У московского очередника, вставшего на учет еще «по старым правилам», то есть – до 1 марта 2005 года (в этот день вступил в силу новый Жилищный Кодекс) имеется выбор. Либо 20 лет ждать бесплатной квартиры, приватизировать которую он наверняка уже не сможет, либо купить эту квартиру с помощью города в куда более обозримые сроки. Для этого можно получить субсидию на приобретение жилья, а также воспользоваться программами социальной ипотеки или рассрочки. Что сегодня происходит с этими программами и как на них повлиял кризис?
С теми, кто шел записываться в очередь после этой даты (1 марта 2005 года) – отдельная песня, и эту категорию Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru трогать не будет. Ведь главная задача городских властей разделаться со «старой» очередью. Итак, основные варианты для «старых» очередников:
- получить бесплатное жилье;
- купить квартиру с помощью субсидии;
- вступить в «Социальную ипотеку»;
- воспользоваться рассрочкой.
Бесплатного жилья придется ждать очень долго (средний срок ожидания – 18-19 лет), остальные программы (официально они называются «возмездными») предполагают, что человек материально участвует в решении своего квартирного вопроса, но – на льготных условиях. Либо государство ему доплачивает часть стоимости квартиры, либо он платит за нее сам, но цены за квадратный метр и условия рассрочки/ипотеки значительно отличаются от рыночных.
Немного об истории программ. Субсидии стали выдавать в 1998 г., несколько позже у очередников появилась возможность покупать квартиры по льготным ценам с рассрочкой платежа. В 2004 году при поддержке мэра Москвы Юрия Лужкова появилась социальная ипотека.
Как отметил начальник управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Владимир Брыков, возмездные программы позволяют ускорить решение жилищной проблемы города. Очередники, расплачиваясь с городом, возвращают часть средств в бюджет, и эти деньги идут на финансирование строительства нового жилья. Если объем социального жилья, которое строилось в 90-е годы, равнялся 400 тыс. кв. м., то сегодня на удовлетворение всех программ город может возводить и выкупать около 2,5 млн. м кв. в год (но из них 1,1-1,5 млн. м кв. идет на расселение жителей аварийных и сносимых домов).
Субсидии: метр стоит 96,6 тысячи рублей
Итак, сегодня субсидии получают только те, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года. Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru уже очень подробно писал об этой программе, поэтому повторяться не будем. (На эту тему читайте наш материал «Очередники-покупатели: субсидиям рады риэлторы и строители»).
Нам следует добавить, что в 2009 году на предоставление субсидий город выделил 6,6 млрд. рублей. Как объяснила начальник отдела ГУП г. Москвы «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий» Марина Троицкая, эти деньги распределяются поквартально, и в I квартале 2009 г. в некоторых округах Москвы желающих получить субсидию было так много, что выделенных денег не хватило. Наш Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru уже сообщал о том, что субсидии сегодня пока не выдают. Правда, мы представляли другую версию приостановки программы – пересчет бюджета в связи с кризисом. О возобновлении программы надо узнавать в своем жилищном отделе.
Добавим еще, что стоимость квадратного метра жилья при получении субсидии рассчитывается ежеквартально, и на второй квартал 2009 г. она составляет 96 635руб. Это, к сожалению, меньше чем в первом квартале – на 4 с лишним тысячи. Стоимость «субсидийного» метра снижается вслед за стоимостью рыночного.
Социальная ипотека: приносите материнский капитал
Сегодня получить ипотеку практически невозможно, ее выдают лишь несколько банков и под такие проценты, которые среднестатистический житель столицы выплачивать не в силах. Но очередники могут получить ипотеку даже в нынешней кризисной ситуации. Московское ипотечное агентство - коммерческий банк, созданный Правительством Москвы (КБ «МИА») - продолжает работать в обычном режиме.
«На сегодня ипотечные кредиты по социальным программам взяли более 7,5 тыс. семей. Ипотечный кредит может быть предоставлен очередникам, получившим субсидию, если ее недостаточно на покупку жилья, и тем, кто желает купить квартиру на условия социальной ипотеки. Заемщиками по этому кредиту являются платежеспособные члены семьи, но в составе семьи могут быть и пенсионеры, и инвалиды, и дети, которые становятся собственниками покупаемой квартиры наравне с заемщиками, - рассказала заместитель генерального директора КБ ОАО «Московское ипотечное агентство» Лада Краснова.
Кредит выдается на сумму не менее 30% от выкупной стоимости жилья, указанной в договоре купли-продажи, срок кредита от 3 до 30 лет. Ставка по данному кредиту является, конечно, социально ориентированной, и на сегодня составляет 11,7%, т.е. она даже ниже ставки рефинансирования (12,5%). Еще один важный момент – в домах, которые строит город специально для программы «Социальная ипотека» - льготная стоимость квадратного метра. Рамки этой стоимости для очередников – от 11 до 65 тысяч рублей – в зависимости от года постановки на учет. (Более подробно об условиях социальной ипотеки читайте в наших предыдущих статьях: «Социальная ипотека облегчает путь к заветным метрам», «Московский «квадрат» за 38 тысяч - социальная ипотека в действии», «Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант»).
Что предпринимает Московское ипотечное агентство во время кризиса? Как отметила Лада Краснова, КБ «МИА» старается поддержать тех, кто теряет работу, испытывает финансовые трудности, поэтому банк готов:
- предоставлять рассрочки по имеющимся кредитам (решение принимается в индивидуальном порядке);
- предоставлять рассрочки по основному долгу на год семьям, в которых рождается ребенок. Это делается по заявлению заемщика и при предъявлении свидетельства о рождении ребенка в течение полугода с момента рождения;
- принимать материнский капитал и любые виды субсидий, которые выделяются заемщику службами Москвы или федеральными службами, без всяких комиссий и дополнительных платежей;
- соглашаться на реструктурирование кредита в АИЖК.
Рассрочку продлили до 10 лет
Рассрочка – тоже программа-долгожитель. Начала реализовываться еще с 1998 года. Уже тогда квартиры продавались по ценам ниже рыночной – по 300-350 долларов за кв. м.
«Сегодня город все равно продает квартиры для очередников в несколько раз дешевле рыночной цены, - разъяснил заместитель генерального директора ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Валерий Горюнов, - поэтому это довольно востребованная форма приобретения жилья. В прошлом году мы оформили около 4,5 тыс. договоров, а всего за 10 лет - более 16 тысяч, между прочим, направив в городской бюджет более 12 млрд. руб. на строительство новой жилой площади».
Как заметил Владимир Брыков, выкупная стоимость квартир, реализуемых по этой программе, определяется исходя из себестоимости строительства за минусом затрат на коммунальную инфраструктуру квартала и благоустройство прилегающих территорий. Сегодня она составляет 25-27 тыс. руб. за м кв., в то время как себестоимость строительства выше на 10-15%.
«Но к этим ценам применяется еще и коэффициент, учитывающий срок пребывания в очереди, например, если гражданин простоял в очереди 9 лет, то для него коэффициент равен 1, т.е. он сможет купить квартиру по цене 25-27 тыс. руб. за кв. м, если он простоял год или два, то коэффициент составит 1,7 и стоимость жилья будет выше, а если гражданин стоял в очереди 15-16 лет, то будет применен коэффициент 0,3, т.е. стоимость жилья составит около 10 000 за м кв., а это очень мало», - уточнил В. И. Брыков. (Подобный коэффициент применяется и при расчете социального «ипотечного» метра).
До 2008 года рассрочка предоставлялась на 5 лет, сейчас можно взять рассрочку на 10 лет. При этом минимальный первоначальный взнос составляет 30-40% от выкупной стоимости квартиры, а 70% стоимости выплачиваются равными долями в течение 120 месяцев вместе с процентами за предоставление рассрочки, которые составляют 5%. Также взимается платеж за услуги Московского городского Центра арендного жилья, который занимается этой программой. Он равен 5% от невыплаченной стоимости квартиры (т.е. от непогашенного остатка задолженности) Стоит еще отметить, что через 5 лет можно досрочно погасить всю оставшуюся задолженность.
Трудности потребителя
Конечно, в жизни все далеко не гладенько. Например, часто семьи, купившие у города квартиры в рассрочку, переезжают в дома, которые еще на бумаге не являются собственностью города. То есть, жители обитают в своем доме по сути на птичьих правах. Но это издержки длительных оформительских процедур – на рынке новостроек сплошь и рядом жильцы живут по несколько лет с неоформленным правом собственности. И с ними, например, прелестно общаются представители управляющих компаний: «А вы тут никто, и нечего тут выступать».
Иногда в новостройках проявляются всевозможные дефекты или оказывается, что у соответствующих инспекций есть претензии к электрике или к инженерным системам нового дома. В данном случае жильцы могут остаться без света, как, например, в поселке Голубое Солнечногорского района. Кстати, и такое может случиться в любой купленной новостройке.
Кризис тут не при чем, и дело не в «нехорошем» отношении именно к очередникам и льготникам. Дело в отношении к потребителю в целом, которое, к сожалению, характерно для нашего пока что полудикого рынка недвижимости.
В статье были использованы материалы круглого стола «О возмездных способах улучшения жилищных условий очередников города Москвы в 2009 году», прошедшего в рамках выставки «Недвижимость 2009».
О популярной программе «Молодой семье – доступное жилье» и возможностях для очередников выйти на «льготный» рынок аренды, мы расскажем в наших ближайших выпусках.