Словакия: западный инвестор раскачивает маятник цен

Словакия вступила в Евросоюз одновременно с Польшей, Венгрией и Чехией, но недвижимость в Братиславе – столице Словакии - значительно дешевле пражской, будапештской или варшавской. Однако растет она очень быстро: средняя цена квадратного метра по всей Словакии, которая в феврале равнялась 1150 евро, теперь, в августе, достигла 1452 евро, - сообщил Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru специалист компании «Dákovia» Вацлав Пéчка,

Если же выделить в отдельный сегмент квартиры, особенно столичные, - братиславские, то рост окажется еще более внушительным. Так, цена предложения в панельном доме еще в конце зимы составляла 1220 евро, а в кирпичном – 1475 евро. За прошедшие месяцы эти цены поднялись, соответственно, до 1586 и 1902, то есть, практически, на 30%. В то же время, цены отдельно стоящих односемейных домов выросли лишь на 18%. Однако совсем недавно индивидуальные дома дорожали быстрее квартир. В чем же причина такой изменения тенденции?

Англичане захватывают офисы
Европейские инвесторы (прежде всего - англичане) полтора десятка лет не замечали независимую Словакию, а обращали взоры, в основном, на Прагу. Теперь же они вроде бы спохватились, но проявляют интерес, главным образом, к коммерческой недвижимости, - говорит г-н Пéчка. Для них оказалось сюрпризом то, что хозяева предпочитают продавать квартиры исключительно за кроны. Однако продавцов можно понять: крона растет. И растет она не только относительно доллара, но и относительно евро. Однако английские инвесторы не хотят терять 1-2% на обменных операциях, тем более что в Братиславе очень дороги услуги риэлтеров: их комиссия составляет до 5,5%. Поэтому и предпочитают пока трудиться в офисном сегменте. В следующем году, когда Словакия перейдет на евро, это неудобство отпадет, и англичане наверняка накинутся на индивидуальное жилье с новой силой.

Однако останется еще одно неудобство – всё меньше домовладельцев желают продать принадлежащее им жильё. Дело в том, что, почувствовав набегающий поток переселенцев, они смекнули, что теперь гораздо выгоднее сдавать квартиры в аренду, чем их продавать.

Кроме того, господин Пéчка напоминает, что реальная продажная цена может быть несколько ниже первоначальной запрашиваемой, и следует следить не за ценами, указанными в объявлениях, а за суммами, которые были реально выплачены при покупке.

Сегодня квадратный метр в соседней Вене стоит 4000 евро, а в центре доходит до 15 000. Центр же Братиславы пока еще не превышает по цене 3000 евро за квадратный метр.

Спираль роста цен на братиславскую недвижимость выглядела следующим образом: сначала многие австрийские компании перевели в Братиславу свой бизнес. Произошло это из-за непомерно высоких арендных ставок на коммерческую недвижимость в Вене, которые съедали львиную долю доходов. Кроме того, в Словакии оказалось либеральнее и налоговое законодательство. Это вызвало волну роста цен на коммерческую недвижимость, и эту волну тут же оседлали англичане. Теперь основными арендаторами офисов являются австрийцы, а основными владельцами этих помещений – англичане.

Тут же австрийцы обнаружили, что словаки согласны работать за гораздо меньшую зарплату, чем австрийцы, и начали нанимать персонал на месте. Это и вызвало приток в Братиславу рабочей силы. Причем, опосредованно. На работу в австрийские фирмы принимаются отнюдь не крестьяне, а коренные братиславцы, говорящие на немецком языке как на родном. Словацкая интеллигенция традиционно хорошо знает немецкий еще с тех пор, как Братислава, называвшаяся тогда Прессбургом, входила в состав Австро-Венгрии. Места в собственно словацких компаниях освободились, и их заняли выходцы из Кошице, а в Кошице стали переезжать жители других более мелких городов. Такое великое переселение словаков началось отнюдь не от безработицы, а от желания побольше зарабатывать. Что же касается крестьян, то теперь их роль стали играть украинские гастарбайтеры.

Вот тогда-то австрийцы и поняли, что скоро братиславских бабушек-домохозяек, сдающих квартиру ради прибавки к пенсии, сменят каменнолицие англичане, точнее, представители их управляющих компаний, и цены на жилую аренду возрастут вслед за ценами на аренду офисов. И австрийцы предложили своим квартирным хозяевам выкупить их квартиры,  а когда те начали отказываться, они назвали им такие цены, от которых хозяева отказаться были не в силах.

Поняв, что их опередили, англичане попытались взять реванш на рынке новостроек и начали покупать еще недостроенные квартиры, чего раньше в Словакии не наблюдалось. Некоторые из них просто выгодно перепродали квартиры после сдачи их в эксплуатацию, но многие принялись сдавать их в аренду, получая прибыль как от этого, так и от общего роста цен. Что же касается русских, то лишь немногие из них пытаются подражать англичанам. Основная же масса покупает квартиры для личного проживания.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Картину, нарисованную нашими экспертами, можно назвать даже забавной. Пока российский инвестор «чешет репу», англичане и австрийцы вступили в противоборство и делят сферы влияния на рынке недвижимости. Пока еще не поделили окончательно, «нашим» можно и попробовать вложиться в словацкие метры, ведь, напомним, эксперты прогнозируют к 2010 году без малого трехкратный рост цен. Но поскольку настоящий инвестор просчитывает риски, не надо бы сбрасывать со счетов и влияние мирового финансового кризиса.

Наша справка: Словакия – одна из самых молодых стран Европы. До 1918 года она, как и соседняя Чехия, входила в состав Австро-Венгрии, в ее венгерскую часть – Транслейтанию.

В 1918 году при активной поддержке стран Антанты была создана единая Чехословакия. В  марте 1939 года Чехословакия за одну ночь была без боя оккупирована немцами. Из Чехии немцы образовали два протектората – Богемию и Моравию, а Словакия стала независимым государством – союзником Рейха.

После войны Чехословакию воссоздали, а в 1969 году, когда страну "федерализовали", Словакия стала союзной республикой в составе ЧССР. После падения в 1989 году коммунистического режима ЧССР превратилась в ЧСФР, а Чехословакия стала Чехо-Словакией. Однако в таком виде она просуществовала недолго, и с 1 января 1993 года Словакия получила полную независимость.

Словакия вступила в НАТО 29 марта 2004 и в Европейский Союз 1 мая 2004, а 21 декабря 2007 страна вошла в Шенгенскую зону.
Ныне Словакия - это не имеющее выхода к морю государство в Центральной Европе. По своей территории – 48 тысяч 845 кв. км она занимает в мире 126-е место, а по 5,5-миллионному населению – 110-е.

Примеры предложений