Выставляя квартиру на продажу, конечно же, хочется выручить как можно больше денег и при этом выйти на сделку в минимальные сроки. Чем ликвиднее жилье, тем реалистичнее такие пожелания, но даже самая лучшая недвижимость может застрять на рынке, если не подготовить ее к продаже. Угодить покупателю, в общем-то, не очень сложно, надо только знать как.
Чтобы помочь продавцам вторичного жилья быстрее и выгоднее реализовать свое имущество, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие факторы этому способствуют, а какие, наоборот, мешают.
Готовь сани летом
Угадать, как сложится жизнь, - невозможно, поэтому, даже если квартира покупается «навсегда», через несколько лет она может быть выставлена на продажу, а в некоторых случаях, например, когда молодая семья приобретает однушку, сразу понятно, что это жилье рано или поздно будет обмениваться на новое. Поэтому еще при покупке недвижимости и ремонте, надо задумываться о ее дальнейшей продаже. Если есть хоть малейшая вероятность того, что жилье придется продавать, не надо приобретать наименее ликвидные варианты: в районах, очень удаленных от метро, с плохой транспортной доступностью и инфраструктурой, в старых хрущевках, на первых и последних этажах, торцевые квартиры и т.п. Подобные объекты обычно продаются долго, либо для ускорения продажи придется снижать цену. (Узнать, сколько стоит московская квартира в зависимости от разных факторов, вы можете, воспользовавшись электронным сервисом оценки квартиры в режиме онлайн.)
Даже соседство с офисом может сыграть на понижение стоимости: «Если вход в офис осуществляется непосредственно из подъезда, то квартиры обесцениваются порой на 10%. Наличие в непосредственной близости от жилого комплекса тюрьмы, кладбища, вокзала, ЗАГСа снижает цену максимум на 15%. А самый худший вариант, когда рядом с домом расположена свалка, промзона, ЛЭП или ТЭЦ, то есть объекты, которые создают прямую угрозу для здоровья местных жителей. В таких случаях придется снижать цену на 30% по отношению к рыночной стоимости жилья в данном районе», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Не очень охотно покупаются и квартиры с нестандартными планировками: «Например, студии площадью от 100 кв. м, они стоят дорого, но при этом не подходят основной массе покупателей таких больших площадей – семейным людям с детьми. Неликвидны также квартиры площадью 150 кв. м с кухней всего лишь в 10 кв. м, находящейся в конце десятиметрового коридора, и очень большие по площади квартиры, имеющие всего три комнаты», - говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Отрицательно сказываются на скорости продажи и выгоде продавца нестандартные дизайнерские решения или ремонт, не соответствующий классу жилья: «Например, непонимание покупателей вызывают квартиры с неровными стенами: круглыми, овальными, скошенными и т.п., - либо отделанные очень дорогими материалами. Однажды у нас выставлялась на продажу квартира в малахите. Человек вложил в нее больше, чем она стоит, – около миллиона долларов, потому что его душа так попросила. Другой владелец продавал квартиру в доме экономкласса с кабинетом, облицованным натуральным красным деревом. Также продавалась квартира с кабинетом, оформленным многочисленными нишами с намертво встроенными бюстами исторических персонажей. В результате эти объекты были проданы, но нам понадобилось немало времени, чтобы найти того, кто разделяет вкусы бывших владельцев», - рассказывает Лев Литовкин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Таким образом, для последующей успешной реализации квартира должна быть удобной, без изысков и во всем соответствующей своему классу. «К примеру, успешно может быть продана 2-комнатная квартира в 70 кв. м, если там есть 2 спальни примерно по 15 кв. м, 2 санузла и кухня-гостиная. Для подобного объекта это оптимальное решение», - уверяет Лев Литовкин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Предпродажная подготовка
Но, конечно, сразу же задумываться о перепродаже способны далеко не все новоселы, ведь многим хочется пожить в доме своей мечты, удовлетворяющем все потребности и представления о прекрасном. А у кого-то при покупке очень ограничен бюджет, поэтому приходится брать то, на что хватает денег, даже если это не самый ликвидный вариант. Некоторым же счастливчикам квартиры переходят по наследству и тут уж, что досталось, то и приходится продавать. В этих случаях для более быстрой реализации и выгодной сделки объект для продажи нужно готовить. Хотя предпродажной подготовки, пусть и в меньшей степени, требуют и самые ликвидные квартиры.
Красные ковровые дорожки стелить не требуется, но как минимум перед показами нужно провести уборку: «Грязь в квартире и всевозможный хлам производят отталкивающее впечатление и снижают цену сделки», - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». «Немытая посуда, неубранный санузел, сваленная одежда могут сказаться негативным образом. Клиенту на подсознательном уровне не захочется покупать такой объект, хотя он и не сможет объяснить, что же именно его не устроило», – добавляет Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
«Поэтому важно преподнести товар красиво. Квартира должна иметь товарный вид: быть чистой, ухоженной и незахламленной», - говорит Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Также нужно избавить продаваемую недвижимость от насекомых (моли, муравьев и т.п.) и лишних неприятных запахов (животных, лекарств, сырости и т.п.). «Причем запахи надо именно устранять, а не забрызгивать духами. Неестественный аромат может насторожить покупателей, и сделка будет под угрозой», - предупреждает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Кроме того, надо максимально освободить жилье от мебели и личных вещей: фотографий, элементов декора и аксессуаров. «А если в квартире никто не проживает, то лучше избавиться от мебели совсем, это позволяет зрительно расширить пространство», - советует Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный», особенно для малогабаритных помещений. «Этот совет актуален еще и потому, что не все покупатели обладают богатой фантазией и абстрактным мышлением и могут мысленно убрать мебель и представить, что в итоге может получиться», - объясняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Необходимость ремонта
А вот делать в продаваемой квартире серьезный и тем более дорогостоящий ремонт, который значительно изменит внешний вид и функциональность помещений, большинство экспертов все же не рекомендует, ведь он займет много времени и сил, но может остаться не оцененным. Сегодня все предпочитают отделывать жилье в соответствии со своими вкусами, а значит, дорогая дизайнерская отделка либо сокращает число потенциальных покупателей и увеличивает сроки продажи (если не хочется продешевить), либо не окупается, особенно в экономклассе, где люди стараются максимально сэкономить.
«В принципе, квартира с хорошим ремонтом, выдержанном в классическом стиле, идет по верхней планке рынка (в целом ремонт прибавляет к стоимости жилья до 10-15%) и продается быстро. Если средний срок экспозиции вторичных квартир по итогам июня 2013 г. составляет 2,5 месяца, то жилье с хорошим ремонтом можно продать в 2-3 раза быстрее. Но при продаже продавец, как правило, компенсирует лишь 50% затраченных средств, в лучшем случае - 70%», - говорит Лев Литовкин («ИНКОМ-Недвижимость»).
«Стоит просчитать, сколько придется вложить в строительные материалы и оплату отделочных работ, и никаких существенных плюсов ремонта не увидится, выйдет одинаково, плюс дополнительные временные затраты, - добавляет Фаина Пустова, руководитель отделения «Кропоткинская» компании «Азбука Жилья». – Поэтому, если квартира не в самом приглядном виде, то лучше просто сбросить цену».
«По большому счету жилье попросту не должно производить впечатления унылого запустения. Никакой паутины по углам, вырванных розеток и грязных окон! Выключатели должны работать, окна открываться, а сантехника не течь», - предупреждает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН. А Алена Гуцу, риелтор АН DOKI, в случае плохого состояния квартиры вместо ремонта советует сорвать обои, оставить голые стены и целенаправленно продавать жилье «под отделку» - пусть и не быстро, но покупатель все равно найдется. К примеру, компания «ИНКОМ-Недвижимость» выставляла на продажу квартиру без ремонта в 5-этажном сталинском доме элитного Краснопресненского района. Она ожидала своего покупателя почти полгода, пока ее не купила девушка-дизайнер, для которой отсутствие ремонта было не проблемой, а скорее преимуществом.
Однако в отдельных случаях выгоднее все-таки устранить неполадки и сделать косметический ремонт, ведь даже при относительно низкой цене покупателя на запущенную квартиру можно искать очень долго, особенно если проблема не только во внешнем виде жилья, но и в его функциональных характеристиках: «В моей практике был случай, когда квартира со старыми рамами продавалась зимой и покупатели, приходившие на показы, думали, что она холодная, поэтому пришлось срочно менять стеклопакеты. Вот в подобных ситуациях и есть смысл произвести небольшой «апгрейд», - уверяет Алена Гуцу (АН DOKI).
Порядок в подъезде
Также при продаже жилья стоит уделить внимание не только самой квартире, но и лестничной площадке, общественным зонам и лифтам. «Ведь для многих покупателей состояние подъезда - очень важный фактор при принятии решения о покупке», - уверяет Алена Гуцу (АН DOKI).
«Поэтому в многоквартирных домах перед показами квартиры нелишней будет и уборка в подъезде. Продавцу это может практически ничего не стоить, а для покупателя станет свидетельством того, что будущие соседи - чистоплотные и аккуратные люди», - говорит Аркадий Власенко (АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»).
Если же подъезд в очень плохом состоянии, а продаваемая квартира, напротив, аккуратная и красивая, и продавец рассчитывает продать ее подороже более обеспеченным покупателям, то стоит задуматься о ремонте общественных зон. «Я знаю брокера, который хотел продать хорошую квартиру в старом доме, где подъезд производил отталкивающее впечатление. Он специально нанял людей, которые убрались и затерли все надписи на стенах. Это очень помогло при продаже», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
И не надо забывать, что к продаже нужно готовить не только недвижимость, но и ее документы: «Большое значение в сделках имеет юридическая чистота объекта. Поэтому если на момент продажи в квартире никто не будет прописан, а все бумаги будут собраны и подготовлены должным образом, у продавца появится серьезное преимущество», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Он сможет продать жилье быстрее и выгоднее, но, правда, только в том случае, если правильно установит цену.
А о том, как это сделать, портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы в ближайших выпусках.