Недвижимость и налоги – явления, которые с давних времен ходят рука об руку. Квартиры и дома стоят дорого. Следовательно, человек, приобретший что-нибудь из real estate, по определению состоятельный, деньги с него получить можно. Это во-первых. А во-вторых, недвижимость – явно из числа тех активов, которые на виду: в виде клада под елкой не закопаешь и в иностранный банк не положишь. Эти два простых соображения приковывают к данному виду имущества интерес фискальных органов – во всех странах.
Обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил написать своеобразный «сериал» по теме «Недвижимость и налоги». Сегодня – первая часть повествования, посвященная приобретению.
Покупатели – их в России берегут
Начнем с жизнеутверждающего: Россия относится к числу стран, наиболее благосклонных к покупателям недвижимости. Налогов на приобретение просто нет. Единственное, что возьмет с вас государство при покупке – 1000 руб. госпошлины в территориальном управлении Росреестра. Это и с формальной точки зрения не налог (поскольку получателем выступает не ФНС), да и с неформальной – настолько смешная сумма, что и говорить о ней как о серьезной трате не приходится.
Да, большинство покупателей несут и более существенные расходы. Гонорар риелтора, плата за нотариальное оформление – все это стоит немалых денег, исчисляемых в единицах процентов от суммы сделки. Но это – траты необязательные. Желаете провести сделку без помощи названных специалистов – никто вас не принуждает.
В других странах – совершенно иные налоговые правила. «В мире в данном вопросе наблюдается очень большой разброс, - говорит Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов группы ПСН. – Есть страны, где налоги на приобретение нулевые: такова ситуация в Японии и Пуэрто-Рико. А максимальная цифра достигает 12,5% - так обстоят дела в Бельгии. Если же говорить о средних показателях, то для большинства стран налог составляет 2-5% от стоимости покупки».
Примечательно, что налоги на приобретение часто «мимикрируют». Так, по словам Армена Маркосяна, в Дубае нет вообще никакого налога на приобретение недвижимости, но существует… «налог на регистрацию» в размере 2%. Иногда соответствующие поборы превращаются в «гербовые сборы» или еще что-то. На взгляд автора, это вряд ли принципиально. Взимает деньги государство, избежать траты невозможно – все это автоматически делает соответствующие платежи налогом. Не по названию, так по сути.
И еще пара замечаний. Иногда размер налогов привязан к стоимости приобретаемой недвижимости. Играет роль регион страны – к примеру, в американском штате Флорида налога на приобретение не существует, а в Калифорнии он достигает (с учетом дополнительных расходов) 8%. В некоторых странах имеет значение возраст объекта. «Во Франции покупатель новой (до 5 лет) недвижимости платит минимальный налог, в то время как при покупке вторичного жилья он может достигать 7%», - отмечает Армен Маркосян.
Словом, согласимся с тем, что приобретение недвижимости во многих странах сопряжено со значительными тратами. Россиянам же повезло – говорим это без всякого ерничества.
Дарение: не всегда «безд-возд-мездно, то есть даром»
Но «приобретение» совсем не обязательно означает покупку. Получить недвижимость можно и другим способом – например, в дар. В этом случае государство исходит из того принципа, что имущество, «упавшее с неба», является доходом – и за него надо заплатить налог. Ст. 217 Налогового кодекса РФ перечисляет виды доходов физических лиц, не подлежащих налогообложению. В п.18.1 этой статьи называются «доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом». Таким образом, недвижимость исключена из числа того, что «не подлежит налогообложению» - платить за нее придется.
Правда, как отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», существует важное уточнение: от налогов будет освобождение, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. В соответствии с Семейным кодексом, таковыми признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, а также братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Во всех прочих случаях (например, тетя, не чающая души в племяннике, дарит ему квартиру) получатель дара должен заплатить налог – по стандартной для «физика» ставке в 13%. «В данном случае принципиальное значение имеет вопрос оценки собственности, - говорит Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. – Имущество можно оценить самостоятельно, чем порой стремятся воспользоваться граждане, занижая реальную сумму. Или оценку делают налоговые органы».
Послабление, о котором многие забыли
Еще один вариант получения имущества в собственность (правда, часто весьма печальный) – наследование. Сегодня об этом как-то забылось, но до 1 января 2006 года квартиры, дома и т.п., переходящие таким образом, облагались налогом. Сумма рассчитывалась по довольно сложной формуле, учитывавшей стоимость имущества и степень родства наследодателя и наследника. Налогооблагаемая база определялась на основе расчетов БТИ (а их цифры, как мы знаем, всегда ниже, чем рыночная стоимость). Кроме того, существовали целые категории граждан, данный налог не плативших, – пенсионеры; наследники, проживавшие совместно с наследодателем, и т.п.
Тем не менее другим наследникам платить приходилось, и в некоторых случаях сумма выходила немаленькая. Автор лично знаком с женщиной, которая в 2005 году заплатила за унаследованную квартиру около 150 тыс. руб. – поскольку продавать недвижимость она не собиралась (собственные дети подрастали, им нужно жилье), а зарплата была небольшой, сумма повергла семью в легкий шок.
…В общем, гражданам, как нам кажется, нужно помнить, какое послабление им вышло чуть более семи лет назад.
Нотариусы: еще ничего не решено
Рассмотрев в предыдущей главе ситуацию, где налоговый пресс на обывателей был существенно ослаблен, перейдем в другую область – туда, где дуют прямо противоположные ветры. В 90-е годы сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального оформления, затем это правило было отменено. Сейчас во властных коридорах обсуждается вопрос о том, чтобы нотариусов снова сделать обязательными.
«Государственной думой уже более года рассматривается масштабный проект поправок в Гражданский кодекс, одним из пунктов которого является введение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью», - говорит Марина Маловик, заместитель по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер» - направление Москва.
Понятно, что с формальной точки зрения это не налог: получателем денег будет выступать не государство, а нотариусы, которые являются частными предпринимателями. Но здесь налицо главный признак налога: государство обязывает меня поступать так, от данной траты невозможно отвертеться. А уж кому эти деньги достанутся – не все ли равно?!
(Не так давно www.metrinfo.ru уже затрагивал данную тему: «Сделка с квартирой: в каких случаях требуется нотариус. Услуги служителя закона: гарантия безопасности или бесполезная трата денег. Нужна ли «обязаловка» при операциях с жильем»).
Так что рассмотрим остающиеся вопросы. Первый – это перспективы превращения данного законопроекта в полноценный закон. Мнения разделились: одни эксперты считают все дело решенным, другие сомневаются. «В последние годы нотариальным сообществом жестко лоббировалось восстановление обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью, - говорит Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риелторов. – Это лоббирование дало определенный результат: соответствующая норма была включена в проект изменений Гражданского кодекса РФ и даже прошла первое чтение в Государственной думе. Однако в связи с активной позицией, занятой по данному вопросу целым рядом общественных институтов и профессиональных объединений (в том числе Российской гильдией риелторов), удалось повлиять на ситуацию. Как сообщил 16 ноября 2012 года на заседании думского комитета по законодательству его руководитель Павел Крашенинников, норма об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью для физических лиц исключена из проекта «нового ГК» и данная тема больше не обсуждается».
«В окончательную версию закона данные положения не вошли из-за разногласий как внутри юридического сообщества, так и из-за активных протестов некоммерческих объединений предпринимателей, - подтверждает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». - Нотариальное удостоверение сделок по-прежнему требуется только в случаях, прямо установленных законом, или по соглашению сторон соответствующей сделки».
То есть в этот раз у нотариусов не прошло. Но кто даст гарантии, что они вновь не вернутся к этой идее?
«Обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, по нашему мнению, эта указанная инициатива представляет собой навязывание услуг, - отмечает Евгений Сумин, замдиректора департамента аудита и бухгалтерского сопровождения юридической фирмы «Клифф». – Выбор нотариального или безнотариального оформления сделки предпочтительно оставить на усмотрение сторон договора. Но, к сожалению, в последнее время Госдума выпускает федеральные законы без должного обсуждения, в связи с чем оценивать перспективы принятия какого-либо нормативного акта, основываясь на разумных аргументах, просто бессмысленно».
Второй важный вопрос: сколько участникам сделок с недвижимостью придется платить нотариусам, буде их услуги все-таки станут обязательными? Существующие на сегодня расценки приведены в уже упоминавшейся статье от 4 сентября 2012 года – и эти суммы, честно говоря, пугают. В случае восстановления «обязаловки» нотариусам пришлось бы немного «поужаться». «Если бы была восстановлена обязательность нотариальной формы сделок с недвижимостью, то тарифы начали бы регулироваться ст. 22 Основ законодательства о нотариате, - говорит Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Данная статья устанавливает, что за совершение действий, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины. На сегодня это - 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. руб.».
Правда, добавляет эксперт, нотариусы в дополнение к установленному тарифу могут взимать плату за «технические работы», и размеры здесь законом никак не ограничены.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом российское законодательство следует признать вполне дружелюбным к приобретателям недвижимости – платят они мало. Даже если сбудутся самые смелые мечты нотариусов и они станут обязательными участниками сделок – все равно уровень трат покупателя остается намного меньшим, чем в большинстве других стран. Правда, недвижимость мало купить – надо потом ее содержать. Налоги придется платить в случае сдачи в аренду. Продажа недвижимого имущества – тоже повод поделиться доходами с государством. Обо всем этом – в следующих статьях.