Недвижимость Амстердама пока не самая популярная у россиян. Северная страна не может похвастаться теплым морем и песчаными пляжами – это основной критерий, которым руководствуются многие соотечественники при покупке зарубежной недвижимости. Тем не менее в нидерландской столице много других достопримечательностей, о которых россияне узнают, путешествуя по стране. Для некоторых из них это становится серьезным поводом, чтобы задуматься о своем уголке в этом красивейшем городе.
Прогулка по Амстердаму
Прежде чем «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» перейдет к обзору рынка недвижимости Амстердама, предлагаем прогуляться по столице Королевства Нидерланды, ведь это один из самых красивых городов Европы. Изрезанный каналами, он чем-то напоминает итальянскую Венецию. Разве что гондольеров не хватает! По густой сети каналов курсируют моторные катера и среди них есть и те, которые возят туристов, и другие – частные. Их используют как городские автомобили, ведь пока на воде пробки бывают нечасто. Разве что под узенькими мостиками, когда одновременно к ним подходит несколько катеров. В то же время Амстердам очень узнаваем. Весной и летом в городе много цветов, не зря государство считается признанной столицей тюльпанов. Каждый, кто хотя бы на несколько дней посетит Амстердам, обязательно захватит домой пакет, а то и несколько с луковицами этих любимых всеми весенних цветов. И это не удивительно, так как отдельные сорта тюльпанов можно купить только в Голландии.
Достопримечательность Амстердама - единственный в мире плавучий цветочный рынок, где магазины расположены прямо в баржах.
Еще что бросается сразу в глаза – это огромное количество велосипедистов. Многие горожане отказались от личных автомобилей и пересели на велосипеды. Действительно, передвигаться по узеньким улочкам на них действительно гораздо удобнее. К тому же и дешевле, ведь цена качественного бензина в стране приближается к 2 евро за литр. Единственное неудобство – это множество велопаркингов. Они действительно занимают много места особенно в центре города и на набережных, поэтому и на отдельных участках создается впечатление, что находишься на рынке по продаже подержанных велосипедов.
Хотя Амстердам город небольшой, в нем проживает около 800 тыс. граждан королевства, а с учетом пригорода – немногим больше 2 млн, в нем есть что посмотреть и есть чему удивляться. Например, в центре города удивляет в первую очередь всеобщее веселье: на улицах много молодых людей, которые громко смеются, шутят, дурачатся. Впрочем, все ведут себя очень дружелюбно. По крайней мере, в дневное время суток.
Второе, чему удивляются туристы, так как местные жители уже привыкли и воспринимают как данность, – это «улица красных фонарей» в престижном районе Oude zijde, где трудятся жрицы любви тоже на вполне законном основании. Они арендуют крохотные квартирки с огромными витринными стеклами, где сами и выступают живыми манекенами.
Еще Амстердам – известнейший в мире центр по огранке бриллиантов, поэтому в городе много ювелирных фабрик и магазинов где можно купить лучшие ограненные южноафриканские камни и заказать изделия с ними.
Многие жители Амстердама пересели с автомобилей на велосипеды
www.metrinfo.ru
Впрочем, кроме так называемой экзотики, в Амстердаме очень много интереснейших мест связанных с историей страны и самых знаменитых жителей древнего государства. Одно из них - музей Ван Гога, где собрана крупнейшая в мире коллекция картин и рисунков всемирно почитаемого художника. Главный корпус музея открыли в 1973 году. Хотя музей - это современное охраняемое здание, но и здесь бывают кражи. В 2002 году из музея похитили две работы Ван Гога: «Выход процессии из реформатской церкви в Нюэнене» и «Вид на море в Схевенингене». И хотя грабителей поймали и осудили, полотна так и не удалось найти.
Дом-музей Рембрандта, где великий художник жил и работал на протяжении многих лет, тоже находится в Амстердаме.
Много посетителей собирает и амстердамский музей Мадам Тюссо, открытый в январе 2000 года. Любимые экспонаты, у которых всегда толпы желающих сфотографироваться, - это Анджелина Джоли, Наполеон, Маргарет Тэтчер и наш Петр I.
Любители искусства непременно зайдут в Национальный музей Рейксмюзеум, где находится крупная коллекция живописи голландского «золотого века». Кроме этого, внимания заслуживает Королевский дворец в Амстердаме (бывшая городская ратуша), построенный в XVII веке, он используется королевой Беатрикс для официальных мероприятий и церемоний.
Амстердам выбирают немцы, британцы и ирландцы
Об Амстердаме можно рассказывать очень долго, так как это город который никому не позволит скучать. Поэтому многие иностранцы задерживаются в этом городе надолго, арендуя жилье. Но есть и те, кто приобретает свою собственную недвижимость. По данным компании Gordon Rock, ежегодный объем продаж жилья в городе колеблется от 7 до 10 и более тыс. объектов. Лидируют по объему заключаемых транзакций немцы, британцы и ирландцы. Россиян среди покупателей мало. «Количество же ежегодно заключаемых россиянами сделок на рынке недвижимости города колеблется в пределах от нескольких единиц до считанных десятков», - уточняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. А среди лиц, официально проживающих в городе, лишь около 3 тыс. жителей относится к выходцам из РФ. Вместе с тем Борис Заборский, руководитель агентства зарубежной недвижимости Finest Estate Group LTd, отмечает ежегодный рост числа наших сограждан, купивших недвижимость в стране, а также увеличение интереса к амстердамской недвижимости в целом.
Плавучему дому нелегко припарковаться
www.metrinfo.ru
Районы престижные и нет
Как и в любой другой европейской столице, в Амстердаме есть престижные районы с позиции покупки недвижимости и те, где знатоки не советуют вить свое гнездо. Наиболее привлекательное жилье располагается в районе Oude zijde, который в свою очередь включает в себя районы De Pijp и Vondelpark. В качестве альтернативного места для покупки недвижимости может послужить район Oostelijke Eilanden, преимущественно населенный высокооплачиваемыми специалистами крупных компаний, или квартал Plantage, который в последнее время активно заселяется зажиточными горожанами.
Елена Милишенкова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru, советует обратить внимание на Jordaan - современный благополучный район, в котором строится много элитного жилья, а также район 9 улиц (De Negen Straatjes) - лучший район для шопинга, здесь множество магазинов. А Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад», к числу наиболее престижных в Амстердаме районов добавил набережную Маас, где сосредоточена элитная недвижимость.
По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), неоднозначное впечатление оставляет квартал Oud West, где значительное количество низкокачественных и просто устаревших домов переделывается в современные двух-трехэтажные жилые дома. Для лиц, стесненных в средствах, но желающих приобрести жилье для собственного использования, район предоставляет неплохие возможности.
Не рекомендуют эксперты покупать жилье в районе Indische Buurt, наводненном иммигрантами из Ближнего Востока и Индии, и в «пролетарском» районе Oosterpark.
Предложения
В Нидерландах не существует каких-либо ограничений на приобретение жилья иностранцами. Однако, предупреждает Станислав Зингель (Gordon Rock), - это не касается ипотечного кредитования, получить которое, как правило, имеют шансы лишь лица, прожившие в стране не менее 5 лет и имеющие на ее территории устойчивые источники дохода.
Рынок вторичной недвижимости в изобилии представлен разными предложениями – это и исторические дома в центре города, и вблизи каналов, и многоэтажки на периферии. Цены на недвижимость разные, но по московским меркам даже невысокие. Как подтвердил Борис Заборский (Finest Estate Group LTd), квартира недалеко от центра 1970 года постройки обойдется около 160 тыс. евро, виллу в 20 км от Амстердама реально купить за 600 - 900 000 евро. Если рассмотреть конкретные варианты, то интересное предложение - двухкомнатная квартира в сравнительно новой 15-этажке (2007 года постройки) общей площадью 60 кв. м + балкон и кладовка по 6 кв. м каждые за 169 тыс. евро. Еще в 21 тыс. евро обойдется машино-место в подземном паркинге. В старой многоэтажке на севере города трехкомнатная квартира общей площадью 75 кв. м стоит 137,5 тыс. евро. А небольшая трешка (50 кв. м) в центре города уже «потянула» на 200 тыс. евро. Цена домов гораздо выше, но и расположены они в пригороде Амстердама. Например, двухэтажный дом постройки 2003 года, площадью 245 кв. м на 8 комнат, 3 ванные с собственным садом продается за 900 тыс. евро.
Проблема амстердамской недвижимости, расположенной вблизи каналов, - угроза наводнений. Многие дома построены на деревянных сваях и имеют государственный сертификат, в котором указывается уровень их возможного погружения под воду и прочие технические характеристики. В случае отсутствия такого сертификата и наличия подозрений о состоянии самого дома покупателям эксперты советуют заказать техническую экспертизу объекта.
А катера используют как автомобили
www.metrinfo.ru
Наиболее дешевые предложения на рынке обуславливаются скорее техническим состоянием самой недвижимости и обстоятельствами, довлеющими над ее владельцами, нежели географическим местом расположения самого жилья. Вследствие этого назвать какие-либо особые места, характеризующиеся большей, чем обычно, концентрацией дешевой недвижимости, представляется затруднительным.
Если же остановиться на пригороде, говорит Борис Заборский, (Finest Estate Group LTd), то самые низкие цены на недвижимость в так называемых «рабочих» городах: Гроннинген, Миденбург, Дорн, Утрехт, Роттердам. Например, квартиру в Миденбурге можно приобрести и за 50 - 70 000 евро. Но надо иметь в виду, что в этом случае соседями, скорее всего, окажутся эмигранты.
Плавучие дома
Интересная особенность Амстердама - здесь много плавучих домов на воде. Они не просто омываются каналами, а именно стоят на воде и чисто внешне очень похожи на баржи. «Жить в таком доме очень престижно, но на текущий ремонт уйдет немало средств», - предупреждает Елена Милишенкова (Tranio.Ru). Постоянно высокая влажность требует тщательного ухода, иначе плесень разрушит и стены и мебель. Еще плавучие дома могут перемещаться по каналам, что чисто технически позволяет такой недвижимости мигрировать по разным районам города. Правда, здесь уже появляется другая проблема - поиск «парковки», так как поставить дом можно только в разрешенном месте. Среднемесячная цена аренды парковки недешевая – около 700 евро в месяц. К слову, цена самого дома на воде примерно равна стоимости обычной двухкомнатной квартиры.
Новостройки с видом на залив
Новостроек в Амстердаме немного. Особенно в центре, где практически нет места. «Поэтому преимущественно можно наблюдать реконструкцию», - говорит Борис Заборский (Finest Estate Group LTd ). Это касается и нежилых объектов. «Фабрики, заводы, склады переделываются под клубы, дискотеки и прочие развлечения», - отмечает эксперт.
Из новых проектов Станислав Зингель (Gordon Rock) выделил проект МФК Mahler 4, состоящий из 6 отдельных зданий высотностью до 23 этажей, включающий в себя 38 тыс. кв. метров жилой, 162 тыс. кв. метров офисной и 30 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Расположенные на так называемой Южной Оси (South Axis) города в деловом районе Zuidas между аэропортом Schiphol и крупнейшими офисными центрами Южного Амстердама (Amsterdam South), новостройки - удобное место проживания для деловых и успешных людей. Частным примером реализуемого здесь жилья является пентхаус площадью в 320 кв. метров, располагающийся на 21-м этаже одной из жилых башен. Как и у всякой элитной недвижимости, стоимость данного объекта является предметом индивидуального обсуждения. Вместе с пентхаусом продается право аренды до 2030 года одного парковочного места. Также в самом здании имеется элитный спортивный клуб, стать членом которого можно за отдельную плату. Предусматривается возможность создания индивидуального дизайна по желанию владельца.
Цены в домах-новостройках не кажутся очень высокими. Например, в новом ЖК с панорамным видом на залив трехкомнатная квартира общей площадью 95 кв. м стоит 275 тыс. евро. Трехкомнатная квартира в новом доме в спальном районе с видом на парк общей площадью 70 кв. м уже продается за 149,5 тыс. евро. А за 285 тыс. евро можно купить таунхаус на пять спален в зеленом районе Амстердама. Его общая площадь 130 кв. м, кроме этого есть гараж (15 кв. м) и сад (35 кв. м).
С инвестициями нужно подождать
Стоимость недвижимости и объемы продаж последовательно снижаются в Амстердаме несколько лет подряд.
По данным Gordon Rock, в первом квартале текущего года стоимость жилья в городе сократилась на 3,9%. При этом с первого квартала 2008 по четвертый квартал 2011 года городские дома и квартиры обесценились еще на 6,1%. Для сравнения - общенациональная стоимость жилья в Голландии снизилась за это же время на 8,1%.
Объемы продаж жилья снижаются еще более существенными темпами. Так, в 2006 и 2007 годах в городе было продано соответственно 10 074 и 10 489 единиц жилья. В 2008 году объемы продаж составили уже 9390 единиц жилой недвижимости. 2009 и 2010 года принесли рынку по 7 363 и 7 697 сделок. Прошлый год отметился 7 638 транзакциями. С января по июль 2012 года в городе было продано 3975 единиц жилья, что в разрезе ежемесячных продаж было на 5-6% меньше чем годом ранее.
В настоящее время, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), рынок жилья Голландии в целом и Амстердама в частности переживает длительный период стагнации. Поэтому до начала восходящего цикла на рынке инвестировать в недвижимость города не стоит. «Серьезные проблемы в еврозоне могут существенно усугубить традиционный цикличный спад, вследствие чего инвесторам придется смириться с бОльшими сроками возврата инвестиций», - объясняет эксперт.
| Налоги при сделках с недвижимостью | ||
|---|---|---|
| Название платежа | Размер платежа в % от стоимости недвижимости | Сторона сделки, уплачивающая платеж |
| Налог на передачу прав собственности (Transfer Tax) | 6% | покупатель |
| Стоимость юридических услуг (Legal Fees) | 1% - 1.5% (+ НДС) | покупатель |
| Регистрационные и прочие сборы (Registration and other Fees) | 1-1,2% | покупатель |
| Вознаграждение риелтора | 1% - 2% (+ НДС) 1% - 2% (+ НДС) | покупатель, продавец |
| Источник: Gordon Rock | ||