Недавно наш журнал начал подробный рассказ о налогообложении недвижимого имущества. В первой части - она касалась приобретения квартир, домов, дач - мы пришли к выводу, что действующее в России законодательство в высшей степени либерально: покупатели и наследники вообще не платят за недвижимость никаких налогов; заплатить придется только тем, кто получает в дар, – да и то в случае, если они не состоят с дарителем в родственных отношениях. Сегодня мы продолжаем тему и поговорим о другом аспекте - владении недвижимостью.
Это наша предыдущая статья, посвященная налогам, связанным с приобретением имущества, – «Налоги и недвижимость: кто платит и сколько. Рассматриваем варианты: покупка, наследство, подарок», а мы переходим к нашей сегодняшней теме.
Низ – «социальный», верх – вполне европейский
Начнем, как водится, с законодательства. Регулирующий данную сферу жизни закон - «О налогах на имущество физических лиц» (№2003-1). Он весьма древний: принят 9 декабря 1991 года. Правда, с тех пор в него много раз вносились разнообразные изменения.
В ст. 3 данного закона («Ставки налога») мы обнаруживаем такую таблицу:
| Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения | Ставка налога |
|---|---|
| До 300 000 рублей (включительно) | До 0,1 процента (включительно) |
| Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | Свыше 0,1 до 0,3 процента (включительно) |
| Свыше 500 000 рублей | Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно) |
Даже самого беглого взгляда достаточно, чтобы увидеть «социальный» характер: самые дешевые объекты облагаются по минимальной ставке. 0,1% от 300 тыс. руб. – это 300 руб., сумма совершенно необременительная для кого угодно. А вот верхняя часть – уже вполне на уровне развитых стран. 2% налога в год – это довольно жесткое налогообложение.
Правда, разорительным налог на имущество физлиц в России пока не стал. И главная причина тут – методика определения налогооблагаемой базы, которая учитывает не реальную рыночную, а «инвентаризационную» стоимость объектов…
Доброе и щедрое БТИ
Определяют эту стоимость специализированные организации – Бюро технической инвентаризации. О том, как именно они это делают и какими в итоге оказываются цены для нужд налогообложения, мы недавно писали. Чтобы не повторяться, просто порекомендуем читателям посмотреть здесь: «Новые налоговые ставки на новостройки для старой и Новой Москвы. Сколько придется переплатить покупателю?».
Региональная «вольница»
Нынешнюю российскую власть частенько обвиняют в том, что она чрезмерно централизованная: самостоятельность регионов задушена, все мало-мальски важные решения принимаются в Кремле. В политике, возможно, и так. Но в изучаемой нами сфере все совершенно иначе: полномочия отданы местным властям. «Федеральным законом №2003-1 установлены предельные значения ставок, - объяснили «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» в пресс-службе ФНС России. – Но, поскольку данный налог является местным налогом и зачисляется в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения, представительным органам местного самоуправления <…> предоставлены полномочия определять дополнительные льготы по налогу, а также дифференциацию ставок в установленных на федеральном уровне пределах».
Иными словами, местные власти вольны самостоятельно определять размер данного налога – в рамках «вилок», названных выше. И пользуются этим правом весьма разнообразно – иногда даже внутри одного региона. «Если суммарная стоимость квартир, принадлежащих физическому лицу, в г. Одинцово превысит 500 тыс. руб., то ставка налога будет 2% - таково решение cовета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А вот в Королеве (в соответствии с решением совета депутатов городского округа Королев) при стоимости объектов налогообложения в 500-750 тыс. руб. применяется ставка налога 0,5%».
Что касается Москвы, то ставки налога на имущество физлиц с 2013 года установлены на следующем уровне (в соответствии с городским законом №56 от 14.11.2012 г.):
| Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения | Ставка налога |
|---|---|
| До 300 000 рублей (включительно) | 0,1% |
| Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | 0,3% |
| Свыше 500 000 рублей до 1 000 000 рублей (включительно) | 0,6% |
| Свыше 1 000 000 рублей | 0,75% |
Несложно заметить, что на минимумах (до 500 тыс. руб.) московские власти «выгребли» максимум из того, что им позволяет федеральное законодательство. И еще «деталька»: самые большие суммы налогов будут платить хозяева новостроек. Новостройки, поясним, по методике БТИ оцениваются выше «вторичных» квартир. Мы недавно об этом подробно писали все в той же статье «Новые налоговые ставки на новостройки для старой и Новой Москвы. Сколько придется переплатить покупателю?».
Правила сложения
Теперь такой вопрос: что будет, если у человека в собственности несколько объектов недвижимости? Ответ зависит от того, как они расположены – на территории одного или нескольких «представительных органов местного самоуправления». Во втором случае квартиры рассматриваются по отдельности, а вот в первом, к сожалению, в сумме… «В целях налогообложения суммируется инвентаризационная стоимость всей принадлежащей данному физическому лицу на данной территории недвижимости, - предупреждает Анна Лупашко, президент Российской гильдии риэлторов (РГР). – И итоговая ставка налога будет определяться от этой суммарной стоимости».
Разберем эту ситуацию на конкретном примере. Вы владеете московской квартирой оценочной стоимостью 500 тыс. руб. – и платите за нее налог в 1500 руб. Затем приобретаете тоже в Москве недвижимость за 300 тыс. – налог на нее, как мы помним, составляет 300 руб. Но в итоге (если владельцем этих двух объектов окажется один человек) суммарная инвентаризационная стоимость составит 800 тыс., и налог на них будет не 1800, а 4800 руб. (0,6%). А приобретение еще одной квартиры (в 300 тыс.) вообще выбрасывает общую стоимость вашего имущества в зону свыше 1 млн руб. – и налоги с вас станут взимать по ставке 0,75%.
Таким образом, надо быть крайне аккуратным при инвестировании в недвижимость – стараться «размазывать» свою собственность по разным муниципальным образованиям. В Московской области, напомним, каждый муниципальный округ «автономен». А вот Москва, едина: тот факт, что одна ваша квартира расположена в Алтуфьево, а другая – в Теплом Стане, совершенно не помешает фискалам просуммировать их инвентаризационные стоимости.
Сначала пенится, потом будут штрафы
Разумеется, не обошел законодатель и вопрос ответственности за неуплату налога на имущество. «Согласно Налоговому кодексу, в случае неуплаты налога в установленный срок начисляется пеня за каждый день просрочки – ее ставка составляет 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центробанка РФ, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате неправомерных действий налогоплательщика влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченных сумм налога. Если же требования по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов не исполняются налогоплательщиком в установленный срок, то налоговый орган может обратиться в суд о взыскании задолженности за счет имущества, в том числе денежных средств на счетах в банке».
Вы не виноваты, но…
Тут, правда, возникает еще один вопрос – сугубо технический. Уведомления рассылаются органами ФНС с помощью самой обычной почты. К ее работе масса претензий, плюс ко всему письмо может затеряться и не по вине почтовиков – например, хулиганы в вашем подъезде взломают почтовый ящик. Что будет, если вы не заплатили налог потому, что просто не получили соответствующее «письмо счастья»?
«В случае потери уведомления возникает задолженность по налогу, - предупреждает Ирина Воронова, юрист агентства недвижимости «Бекар». - Она может быть взыскана по решению суда, в этом случае возникают дополнительные расходы, так как необходимо будет оплатить не только сам налог, но и штрафные пени, а также судебные издержки по взысканию с гражданина налога в судебном порядке. После решения суда исполнительным производством занимаются судебные приставы».
Так что надо самому постараться отслеживать ситуацию. К счастью, выход есть – мы ведь в XXI веке живем. «Данные о задолженностях по налогам легко узнать на главном сайте ФНС РФ (nalog.ru), - говорит Елена Кудряшова, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры». – Для этого достаточно ввести свой ИНН». Ну а если вы еще и зарегистрируетесь на этом сайте и заведете там «личный кабинет» - тогда все налоговые уведомления будут приходить к вам в электронном виде одновременно с отправкой их на бумажном носителе по почте.
«Новый сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» позволяет налогоплательщику получать актуальную информацию о задолженности по налогам перед бюджетом, о суммах начисленных и уплаченных налоговых платежей, об объектах движимого и недвижимого имущества, контролировать состояние расчетов с бюджетом, самостоятельно формировать и распечатывать налоговые уведомления и квитанции на уплату налоговых платежей, получать налоговые уведомления, осуществлять оплату налоговых платежей (в том числе до наступления срока уплаты), обращаться в налоговые органы без личного визита в налоговую инспекцию», - дополняет Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet.
Будущее: оберут, но еще непонятно, как
Тема предстоящего повышения налогов на имущество сегодня очень популярна – обсуждают ее все. В начале февраля газета «Коммерсантъ» сообщила о том, что Минфин огласил основные параметры готовящегося им законопроекта о новом налоге на недвижимость физических лиц (см. «Названы параметры нового налога на недвижимость»). Предположительно, налог будет вводиться местными властями в 2014-2018 годах. Рассчитывать его будут, исходя из кадастровой, максимально приближенной к рыночной, цене жилья. При стоимости недвижимости до 300 млн руб. ставка налога не должна превышать 0,1%. Согласно этому проекту, для московской трешки площадью 75 кв. м налог может составить 1,8 тыс. руб. в год, для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м — 1,2 тыс. руб.
Иной раз новости оказываются фантастическими: к примеру, в конце января «Ведомости» сообщили, что ФНС произвела для правительства расчет увеличения данного налога для владельцев нескольких квартир… в шесть раз, причем уже со следующего года («Владельцев «инвестиционных» квартир могут заставить платить в 6 раз больше налогов»).
Разрабатывают власти и проект налога на «недоделанные» дома («Недостроенные объекты могут обложить налогом») и обдумывают, как им обложить данью роскошь, которой, видимо, будет являться и дорогостоящая недвижимость («Недвижимость-2013: ожидаемые события на рынке. Что будет с приватизацией и налогом на роскошь, как новые станции метро и реконструкция дорог отразятся на ценах»).
Вообще, очень похоже на то, что власти сами еще не решили, что делать. С одной стороны, повысить хочется – деньги в бюджете нужны. С другой – по возможности - не разозлить вверенное население.
Так что платить налог на имущество все мы станем больше. А вот с какого точно времени и сколько именно – этого сегодня не знает никто.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как и в случае с приобретением, налог на владение недвижимостью в России тоже можно считать вполне щадящим – платят собственники немного. Правда, здесь нужно вставить важное уточнение – пока. В будущем – все к этому идет – налог на имущество (или побор с каким-нибудь другим названием, который придет ему на смену) обещает стать куда менее дружелюбным.