Из-за того, что доллар по отношению к рублю падает, и пока что конца этому процессу не видать, в оценках ситуации на рынке недвижимости происходит нечто странное. Одни говорят, что цены падают. Другие утверждают, что они растут. Потребитель сбит с толку, а между тем некоторые расторопные продавцы, пользуясь неразберихой, пытаются использовать ее в свою пользу. Как правильно считать цену квадратного метра, мы узнавали у профессионалов рынка недвижимости.
Вопросы, которые Интернет-портал о недвижимости www.Metrinfo.Ru задал экспертам:
- Доллар падает, и что с ним будет, - никто не знает. Однако рынок недвижимости упрямо остается долларовым. Почему мы продолжаем считать в долларах?
- Как на ваш взгляд используется ситуация с падением доллара продавцами и покупателями? Дает ли это толчок к спекуляциям?
- Как Вы считаете, может ли на рынке недвижимости прижиться другая валюта, в которой удобно было бы считать, например, евро?
- Какие шансы у рубля – перейдет ли рынок на рубли?
Рубль приживется
Наталья Кузовникова, специалист отдела проектов ООО «Терра-недвижимость»:
Для России доллар был неким стабильным инструментом оценки, второй валютой – в долларах (или у.е.) измерялась зарплата, долларовые цены были на автомобили, на любые дорогостоящие товары, в том числе, конечно, и на недвижимость.
Цены в долларах удобнее для восприятия в связи с тем, что «долларовая традиция» укрепилась за многие годы. Традиция «евро» еще не прижилась, евро – валюта относительно молодая.
Пока еще не все перешли на рублевые цены. Те, кто выставляет цены на объекты в долларах (их уже немного), корректируют суммы в сторону повышения в связи с падением курса, либо выставляют цены в «у.е» по фиксированному внутреннему курсу. Часто в ценник ставят обе суммы – в рублях и «у.е».
Те, кто уже перешел на рубли – незначительно округлили суммы в сторону повышения. Таким образом, складывается тенденция к повышению цен. Но существенного основания для спекуляции на этом фоне в настоящее время нет. Данная коррекция — вынужденная. Со временем «рублевая» традиция должна окончательно прижиться.
У.Е. – это не доллар и не евро
Татьяна Копыстыринская руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Единственной валютой, в которой могут осуществляться платежи в РФ - это рубль. Поэтому, самая распространенная валюта сегодня на рынке недвижимости - это у.е., которое может быть равно на усмотрение участников рынка любой валюте мира.
На сегодня чаще всего у.е. не равно доллару США и не равно евро. Курс у.е. на день платежа может быть любой. Поэтому если экономическая ситуация в РФ будет такова, что хождение примут иные валюты (например швейцарские франки), то и рынок недвижимости, как любой другой рынок, подстроиться под эту валюту.
Перестройка сознания займет 2-3 года
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:
Мы не видим никаких противоречий в настоящей ситуации, когда оценки изменения цен, выдаваемые разными аналитиками, существенно расходятся. Объясняется это не только конъюнктурными соображениями, но и разными методиками подсчета статистических данных.
Большинство аналитиков продолжают оценивать рынок в долларах, так как большинство покупателей продолжает «мыслить» в этих единицах. Если же все аналитические отчеты перевести в рубли и учесть, что курс доллара сейчас падает, то получатся результаты, отличные от озвучиваемых большинством аналитиков.
В качестве примера приведу нашу свежую статистику – по результатам анализа вторичного рынка Москвы за сентябрь мы зафиксировали рост цен в долларах на 0,1%, но если перевести эти оценки в рублевые показатели, то получится, что за сентябрь средняя цена квадратного метра на вторичном рынке упала на 1,7%. Теперь посмотрим на итоги первой недели октября – в долларах мы зафиксировали рост рынка в 2,2%, а в рублях цены выросли меньше, так как доллар продолжал дешеветь. Этот пример показывает, что по одним оценкам цены падают, по другим растут, по третьим – «стоят».
Согласно закону ФЗ № 48-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей» с 1 июля все цены в рекламе должны указываться в рублях. Именно так мы и поступаем, когда указываем цены квартир в рекламных объявлениях и договорах.
Но инертность рынка очень сильная, и чтобы не осложнять жизнь нашим клиентам, мы указываем цены еще и в долларах, переводя значения по средневзвешенному курсу. При переговорах между всеми сторонами (продавцом, покупателем, риелтером) сегодня очень часто используется долларовый эквивалент, хотя достигнутые соглашения в договорах фиксируют в рублях.
Вероятно, доллар еще длительное время сохранит такую дублирующую или вспомогательную функцию. И мы не будем усложнять жизнь своим клиентам, если им удобнее вести подсчеты в «условных единицах». Хотя уже довольно часто встречаются случаи, когда представители фирм в ответ на вопрос озадаченного клиента «а сколько это в долларах» отвечают «не знаем».
Когда все экономисты будут «мыслить» в рублях, неизбежно перестроятся и игроки рынка недвижимости. Перестройка сознания может занять 2-3 года.
Евро доллар не заменит
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Рынок недвижимости в Москве - рынок продавца. Если он выставляет квартиры в долларах США, то покупатель принимает его условия. Это привычная схема расчетов.
Поскольку при оценке московских квартир в рублях получаются очень крупные суммы, то и продавцу, и покупателю удобнее как средством расчета пользоваться долларами. Кроме того, на американской валюте основаны различные системы индексов недвижимости. Они также влияют на поведение участников рынка. Рынок недвижимости по своей природе инертен.
Вряд ли колебания курса доллара служат поводом для спекуляций недвижимостью. Доход от операций не столь существенен. Овчинка не стоит выделки. Для подобного рода игр больше уместен сам валютный рынок.
Что касается перспектив развития рынка недвижимости, то евро вряд ли заменит доллар. Политика правительства направлена на то, чтобы денежной основой национальной экономики служила отечественная валюта. Поэтому на рубли постепенно перейдет и столичный рынок недвижимости.
Застройщик не разрешает играть с ценой
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель»:
Сегодня переход к рублевым ценникам – единственно возможный вариант событий. Можно сказать, что переориентация потребителя на расчеты в рублях уже произошла. Все больше компаний выплачивают зарплату в рублях. Кроме того, в действие вступили изменения, внесенные в федеральный закон «О рекламе», запрещающие рекламу товаров и услуг только в иностранной валюте. Поэтому в рекламе объектов недвижимости вы сегодня уже не встретите долларовые ценники. Подобные меры позволили окончательно закрепить рублевый переворот на рынке недвижимости.
Зачастую при переводе цен в рубли используется внутренний курс, который отличается от курса ЦБ не более чем на 1-1,5%. При этом максимально защищенным от спекуляции является первичный рынок жилой недвижимости. Здесь ценовую политику определяет застройщик, все чаще самостоятельно ведущий продажи, ставя, таким образом, своих партнеров - риэлтерские агентства, в жесткие рамки, не позволяющие им «играть» с ценой. К тому же большинство крупных застройщиков уже давно перешли на рублевые ценники. Так, при продаже квартир в объектах группы компаний «Домостроитель» расчеты в рублях велись изначально. Поэтому повышение стоимости квадратного метра в новостройках обусловлено не столько внутренним курсом, сколько объективными факторами – прежде всего уровнем развития проекта.
Евро не может стать серьезным конкурентом рублю - для многих эта валюта еще непривычна.
В переходный период некоторые сжульничали
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:
Сейчас особо выдающихся примеров спекуляции на курсовых ризницах в отношении цен на недвижимость мы не наблюдаем. Однако в момент вступления в силу дополнений к закону о рекламе, некоторые продавцы повели себя не очень порядочно и пересчитали свои долларовые цены на рубли не по текущему курсу, а по своему. Такое поведение подтолкнуло цены на объекты первичного рынка вперед, но не намного и не надолго.
Евро приживется вряд ли: курс доллар-евро устанавливается по плавающей схеме, под действием влияния спроса и предложения, которые в свою очередь обусловлены и объемом экспортно-импортных операций, и объемом реального производства в зоне каждой из валют, изменением реальной стоимости ключевых экспортно-импортных товаров и многими другими факторами. А в себестоимости строительства ввозимые материалы не занимают доминирующую часть. Поэтому наиболее выгодно и для покупателей, и для продавцов, назначать цены в рублях.
Фиксируйте курс на день покупки
Ольга Селютина, руководитель Управления вторичного жилья Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
Все говорят о том, что цены на жилье поднялись. На самом деле изменение цен связано с тем, что курс доллара падает и в рублевом эквиваленте стоимость квадратного метра становится больше. Продавцы оказываются в сложной ситуации: возникают опасения очередного падения доллара, начинаются прения между продавцом и покупателем. Представьте ситуацию: во время просмотра квартиры курс был 24,85, а на момент заключения договора он уже 24,70. Встает вопрос: по какому курсу оплачивать объект? Иногда это тормозит продажу квартиры. Необходимо фиксировать курс на момент покупки, и уже ведя переговоры о внесении аванса оговаривать конкретную сумму. Важно так же определиться с тем, в какой валюте будет осуществляться сделка.
Евро возможно будет использовать как расчетную единицу в ближайшем будущем. Но на сегодня приоритет все же у доллара. Пока все стараются выставлять недвижимость в долларах, но при этом оговаривают, в какой валюте будет осуществляться расчет. На деле все зависит от желания продавца. Чаще всего расчет в рублях осуществляется в том случае, когда продавец собирается одновременно купить себе квартиру в новостройке, эта сделка проводится уже с юридическим лицом и исключительно в рублях. В иностранной валюте люди чаще просят расплачиваться в том случае, когда продавец уезжает жить заграницу, и рубли ему становятся не нужны.
Регионы считают в рублях
Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:
Цены в долларах на первичном и вторичном рынках недвижимости продолжают расти. Собственники квартир вторичного рынка не всегда финансово грамотные. Они не следят за инфляцией, а интересуются, просматривают ли их квартиры или нет, по каким ценам совершаются аналогичные сделки. В соответствии с этим определяют стоимость своего имущества.
Рынок остается долларовым для Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, в остальных регионах рынок недвижимости оценивается в рублях. И, как правило, люди ориентируются на долларовые цены. Падение курса доллара в свою очередь стимулирует цены к росту.
Бюджет РФ, его основная составляющая формируются доходами от экспорта сырьевых ресурсов. На сегодня расчеты в данном сегменте рынка производятся в долларах. И до тех пор пока ситуация будет сохраняться, приток долларов и определение цен в долларах будут сохраняться. Приток валюты происходит в первую очередь в Москву, и далее начинает перераспределяться в регионы.
Кроме того, до сих пор у многих существуют «серые» зарплаты, выдаваемые в конвертах и часто выплачиваемые в долларах. Плюс, традиционно за 17 лет существования московского рынка недвижимости сложилась привычка – определять цены в долларах. И до тех пор, пока национальная валюта не будет крепкой, стабильной, конвертируемой и признанной на международных валютных рынках, у наших сограждан не будет наблюдаться массового желания номинировать цены на свое жилье в рублях. Перевод некоторых цен на квартиры в евро обусловлен тем, что эта валюта за последние полтора года ведет себя на рынке более стабильно, чем доллар.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Как мы поняли из рассуждений наших экспертов, основная причина того, почему мы продолжаем считать в долларах лежит, в области психологии – ну привыкли мы.
Спекуляции продавцов на курсе валют, конечно же, наблюдались, но наши эксперты не считают их значительными. Евро приживется вряд ли – молода еще. А переход к рублю – просто дело времени. Надо приучить мозги к рублевым расчетам. Все-таки не зря мы завели у себя в портале электронные сервисы, например "Квартирный калькулятор", которые показывают результаты в рублях.