Применительно к рынку новостроек все время приходится сталкиваться с этими словами – «договор переуступки права требования». Частота использования, однако, вовсе не означает, что термин стал понятным. Что это за договор такой, кто там что кому переуступает – покупателям новостроек приходится постигать юридические азы. А постигнув, ответить себе еще на один вопрос – не опасно ли заключать такое соглашение. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил присоединиться к этому познавательному процессу и сделать «объяснялочку» на эту тему.
Обратимся к истокам – к ГК
Юридические основания данного вида договоров базируются на положении Гражданского кодекса (ГК), которые, казалось бы, никакого отношения к рынку недвижимости не имеют. «Статья 382 ГК называется «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу», ее смысл в принципе понятен из названия, - говорит Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании МИАН. – Однако на рынке новостроек кредитором является лицо, которое заключило с застройщиком договор на получение в будущем квартиры (например, договор участия в долевом строительстве, соинвестирования, и т.п.) и оплатило этот договор».
Понятно, что говорить об этом человеке как о «владельце квартиры» юридически некорректно – самой квартиры ведь еще не существует ни физически, ни юридически. И если этот покупатель принимает решение свое будущее имущество продать – он может выставить на продажу только свои права кредитора к застройщику, право требовать с него квартиру, когда она, наконец, появится. Отсюда и название.
…В 90-е годы по «переуступке» продавалось подавляющее большинство новостроек. Человек приходил в офис солидной компании, рассчитывая у этой же компании квартиру и купить – а там выяснялось, что квартира принадлежит какому-нибудь гражданину Борисову, который, в свою очередь, приобрел ее у гражданки Аникеевой…
Такая чехарда объяснялась, конечно, вовсе не тем, что частные лица действительно так активно перепродавали квартиры. Причина в другом: застройщики и риэлторы, стремясь скрыть свои финансовые потоки от налоговых органов, активно «перебрасывали» объекты с одного подставного лица на другое. Теперь на рынке чище, налоговые органы, разобравшись, объяснили особо шустрым участникам всю гибельность их заблуждений. Соответственно, необходимость использовать эту юридическую форму отпала. «По договору переуступки, - говорит Михаил Губанов, руководитель отдела оформления холдинга МГСН, - сегодня заключается не более 10% сделок». Надо полагать, это действительно те случаи, когда частное лицо сначала покупает квартиру для себя, а потом у него меняются жизненные планы.
«Соседи» по рынку: предварительный…
Одной из юридических форм, используемых при продаже недвижимости, является предварительный договор купли-продажи. «У предварительного договора – «говорящее» название, - отмечает Любовь Тураева, ведущий юрисконсульт финансово-строительной корпорации «Лидер». – Он заключается в случаях, когда по каким-то причинам невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры. Поскольку в результате договора предварительной продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, этот документ не подлежит регистрации в государственных органах, производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество».
Этим видам договоров посвящена ст. 429 ГК. В соответствии с п.1 этой статьи, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Любовь Тураева (корпорация «Лидер») обращает внимание на фигурирующее в законе понятие «основной договор». «ГК тем самым подчеркивает неразрывную связь с ним предварительного договора, а также устанавливает, что главной целью предварительного договора является именно установление обязательства сторон по заключению в будущем основного договора». Более того, продолжает эксперт, в Кодексе предусмотрены и необходимые гарантии, обеспечивающие полное исполнение сторонами обязательств по предварительному договору. В частности, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая вправе обратиться в суд. «Главное достоинство предварительного договора – он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене», - подводит итог Любовь Тураева.
…и долевой
Другая юридическая форма – договор участия в долевом строительстве. Но сначала уместно вспомнить его предшественника – договор соинвестирования. Его суть сводится к тому, что покупатель квартиры становится соинвестором строительства и – соответственно – несет все риски этого занятия.
Разберем простой пример: в период возведения здания резко повысились цены на цемент. Человек, имеющий на руках предварительный договор, может резонно сказать строительной компании, что это не его проблемы: в имеющемся у него документе зафиксирована цена, и если застройщик попытается ее повысить, то его ждет суд. А у договоров соинвестирования в принципе иная философия: и застройщик, и покупатель являются соинвесторами и несут все риски сообща…
В прежние годы девелоперы и застройщики, мягко скажем, злоупотребляли этой лазейкой: скандалов, связанных с тем, что покупателю квартиры говорят, что надо бы «доплатить», было немало. Результатом стало принятие «закона о дольщиках» (Федеральный закон № ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; принят 30 декабря 2004 года, вступил в силу 1 апреля 2005-го).
Закон этот сразу стал знаменитым – по крайней мере, в профессиональных кругах. Застройщики устроили по его поводу настоящий «плач Ярославны», утверждая, что вводимые ограничения и запреты совершенно не позволяют работать. За истекшие четыре года закон несколько раз правили (в основном, в сторону смягчения), но он все равно остается довольно жестким по отношению к застройщикам.
По нашей просьбе Любовь Тураева (корпорация «Лидер») перечислила основные пункты, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, оформленный в соответствии с 214-м законом. Это:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Кроме того, обращает внимание эксперт, введена обязательная государственная регистрация договоров. А зафиксированная в нем цена может быть изменена только в том случае, если в договоре имеется соответствующий пункт.
Практические рекомендации
Использование при продаже той или иной юридической схемы объясняется вовсе не «пристрастиями» продавца или плюсами-минусами каждого договора, а более объективными обстоятельствами. «Главное – это документы, на основании которых у владельца строящейся квартиры возникли права на нее, - отмечает Хая Плещицкая (МИАН). – То, какой договор ранее был заключен им с застройщиком».
Обычных людей, конечно, более всего интересуют «простые и приземленные» вопросы: как не вляпаться в какую-нибудь нехорошую историю? Договор переуступки права требования в этом смысле не хуже и не лучше других: нельзя сказать, чтобы его участники больше или меньше среднестатистического оказывались обманутыми. «Статистикой по данному вопросу мы не владеем, - отмечает Хая Плещицкая (МИАН). – На мой взгляд, вид договора здесь не играет роли».
Некоторые «правила безопасности» сформулировать, однако, можно. «Решение о том, приобретать или не приобретать квартиру, можно лишь тщательно изучив предлагаемый вам договор и сопутствующие документы», - говорит Хая Плещицкая. Вот что, по мнению эксперта, должно обязательно содержаться в договоре переуступки:
- указание на первоначальный договор, права по которому уступаются;
- обязанность первоначального кредитора известить застройщика о происходящей уступке прав;
- обязанность передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования;
- размер, сроки и порядок оплаты за уступаемое право.
Не стоит забывать, что передавать можно только существующее право, а оно возникает у продавца после полной оплаты. Иными словами, если владелец строящейся квартиры, продающей ее сегодня вам, ранее что-то недоплатил по своим обязательствам – этот долг будет переведен на вас.