Признак современного офисного рынка – дефицит качественных площадей. С одной стороны, этот показатель ободряет – если площади нужны, значит, бизнес стремительно развивается. С другой стороны – все-таки дефицит явление неприятное, и с ним надо бороться. Справится ли с этой проблемой наступающий год? Своим мнением с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились эксперты рынка.
Наш портал уже провел два опроса, посвященных итогам года и прогнозам на рынке жилой недвижимости Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж и Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост. Сегодня мы с помощью наших экспертов попытаемся предсказать, развитие событий в офисном сегменте в будущем году, что будет с ценами и окажут ли влияние на ценообразование новые офисные супер-объекты вроде ММДЦ «Москва-Сити».
Цены продаж офисов не изменятся
Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Диапазон арендных ставок для офисов класса «А» сегодня составляет $720-930 за 1 кв. м /год в зависимости от предложения, однако по отдельным предложениям превышает $1 500 за кв. м/год. Аренда офисов класса «В» — в среднем $550–680 за 1 кв. м в год. (цены без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Сейчас стоимость 1 кв. м офисных помещений в сделках купли-продажи составляет: для класса «А» в диапазоне $5800-8200 за 1 кв. м; для класса «В+» в диапазоне $3800-5800 за 1 кв. м.
В рублях прогнозируемый нами рост арендных ставок в будущем году составит не более 15% за год в среднем по всем сегментам (базовые «чистые» ставки), а цены продаж в целом могут остаться на прежнем уровне.
Лишь в сегменте современных складских и торговых помещений прогнозируем незначительный рост цен по сравнению с сегодняшними ценами – до 10%-15%
Увеличение предложения позволит более активно насыщать спрос, однако, в целом серьезно на него не повлияет, так как спрос тоже будет расти, практически не уступая темпам роста предложения.
Москва-Сити насытит элиту
Оксана Лихачева, генеральный директор ООО «СПЕЦ-ФИНАНС»:
Цены будут повышаться соразмерно курсу доллара и рубля. Такой уж у нас менталитет, что мы привыкли все измерять в «баксах».
Скорее всего, небольшой всплеск, как всегда, можно ожидать в начале лета. Весна – не сезон на рынке коммерческих площадей. Кроме того, из-за роста цен все больше компаний планируют выкупить в собственность арендуемый офис, приобрести то или иное помещение в собственность. Так что коммерческие площади будут гораздо лучше продаваться.
Но ажиотажного роста цен не будет – элитный сектор насытится за счет введения «Москва-СИТИ», офисы в котором большинству компаний просто не по карману.
Москве нужно десять «Сити»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
Сегодня цены продаж на рынке офисов в среднем сравнялись с квартирными. В 2005-2006-м годах, в период всеобщего ажиотажа они выросли примерно в два раза. На наш взгляд, офисные цены уже довольно высокие и вряд ли будут значительно расти в наступающем году. Скорее всего, — рост будет умеренным.
То же самое можно сказать и о ценах аренды офисных площадей: они будут расти умеренными темпами, примерно на 10-15-20% в год. На рынке аренды квартир существует заметный перекос – цены на аренду жилья растут гораздо медленнее, чем цены продаж. Поэтому коэффициент доходности там «свалился» до 5-6%. А на рынке аренды офисов это соотношение более умеренное — 12-15 %.
Перекоса не наблюдается и понятно почему: арендаторы офисов — более состоятельные клиенты, нежели граждане, снимающие жилье. Если им нужен хороший офис, они зарабатывают деньги, и цены здесь растут плавно. Так что в наступающем году в этом секторе цены аренды будут расти пропорционально умеренному рост цен продаж.
Если говорить о крупных будущих проектах на рынке офисов, таких как Москва-Сити, Мякининская пойма (на офисном рынке площади арендуются и покупаются на этапе строительства, то есть - сегодня) то, безусловно, они оказывают влияние на рынок. Но коренным образом проблемы не решат: слишком велика нужда в офисных площадях. Сегодня годовой объем рынка – 2, 5 млн. кв. метров, то есть это количество Москва поглощает за год, и остается еще дефицит. В Сити в 2009 году должны ввести около 4 млн. кв. метров. И мы видим: бизнес развивается так стремительно, что насытить его офисами поможет только введение десятка объектов подобных «Москва-Сити» в Москве и ближайшем Подмосковье.
Будет востребован лизинг
Артис Вейпс, генеральный директор ипотечного агентства Ипполит:
Рост стоимости будет в пределах инфляционных ожиданий. Стоит ожидать стабилизации цен на рынке офисной недвижимости на уровне конца 2007 года. Девелоперы и застройщики прогнозируют рост стоимости, опираясь на текущие запросы компаний.
Потребители же будут заинтересованы, если не в снижении издержек, то, по крайней мере, — ограничении роста расходов на недвижимость (как покупки, так и аренды).В 2008 году многие компании вступят в новую фазу развития - в умах топ-менеджеров станут доминировать мысли о повышении эффективности бизнеса и снижении текущих издержек. Будет ограничено предложение денег на рынке кредитования, ужесточены требования к заемщикам. В новом году станет более востребованным лизинг недвижимости. Эти факторы приведут к перераспределению структуры спроса и предложения, но все же роста стоимости недвижимости, как его прогнозируют застройщики, ожидать не стоит.
Введение в коммерческий оборот площадей «Москва-Сити» неизбежно потребует от застройщиков быстро распределить долговую нагрузку между арендаторами и новыми собственниками недвижимости. Предложение площадей здесь будет повышенным, но из-за ограниченной инфраструктуры не позволит быстро законтрактовать все вводимые площади. В дальнейшем давление инфраструктурных факторов снизится, престижность места и высокая концентрация большого числа крупных компаний в одном месте нивелирует ситуацию со ставками и спросом на данный деловой район.
В краткосрочном периоде следует ожидать заключение контрактов с дисконтом 15-20 % к запрашиваемой цене, с последующим ростом ставок предложения. В долгосрочном периоде самым важным фактором для арендных ставок в центре «Москва-Сити», будет степень автоматизации и внедрения территориальных распределенных ИТ-сетей в компаниях арендаторах. В целом же деловой центр Москвы станет маркет-мейкером арендных ставок в столице.
Небоскребы недоступны для малого бизнеса
Константин Апрелев, президент агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии Риэлтеров:
По моим прогнозам, сохранится рост продажной цены квадратного метра коммерческой недвижимости на уровне 10–15% в год и рост средневзвешенной арендной ставки на уровне 7 – 8%.
Цена недвижимости фактически достигла потолка – люди больше не могут платить. И новые суперсовременные офисы-небоскребы серьезно на ситуацию не повлияют: во-первых, их сдадут в эксплуатацию не одновременно, во-вторых, такие площади недоступны для мелкого и среднего бизнеса.
Спрос на офисы смещается к ТТК
Лариса Брыкса, генеральный директор Столичного Ипотечного агентства:
Интерес к коммерческой недвижимости растет как у тех, кто непосредственно в ней нуждается, т. е. предпринимателей, которые все чаще предпочитают выкупать офисы в собственность, так и у крупных компаний, которые предпочитают инвестировать деньги в нежилые помещения. Особенно остро ощущается нехватка небольших площадей до 200 кв. м., класса В и С, в спальных районах. Спрос на офисные помещения постепенно смещается к Третьему транспортному кольцу.
Но постоянного роста цен на 100% в год, как это было с жилыми помещениями в 2006 году, не ожидается, так как даже нынешние цены сильно бьют по карманам бизнесменов.
Покупку позволят себе богачи
Александр Калачев, ведущий эксперт Москвы по коммерческой недвижимости:
В момент ажиотажного роста цен на жилую недвижимость, особенно в 2006 году, нежилые помещения сильно отставали. В частности, из-за того, что многие бизнесмены сохранили «холодную голову» и отказались платить $5000 за квадратный метр в подвальном помещении. Юридическое лицо вообще труднее сбить с толку. В результате сейчас у нас сложилась уникальная ситуация: коммерческая недвижимость стоит дешевле жилья, тогда как во всем мире, как правило, все наоборот.
В 2007 году цены на коммерческую недвижимость попытались «догнать» жилую. Но все же повышения цен не будет, ни на рынке продаж, ни на рынке аренды. На небольшие площади (20 – 200 кв.м.) ставка не будет превышать $500-$600 в год; в противном случае площади будут пустовать.
Покупать коммерческую недвижимость смогут себе позволить только крупные игроки, российские и международные компании, которые располагают «длинными» и дешевыми деньгами. Они будут использовать здания как «готовый бизнес».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Спасибо всем участникам опроса, они как всегда, поспорили друг с другом. Но главный вывод: потрясений не ожидается. Похоже, наш офисный рынок вслед за рынком жилья вошел в полосу стабилизации. Даже несмотря на серьезный дефицит офисных площадей.