенсионеры превратятся в интересных клиентов, которых коммерсанты станут обхаживать. Пока такая перспектива кажется, как бы это поделикатнее, очень отдаленной...
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Инвестирование в пансионаты (если вернуться к обсуждению западных рынков) - дело перспективное и интересное. Хорошая доходность, практически государственные гарантии (по крайней мере в той части, что пенсии вашим постояльцам платит государство). Но, разумеется, вкладывать деньги можно только в прозрачные и надежные проекты, за которыми стоит опытная и авторитетная управляющая компания.