Неделю назад наш журнал начал разговор об участии нотариусов в сделках с недвижимостью. В первой статье мы рассмотрели вопрос о том, в каких сделках нотариус обязателен, а в каких нет, а также цены на услуги трудящихся нотариата. Сегодня продолжим эту увлекательную тему и попытаемся ответить на вопрос – кому выгодно, чтобы нотариусы участвовали в сделках с недвижимостью?
Предыдущую статью «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» на эту тему вы можете прочитать здесь: «Сделка с квартирой: в каких случаях требуется нотариус. Услуги служителя закона: гарантия безопасности или бесполезная трата денег. Нужна ли обязаловка при операциях с жильем», а мы пойдем по теме дальше.
Что взамен?
Сегодня заверение у нотариусов не является обязательным для большинства сделок с недвижимостью. Следовательно, покупателям и продавцам должно быть предложено нечто такое, что убедило бы их воспользоваться нотариальными услугами. Что же это за «морковка»?
Ответ известен: «бОльшая надежность». Нотариусы настаивают на том, что если они удостоверяют документ, то он юридически непогрешим. В других странах, может быть, это и так, но у нас… После стольких сообщений о том, как сами нотариусы входили в состав организованных преступных групп, выправляя поддельные доверенности от имени душевнобольных и умерших! Напомним, кстати, что о 90-х годах (когда нотариусы были обязательны) никто не отзывается как о чистых и спокойных временах – напротив, тот рынок обычно характеризуют как дикий.
Ну ладно – это мои мысли. Они, может быть, покажутся кому-то дилетантскими. Посмотрим, что говорят профессионалы.
Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-Групп»:
«Не существует ни одной адекватной причины, по которой сделку с участием нотариуса можно назвать более безопасной или оптимальной в каком-либо смысле. Однако минусы привлечения к участию в оформлении сделки нотариуса можно назвать легко:
- оплата его услуг;
- лишние затраты времени;
- кроме того, случаются ситуации, когда нотариусы для заверения договора купли-продажи запрашивают документы, которые были не нужны для оформления самого договора.
Поэтому нужно понимать, что все аргументы, приводимые нотариусами о необходимости их участия в сделке, продиктованы лишь одним желанием – заработать».
«Проверка» дееспособности
Поразбираем аргументацию нотариусов еще – более подробно. Они, например, обещают проверять дееспособность участников сделки. Дескать, ни один псих не проскочит мимо их бдительного ока, всех нотариус на чистую воду выведет.
Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН:
«Нотариусы не могут внятно объяснить, каким образом собираются проверять дееспособность участников сделки. Вот, например, что пишет один из них: «Выяснение дееспособности гражданина — важная задача нотариуса. Дееспособность определяется путем проверки документов, удостоверяющих личность (в случае заключения брака до достижения 18 лет нотариус дополнительно истребует свидетельство о заключении брака). В дальнейшем нотариус беседует с участниками сделки, чтобы определить их намерения, и разъясняет им последствия совершаемого нотариального действия. В случае сомнений у нотариуса в понимании гражданином значения своих действий, он отложит совершение действия и предложит представить справку о состоянии здоровья».
То есть Вы понимаете, как нотариусы собираются проверять дееспособность участников сделки? Путем проверки документов, удостоверяющих личность!!! Иначе говоря – никак!!!
А теперь представим себе ситуацию, при которой шизофреник продает квартиру. У него обычный паспорт гражданина РФ, и неадекватность проявляется лишь несколько раз в месяц. Нотариус ему все разъяснит, договор заверит. А через пару месяцев этот больной гражданин придет в суд и предъявит справку из психоневрологического диспансера».
А не липу ли мне принесли?
Еще нотариусы говорят, что помогут разобраться, подлинные или нет документы принесли участники сделки. Снова не буду лезть со своими мыслями – дам слово профессионалам.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
«Нотариус работает с готовыми документами, предоставленными ему участниками сделки. При этом он не является экспертом-криминалистом. Поэтому определить, например, поддельный паспорт не может и не должен. Хотя, конечно, в общем случае профессиональный нотариус, имея ежедневно дело с документами, с большей вероятностью определит фальшивку, чем обычный гражданин.
Впрочем, подобным ежедневным опытом работы с документами обладает и риелтор или юрист агентства недвижимости, которые, кстати, в большинстве случаев и осуществляют проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры».
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
«В большинстве случаев нотариусы оценивают документы и лиц, к ним пришедших, на глаз. Кроме того, нельзя исключить и возможности сговора лица, заинтересованного в совершении сделки, с удостоверяющим ее нотариусом, что неоднократно имело место на практике».
Вам расскажут, кто вы и зачем пришли
Еще аргумент из арсенала нотариусов – они «проверяют соответствие волеизъявления сторон содержанию совершаемой сделки». Есть и еще одна чудесная норма: договор прочитывается нотариусом вслух – это, кстати, требование ст. 54 «Основ законодательства о нотариате». Мера не то чтобы вредная – но, на взгляд автора, совершенно бессмысленная. Сделка с недвижимостью – штука сложная: нужно собрать массу документов, обегать десяток присутственных мест. Занимаясь всем этим, человек не понимает, зачем он это делает.
Нас снова хотят «осчастливить»
Минувшей весной появились сообщения о том, что Госдума приняла в первом чтении поправки в Гражданский кодекс. Суть их сводится к тому, чтобы сделать заключение сделок у нотариусов снова обязательным – как в 90-е. Правда, пилюля гражданам изрядно подслащена – в частности, планируется, что нотариусы будут сами проводить регистрацию сделок в Росреестре. Кроме того, будет серьезно повышена ответственность нотариусов.
Сами нотариусы, конечно, рады. Но другие участники рынка высказываются иначе.
Юрий Шаранов («ГЦН-Групп»): «На мой взгляд, введение обязательного участия нотариусов в сделке является не только бессмысленной, но и возмутительной мерой. Люди должны в обязательном порядке платить за воздух - как было сказано выше, участие в сделке нотариуса не имеет никаких плюсов и не несет за собой никаких дополнительных гарантий безопасности. Продвижение этого закона в Думу является лишь следствием лоббирования нотариусами своих личных интересов».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Само по себе желание нотариусов участвовать в сделках с недвижимостью следует признать вполне нормальным: все в этом мире хотят работать и зарабатывать. Претензии исключительно к методам. Нормальная цивилизованная практика – оказывать качественные услуги, чтобы потребитель сам оценил преимущества обращения к тебе. Нотариусы пытались делать это последние 12 лет – с очевидным результатом. Теперь избран другой путь: пролоббировать принятие закона, обязывающего потребителя обращаться к ним. На наш взгляд, это как минимум некрасиво.
Есть и еще одно обстоятельство – на него обратила внимание Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Поскольку нотариусы рассчитывают свои тарифы в процентах от стоимости объектов, у покупателя и продавца появляется стимул занизить цифры в договоре купли-продажи. Рынок худо-бедно избавляется от подобной практики (раньше стоимость занижали, исходя из соображений сэкономить на налогах), и теперь такой новый мощный удар, отправляющий сделки в тень.
Обнадеживает только одно: сами авторы новых поправок признают, что принятие их – дело неблизкое. И нотариат надо бы предварительно реформировать – в частности, увеличить количество самих нотариусов.
Мнения экспертов:
Елена Шамшурина, юрисконсульт АН DOKI:
Судебная практика показывает, что нотариус все чаще становится ответчиком по гражданским делам, когда из-за его некомпетентности, стремления побольше заработать нарушаются права граждан и юридических лиц.
Статья 17 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает, помимо гражданско-правовой, дополнительную дисциплинарную ответственность за совершение действий, противоречащих законодательству РФ, - лишение права заниматься нотариальной деятельностью. Кроме этого, предусмотрена уголовная ответственность нотариусов.
Повысить гарантии гражданам, прибегающим к услугам нотариусов при совершении сделок с недвижимостью, должно обязательное страхование гражданской ответственности нотариуса, предусмотренное ст. 18 Основ законодательства РФ о нотариате.
Конечно же, нотариальное удостоверение не является стопроцентной гарантией чистоты сделки. В практике встречаются случаи, когда нотариусу представляли качественно подделанный документ, удостоверяющий личность. Однако и в этом случае права и законные интересы субъектов гражданских правоотношений охраняются законом.
Нотариат несет бремя обязанности государства, предусмотренной ст. 53 Конституции РФ, по которой каждый гражданин имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, непосредственно возмещая в предусмотренных случаях ущерб, причиненный совершением нотариального действия.
Иван Забродин, президент Подольской гильдии риелторов:
В России в очередной раз готовится «реформа», результатом которой будет существенное увеличение доли нотариального участия в процедурах регистрации прав на недвижимое имущество.
В ходе открытых общественных слушаний, проведенных 14 июня 2012 года в г. Самара в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, поднимался вопрос о монополии нотариата – обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.
Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости.
По мнению Российской гильдии риелторов, предлагаемые изменения в Гражданский кодекс РФ могут привести к:
1. Повышению расходов участников сделок с недвижимостью.
2. Криминализации рынка недвижимости.
3. Снижению качества обслуживания клиентов.
4. Конфликту бизнес-интересов.
5. Слому формировавшейся десятилетиями системы комплексного оказания риелторских услуг, основанной на психологическом и личностном контакте с клиентом.
6. Нарушению свободы выбора гражданином субъекта оказания услуг.
7. Недополучению государством налогов и повышению рисков для приобретателей недвижимости.
8. Нежеланию нотариусов составлять нестандартные договоры или крайней дороговизне таких услуг.
С учетом изложенного Подольская гильдия риелторов считает недопустимым принятие закона, ограничивающего права и свободы граждан и возлагающего на них дополнительное финансовое бремя, без каких-либо гарантий дополнительной защиты и реальной ответственности нотариусов, введения которой нотариусы, без сомнения, никогда не допустят.