С помощью материнского капитала можно побыстрее расплатиться с ипотечным кредитом. Сегодня все больше банков готовы принимать средства материнского капитала, и даже разрабатывают для этого специальные программы. Конечно, в Московском регионе, где жилье стоит довольно дорого, помощь МСК не так существенна, как в регионах, но он позволяет сократить долговую нагрузку, расширить жилую площадь в ходе альтернативной сделки или приобрести жилье даже тем, кто накопил на него всего лишь 5-10% от требуемой суммы. А для семей с детьми, у которых финансы часто ограничены, это очень важно.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» напоминает, что 1 января 2007 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», российские родители получили право на дотацию от государства - материнский (семейный) капитал. Правда, при условии рождения и усыновления второго ребенка или последующих детей, если при рождении (усыновлении) предыдущих малышей сертификат не оформлялся. А потратить эти деньги разрешается на увеличение накопительной части пенсии матери (или отца) ребенка, на образование любого из детей или на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотечного долга или получение нового кредита.
Материнский капитал и ипотека
Материнский (семейный) капитал (МСК) ежегодно индексируется, и с 1 января 2013 года он составляет 408 960 рублей 50 копеек. Его все так же можно потратить на оплату первоначального взноса при оформлении кредита, на приобретение или строительство жилья (ипотечного банковского кредита, целевого займа у предприятия-работодателя или застройщика и т.п.), либо на погашение основного долга и процентов по таким займам, полученным ранее. При этом не нужно дожидаться, когда ребенку исполнится 3 года. Надо только, чтобы объект ипотеки находился на территории РФ и имел статус жилого помещения, то есть в нем можно было жить и регистрироваться по месту жительства, а в случае со строительством необходимо, чтобы разрешенный вид использования участка позволял строить жилые дома. Таким образом, материнский (семейный) капитал нельзя потратить на апартаменты и дачи, или если жилье находится в аварийных и ветхих домах.
Ситуация № 1: гасим имеющийся кредит с помощью МСК
Использование материнского капитала для частичного досрочного погашения уже имеющегося кредита сегодня стало нормой и не вызывает у подавляющего большинства банков никаких вопросов. Почти все кредитные учреждения готовы принимать материнский капитал для погашения долга и процентов по кредиту, в том числе и по «социальной ипотеке», и не берут за это никаких комиссий. Кредит может быть выдан и на вторичку, и на квартиру в готовой новостройке, и на жилье в строящемся проекте (если он возводится в соответствии с законом 214-ФЗ), на коттедж или таунхаус, на строительство дома и даже на достройку незавершенного.
Чтобы направить «материнские деньги» на погашение уже имеющегося кредита, нужно получить сертификат на средства МСК в территориальном органе Пенсионного фонда России и, приложив его к соответствующему заявлению, обратиться в банк за справкой о размерах текущей задолженности по кредиту – по основному долгу и по процентам. Кстати, если заемщик один из супругов, сертификат не обязательно оформлять именно на него, его может получить и другой супруг. Справка о задолженности, как правило, делается не больше 10 дней. С ней надо еще раз сходить в Пенсионный фонд и подать заявление о перечислении средств МСК в банк в счет погашения кредита, приложив к нему копию кредитного договора, свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенное или построенное жилое помещение либо копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию, либо копию разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
В течение 3 месяцев Пенсионный фонд должен принять решение по такому заявлению. В большинстве случаев решение бывает положительным. Пенсионный фонд может отказать, если заподозрит какое-нибудь мошенничество с целью обналичить средства МСК, по этой причине, кстати, не одобряют сделки купли-продажи жилья между родственниками. Также причиной отказа может быть назначение кредита: материнский капитал можно направить лишь на погашение целевых займов на приобретение или строительство жилья, а, например, потребительский кредит на любые нужды, даже если деньги фактически использовались на покупку недвижимости, погасить нельзя. С помощью средств МСК нельзя гасить и штрафы и пени по кредиту, если они будут фигурировать в банковской справке, Пенсионный фонд тоже откажет в перечислении денег.
«Когда для приобретения жилья используется материнский капитал, оно должно быть оформлено в собственность всех членов семьи – родителей и несовершеннолетних детей. Но при этом банки, как правило, противятся включению детей в число собственников. Их позиция понятна: в случае дефолта заемщика квартиру, которая принадлежит в том числе несовершеннолетним, практически невозможно продать – на это не дадут разрешение органы опеки, а значит, она теряет свой смысл как обеспечение кредита», - рассказывает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.
Таким образом, часто возникают ситуации, когда недвижимость, приобретенная в кредит, находится лишь в собственности родителей, и Пенсионный фонд имеет право отказать в направлении средств МСК на погашение части долга. А чтобы избежать отказа, родителям, прежде чем идти в Пенсионный фонд, необходимо обратиться к нотариусу и засвидетельствовать у него письменное обязательство об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность всех членов семьи после снятия с недвижимости обременения (т.е. после погашения ипотеки).
Если все требования Пенсионного фонда выполнены и получен положительный ответ, средства МСК переводятся в банк, который должен незамедлительно списать их в счет досрочного погашения основного долга. После этого изменяется график погашения кредита: большинство банков уменьшает ежемесячные платежи, но многие предлагают и два варианта. «Например, в нашем банке заемщики могут выбирать: либо сократить ежемесячный платеж, либо уменьшить срок кредитования», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка. В принципе, если задолженность по кредиту не превышает сумму материнского капитала, эти средства могут полностью закрыть долг перед банком. Но на практике такое бывает, конечно, редко.
Ситуация № 2: материнский капитал как первоначальный взнос
Если же кредита у семьи еще нет, то средства МСК, как уже отмечалось выше, разрешается направить на первоначальный взнос. Еще пару лет назад это вызывало определенные сложности - далеко не все банки соглашались ждать деньги от Пенсионного фонда, но сегодня кредитных учреждений, принимающих материнский капитал в качестве первоначального взноса, стало намного больше. Среди них Сбербанк России, ВТБ 24, DeltaCredit, Московский Банк Реконструкции и Развития, Мособлбанк, М-Банк, НОМОС-Банк, все банки-партнеры АИЖК и др. Но, правда, стоит учитывать, что в этом случае можно приобрести лишь городское жилье - квартиры на вторичном или первичном рынке, в том числе строящиеся (ранее вообще разрешалось покупать лишь готовые объекты). Пожалуй, только программа АИЖК распространяется на загородное малоэтажное жилье, но только на вторичном рынке.
И без собственных накоплений все же не обойтись - потребуется хотя бы 5-10% от стоимости жилья, причем в сумме с материнским капиталом должно получиться не менее 15-20% от стоимости недвижимости. «Например, если заемщик хочет приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимостью 6 млн руб. и оформить кредит в банке, где первоначальный взнос составляет 20%, для оформления кредита потребуется 1,2 млн руб., примерно 408 960,5 руб. покроет МСК, а 800 тыс. руб. необходимо будет доплатить из собственных средств», - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК».
Этот пример прекрасно показывает, что, даже если бы банки не требовали наличия собственных капиталов, купить жилье только на средства МСК вряд ли бы получилось. Сегодня минимальный первоначальный взнос составляет 15-20%, а средняя стоимость столичной однушки 6 млн руб., таким образом, минимальный первоначальный взнос должен быть 900 тыс. руб., что в 2,25 раза больше суммы материнского капитала. «То есть на первоначальный взнос для квартиры в Москве материнского капитала не достаточно. Его может хватить разве что для приобретения однокомнатной квартиры в Подмосковье, как минимум в 10-15 км от столицы», - утверждает Сергей Ситин (Промсвязьбанк). Но и в этом случае придется доплачивать: «При стоимости однокомнатной квартиры 3,5 млн руб. на первый взнос надо 700 тыс. руб., а за минусом средств материнского капитала (408960,5 руб.) - 300 тыс. руб., что составляет примерно 8,6% от стоимости недвижимости», - говорит Евгения Таубкина («НБИК»).
Бывает, что на период, пока банк не получил деньги от Пенсионного фонда, ставка может быть выше, ведь кредит оформляется в момент покупки жилья, а деньги перечисляются уже после его оформления (обычно банк отводит на это 6 месяцев) и фактически являются частичным досрочным погашением. Но зато у обладателей материнского сертификата есть возможность увеличить сумму доступного им кредита. Вообще размер займа ограничивается доходами заемщика или созаемщиков, ведь от него рассчитываются ежемесячные взносы, а они не должны превышать 40-70% (в зависимости от политики банка) от дохода, но если у ипотечника есть право на МСК, к сумме кредита, рассчитанной на основании сведений о доходах, прибавляются «материнские деньги». Таким образом, можно рассматривать более дорогие квартиры.
Все это выглядит очень привлекательно, и число желающих использовать материнский капитал на приобретение жилья в ипотеку растет, и банки уже разрабатывают специальные программы.
Спецпрограммы для обладателей МСК
Одной из первых программ для обладателей МСК стала программа АИЖК. Она так и называется - «Материнский капитал». По ее условиям ставки для вторичного рынка жилья начинаются от 8,95% (причем можно выбирать объекты малоэтажного строительства), а для новостроек - от 7,65%. В последнем случае применяются условия программы «Новостройка», то есть максимальная сумма кредита не может превысить 3 млн руб. для регионов и Московской области и 8 млн руб. для Москвы и Питера. Кредит можно оформить на срок до 30 лет, привлекая до 4 созаемщиков. «Требуются собственные накопления в размере хотя бы 10% от стоимости жилья, причем при оформлении займа платежи по кредиту рассчитываются так, как будто материнский капитал уже поступил кредитору. То есть максимально возможная сумма будет больше, а проценты могут быть ниже», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Например, если у заемщика при покупке новостройки есть 41% от стоимости жилья, он может получить кредит на 5 лет под 9,7%, но если у него есть сертификат на МСК, то первоначальный взнос увеличивается до 51% и ставка составит уже 7,65%. Кроме того, если заемщик, получивший сертификат на МСК, к тому же является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», ставка снизится еще на 0,25 п.п.
По ее условиям размер кредита может быть увеличен на сумму, указанную в документе из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского (семейного) капитала, а размер первоначального взноса может быть уменьшен в этом же размере.
Специальная программа для тех, кто имеет право на МСК, есть и в Сбербанке – это продукт «Ипотека плюс материнский капитал». По его условиям размер займа может быть увеличен на сумму материнского капитала, а первоначальный взнос – уменьшен на эту же сумму. Минимальный же размер собственных средств – 10%, а ставки начинаются от 12% (самые низкие ставки при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования не более 10 лет для участников зарплатных проектов).
Аналогичная программа с таким же названием действует и в ВТБ24, только ставки (фиксированные) начинаются от 10,9% (самые низкие ставки при первоначальном взносе от 60% и сроке кредитования не более 7 лет для сотрудников корпоративных клиентов банка).
Тем же обладателям сертификатов на МСК, которые накопили лишь 5% от стоимости желанной квартиры, можно обратиться, например, в Мособлбанк, банк DeltaCredit, М-Банк и др. Например, в М-Банке предлагаются кредиты по программам «Выгодный 5», «Выгодный 7», «Квартира-рубли» или «Квартира-доллары». Первые две предполагают комбинированные процентные ставки, а вторые две – фиксированные. С такими скромными накоплениями при покупке готового жилья минимальная фиксированная ставка по займу в рублях составит 13% при сроке кредита не более 7 лет и 14% при сроке кредита 21-25 лет. Но, правда, нужно понимать, что ежемесячные платежи при таких условиях будут весьма существенными, поэтому однушку в Москве смогут себе позволить лишь те семьи, где доход хотя бы 120 тыс. руб. в месяц, а для покупки 1-комнатной квартиры в Подмосковье надо зарабатывать минимум 60-70 тыс. руб.
Если же доходы позволяют, а предложения банков устраивают, то при оформлении заявки на кредит к стандартному пакету документов надо приложить сертификат на МСК. В случае одобрения заявки банк напишет предварительное письмо-подтверждение о выдаче кредита, где укажет срок, в который нужно перечислить средства материнского капитала. Чаще всего он составляет 6 месяцев с даты оформления кредитного договора. С этим письмом нужно обратиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ. Если он одобрит перечисление денег, то выдаст соответствующее письмо для банка и актуальную справку о наличии и сумме средств материнского капитала. Эти документы надо передать в кредитное учреждение пока действует решение о выдаче кредита (обычно это 2-3 месяца). Следует учесть, что Пенсионный фонд может затянуть с одобрением, а справка об остатке средств МСК действует не более 30 дней, поэтому оперативность тут не помешает. Когда кредитный договор будет оформлен, придется еще раз посетить Пенсионный фонд и написать заявление о погашении части долга с помощью средств материнского капитала. И не надо забывать, что при использовании материнского капитала, недвижимость нужно оформлять в долевую собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. А если это невозможно по условиям банка, то заемщик должен предоставить нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним детям в течение 6 месяцев с момента выплаты ипотечного кредита и снятия с квартиры обременения.
Без специальных программ
Если же у обладателя сертификата на МСК достаточно собственных средств для первоначального взноса и нет необходимости в увеличении суммы кредита, то к специальным программам можно и не прибегать, оформив кредит на обычных условиях. А потом уже сделать досрочное погашение с помощью средств МСК, причем соответствующую заявку в Пенсионный фонд можно подать сразу же после оформления кредита. Так, кстати, лучше действовать тем, кто хочет улучшить жилищные условия, продав имеющуюся недвижимость и купив с помощью ипотеки новую (т.е. при альтернативных сделках). «Например, семья, владеющая домом в Тверской области, продав его, может купить квартиру в Московской области, оформив ипотечный кредит на 500 - 600 тыс. рублей, а затем частично погасить долг средствами материнского капитала, - советует читателям www.metrinfo.ru Евгения Таубкина («НБИК»), - правда, в этом случае нужно выбирать банк с учетом ограничений по минимальному размеру ипотечного кредита». Не все кредитные учреждения дают в ипотеку сравнительно небольшие суммы: например, в ВТБ24 минимальная сумма кредита 900 тыс. руб., а в М-Банке и в банке DeltaCredit (для Москвы и Московской области) – 600 тыс. руб. За «маленькими» кредитами можно обратиться в банки-партнеры АИЖК, в Сбербанк, где сумма кредита стартует всего с 45 тыс. руб., в Нордеа-банк, где готовы выдать минимум 400 тыс. руб., и т.д.
Используя рассматриваемую схему, можно получить заем на покупку загородной недвижимости и незавершенного строительства либо на строительство дома, что по программам, где в качестве первоначального взноса используется материнский капитал, невозможно (за исключением продукта АИЖК). Правда, далеко не в каждом банке имеются соответствующие программы, а если они есть, то обычно процент по ним выше и требуется бОльший первоначальный взнос. Например, в ВТБ24 ставки (фиксированные) по ипотеке на строительство дома стартуют от 15,45%. Причем первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а максимальный срок кредитования – 20 лет, тогда как при покупке городского жилья ставки начинаются от 10,9%, минимальный взнос составляет 20%, а максимальный срок кредита – 50 лет.