Страшное слово «дефицит» преследует наших сограждан еще с советских времен. В те годы это явление касалось преимущественно товаров повседневного спроса. Однако есть ощущение, что с годами дефицит, как вирус гриппа, не исчезает, а успешно мутирует. Сегодня актуально употреблять слово «дефицит» рядом со словом «жилье» - это словосочетание практически не сходит со страниц СМИ последние тревожные месяцы. Стоит ли нам его ждать, и к чему он может привести, мы решили выяснить у экспертов и участников рынка, а затем попросили подвести итог руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олега Репченко.
Тема дефицита жилья звучит все грознее. На нас обрушиваются потоки статистических, аналитических данных, да и просто эмоции игроков рынка. И вот уже президент России Дмитрий Медведев говорит о том, что хорошо бы нам со вводом жилья удержаться на прошлогоднем, между прочим, довольно скромном уровне. Где уж тут штурмовать стахановские высоты, «выполнять и перевыполнять», когда строительный бизнес оказался таким уязвимым к кризису… А может быть, это строители нарочно пугают нас дефицитом жилья, «бьют на жалость», чтобы сердобольное наше государство взяло и открыло свои «закрома» для бедолаг, понабравших кредитов и заморозивших стройки?
Сегодня Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru обсудит проблему возможной угрозы дефицита жилья с профессионалами рынка недвижимости. Мы попросили ответить их на несколько вопросов.
Вопрос № 1
Приведет ли сложившаяся экономическая ситуация к дефициту жилья?
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Строителей России:
Из-за проблем с финансированием объемы строительства в третьем квартале 2008 года начали падать: застройщики приостанавливают освоение новых участков и замедляют темпы уже начатых строительных работ. Государство частично выкупает у застройщиков готовое жилье, но не в полной мере. Например, на выкуп жилья для военнослужащих в прошлом году планировалось потратить не менее 30 млрд. руб., на сегодня этот бюджет еще не освоен.
В 2008 году в России предполагалось построить 70 млн. кв.м жилья, однако фактически построено порядка 60 млн. В нынешнем году в строй будет введено примерно на 20% меньше жилых площадей, то есть не более 50 млн. кв.м. И это еще неплохо, потому что в следующие годы можно прогнозировать ещё больший спад строительства нового жилья.
Строительный цикл — время от подготовки необходимой документации до сдачи дома госкомиссии в России составляет не менее трех лет при самом оптимистичном варианте, например, когда строительство ведется на свободном участке и не требуется расселение жителей сносимых домов. Но обычно процесс длится дольше. Если в последнем квартале 2008 году большая доля площадок были заморожены, то острая нехватка нового жилья даст себя знать уже в 2010 году.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Чтобы утверждать, что сокращение предложения приведет к дефициту жилья, необходимо понять ситуацию со спросом. В структуре спроса наблюдаются серьезные различия между сегментами и регионами. При прочих равных, максимальное сокращение спроса наблюдается в бизнес-классе. Учитывая, что и до кризиса предложение здесь было довольно значительным, дефицит в этом сегменте в течение ближайших одного-полутора лет будет минимальным или не возникнет вовсе.
В сегменте эконом-класса дефицит и до кризиса имел место, снижение спроса здесь, безусловно, также произойдет, но оно будет компенсировано, по крайней мере, частично государственными покупками, а также смещением части спроса из бизнес-сегмента. Более того, дефицит площадей в этом сегменте и до кризиса носил объективный, а не конъюнктурный характер: по обеспеченности жильем мы по-прежнему отстаем от развитых стран. Вопрос же наличия платежеспособного спроса для выхода на западные ориентиры по обеспеченности – это вопрос цен и развития ипотечного кредитования.
Элитный сегмент представляет собой особый, по определению дефицитный сегмент. Предложение здесь всегда отстает от спроса – в противном случае, как только предложение начинает расти быстрее спроса, происходит естественная коррекция: требования к элитности изменяются (повышаются), оставляя вне игры «лишние» объекты. Кризис может на время смягчить этот дисбаланс, но с восстановлением рынка элитный сегмент вновь вернется в свое естественное состояние. В сумме мы получаем, что на выходе из кризиса дефицит площадей неизбежен.
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «ПИОНЕР»:
Столичный рынок новостроек по разным - не только экономическим причинам никогда не был сбалансированным по соотношению спроса и предложения. Дефицит качественного предложения жилья в Москве наблюдался всегда, и ни для кого не секрет, что в наиболее востребованных сегментах эконом- и комфорт-класса диспропроция между спросом и предложением была самой значительной, по сути являясь главной движущей силой безудержного роста цен вплоть до конца лета прошлого года.
Осенью же строительный рынок, как и вся экономика России испытал сильнейшее негативное воздействие финансового кризиса. В течение нескольких недель ситуация изменилась практически до неузнаваемости: рынок впал, можно сказать, в «кому», мгновенно исчезли деньги - люди просто перестали покупать квартиры, а банки начали «придерживать» финансирование застройщиков. Как следствие, абсолютно все застройщики пересмотрели свои финансово-производственные планы, к сожалению, не в пользу увеличения объемов строительства.
Общеизвестно, что многие из них, не сумев обеспечить стабильное финансирование своих проектов и оказавшиеся в полной зависимости от сократившегося спроса частных покупателей, вынуждены были приостановить до лучших времен реализацию проектов, находящихся на «бумажной стадии», сосредоточившись на уже строящихся объектах.
Что самое печальное, большинство приостановленных (надеемся, временно) проектов находятся в наиболее дефицитном сегменте относительно недорогого жилья. Сегодня рынок, как нам представляется, прошел первую шоковую фазу кризиса и на фоне состоявшейся ценовой коррекции активно восстанавливается спрос, особенно в сегменте комфортного, но относительно недорогого жилья. К сожалению, немногие застройщики сейчас в состоянии отважиться на вывод на рынок новых объектов, а пока нет предпосылок для роста предложения, дефицит будет усугубляться.
Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент»:
В отсутствие жилья эконом-класса непосредственно в столице заменой ему все последние годы служила подмосковная застройка. Поэтому и ситуация в Подмосковье несколько отличается от Москвы. Ввод многоэтажного жилья шел быстрыми темпами, этой инерции еще хватило, чтобы ввести в 2008 году 4,6 млн. кв. м, причем более 2,1 млн. кв.м из этого объема «ударно» принято в декабре, что на 11% превысило прошлогодние показатели. Но что будет дальше, надолго ли этого хватит?
В настоящее время новые стройки не запускаются, а те, что находились на начальном этапе – повсеместно замораживаются. При этом «выбывают» распроданные дома высокой готовности, а на немногочисленных новых объектах, которые формально выходят на рынок, реальных продаж практически нет. Немалые объемы готового жилья приобрели московские власти, например, на декабрьском аукционе с розничного рынка региона было разом снято 360 тыс. кв.м подмосковного жилья эконом-класса. Таким образом, начиная с ноября общее предложение подмосковных новостроек, в которых ведутся продажи, снизилось примерно на 16% (в квадратных метрах).
Вопрос № 2
Повлечет ли дефицит жилья за собой повышение цен?
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Строителей России:
Если в последние месяцы 2008 году падение спроса было связано с субъективными факторами, такими как ожидание падения цен и общая нервозность – люди просто «придерживали деньги», то в текущем году спрос вряд ли сильно вырастет, но тому будут уже другие, объективные причины: общее падение производства, рост безработицы, снижение доходов.
А поскольку на низком уровне будут находиться и предложение, и спрос, то баланс между ними сохранится, и до конца года нам вряд ли стоит ожидать повышения цен. Однако оптимисты считают, что уже в 2010 году на рынке начнется оживление спроса при нехватке предложений, а это уже отразится на стоимости жилья.
Перед нами сейчас стоит двуединая задача: с одной стороны – не допустить обвального падения цен на рынке, с другой – не создавать предпосылки для появления новых «пузырей». С этой целью мы («Ассоциация Строителей России») разработали Программу, которая сейчас проходит утверждение в РСПП. Это комплекс нормативно-правовых, финансовых и организационных мер, которые мы рекомендуем государству для того, чтобы избежать дальнейших потрясений на рынке.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Восстановление спроса будет происходить быстрее, нежели восстановление предложения. Темпы и масштабы обоих процессов зависят от целого ряда факторов: величины снижения цен за время кризиса (так, если рынок элитной недвижимости, как наиболее устойчивый, испытает минимальное падение, то и рост здесь будет относительно скромный), изменения уровня доходов населения (при условии, что снижение доходов не превысит в среднем 10-15%, рост цен будет значительный) и так далее.
Более-менее уверенно можно утверждать также, что рост цен на выходе из кризиса будет носить довольно резкий характер. Будет ли это краткосрочный всплеск с последующей коррекцией или более плавная, но устойчивая тенденция – говорить сегодня рано, но то, что кризисы, подобные этому, ведут к чрезмерным, выходящим за рамки «стандартных» колебаниям, довольно очевидно.
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «ПИОНЕР»:
Сегодня спрос на жилье восстанавливается (например, мы на своем объекте с декабря 2008 г. констатируем увеличение числа сделок). Конечно, отсутствие ипотеки - весьма существенная проблема для застройщиков, так, в лучшие времена по нашим новостройкам доля сделок с использованием ипотечных кредитов составляла более 30%.
С другой стороны, проведенная большинством застройщиков коррекция цен позволила вернуться на рынок значительному числу покупателей, которые не могли себе позволить приобретение квартиры по докризисным ценам, но сохранили сбережения (среди них немало и таких, кто отказывался от приобретения жилья по ценам лета 2008, не считая их «справедливыми»). Как бы то ни было, сегодняшний уровень цен их вполне устраивает. Вот и получается объективно следующая картина: спрос никуда не делся, вполне вероятно, даже с поправкой на кризис, будет увеличиваться, предложение, мягко говоря, не показывает тенденции к росту.
Инфляцию, опять же, никто не отменял. По нашим объектам с февраля практически по всей номенклатуре квартир цены в рублях повышены на 2-4%. Про валютный эквивалент рублевых цен рассуждать проблематично - немало вопросов вызывают цены в привязке к доллару, заметно подрастерявшему репутацию основной стабильной валюты, однако большинство цен застройщиков сегодня вновь привязываются к неким у.е. В силу того, что курсы валют по отношению к друг другу ведут себя непредсказуемо, ответ на вопрос об изменении цен в долларовом выражении становится довольно абстрактным и малоинформативным, во всяком случае, в ближайшие месяцы.
Александр Михеев, генеральный директор ЗАО «Яртт Девелопмент»:
Мы считаем, что областной рынок первички в итоге «просядет» сравнительно меньше, и оживет быстрее, чем столичный. Подмосковное жилье и до кризиса было сравнительно дешево, а в последние месяцы падающий рубль «сделал скидку» за нас, застройщиков. Процесс перетекания спроса на жилье эконом-класса из Москвы в область, вызванный фактически отсутствием в столице соответствующего предложения, начался не вчера.
Надо думать, что в нынешней ситуации, когда многим приходится дополнительно пересматривать свои финансовые возможности, он только увеличится. Как только покупатели поймут, что рынок достиг долгожданного уже для всех дна, немалый объем накопленного спроса выплеснется именно на рынок новостроек ближнего и среднего пояса Подмосковья. По нашему мнению, этого можно ожидать уже осенью.
Макроэкономический фон в стране и мире медленно, но, видимо, верно стабилизируется. Программа спасения экономики, предложенная новым президентом США, принята. Цена на нефть в течение года в среднем будет наверняка не ниже $40. В России не предвидится значительного увеличения дефицита нацбюджета, тем более – платежного баланса. В этой ситуации деньги пойдут на покупку того объема жилья, который к осени окажется в продаже на рынке. Это может повлечь рост цен на жилье не только в рублях, но даже и в валютном эквиваленте.
Резюме Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
По большому счету дефицит жилья был и есть все последние годы. Объемы строительства жилья сегодня чрезвычайно низкие по всей России, стройкомплекс с трудом дотягивает до советских показателей 20-летней давности. В мире получила распространение теория, согласно которой для насыщения рынка жилья нужно строить по квадратному метру на человека в год. Китайцы, например, соблюдают эту норму, несмотря на то, что население страны составляет почти 1,5 млрд. человек. Соответственно, в России необходимо строить порядка 140 млн. кв.м в год - при сегодняшнем реальном строительстве 60 млн. Разрыв колоссальный. Если рассматривать отдельно Москву, то тоже получается, что при 12-миллионном населении столицы 5 млн. ежегодно вводимого жилья явно недостаточно.
На первый взгляд логично предположить, что в будущем, из-за заморозки многих строек, ситуация с нехваткой жилья усугубится. Казалось бы, дефицит налицо. Однако здесь есть много дополнительных факторов, и неизвестно, какой из них перевесит. Не нужно забывать, что спрос и платежеспособный спрос – это две разные вещи, и последний у нас в стране весьма ограничен.
В последние годы основной спрос формировали две большие категории покупателей: ипотечники и частные инвесторы. Что касается первых, то, судя по отзывам девелоперов, последние несколько лет доля покупок с использованием ипотечных кредитов составляла на разных объектах где-то от 20 до 70%. Если говорить о вторых, то существует мнение, что последние 7 лет инвестиционного бума порядка 30% жилья в сегменте новостроек покупались с инвестиционными целями. Сейчас, обе категории ушли с рынка, поэтому реальный спрос по самым скромным подсчетам снизился в 2 раза.
Вернемся к теме инвестиционных квартир. Получается, что их число на сегодня примерно равно объему 2-годичного строительства. Исходя из этого, даже если стройкомплекс будет не работать год, построенного жилья окажется достаточно, чтобы удовлетворить уменьшившийся спрос.
Ограниченный спрос будет направлен на наиболее интересные и сбалансированные по соотношению цена-качество предложения во всех ценовых сегментах – их по-прежнему будет не хватать, а вот предложения с изъянами будут продаваться плохо. Таким образом, полагаю, уменьшение предложения приведет не к росту цен, а скорее – к стабилизации рынка. До конца 2009 года продолжится коррекция цен вниз – не тотально, но по многим проектам - точно, а уменьшение предложения в 2010-2011 годах ограничит глубину падения рынка и остановит дальнейшее снижение.