Своевременный договор аренды защитит от скандалов

Сдача жилья в аренду стала поистине народным бизнесом. Чтобы защитить хозяев квартир и их жильцов от неприятных сюрпризов, надо правильно заключать договор.

В обиходе широко употребляется термин «аренда». Однако по отношению к физическому лицу, то есть, гражданину, снимающему или сдающему жилье, этот термин не совсем корректен. В этом случаем мы должны говорить о найме жилья.

Что касается лица юридического, то есть организации, то оно может заключить только договор аренды. Если объектом найма может быть только жилье   квартира, жилой дом или часть квартиры и жилого дома, то в аренду можно сдать и землю, и целиком имущественные комплексы и предприятия. Так что «аренда», трактующееся ГК РФ как «имущественный найм» - понятие более широкое и всеохватное и на договорах, заключаемых агентствами, иногда фигурируют сразу два термина: сверху крупно «договор аренды», ниже мельче – «договор найма жилого помещения». Обоим видам договоров посвящены статьи Гражданского Кодекса РФ: найму   ст.671-688, аренде – 606-625, и агентства, составляя соглашения ориентируются одновременно и на положения закона по найму и по аренде.

Итак, договор – не простая формальность. В будущем данный документ сможет защитить права сторон, хотя в то же время и четко обозначит их обязанности.

Договор составляется в письменной форме в нескольких экземплярах: один остается у квартиросъемщика, другой у владельцев квартиры и еще один у риэлтора (если сделка проходила с его участием). Кстати, первый платеж за жилье также лучше сделать в присутствии представителя агентства недвижимости, а после внесения последующих платежей брать расписку хозяина снимаемой квартиры о получении этих денег.

В каких-то деталях все договоры так или иначе отличаются друг от друга. Но обязательно при их составлении нужно учитывать общие правила, прописанные в Гражданском кодексе РФ.

Итак, договор найма обязательно должен содержать в себе следующую информацию:

1. Права и обязанности каждой из сторон (наймодателя и нанимателя).
Здесь, в частности, указывается, кто будет проживать в квартире (количество человек), время внесения платежей, ответственность квартиросъемщика за порчу имущества.

2. Срок договора.
Чаще всего договор заключается на недлительный (полгода) срок, а потом его просто продлевают. Хотя закон допускает его продление на пять лет. Если жилец планирует продолжать снимать эту квартиру по истечении срока действия соглашения, то по закону он должен письменно сообщить о своем намерении собственнику. И, внимание: владелец квартиры не может отказать своему жильцу в дальнейшем проживании в своей квартире. Наниматель (ст. ГК РФ 684) имеет в данном случае так называемое преимущественное право, а потому, если хозяин квартиры заключит договор с другими жильцами, законность этого действия можно будет оспорить в суде. Исключением являются ситуации, связанные с продажей сдаваемой квартиры, решением хозяина не сдавать это жилье внаем как минимум в течение одного года, ну и, конечно, нарушение квартиросъемщиком каких-либо условий договора.

3. Как платить
Обычно плата вносится за месяц вперед, ее размер устанавливается в договоре – по соглашению сторон. В одностороннем порядке изменять размер платы за жилое помещение нельзя, если конечно, такие условия стороны не вписали в договор.
Вообще, условия, закрепленные договором, и станут законом для наймодателя и нанимателя сразу после того, как это соглашение будет подписано.

4. Порядок расторжения договора.
В этом пункте стоит указать срок, за который та и другая сторона должна предупреждать о своем намерении перестать снимать (сдавать) данную квартиру: как правило, этот период составляет от двух недель до одного месяца.
Но помните, что договор расторгается и досрочно. Это может произойти в том случае, если жилец ухудшает состояние имущества, находящегося в квартире, не платит вовремя за квартиру, нарушает другие условия заключенного соглашения.
Еще в договоре можно указать ответственность сторон за его досрочное расторжение: например, обязать жильцов внести плату за месяц, следующий за их отъездом и т. п.

5. Сведения об объекте недвижимости.
Это очень важный пункт. В нем должен быть указан точный адрес квартиры, ее метраж, количество комнат (по желанию). Здесь же приводится опись имущества, показания счетчиков (электроэнергии, воды) на дату въезда нанимателя.

6. Паспортные данные арендодателя и арендатора.

7. Факультативно (то есть исключительно по желанию сторон) в договоре может содержаться пункт о дополнительных условиях. К ним относятся:

• возможность посещения собственником своей квартиры, с уведомлением квартирантов или без оного, регулярность этих визитов; 
• возможность содержания жильцами домашних животных;
• право приема гостей;
• обязательство нанимателя сделать ремонт в снимаемой квартире и т. п.

Договор вступает в силу после того, как его подпишут наниматель и все совершеннолетние члены семьи собственника, которые зарегистрированы в этой квартире или также владеют этим жильем, то есть являются сособственниками.

«Сдача» как бизнес
Разумеется, на сдаче квартир (особенно в крупных городах) можно прилично заработать. Например, владельцы квартир в столице ежегодно получают от их сдачи почти 4 млрд. долларов. Принято утверждать, что городскому бюджету не перепадает практически ни копейки, однако это не совсем так. Хозяева сдаваемых элитных квартир предпочитают платить налоги, так как им приходится показывать свои доходы (например, чтобы взять кредит), да и проблем лишних не нужно.

Сдавая помещение внаем, физическое лицо получает доход в виде платы за использование имущества (ст. 208 Налогового Кодекса РФ). Таким образом, хозяин квартиры обязан уплачивать налог на доходы физических лиц.

Налоговый кодекс устанавливает граждан России (физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ), ставку на этот вид налога в размере 13%, для нерезидентов – в размере 30% от полученной прибыли.

Без декларации не обойтись
Для того чтобы уплатить налог на доходы физических лиц, необходимо заполнить налоговую декларацию. В налоговой декларации налогоплательщику требуется указать все полученные в налоговом периоде доходы, источник их получения, налоговые вычеты (если они имеются), сумму налога подлежащей уплате. К декларации нужно приложить копию заключенного договор найма (для подтверждения источника дохода).

Налоговым периодом считается календарный год. Срок подачи налоговой декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным налоговым периодом. Декларация предоставляется в налоговый орган по месту регистрации (прописки) арендодателя.

Чтобы оптимизировать налогообложение, некоторые граждане регистрируются в качестве ПБОЮЛ, переходят  на упрощенную систему налогообложения и оплачивают налог в размере 6%. Однако у данной системы налогообложения есть свои минусы, к которым, в частности относится необходимость подачи налоговой декларации чаще одного раза в год.
По этому поводу налоговики спохватились совсем недавно и сразу стали рассылать владельцам сразу нескольких квартир письма с предупреждением о необходимости уплаты налогов в случае сдачи имеющегося жилья внаем. Естественно, письма остались без ответа.

Во-первых, даже самых законопослушных граждан испугают огромные очереди в налоговой инспекции, ну а самое главное, все еще крепка вера (и небезосновательная) в возможность избежания процедуры уплаты налогов.

Действительно, доказать, что та или иная квартира сдается внаем, сегодня практически невозможно. Конечно, могут «помочь» добрые соседи или участковый, но их слова как доказательство в суде не предъявишь. Так что налоговикам остается только сотрудничать с риэлторскими компаниями, имеющими на руках копии договоров, но последние идут на такого рода контакт не очень-то охотно.

Если все же налоговой службе удастся доказать уклонение от уплаты налогов, приятного будет мало. Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога предусмотрена в виде штрафа от 20% до 40%  от неуплаченных сумм налога (ст.122 Налогового Кодекса РФ). Кроме того, за уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность (ст.198 Уголовного Кодекса РФ).

Благодарим заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марию Жукову за помощь в подготовке материала

Документы:
Гражданский кодекс об аренде и найме