Наконец, настала долгожданная весна, и мы вновь возвращается к нашей «сезонной» теме - аренде. Пока для арендатора складывается почти что благостная картина: платежи за "съем" жилья в этом году еще не поднимались. И даже чуть-чуть стали меньше. Что станет с арендными ставками этой весной, изменится ли география арендного рынка и социальный портрет московского арендатора? Попробуем разобраться со всеми этими вопросами.
«Весной цены на рынке аренды практически не изменятся. До лета ситуация на рынке аренды будет оставаться стабильной, - заявила корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, — В июне-июле арендные ставки начнут увеличиваться. К сентябрю в эконом-классе стоимость аренды вырастет приблизительно на 15%. В бизнес-классе 10-15%.»
Как напомнила нам начальник отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галина Фабрицкая, в прошлом году стоимость аренды повышалась не только летом, но еще и осенью, в результате за год по данным аренда выросла на 19-20%. (Иногда эксперты приводят и другие цифры, несколько выше – в среднем 25-30%.)
Нам казалось, что и после нового года квартирные хозяева не остановятся и продолжат повышать цены. Но тут квартиры начали активно раскупать, и в результате примерно процентов на 15 поднялись цены на жилье. То есть цены продаж выросли, а арендные ставки, похоже, топчутся пока на месте. И даже, кажется, отступают назад.
Мы решили проверить данное предположение, и прочесали имеющиеся в открытом доступе доски объявлений. Интересовал нас, в основном, эконом-класс, то есть квартиры, доступные обычному работящему арендатору. Что же сегодня предлагает рынок аренды?
Комнаты – есть даже дешевый центр
По сравнению с зимой, тут мало что изменилось. И в декабре, и сегодня, самая дешевая комната сдается за 250 долларов. Однако если пересчитать всё это в рубли, то с учетом падения курса доллара окажется, что комната даже несколько подешевела. Кстати, комнат таких не одна и почти все они, как ни странно, в центре – в «показательных» коммунальных многокомнатных квартирах. Еще одну мы нашли в Свиблово, в пятиэтажке. Осенью же самая дешевая комната предлагалась за 9 тысяч рублей, а это в те дни равнялось 360 долларам. Самая дорогая комната в стандартной девятиэтажке на проспекте Вернадского предлагается за 800 долларов.
Однокомнатные – на снижение повлиял не только доллар
Чуть меньше, чем за самую дорогую комнату просят с потенциальных квартирантов и за самую дешевую однокомнатную квартиру – 760 долларов. Во столько оценивают месяц аренды хозяева квартиры в районе метро Новогиреево на улице Кетчерской. Промелькнула даже 600-долларовая однушка в районе метро Люблино, но тут же ушла со свистом, не в пример 250-долларовым комнатам, которые прочно «висят». (Может, в них жить нельзя?)
Среди однокомнатных тоже отмечается ценовой откат – средняя однушка, по нашим наблюдениям, теперь не 1200, а где-то 1000 долларов. Даже с учетом девальвации доллара – снижение довольно значительное. Более того, если вы не против жить в Алтуфьево или на Речном вокзале, вы вполне можете найти однушку и за $800-900.
Однако если хорошо поискать, можно найти однушку и за $2000. Такая квартира находится, например, на четвертом этаже восьмиэтажного дома, стоящего неподалеку от «Менделеевской». В квартире сделан евроремонт, проведена перепланировка. Комната имеет площадь 23 кв. метра, кухня – 11. Имеются паркетные полы с подогревом, джакузи, душевая кабина, кондиционер, Интернет, спутниковое телевидение.
Двухкомнатные: цены разбросаны
За $900 при известной целеустремленности, можно отыскать и двухкомнатную квартиру, хотя разброс цен в этом сегменте очень велик – от тех самых 900 до 2500. За 900 долларов сдается, например, квартира на втором этаже 17-этажного дома в районе станции метро «Свиблово». Мебель в этой квартире, кроме кухонной, полностью отсутствует.
А за 2500 долларов предлагается в аренду двухкомнатная квартира, расположенная, как утверждается в объявлении, в пяти минутах ходьбы от станции метро Новые Черемушки по улице Новочеремушкинская. Квартира после перепланировки, свежий евроремонт, современная мебель. На кухне встроенный кухонный гарнитур. Есть вся бытовая техника. Средняя же двушка стоит теперь $1200 в месяц.
Трехкомнатные: недалеко ушли от «двушек»
Арендные ставки на «трешки» лежат в пределах от 1170 до 4000 долларов. Например, за 1170 предлагается квартира в новостройке на «Петровско-Разумовской». Утверждается, что квартира после ремонта и что в ней имеется и мебель, и бытовая техника, в том числе, стиральная машина INDEZIT, холодильник и телевизор.
А вот за $4000 предлагается в аренду дорогая квартира, расположенная в монолитном евродоме недалеко от станции метро «Юго-Западная». Квартира эта двухуровневая, общей площадью 150 кв. м. В ней два санузла, две гардеробные комнаты. Утверждается, что квартира со вкусом обставлена дорогой дизайнерской мебелью, есть вся бытовая техника, включая посудомоечную машину, безлимитную линию Интернет, спутниковое телевидение. К квартире прилагается парковочное место в подземном паркинге под этим же домом.
С чего вдруг вниз?
Падение арендных ставок отмечают аналитики крупных риэлторских компаний. Так, по данным МИАН-агентства недвижимости, падение арендных ставок в эконом-классе составило 0,6%, в бизнес-классе – 2% и в сегменте элитной недвижимости – 1,3%. По данным же МИЭЛя, наиболее популярные однокомнатные квартиры стали дешевле на 3,9%. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры сократились на 8,3%. Трехкомнатную же квартиру в феврале можно было снять на 3,7% дешевле, чем в январе. Средние февральские цены популярных квартир выглядят так: однокомнатные – 817 долларов, двухкомнаниые – 956, «трешки» - 1166 долларов в месяц.
В чем причина? Руководитель аналитической службы, МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев считает, что это результат того, что ассортимент предложения пополнился квартирами, сдаваемыми в краткосрочную аренду на период праздников, и количество предлагаемых для найма объектов возросло на 5%.
При этом он отмечает, что спрос на найм столичных квартир по сравнению с январем увеличился на 10-12%. Возможно, причина падения кроется в том, что увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-сателлитах, расположенных непосредственно за МКАД с инфраструктурой, интегрированной в столичную, где уровень арендных ставок пока еще на 30-35% ниже, чем в Москве. Спрос, таким образом, хотя и увеличился, но, тем не менее, распространился на более широкий рынок.
Однако первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова полагает, что квартиры в городах ближнего Подмосковья особой популярностью не пользуются. Стоимость найма в таких городах, как Химки, Королев, Балашиха и т.д. очень близка к стоимости найма квартир в Москве: от 17 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Иногда можно встретить квартиры и за 600 долларов., но это явление крайне редкое.
По наблюдениям Марии Жуковой, в последнее время стало меньше арендаторов из других городов. Люди не справляются с уровнем столичной жизни и возвращаются в свои города. Этот отток намечался еще в 2006 году.Так что, возможно, «исход» арендаторов из регионов тоже оказывает влияние на ценовую ситуацию в сегменте аренды.
В компании МИЭЛЬ также отмечают увеличившийся в феврале объем предложения квартир эконом-класса. В декабре было трудно найти квартиру даже стоимостью $1000 в месяц. В январе стали появляться чуть более дешевые предложения, число которых увеличилось в феврале. «Если ситуация будет развиваться в том же направлении, то возможно, что в следующем месяце квартир дешевого ценового диапазона станет еще больше» - считает Мария Жукова.
Арендные стороны света
Арендная география Москвы – постоянна, и практически не меняется на протяжении нескольких лет. В сегменте дешевого жилья популярны абсолютно все округа города. Более состоятельные арендаторы предпочитают Север и Юго-Запад. Восток и Северо-Восток бизнес-классом не рассматривается вообще, за исключением квартир, расположенных рядом с центром, - отмечают в МИЭЛе.
Предложение квартир в аренду практически равномерно распределено по округам Москвы. Но небольшой перевес все же заметен в сторону квартир, расположенных в ЦАО – 16% в общей структуре предложения (против 10-13% в среднем по округам). Квартиры, расположенные в центральных районах Москвы продолжают оставаться наиболее востребованными у нанимателей жилья - около 15% в общей структуре спроса, однако и арендные ставки здесь самые высокие – в среднем $3473. По данным МИАН, наиболее низкая стоимость найма квартир зафиксирована на востоке и юго-востоке Москвы, она составила $1027 и $962 соответственно.
Кто вы, мистер арендатор
Наши эксперты свидетельствуют, что портрет "съемщика" квартиры тоже остается неизменным. Арендаторы квартир в сегменте эконом класса - студенты ВУЗов, служащие, сотрудники различных фирм, люди, приехавшие в Москву на заработки. Квартиры бизнес-класс снимают иностранные фирмы для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств, преуспевающие бизнесмены.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
На рынке зимой происходило удивительное явление – цены продаж росли, а арендные – падали. В прошлом году было наоборот – на рынке купли-продажи царила стагнация, а арендные ставки лезли вверх. Видно, рынок жалеет несчастного потребителя и не обрушивает на него все напасти сразу – ведь никакой карман двойного удара уже не выдержит.
Но мы не призываем арендодателя праздновать викторию – по законам рынка арендные платежи все равно, хоть и небыстро, с учетом платежеспособного спроса, будут стремиться вверх – за ценами продаж.
Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 4 марта 2008 г., долл.
| Округа | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | от 4 комн. | |
|---|---|---|---|---|---|
| СЗАО | min | 900 | 1 200 | 1 700 | 2 031 |
| max | 6 050 | 9 500 | 12 000 | 45 500 | |
| САО | min | 916 | 1 140 | 1 500 | 2 000 |
| max | 4 000 | 10 000 | 12 500 | 30 000 | |
| СВАО | min | 800 | 1 125 | 1 640 | 3 500 |
| max | 3 000 | 4 000 | 6 000 | 5 880 | |
| ЗАО | min | 1 010 | 1 120 | 1 600 | 2 000 |
| max | 4 000 | 14 600 | 18 000 | 45 000 | |
| ЦАО | min | 1 200 | 1 430 | 2 000 | 2 500 |
| max | 4 650 | 15 000 | 29 000 | 50 000 | |
| ВАО | min | 850 | 1 200 | 1 460 | 2 800 |
| max | 2 500 | 2 650 | 7 000 | 10 000 | |
| ЮЗАО | min | 1 100 | 1 300 | 1 600 | 2 400 |
| max | 2 860 | 7 000 | 15 000 | 35 000 | |
| ЮАО | min | 910 | 1 100 | 1 400 | 1 800 |
| max | 3 500 | 6 000 | 10 000 | 14 200 | |
| ЮВАО | min | 800 | 1 000 | 1 400 | 1 800 |
| max | 2 250 | 2 900 | 5 000 | 25 000 | |
| Источник: компания «МИЭЛЬ-Аренда» | |||||