Что ни говори, а ипотека «по-американски», где главную роль играет банк, тяжела для заемщика со средними доходами. Проценты высокие, ежемесячные выплаты бьют по карману. Но есть и другая схема — «немецкая», где и проценты меньше, и предусматриваются кое-какие льготы. Осенью проект закона о стройсберкассах должна рассмотреть Госдума
Стройсберкассы, как альтернатива ипотеки не случайно работали во многих странах с переходной экономикой. Более того, оправдывали себя, когда в экономике царил кризис. Яркий пример тому — Германия.
Система строительных сберегательных банков (Баушпаркасс) основана в Германии в 1920 году как механизм, позволяющий сохранить доступность жилья в условиях гиперинфляции. Накопив 30-50 % стоимости квартиры, клиент получал кредит на срок от 7 до 15 лет. Ссуды Баушпаркасс были дешевле банковских ипотечных кредитов: государство компенсировало разницу в ставках из своего кармана, стимулируя народ на покупку жилья. ССК обособили процентные ставки по жилищным займам от внешнего финансового рынка и обеспечили стабильные источники их финансирования. Немецкие ССК за годы существования выдали кредитов на 700 млрд. евро. Модель была взята на вооружение Австрией и Францией.
А в начале 90-х система стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря. Так, в Словакии в первый же год накопительная программа привлекла около 50 тыс. человек (всего с 1992 года – 800 тыс.). А чешские ССК за последние 14 лет – порядка 2 млн. участников. ССК успешно работают в Венгрии, Хорватии, Румынии, Индии, Китае. На территории СНГ подобные схемы используют Казахстан и Белоруссия.
Приключения законопроекта в России
У российского проекта закона о стройсберкассах – трудная судьба. Разработали его в 2000 году, однако сначала он «завис» в Госдуме, а затем не прошел экспертизу президентского правового управления. Позже планировали «протолкнуть» проект в составе «жилпакета» в конце 2004 года, но власти сделали ставку на ипотеку американского типа. В этом году помощь неожиданно пришла «свыше» — о необходимости создания в стране института ССК заявил президент России Владимир Путин. Проект одобрило правительство, его внесли в Госдуму и осенью, возможно, он пройдет первое чтение.
Как она будет работать
Итак, чтобы получить кредит, вкладчик ССК должен будет накопить на счету определенную сумму денег. В большинстве случаев это 50 % от величины желаемого кредита. Если накоплено 20 % необходимой суммы, уже можно получить льготный кредит. Кроме того, государство будет начислять 20 % на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. рублей. Максимальный ежегодный взнос государства на счет – 14 тыс. рублей в год. Это обойдется госбюджету в 7 млрд. рублей ежегодно.
Проценты, которые ССК будет выплачивать своим вкладчикам, тоже будут низким – не более 3 %. Кредиты будут выдаваться примерно под 6-7 % годовых. Как подчеркивает один из разработчиков проекта депутат Госдумы Оксана Дмитриева, замкнутая система финансовых потоков, независимая от колебаний финансового рынка позволит установить низкие процентные ставки.
Выданный ССК кредит можно будет потратить только на улучшение жилищных условий: покупку или строительство квартиры (дома), приобретение земельного участка, основательный ремонт. Кроме того, кредит ССК и свои накопления можно будет использовать в качестве первоначального взноса в обычный ипотечный банк. Разработчики долго спорили, можно ли так будет делать или нет, но все-таки решили, что такое право вкладчикам надо дать.
Как накопить первый взнос в классическую ипотеку
Выгоду для ипотечных заемщиков нам помогла оценить депутат ГД Оксана Дмитриева – взяла калькулятор и стала считать. Вот что вышло. Средняя зарплата сегодня по стране 12 тысяч рублей, по Москве – 18 тысяч. При такой зарплате человек может сберегать не более одной трети своего дохода. Таким образом, средний москвич может сберегать 6 тысяч рублей в месяц. За год скопит 72 тысячи рублей – где-то около $3 тысяч.
Далее: самая дешевая однокомнатная квартира в Москве сегодня стоит около $ 140 тысяч (по данным аналитического центра IRN.RU средний уровень цен на столичное жилье составляет сегодня $4056). Соответственно, первый взнос равен $ 45 тысячам или 1 млн. 150 тыс.рублей. Если откладывать по $ 3 тысячи в год, то копить придется 15 лет. Представим, что эти деньги копит и откладывает конкретный Пупкин.
Рассмотрим, как пойдут дела у Пупкина, если он воспользуется системой стройсберкасс. В этом случае он должен накопить половину от названной суммы первоначального взноса – тогда ему дадут дешевый кредит. Значит, в ССК он должен накопить 575 тысяч рублей. В первый год он накопил 70 тысяч. Получает еще 1400 рублей – процент банка. И 14 тысяч ему дает государство. Итак, у него на счету 85 тысяч 400 рублей. Чтобы накопить 575 тысяч, с учетом прироста процента, ему потребуется около 6 лет. А если Пупкин женат? Тогда, работая вдвоем и получая одинаковую зарплату, Пупкины накопят необходимую сумму за три года.
Этот случай для москвичей. В провинции сроки накопления выглядят более оптимистично. Но допустим, что у Пупкиных уже есть однокомнатная квартира и они хотят расшириться – купить двухкомнатную. Для этого им нужно 60-70 тысяч долларов. Легко подсчитать, что не более чем за полтора года они смогут через систему стройсберкасс накопить нужную сумму и получить кредит.
Получается, система стройсберкасс втрое сократит время накопления первого ипотечного взноса.
Гарантии для вкладчиков
Чтобы не пустить в систему мошенников, строителей всевозможных пирамид, ССК обяжут получать лицензии Центробанка России. Так что государево око за стройсберкассами обеспечено.
Кроме того, обезопасить вложения вкладчиков планируется за счет страхового фонда, который в случае банкротства кассы вернет вложенные средства. Его максимальный размер, по закону, должен составлять более 1,5 процентов от совокупной величины вкладов строительной сберегательной кассы на начало текущего года. Впрочем, по мнению специалистов, едва ли страховой фонд будет использоваться активно. Институт стройсберкасс, по замыслу его идеологов, должен представлять собой разветвленную сеть на территории всей страны, что обеспечит постоянный приток новых участников программы и позволит сделать систему устойчивой.
И сомнения экспертов
Хотя президент России Владимир Путин отметил, что он не против идеи премирования вкладчиков ССК за счет федерального бюджета, эксперты сомневаются: одобрит ли власть цифры, заложенные в нынешней версии закона. Они не исключают, что в конечном итоге премию сделают чисто символической.
Еще одно сомнение: стройсберкасса не сможет никого защитить от роста цен. По оценкам разработчиков проекта, число вкладчиков ССК в 2012–2013 годах может составить до 500 тыс. Представим, что через два года, когда закон заработает, на рынке появится еще и дополнительный спрос, и, если ввод нового жилья останется на прежнем уровне, цены неизбежно поползут вверх. Действительно, в законопроекте о ССК нет главного – возможности финансировать реальное строительство и выступать его заказчиком. В сущности ССК предлагает лишь более дешевые кредиты на рынке, где нет дефицита кредитов, а есть только дефицит жилья.
Между тем спикер Совета Федерации Сергей Миронов (он вносил проект в Госдуму) увязывает закон о ССК с созданием Государственной строительной корпорации с сетью региональных отделений. Последняя будет выступать заказчиком строительства жилья по фиксированным ценам. Это, уверен Миронов, позволит избежать добавочной стоимости жилья в виде взяток чиновникам, которая сейчас составляет 40 процентов от стоимости жилья.
Но даже если и так, сомнения все равно остаются.
«Строить больше – остается призывом, если не обеспечено управленческими решениями, — считает еще один автор проекта лидер движения «Развитие предпринимательства» Иван Грачев (будучи депутатом Госдумы он проводил ипотечные законы). — Об одном из них не устаю повторять: об энергетике. Если строишь вдвое больше жилья, то придется вдвое больше тратить энергии. Когда мощностей нет, то, даже если построишь, это будет далеко не комфортное жилье. Дефицит мощностей сегодня – 4,4 ГВт. Он нарастает. Может ли РАО ЕЭС исправить ситуацию? У них инвестиционный цикл пять лет. Значит, до 2012 года они ничего не решат. Соответственно, либо грядет полный провал программы строительства жилья, либо нужно разворачивать малую энергетику.
Теперь посмотрим на проблему с точки зрения макроэкономики. Президент поставил цель: до 2010 года объем кредитов довести до миллиона в год. Считаем: средняя стоимость ипотечного кредита по России 40 тысяч долларов, соответственно, надо выдавать 40 млрд. долларов в год. К тому времени будет больше, потому что цена кредита растет с ростом цен на жилье. Но тогда, если мы строим устойчивую систему, должна быть система сбора длинных низкопроцентных денег на 40 млрд. долларов. Снять с нашего финансового рынка 40 млрд. долларов невозможно – он слишком узкий, чтобы отдать на ипотеку такое количество денег. Он может отдать 2-3 млрд. Через какое-то время – 10 млрд. До требуемых сумм будет расти лет 20. Такое количество денег могут собрать только стройсберкассы. Если же не сделать правильную схему предварительного накопления денег, то немедленно появляются «кривые» схемы: дольщики, вексельщики и прочие суррогатные предложения»...
Итак, какие бы сомнения ни выдвигали скептики, очевидно, что государство пытается создать систему строительства, параллельную и в чем-то конкурентную коммерческой системе. Проблема, как водится, одна: что граждане будут покупать?