В России проценты по ипотечным кредитам составляют в среднем 9 – 11% в год для долларовых займов и 10-14% для займов в рублях. Для людей с «серым» и «черным» доходом ставки на 2–3% выше. Это более щадящие ставки, чем у обычных потребительских кредитов. И все же проценты не назовешь низкими, если учесть, что в Европе, Америке, Японии ипотечные кредиты часто выдаются под 5-8% годовых, а иногда даже под 3%. Иностранцам удается экономить на процентах благодаря плавающим ставкам ипотечного кредита. Правда, эти ставки напрямую зависят от ситуации на финансовых рынках.
Мнениями об этом «ипотечном чуде», якобы созданным исключительно из любви к клиентам, с Интернет-порталом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Российский Банков Екатерина Покопцева, директор по прямым продажам ООО «Кредитмарт» Сергей Подгорнов, управляющий директор Блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович и заместитель директора по развитию бизнеса компании «Финмарт» Александр Аникин.
«Человеческий фактор» и мировая экономика
Обычно кредитный менеджер подбирает для каждого конкретного клиента ипотечную программу с учетом множества факторов: возраст, состояние здоровья, размер дохода и возможность его подтвердить, уже сложившейся кредитной истории. Деловые и личные качества человека во многом определяют, получит ли он скидки и преференции от банка, позволят ли ему взять кредит под самый выгодный процент или оценят как «рискового» заемщика.
Если ипотечный кредит предусматривает плавающую ставку, то расчет суммы ежемесячного платежа будет гораздо меньше зависеть от «человеческого фактора». «Плавать» ее заставляют макроэкономические факторы: темпы инфляции, цены на энергоносители, состояния фондового рынка.
Плавающая процентная ставка состоит из двух частей: фиксированного процентного платежа по кредиту, размер которого не меняется, и некоего условного базисного индекса. Именно он и «плавает», чутко реагируя на изменения ситуации в мире. Вот и на прошлой неделе на фондовых рынках свирепствовал кризис, заставляя прыгать всевозможные индексы и показатели.
Как плавают проценты?
В Старом и Новом свете наиболее распространена процентная ставка LIBOR (London Interbank Offered rate - Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов). Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на стандартный срок, например, на год.
LIBOR формируется на основе процентных ставок 16 ведущих национальных банков Франции, Япония, Германии, США и Великобритании. Банки выбираются на основании их репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке, и их список регулярно пересматривается.
LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки: от одной недели до 12 месяцев по каждой валюте, для ипотечных заемщиков обычно пересматривается ежегодно. Некоторые банки могут пересматривать ее раз в полгода. Клиентам банки предлагает взять ипотечный кредит на условиях LIBOR+Х% (кредитная маржа).
Чем плавающие ставки привлекательны для банка?
На первый взгляд – ничем. Ведь в условиях спада рыночных процентных ставок процентные ставки по ипотеке тоже снижаются. Не выгоднее ли выдавать только кредиты с фиксированной ставкой, тем более, что в России они и так немаленькие?
Понять выгоду банкиров может только профессионал. Следует учесть, что банк рассчитывает на погашение кредита точно в срок. Досрочное погашение кредита тоже относится к банковскому риску, так как в этом случае кредитору внепланово возвращаются средства, которые он вынужден инвестировать вновь. Это особенно невыгодно в условиях падения процентных ставок.
Если средние значения процентных ставок падают (например, с 18% до 12–13%), заемщики предпочитают рефинансировать кредит, ставший невыгодным с помощью нового кредита, взятого в другом банке. Проще говоря, банк А погашает банку В долг гражданина Сидорова, а затем Сидоров берет в банке А новый кредит. Банк А получает «проверенного» клиента, Сидоров – ипотечный кредит на более выгодных условиях. Проигрывает только банк В, который недополучает прибыль.
В случае плавающих ставок риск досрочного погашения намного ниже, так как процентная ставка снижается автоматически, и рефинансировать один ипотечный кредит с помощью другого заемщику просто бессмысленно, если учесть высокие накладные расходы переоформления кредита.
Впрочем, бывали случаи, когда ставка LIBOR росла, на российском рынке же, напротив, снижались процентные ставки ипотечных кредитов. Иные заемщики платили 15% годовых, когда их знакомые брали кредит под 9%. Банк же отказывался рефинансировать кредит. Хотя, как правило, в случае изменения ситуации на рынке и возможности оттока клиентов, которые предпочтут рефинансироваться у конкурентов, банки соглашаются пересмотреть договор.
Досрочное погашение – не единственная причина возможных потерь и упущенной прибыли банков. При повышении ставки он мог бы с большей выгодой разместить «ипотечные деньги», вложенные в кредит с фиксированными ставками. В случае с плавающей ставкой прибыль банка согласована с доходностью размещения средств на финансовом рынке.
Пускаться ли заемщику вплавь по финансовому морю?
Периодически ставка LIBOR меняется довольно существенно: то взлетает до 9% (1989), то падает до 1,8% (2002). При низком значении условие кредита «LIBOR+Х%» может быть выгоднее, чем средняя фиксированная ставка на данный момент. Таким образом, заемщик может сэкономить довольно существенную сумму, ведь снижение ставки даже на 0,5% сохраняет клиенту $10 тыс. (квартиры стоимостью $200 тыс. с помощью кредита сроком 15 лет).
В условиях роста ставок интересы заемщика защищает ограничение на максимальную величину ставки («потолок» ставки). В договоре указывается максимальная величина выплат процентов по кредиту (например, 20%); взыскать большую сумму банк не может в любом случае, какие бы рекорды роста ни побил LIBOR. Неизбежные убытки в таком случае несет только банк, это его риски. После достижения этого максимума клиент фактически выплачивает кредит с фиксированной ставкой до тех пор, пока LIBOR не снизится и сумма выплат процента снова не «поплывет».
Российские аналоги LIBOR
В России подавляющее большинство ипотечных кредитов имеют фиксированную ставку. На молодом ипотечном рынке плавающие процентные ставки считаются экзотикой. Прежде всего – благодаря менталитету россиян, которые при малейшем намеке на возможные изменения процентной ставки сразу же подозревают банк в «происках империализма» и мошенничестве. И все же постепенно на рынке появляются не только соответствующие ипотечные продукты, но и собственные аналоги LIBOR .
Так, принимать за основу ставку LIBOR предпочитают «дочки» западных банков и российские банки, получающие фондирование за рубежом. Банки, чьи фонды пополняются за счет российских ресурсов, не так давно разработали собственные ставки: MosPrime – рассчитываемую Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка и Moscow Interbank Offered Rate (MIBOR) - средняя годовая принятая процентная ставка, объявляемая крупнейшими московскими банками при продаже межбанковских кредитов.
Значение ставки LIBOR сейчас несколько снизилось (с 5,32% в январе 2007 года до 4,63% в январе 2008-го), но все же ее значение возросло по сравнению с очень низким значением сентября – декабря 2004-го года (1,67 – 2,29%). Впрочем, на январские значения LIBOR наверняка окажет влияние кризис, по крайней мере, ее ежедневные значения в январе пошли вниз.
Плавающие ставки вызвали кризис
Чаще всего, как утверждают практики, клиенты выбирают кредит с плавающей ставкой по принципу «Я был в Америке, и там так поступают все». Но в Америке «плавающие» ставки ипотечных кредитов стали одной из причин кризиса. Граждане свободной демократической страны, привыкшие к небольшим ежемесячным выплатам благодаря низким ставкам LIBOR, были крайне обескуражены, когда ставка стала повышаться, а ежемесячная выплата – расти. Некоторые заемщики восприняли это как «подлость», мошенничество со стороны банка и оплачивать счета отказались принципиально. Более образованная публика перестала стараться сохранить кредит и жилье, ожидая, что в условиях резкого снижения цен они смогут купить такой же, если не лучший, дом за сумму, уже выплаченную банком. Кстати, в этом многие американцы оказались правы…
В России, выбирая кредитный продукт с «плавающей» ставкой нужно знать, что сегодня ведущие российские ипотечные банки занимают деньги на международном рынке по ставке LIBOR+1,5-3%. Значит, себестоимость этих денег для банка составляет 6,13 – 7,63%. Между тем, в рамках нацпроекта предполагается довести количество ипотечных кредитов, предоставленных гражданам РФ, до 1 млн. в год. Это возможно, если только процент по кредиту не превысит 7-8% годовых. Впрочем, будут ли выполнены эти намерения – вопрос риторический…
Так что выбирать кредит стоит весьма осторожно, не рассчитывая только на низкую процентную ставку здесь и сейчас.
Опасен нам «их» кризис?
Пока корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru, готовил этот материал, в мире бушевал кризис. Естественно, мы задали экспертам вопрос – каким образом он отразится на плавающих ставках? Пока эксперты осторожны в комментариях, поскольку все надеются, что с кризисом удастся справиться, и наши индексы особенно не пострадают, тем более что для ипотечных заемщиков их пересматривают, напомним, вовсе не каждый день, а раз в год или в полгода. Российские индексы могут пересматривать раз в три месяца. И если кризисная волна спадет, то ставки удержатся на плаву.
Кредитные продукты с плавающей ставкой
| Банк | Программа | Процентная ставка | Условия |
|---|---|---|---|
| КИТ Финанс Инвестиционный банк | КИТ-Стандарт | MosPrime 3m + 5 – 6% | 5 – 30 лет П/в 10% рубли |
| ДжиИ Мани Банк | Кредит на покупку квартиры или индивидуального дома «Плавающие доллары» | LIBOR 6m + 4 – 6 ,9% | 1 – 30 лет П/в 5% |
| ДжиИ Мани Банк | Кредит на покупку квартиры или индивидуального дома «Плавающие рубли» | MosPrime 6 m +4,5 – 7,85% | 1 – 30 лет П/в 5% |
| ДельтаКредит | Delta Мечта | MosPrime +6 -7% | 1 – 20 лет П/в 15% |
| ДельтаКредит | Delta Вариант | LIBOR 12 m + 5 – 6,5% | 1 – 20 лет П/в 15% |
Источник: banki.ru