Практически каждый человек в нашей стране, признанный резидентом, - то есть, проживающий на территории России более 181 дня в году, - и получивший хоть какой-нибудь доход, будь то зарплата или машина, выигранная в лотерею, платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Его приходится вносить в государственную казну и продавцам недвижимости, если она была в собственности менее трех лет. Также от НДФЛ со всех своих доходов платят и покупатели квадратных метров. Однако при покупке или продаже недвижимости налог на доходы физических лиц можно уменьшить, используя налоговые вычеты.
И в ближайшем будущем схема расчета вычетов с НДФЛ должна стать еще лояльнее. «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие изменения Налогового кодекса в части налоговых вычетов коснутся продавцов и покупателей квартир, домов и земельных участков. Но сначала мы напомним о тех льготах, на которые вы имеете право сегодня, а также о последних изменениях, внесенных в налоговое законодательство.
Существующий порядок
Налоговые вычеты с налога на доходы физических лиц, причитающиеся продавцам и покупателям недвижимости, называются имущественными и в настоящее время регламентируются статьей 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ. Фактически они уменьшают налогооблагаемую базу, то есть, сумму дохода, с которого уплачивается НДФЛ.
С продавцами квадратных метров и соток все довольно просто – они получают доход от продажи своей собственности. Он и формирует налоговую базу по НДФЛ. Однако если продавец владел недвижимостью более трех лет, то он освобождается от уплаты НДФЛ вообще, а если меньше, то может использовать налоговый вычет.
Во-первых, он имеет право уменьшить сумму облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму фактически произведенных им расходов по данному объекту недвижимости. «К ним относятся стоимость его покупки (если продавец ранее приобрел объект, а не получил, например, в подарок, то он ведь заплатил за него определенную сумму – от ред.), расходы на ремонты, на услуги риелторов по поиску покупателя и т.п. И они обязательно должны быть подтверждены подлинными документами: договорами, актами, платежками и др., - рассказывает Ирина Федулова, ведущий аудитор фирмы «Ажур-Аудит». – А в случае, когда документы, подтверждающие расходы отсутствуют, уменьшить налоговую базу можно на 1 млн. рублей».
Таким образом, если продать квартиру, например, за 5 млн. руб., то налогооблагаемая база уменьшится на 1 млн. руб., а значит, налог на доходы физических лиц придется платить с 4 млн. руб. Учитывая, что ставка НДФЛ обычно составляет 13%, казна пополняется на 520 тыс. руб. Если же недвижимость стоила не дороже миллиона, то от уплаты НДФЛ продавец освобождается полностью. Вот почему, продавцы так усиленно стремятся занизить сумму сделки и указать в договоре купли-продажи, что недвижимость стоит не более 1 млн. руб.
Правда, надо отметить, что налоговый вычет в миллион полагается лишь при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач или земельных участков либо долей в указанных объектах, а если реализуется иное имущество (например, гараж или сарай), то сумма вычета не превышает 250 000 рублей. «При этом если недвижимость находится в долевой собственности, то доход от ее продажи распределяется между собственниками (либо пропорционально долям, либо на основании договора, где каждая доля оценена отдельно) и налоговый вычет тоже. Когда применяется фиксированный налоговый вычет в размере 1 млн. руб., уменьшение налоговой базы происходит пропорционально долям, а когда каждый владелец может представить документы, подтверждающие его расходы, то согласно этим документам. Допускается и смешанный вариант, когда часть собственников продаваемой недвижимости использует фиксированный налоговый вычет (если отсутствуют документы о произведенных расходах), а другая часть использует сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов», - объясняет Ирина Федулова («Ажур-Аудит»). Таким образом, если рассмотренной выше квартирой стоимостью 5 млн. руб. владело три человека в долях 50%, 20% и 30%, то при применении налогового вычета в 1 млн. руб., они уменьшат свою налогооблагаемую базу на 500, 200 и 300 тыс. руб. соответственно, то есть, разделят миллион на троих.
При покупке же недвижимости налоговой базы по НДФЛ не формируется, ведь покупка – это расходы, но если покупатели уплачивают этот налог с каких-либо своих доходов (зарплата, доходы от сдачи в аренду имущества, от оказания услуг, подарки, и т.п.), то они могут получить имущественный вычет в размере 2 млн. руб. (а если приобретенное имущество стоило меньше, то на всю сумму понесенных расходов). То есть, налоговая база по НДФЛ, а это все доходы налогоплательщика, уменьшится на сумму до двух миллионов. Таким образом, при ставке НДФЛ 13% можно вернуть до 260 000 руб.
«Воспользоваться таким вычетом можно один раз в жизни в случае, если налогоплательщик улучшил свои жилищные условия, а именно купил новую квартиру, комнату, дом, долю в квартире или в доме, земельный участок для строительства жилья», - рассказывает Светлана Оганджанянц, налоговый консультант консультации «NALOGOVMALO.RU», член Палаты Налоговых Консультантов РФ.
Также вычет можно получить при строительстве дома, а если недвижимость приобретается или строится в кредит, то можно увеличить размер вычета, как сообщает Ирина Федулова («Ажур-Аудит») - на сумму процентов, оплаченных по ипотечному кредиту за весь срок действия договора». Это правило действует, даже если проценты составят 5 или 10 млн. руб.: главное, чтобы заем был целевым - предназначенным для строительства или приобретения жилья.
Здесь стоит заметить, что очень часто годовые доходы покупателей недвижимости (или тех, кто строит свой дом) оказываются меньше 2 млн. руб. (суммы вычета), но тут нет ничего страшного – в этом случае льгота переносится на последующие годы, пока не будет возвращен налог с 2 млн. руб., т.е. 260 тыс. руб.
Но правда, если имущество приобретается в долевую собственность, то вычет распределяется пропорционально долям. Например, когда половина квартиры принадлежит одному владельцу, а вторая половина – другому, каждый из них имеет право на вычет лишь в размере 1 млн. руб. «То есть, если налогоплательщик владеет 1/2 долей в квартире, он может вернуть только 130 000 руб., а не 260 000. При этом право на вычет по следующим объектам он уже теряет (т.е. вычет можно получить лишь однажды – от ред.). Таким образом, на сегодня, чтобы полноценно использовать вычет, налогоплательщик должен быть единственным владельцем объекта», - предупреждает Светлана Оганджанянц («NALOGOVMALO.RU»).
Есть нюансы
В сфере имущественных налоговых вычетов, естественно, есть и другие нюансы. «Например, есть категории лиц, которые не могут воспользоваться вычетом. Это:
- лица, не имеющие налогооблагаемых доходов - неработающие, получающие «черную» зарплату, предприниматели, переведенные на налоговые спецрежимы и т.п.;
- лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (т.е. проживающие в России менее 181 дня в году, гражданство при этом роли не играет, например, иностранцы, постоянно проживающие в РФ, вправе воспользоваться вычетом);
- лица, получившие жилье за счет средств работодателей или иных лиц, материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов (правда, если часть недвижимости оплачена собственными средствами налоговый вычет получить возможно; например, если квартира стоит 5 млн. руб., покупатель заплатил 2,5 млн. из своих накоплений, 400 тыс. составил материнский капитал и 2,1 млн. - субсидия, то можно претендовать на полноценный вычет в 2 млн. руб., а вот если потрачен лишь 1 млн. собственных средств, 400 тыс. – материнский капитал и 3,6 млн. – субсидия, то вычет составит лишь 1 млн. руб.);
- лица, купившие жилье у родственников», - рассказывает Светлана Оганджанянц («NALOGOVMALO.RU»).
Чтобы получить имущественный вычет, владелец недвижимости должен получить свидетельство о собственности, лишь для новостроек достаточно наличия акта передачи объекта в собственность, но, тем не менее, нельзя получить вычет, пока дом еще строится. Точно также и при возведении частного дома. «А затраты по приобретению земельного участка можно заявлять в качестве налогового вычета только после оформления в собственность дома, находящегося или построенного на нем», - сообщает Ирина Федулова («Ажур-Аудит»).
Кроме того, в случае продажи имущества при определении налоговой базы очень важны сроки владения объектом: менее или более трех лет. «И не всегда сроки владения определяются по дате, установленной в свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Например, при получении квартиры по наследству срок исчисляется с даты смерти наследодателя, при получении права собственности на основании решения суда – с даты вступления в законную силу судебного решения», - отмечает Ирина Федулова («Ажур-Аудит»).
В каждом конкретном случае возникают и другие сложности. При этом эксперты отмечают в существующем законодательстве целый ряд несправедливостей: «Например, налогоплательщик вправе воспользоваться вычетом за своих несовершеннолетних детей, если квартира оформлена на него и детей в долевую собственность. Однако если доли в квартире есть у обоих супругов, в вычете на доли детей налоговые органы отказывают», - говорит Светлана Оганджанянц («NALOGOVMALO.RU»).
Не справедлива практика с пропорциональным разделением вычета между владельцами недвижимости в случае долевой собственности, ведь она ограничивает права налогоплательщиков и не дает им воспользоваться вычетом в полной мере. Поэтому, по мнению специалистов, Налоговый кодекс РФ, во всяком случае, в частности налоговых вычетов, требует доработок. Да собственно и власти это признают, так как был разработан документ «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов», предполагающий серьезные изменения в налогообложении, которые затронут и сферу налоговых вычетов.
Последние новинки
И хотя принципиально система имущественных налоговых вычетов не изменялась уже довольно давно, за последние годы она уже пережила некоторые положительные нововведения.
Например, до 2011 года нельзя было получить вычет при покупке земельного участка под строительство жилого дома, а теперь это возможно. Правда, только когда дом будет построен и оформлен в собственность, но все же.
«Также с 2011 года, если квартира оформлена на неработающего супруга (т.е. на лицо, не имеющие налогооблагаемых доходов, а значит и права на имущественный налоговый вычет – от ред.), либо в совместную собственность, его правом на вычет может воспользоваться другой супруг, имеющий доходы. А ранее, налоговые органы отказывали в вычете, если документы были оформлены не на налогоплательщика, а на его неработающего супруга», - рассказывает Светлана Оганджанянц («NALOGOVMALO.RU»). Нюанс: это правило не работает, если квартира оформляется в равнодолевую собственность супругов, т.е. 50/50, для того, чтобы получить вычет, нужно другое соотношение: хотя бы 55/45 в пользу работающего супруга.
«А с 2012 года право на вычет получили пенсионеры, не имеющие налогооблагаемых доходов на момент покупки жилья, но имевшие их за последние три года. Это единственная категория лиц, которая может использовать вычет «задним числом» - вернуть налоги за предыдущие три года, если, конечно, в эти годы они работали», - сообщает Светлана Оганджанянц («NALOGOVMALO.RU»).
Но конечно, этих новшеств недостаточно, и основные нововведения еще впереди.
Об этих ожидаемых изменениях, а также о тех, которые были внесены в наше налоговое законодательство недавно, www.metrinfo.ru расскажет в следующий раз.