Рынок вторичной недвижимости Москвы подводит итоги работы в 2014 году и строит прогнозы на будущее. Но в отличие от прошлых лет оптимизма у игроков поубавилось. Эксперты считают, что в кризисное время недвижимость хоть и сможет удержаться на плаву, но понесет потери в оборотах, в количестве покупателей да и в ценах.
О своем видении ситуации на рынке столичного вторичного жилья и о перспективах его развития на 2015 год «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают представители риелторских компаний.
На рынок вторичной недвижимости Москвы, как и на другие сектора экономики, оказывает влияние макроэкономическая и геополитическая обстановка. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что в настоящий момент очевидна серьезная дестабилизация ситуации в стране: обесценивается национальная валюта, снижается рост ВВП (по прогнозам, он составит 0,5% вместо заявленных 2,5%), падает стоимость нефти, растет инфляция (по итогам 2014 года она может превысить 9%), увеличиваются ставки по ипотечным кредитам и проектному финансированию.
На фоне перечисленных факторов наблюдается резкое снижение долларовых цен. Так, индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только за ноябрь упал на 6%, а сегодня его значение ($3493 за квадратный метр) уже ниже минимума, который этот показатель достигал после кризиса 2008 года - $3858.
Если еще в первой половине года хорошая «однушка» в спальном районе стоила 7 млн рублей, что в переводе в доллары давало $200 тыс., подсчитал Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», то сейчас эквивалент этой суммы в валюте уже меньше $130 тыс.
В течение всего 2014 года Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», насчитал несколько пиков активности со стороны потенциальных покупателей, связанных с разными событиями в стране и в мире.
Это и нестабильность рубля, и ожидание Олимпиады, и отзывы лицензий у ряда банков, и санкции и т.д. Люди опасались за свои рублевые сбережения и старались их вложить в недвижимость. Таким образом, был создан некий дополнительный приток покупателей, которые планировали приобретать недвижимость в перспективе. «Однако платежеспособный спрос в ближайшее время может быть исчерпан, часть потенциальных покупателей может занять выжидающую позицию в надежде на то, что цены под влиянием негативных факторов существенно снизятся. Каким будет дальнейший сценарий развития рынка вторичного жилья, зависит от экономической и политической ситуации в стране», - предупреждает Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.
Факторы серьезного влияния: ипотека, налоги, снижение уровня жизни
Сегодня экспертам непросто указать вектор, по которому будут развиваться события на рынке недвижимости в 2015 году. Никто не знает глубину кризиса, но можно назвать основные факторы, которые будут оказывать влияние на рынок жилья. Большинство экспертов считает, что негативное влияние окажет рост ипотечных ставок, который уже последовал вслед за повышением Центробанком ключевой ставки с 10,5% до 17%. Однозначно, считает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), в начале года мы увидим новые программы кредитования с увеличением ставок, соответственно, значительно уменьшится доля ипотечников, участвующих в сделках.
Если экономическая ситуация в стране не изменится, более того, продолжит ухудшаться, то коррекцию спроса мы будем наблюдать уже во II полугодии 2015 года. В текущей экономической ситуации кредитование населения для банков становится слишком рискованным, подтвердил Евгений Редькин («Реалист»), поэтому велика вероятность того, что они будут искусственно сокращать объемы выдачи ипотеки за счет ужесточения условий.
Кроме этого, на вторичный рынок в следующем году окажут влияние два закона, связанных с налогообложением недвижимости. Первый касается порядка взимания НДФЛ с физических лиц при продаже недвижимости. Поправки, которые вступят в силу с 1 января 2016 года, увеличивают срок владения собственностью (с трех до пяти лет), после которого в случае продажи владелец недвижимости может не платить налог. Эксперты ожидают в 2015-м выход на рынок квартир, от тех собственников, которые постараются избежать налогообложения в 2016 году, что будет способствовать росту предложения.
Второе важное законодательное новшество – введение новой системы налогообложения на недвижимость. В 2014 году изменен принцип оценки недвижимости (вместо инвентаризационной стоимости ввели кадастровую), а также увеличены сами ставки. И больше всего от этого нововведения пострадают владельцы квартир экономкласса в центре Москвы, кадастровая стоимость которых окажется высокой и многие покупатели перестанут рассматривать такие варианты.
Общее снижение уровня жизни приведет к общему сокращению сделок. Если ситуация будет развиваться примерно как в 2008 году, предполагает Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест», и приведет к сокращению персонала, снижению заработных плат и так далее, то люди на время отложат решение жилищного вопроса. «Общее снижение покупательской активности населения окажет наибольшее влияние на рынок вторичной недвижимости», - соглашается и Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
*****
Смещение спроса
В кризис происходит коррекция спроса. Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость, считает, что рынок вторичной недвижимости – своеобразная лакмусовая бумажка, отражающая настроения потребителей. В неблагополучной ситуации происходит изменение структуры спроса, и сейчас его вектор смещен в сторону новостроек – стараясь сберечь свои средства, люди вкладываются именно в этот сегмент. На начальном этапе цены очень привлекательные, намного ниже, чем в той же локации на вторичном рынке, что позволяет получить неплохой доход.
А на вторичном рынке, прогнозирует Ольга Маркова («Пересвет-Инвест»), в сложившихся условиях наибольшим спросом будут пользоваться предложения экономкласса, особенно квартиры небольших площадей. Они наиболее ликвидны, что немаловажно в столь непростой период. А вот сегментам бизнес и элиткласса придется тяжеловато, предупреждает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: спрос на них во время кризиса падает ощутимее всего. Мария Литинецкая («Метриум Групп») предполагает, что в первую очередь в зоне риска окажутся дорогие дома, построенные в 90-е годы, потому что они уже морально устарели. Спрос будет перемещаться в пользу более современных домов, в том числе часть его может уйти на первичный рынок.
Также маловостребованными у покупателей окажутся панельные дома в центре столицы, которые сегодня выставлены по завышенным ценам, не соответствующим своим качественным характеристикам. При этом, констатирует эксперт, конкуренция между предложениями, соответственно, вырастет, и появятся альтернативные варианты с сопоставимым бюджетом, но более высокого качества.
Но даже при пессимистическом сценарии вторичный рынок не может полностью замереть, успокаивает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), так как никуда не денутся альтернативные сделки, спровоцированные разными житейскими ситуациями: разводами, пополнениями в семье, необходимостью жить совместно с родителями и наоборот.
Куда пойдут цены?
Это самый важный вопрос, который интересует покупателей. Его-то портал www.metrinfo.ru задал комментаторам.
Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:
Вероятнее всего, до февраля на вторичном рынке будет наблюдаться небольшой рост стоимости предложений, что поддерживается и текущим спросом. Но вряд ли рост существенно продлится, текущий спрос постепенно насыщается, а новые покупатели, особенно при повышении ставок по ипотеке, могут и задержаться.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Судя по прогнозам различных министерств и ведомств, улучшения уровня жизни в ближайшей перспективе не произойдет. А это значит, роста цен на вторичную недвижимость не будет. Скорее всего, наоборот – в условиях низкой покупательской способности и снижения спроса цены могут снизиться.
Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:
По нашим прогнозам, в 2015 году рубль будет умеренно ослабевать по отношению к доллару, цены на нефть сохранятся на низком уровне и не будут превышать 70 долларов за баррель. Пока никаких предпосылок к улучшению ситуации нет. Динамика на рынке недвижимости эконом и комфорткласса значительно не изменится, сделки будут происходить в более-менее нормальном режиме, но бизнес-класс и элиту ожидает стагнация и просадка едва ли не до 50%.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР»:
Вероятно, кризисные тенденции на рынке жилья – падение спроса и цен – в полной мере начнутся в 2015 или в 2016 году, когда все, кто имеет накопления и хочет их вложить в квартиры, уже сделают это. Как и в прошлый кризис, рынок расслоится. Ликвидное предложение – квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью, с возможностью парковки и особенно квартиры у метро останутся «на плаву» - дешеветь они если и будут, то минимально. Квартиры в районах с загруженным трафиком, в зоне платной парковки, либо далеко от метро, в старом фонде, неблагоприятном окружении, с неудобными планировками, плохим видом из окна будут дешеветь сильнее. Насколько – зависит от глубины и продолжительности предстоящего кризиса.
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Сегодня в долларах цены упали на ту курсовую разницу, которую мы имеем. Цены в рублях выросли незначительно. Дальнейшее развитие этой ситуации будет зависеть от нескольких факторов – соотношения валют, от ставок по банковским кредитам, в целом от состояния экономики. Кроме того, продавцы на вторичном рынке, физические лица, не очень быстро реагируют на происходящие события. Как уже говорилось, в начале 2015 года количество покупателей на рынке может сократиться, так как многие из них уже сегодня удовлетворили свой спрос. За несколько месяцев такого затишья могут произойти события, в ходе которых рынок либо оживет, восстановится соотношение спроса и предложения, и цены в рублях начнут некий рост, отыгрывая падение цен на недвижимость в долларах, либо цены останутся на прежнем уровне, а если покупателей будет мало, и вовсе могут пойти вниз. Однако классическая ситуация демонстрирует нам, что недвижимость во время кризиса никогда не сдавала свои позиции быстро и всегда оставалась средством для возможного сбережения рублевых накоплений.
Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:
Экономическая и политическая ситуация настолько непредсказуема, так что давать какие-то прогнозы довольно сложно. Цены могут себя повести по-разному даже при сохранении текущих условий – девальвации рубля и снижения стоимости нефти. Повышение цен в перспективе может быть вызвано индексацией доходов потенциальных покупателей. Если индексация будет находиться на уровне, сопоставимом с инфляцией, спрос сможет оставаться высоким. Если индексации, наоборот, не будет или инфляция будет опережать рост доходов, резкого повышения цен на недвижимость не произойдет. Рост цен также может сдержать большая доля инвестиционных сделок. Через некоторое время частные инвесторы выйдут на рынок, стремясь не столько заработать, сколько сохранить вложенные средства. Очевидно, их предложение будет демпинговым по сравнению с ценами застройщиков, которым в этой ситуации неизбежно придется идти на уступки по цене или жертвовать ликвидностью.