Финансовые катаклизмы случались не раз. Переживала такой опыт и наша страна, когда в августе 1998 года в одночасье обрушился кризис, спутав все карты и на зарождавшемся рынке недвижимости. Десять лет спустя, когда что-то похожее уже пройдено, вполне закономерным представляется желание провести параллель между кризисами 1998 и 2008 - 2009 гг. Разумеется, проводить полный сравнительный анализ пока ещё рано, так как текущий кризис ещё не завершился. Однако некоторые предварительные оценки с помощью экспертов нам сделать удалось.
Разделительное начало
Очевидным и основным различием между кризисами 1998 и 2008-2009 гг. является, конечно, же, масштаб бедствия. Тогда кризис охватывал только территорию России. И хотя поводом дефолта 1998 года послужили падения фондовых рынков Юго-Восточной Азии, подлинные причины были связаны с просчетами в кредитно-денежной политике правительства: огромный долг по государственным краткосрочным обязательствам (ГКО), искусственное поддержание многократно переоцененного курса рубля и т.д.
«Наша экономика в то время только зарождалась, и когда курс рубля по отношению к доллару рухнул, трудности испытывали многие, - рассказал Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет - Недвижимость». - У кого оплата труда была в долларах, не слишком потеряли, но в целом кризис сказался практически на всех, особенно на владельцах различных ценных бумаг, в том числе и Государственных облигаций Казначейства. Многие банки разорились в то время из-за того, что обязательства по государственным облигациям не были погашены».
Кризис 2008-2009 гг. также больно ударил по банковским учреждениям, однако, на сей раз, причины происхождения были далеко не внутренними. «Текущая ситуация является для России, скорее привнесенной и связана главным образом с просчетами банковской системы США, - оценивает ситуацию Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – В 2001-2005 гг. в связи с ростом спроса на жилье в США, что сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Это были, в том числе кредиты subprime - с наиболее низкими требованиями к заемщику. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США».
Осенью 2008 года стало определенно ясно, что кризис достиг границ нашей страны. Сказалось это, в первую очередь, отсутствием кредитования со стороны иностранных инвесторов, которое, разумеется, отразилось и на рынке недвижимости. Впрочем, данное обстоятельство, тем самым, является следующим немаловажным отличием между двумя кризисами.
Кредитные параллели
Десять лет назад кредитование в России не было так развито, а понятия ипотечного кредитования, можно сказать, практически не существовало и вовсе. Сегодня же кризис существенно повлиял на ипотеку, приведя к значительному падению покупательского спроса. «Выросли процентные ставки, многие банки отказались от ипотечных услуг и, как следствие, ипотечные покупатели практически исчезли с рынка, а это 10% в Москве и до 40% в Подмосковье и регионах», - констатирует Николай Андреев («Пересвет - Недвижимость»).
Не стоит упускать и тот факт, что кредитование застройщиков также не было столь актуально как сейчас. Как свидетельствуют эксперты, тогда рынок состоял из небольших компаний, накладные расходы у которых были несравнимы с нынешними. Не было и огромных корпораций, затевавших мегапроекты сроком на несколько лет. Собственно, поэтому и не возникало необходимости в миллионных кредитах, деньги вкладывались только в необходимое, ни о каком перспективном развитии и расширении бизнеса в основном речи не было.
Сейчас же компании несут множество обременений, в частности, снижение кредитования строительной отрасли вынуждает застройщиков отказаться от многих проектов. «Сегодня застройщикам стало гораздо труднее получать кредиты у банков, - сообщает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования». И хотя некоторые крупные банки (например, Сбербанк России) продолжают активно кредитовать стройку, Юлия Гераськина убеждена: чтобы сегодня получить кредит, нужны «идеальные» проекты.
Строительный парадокс
Кардинальные отличия кризисных ситуаций связаны также с объемами строительства. При этом, как ни парадоксально, если в 98-ом году довольно хрупкая экономика дала импульс для ускоренного развития рынка недвижимости, то нынешний кризис сработал как тормоз, спровоцировав сильные сокращения объемов строительства.
По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в тот кризис Москва старалась больше строить, больше продавать. Причем строилось тогда в основном жилье массовой застройки. Это был период активной застройки районов Митино, Бутово, Марьинского парка и т.д. Сегодня ситуация на рынке обратная, - констатирует эксперт. Строить стали меньше, к тому же стройки замораживаются, значительная доля жилья строится по госзаказу, соответственно, на рынке практически ничего не остается. А в 1998 году такого не было.
Похожий сценарий
И все же, несмотря на десятилетний разрыв и неодинаковую природу происхождения, кризисные ситуации разнятся не во всем. Взять хотя бы то, что на рынке недвижимости, как тогда, так и сейчас, значительно упал спрос, цены в течение длительного периода корректировались вниз, количество сделок существенно уменьшилось. Более того, что касается ценовой динамики, то, по предварительным оценкам экспертов, ситуации очень похожи. Если сопоставить данные участников рынка недвижимости с результатами исследований аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», получается следующая цифровая картина.
В результате кризиса 1998 года цены на московские квартиры упали в среднем на 35%. По данным IRN.RU, на тот период времени средний уровень цен составлял порядка $650-700 за кв.м, в то время как перед кризисом стоимость квадратного метра была равна $1000. Сегодня ситуация практически повторяется. Если до кризиса стоимость жилья находилась в диапазоне $6000-6200 за кв.м, то в настоящий момент ценовая отметка колеблется в районе $4200 за кв.м. Это значит, что падение уже приблизилось к 30%.
Олег Репченко не исключает, что «хвост» падения на 5% еще может набежать. В конечном счете, полагает эксперт, задача заключается не в том, чтобы подогнать цены, тем более что с высокой точностью просчитать это практически нереально. Однако в целом, аналогии достаточно близкие и похожие.
Олег Репченко замечает и другую общую черту между кризисами - соответствие по срокам. Причем сравнение настолько точное, что совпадает вплоть по месяцам от начала кризиса. «Нынешний кризис, по сути, также начался в августе (на фондовом рынке, политический кризис, связанный с Грузией), - проводит параллель эксперт. – При этом, в 98-ом году рынок недвижимости почувствовал влияние кризиса не моментально, а только к октябрю, отреагировав незначительным падением цен. Заметное снижение началось ближе к концу года, а основное падение пришлось на конец 98-ого и на первую половину 99-ого. Пока что инерция событий на рынке идентичная».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Недавно мы опубликовали статью «Чайник» на рынке недвижимости: как самому составить ценовой прогноз», в которой советовали читателю присмотреться к характерным показателям, которые помогут понять, заканчивается уже падение цен или будет длиться еще долго. Надеемся, что и эта статья поможет читателям построить собственный прогноз. Ведь «кризисный опыт» гораздо более ценен, чем «опыт расцвета» и хорошо усвоенные уроки прошлого помогают в будущем.