Минувший ипотечный год показал парадоксальные результаты. Несмотря на то что состояние российской экономики не блестящее, эксперты рассуждают о мировом кризисе, банки поднимают ставки по кредитам, народ в экстазе продолжает брать деньги в долг, чтобы купить себе жилье. И как бы мы ни ругались на ипотеку – мол, кабала, рабство, квартира в итоге достается в два раза дороже - все равно это реально работающий инструмент, с помощью которого мы решаем жилищный вопрос.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил подвести итоги ипотечного рынка в 2012 году вместе с ведущими экспертами.
Небывалый спрос
Одна из основных тенденций ипотечного рынка в 2012 году - существенный рост спроса. Окончательной официальной статистики по прошлому году пока нет, но предварительные итоги впечатляют.
По данным Росреестра, каждый пятый объект недвижимости в 2012-м приобретался в кредит. Доля сделок с участием ипотеки за год составила 20,5%. «По итогам I квартала она составляла 18,8%, а во II квартале выросла до 21,4%», - отмечает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК.
В итоге, по данным АИЖК, за 11 месяцев 2012 года было выдано 611 487 ипотечных кредитов на общую сумму 904,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 11 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении. А предварительный прогноз выдачи займов за весь прошлый год составляет 1 трлн руб.
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007 - 2012 гг.
Получается, в 2012-м был побит рекорд 2011-го, когда сумма выданных ипотечных кредитов составила примерно 717 млрд руб. Ожидаемый прирост ипотеки - практически 40%. А рост ипотечного портфеля, по данным Лидии Кашириной, руководителя департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка, достиг почти 50%. Правда, лишь на рублевом рынке, в иностранной валюте, напротив, можно было отметить снижение объемов кредитования по сравнению с 2011 годом - на 30%.
Объемы же рублевой ипотеки в ушедшем году – это рекорд, таких цифр не было даже до кризиса. Как отмечает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, спрос на ипотеку не падал даже в летние месяцы: «Обычно летом наблюдается спад активности заемщиков, а в 2012 году продажи нашего банка в период с мая по сентябрь росли из месяца в месяц».
Популярность ипотеки объясняется несколькими причинами. «Прошел кризис платежеспособности населения, граждане переходили к инвестированию накопленных средств», - отмечает Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА». Сказалась экономическая ситуация еврозоны и нестабильность на валютном рынке, что, по мнению Григория Вовченко (Московский банк Сбербанка России), обусловило рост спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно в июле-августе). Кроме того, банки продемонстрировали либеральное отношение к заемщикам (появились программы, по которым можно получить кредит всего по двум документам). Правда, осенью банки были вынуждены поднять проценты по кредитам, и это несколько снизило активность потенциальных ипотечников. «Во второй половине 2012 года темп роста ипотеки начал замедляться, что, безусловно, объясняется удорожанием кредитов», - утверждает Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО). «И итогом стало то, что в декабре 2012 года многие банки вместо «завала» ипотечных сделок, как это обычно бывает, получили весьма средний поток клиентов», - сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Однако осенью спрос на ипотеку, что удивительно, оставался довольно высоким - вопреки растущим ставкам.
Рост ставок
Ставки заметно выросли во втором полугодии. Как утверждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека», если в конце 2011 года проценты были самыми низкими в истории (некоторые банки откровенно демпинговали), то к концу 2012-го они вернулись к докризисному уровню. «На конец 2011 года средневзвешенная ставка составляла 11,9%, а на конец 2012-го - 12,3 - 12,5%», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. При этом в начале прошедшего года, как сообщает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка, она равнялась даже 11,8%. А более полную картину дают таблицы, предоставленные Ириной Кажикиной («РЕЛАЙТ-Недвижимость»):
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
| Период | Июль 2010 г. | Июль 2011 г. | Июль 2012 г. | Декабрь 2012 г. |
| Верхний предел ставок | 14,7 | 13,3 | 14,95 | 15 |
| Нижний предел ставок | 12,5 | 10,3 | 9,9 | 11 |
| Источник: «РЕЛАЙТ-Недвижимость» | ||||
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, не подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
| Период | Июль 2010 г. | Июль 2011 г. | Июль 2012 г. | Декабрь 2012 г. |
| Верхний предел ставок | 15,2 | 13,6* | 14,75 | 15,25 |
| Нижний предел ставок | 13,16 | 10,7 | 9,9 | 11,5 |
| Источник: «РЕЛАЙТ-Недвижимость» | ||||
* - с учетом летних акций 10,5%.
Тактика увеличения ставок была различной. Большинство банков проводило обычное повышение – рост ставок по всем продуктам за счет небольших, но частых изменений через 1-2 месяца. «Однако некоторые кредитные учреждения изменяли проценты только внутри коридора, то есть верхний и нижний пределы ставок оставались неизменными, а по самым востребованным условиям происходило повышение, причем кредиты по нижнему пределу становились доступными лишь небольшому количеству потенциальных заемщиков, так как ужесточались условия их выдачи», - рассказывает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). В среднем рост составил 0,5 - 2,5 п.п. в зависимости от программы кредитования. «Теперь ставки по ипотеке находятся на отметке 13% и выше», - резюмирует Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредитБанка. В наибольшей степени подорожали самые популярные кредиты – с минимальным первоначальным взносом 20-30%, на срок 15-25 лет.
Почему росли ставки
Ставки повышались по целому ряду причин. Прежде всего, возросла цена «длинных денег». Кризис в еврозоне перекрыл доступ к европейским займам и финансированию «извне»: «У российских ипотечных кредиторов укрепилось понимание, что рассчитывать можно только на себя, то есть на внутренние финансовые ресурсы страны», - подчеркивает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). Но и российские ресурсы подорожали. «В сентябре Банк России увеличил ставку рефинансирования, и банки не могли не отреагировать на это», - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.
Более того, как сообщает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО), в прошлом году государство фактически отказалось от накопительной пенсионной системы, а ведь во всем мире пенсионные накопления идут на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, финансируя ее новую выдачу.
Так что источником средств для ипотеки бОльшей частью оставались деньги, полученные от граждан в виде депозитов, проценты по которым также росли.
Как привлекали клиентов
В прошлом году отмечалось и ужесточение конкурентной борьбы, так как увеличилось количество банков, включивших в перечень своих услуг ипотеку. «По сравнению с 2008 годом их число выросло на 10%», - утверждает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК). А старые игроки при этом стремились расширить свой ипотечный портфель.
Банки также проводили всевозможные акции, предлагали дисконты и скидки. Например, в Сбербанке проводилась акция «Ключевое предложение». «По акции предлагался кредит по сниженной ставке 12% годовых в рублях на период до регистрации ипотеки, причем при небольшом первоначальном взносе - от 20% от стоимости жилья и на приличный срок - до 30 лет. А после регистрации ипотеки ставка снижалась до 11%», - рассказывает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России.
«Банки постоянно внедряли новые программы, уменьшали сроки рассмотрения заявок и снижали требования к клиентам», - говорит Алексей Лашков, директор по развитию ГК «Премиум Медиа Групп», управляющей сервисом «Финзаявка» (Всероссийский центр финансовых услуг). А кроме того, повышали уровень обслуживания и предлагали дополнительные сервисы (например, вводили новые способы погашения кредитов).
«Базовая линейка ипотечных кредитов у основных игроков рынка оставалась практически одинаковой - кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках и кредиты под залог имеющегося в собственности жилья, но на их базе выходили различные модификации в целях продвижения продукта», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.
«Запущенные ранее программы «обрастали» приятными для заемщиков опциями, среди которых возможность срочной подготовки сделки, рассмотрение заявки по сокращенному списку документов для отдельных категорий заемщиков, расширение перечня кредитуемых объектов (например, включение в него домов с землей, апартаментов и т.д.)», - добавляет Наталья Коняхина (СМП Банк).
Кроме того, банки активно развивали «упрощенные» программы кредитования, которые не требуют подтверждения дохода и оформляются с минимальным пакетом документов. «Мы сделали максимально доступной ипотеку по двум документам «Победа над формальностями», снизив первоначальный взнос до 35%», - говорит Андрей Осипов, вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Подобные программы появились и в других ведущих банках - Росбанке, КБ «МИА», ЮниКредитБанке... Такие продукты становились более доступными: как сообщает Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк), за год первоначальный взнос по данным программам уменьшился с 50 до 35%
Предпринимались и другие шаги для расширения круга потенциальных заемщиков. «Снижались требования к подтверждению доходов, прописке, наличию городского телефона у работодателя, возрасту и т.п. Банки стали спокойнее относиться к просрочкам по прежним кредитам и к судимостям: при хорошей объяснительной это перестало быть проблемой», - рассказывает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп», сервис «Финзаявка»). Более гибким стал подход к кредитованию рисковых категорий клиентов: собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей, людей творческих профессий и т.п.
В прошлом году окончательно вернулось доверие к новостройкам и происходило перераспределение спроса в сторону первичного рынка жилья: «Это было связано как с меньшей стоимостью квадратного метра в новостройках, так и со значительным увеличением предложения строящихся объектов, а следовательно, более широким выбором», - полагает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк».
Ну а банки стали активнее предлагать ипотечные программы по новостройкам: «По сравнению с 2011 годом число кредиторов, выдающих такие кредиты, увеличилось на 35%», - утверждает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус Финанс». Параллельно с этим проходила либерализация условий аккредитации застройщиков, и потенциальные заемщики получили довольно обширный выбор объектов первичного рынка.
Новые продукты
Намереваясь привлечь клиентов, банки внедряли и новые для них ипотечные продукты либо возвращали «хорошо забытые» кредиты, которые были разработаны до кризиса 2008 года.
Например, в Банке Москвы запустили программу кредитования строительства дома на приобретенном ранее земельном участке. «Кредит можно брать частями, что удобно при поэтапном финансировании строительства: не нужно переплачивать проценты за неиспользуемую часть кредита. При этом лимит кредитования определяется один раз, и при получении очередного транша нет необходимости дополнительно подтверждать свою платежеспособность. И что приятно, с помощью данного продукта можно не только начать строительство с нуля, но и достраивать жилой дом», - рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц (Банк Москвы).
И как отмечает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», самой значимой для загородного сегмента тенденцией можно назвать активное продвижение партнерских программ, которые банки развивают совместно с ленд-девелоперами и строительными организациями.
А в Сбербанке стартовали программы «Ипотека плюс материнский капитал» и «Военная ипотека» на приобретение готового жилья. «В сумме по обоим продуктам было выдано более 3 тыс. кредитов на сумму 3 млрд руб.», - сообщает Наталья Алымова (Сбербанк России).
«Многие банки снова вводили ломбардные программы, в которых кредит выдается под залог имеющейся недвижимости», - утверждает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп»). «А еще активизировали продажи по программам рефинансирования, в том числе предусматривающим наличие «беззалогового окна», т.е. отсутствие обеспечения до погашения обязательств перед первичным кредитором и оформления ипотеки», - добавляет Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк).
Появились на рынке и абсолютно новые продукты. «Например, КБ «МИА» запустил программу «Коммерческая ипотека», и теперь граждане могут купить в кредит нежилое помещение, чтобы использовать его в личных целях, либо для бизнеса, - сообщает Наум Либкинд («Московское ипотечное агентство»). – Причем несмотря на то, что прошло мало времени для подведения итогов, очевидно, что спрос на него есть».
АИЖК в 2012 году запустило программы «Молодые учителя», «Молодые ученые» и «Переезд». «По программе «Молодые ученые» размер кредита рассчитывается, исходя из будущего роста доходов заемщика, и таким образом заемщик может получить в кредит больше, чем позволяет его нынешняя зарплата, причем по ставке от 10 до 10,5% годовых. А по программе «Молодые учителя» заемщикам доступны кредиты по уникальной ставке 8,5%. Но, правда, этой возможностью могут воспользоваться лишь учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по кредиту», - рассказывает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК).
Продукт «Переезд» позволяет клиенту задействовать средства от продажи имеющегося жилья для покупки новой квартиры уже сегодня, а продавать это жилье потом, после переезда. «Впервые на российском рынке ипотеки появилась программа с возможностью погашения всей суммы задолженности, включая проценты, в конце срока, - отмечает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»), - причем программа с разумными сроками, умеренными ставками и не требующая предоставления документов о доходе».
Также, как сообщает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК», в 2012 году на рынок вышел уникальный продукт «Обратная ипотека», тоже разработанный АИЖК. «Он направлен на людей пенсионного возраста, которые имеют в собственности квадратные метры и могут получать за них дополнительный ежемесячный доход в размере до 150-200% от пенсии. Согласно новой программе недвижимость передается в залог, и клиент единовременно или ежемесячно в течение 10 лет получает денежные средства в кредит, который погашается за счет жилья заемщика уже после его смерти», - рассказывает Ольга Бойчарова (Мастер-Банк), добавляя к тому же, что стоимость обратной ипотеки составляет 9% годовых.
Стоит еще отметить, что осенью АИЖК предложило новую опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита – комбинированную процентную ставку, причем фиксирующуюся на любой срок по выбору заемщика, а после завершения периода фиксации пересматривающуюся ежегодно в зависимости не от индексов Mosprime и т.п., а от уровня инфляции.
Другие тенденции
Помимо всего перечисленного на ипотечном рынке 2012 года можно отметить и некоторые другие особенности и тенденции. Например, за минувший год увеличилась средняя сумма ипотечного займа - на весьма востребованные подмосковные новостройки она составила 2,8 - 3,2 млн руб. Если же брать рынок в целом, то данный показатель вырос с 1,3 до 1,4 млн руб. А по данным Андрея Гойхмана, начальника управления кредитования частных лиц Инвестторгбанка, средний размер кредита - порядка 1,5 млн рублей, однако эти показатели очень сильно отличаются в зависимости от региональной привязки (в связи с разницей цен на недвижимость). В Москве - средний размер ипотечного кредита 4-5 млн рублей, а например, в Иваново - 1 млн.
При этом граждане стремились не растягивать кредит, чаще всего оформляя его на 15 – максимум 20 лет. А также старались вложить в покупку как можно больше собственных средств: «Более половины заемщиков в 2012 г. при оформлении займа предпочли внести более 30% от стоимости жилья, когда в 2011 г. доля таких клиентов не превышала 25-30% от общего числа», - рассказывает Сабина Хамитова («Домус Финанс»).
Также банки сократили сроки рассмотрения заявок на кредит (теперь, по сведениям Ольги Бойчаровой (Мастер-Банк), они составляют не более двух дней) и стремились улучшить условия работы с риелторами, в том числе внедряя электронный документооборот, как, например, в Сбербанке России. «В 2012 г. стали появляться сервисы для риелторов, с помощью которых можно получить одобрение по кредиту онлайн. Это «Сервис Ипотека» ГдеЭтотДом.РУ, Пи-Квик «ВСК». Таким образом, мы потихоньку стали приближаться к стандартам работы, принятым на Западе, т.к. данные сервисы используют унифицированную форму анкеты и единый комплект документов, который принимается всеми банками-партнерами», - рассказывает Евгения Таубкина («НБИК»).
Резюме www.metrinfo.ru
В 2012 году рынок ипотеки пережил рост, сумма выданных кредитов, по предварительным подсчетам, достигла 1 трлн руб. и побила все рекорды, даже докризисные. Увеличению числа ипотечных сделок не помешал даже рост процентных ставок, начавшийся в августе-сентябре в ответ на ситуацию на российском и мировом финансовых рынках и повышение ставки рефинансирования. На рынок выходили новые программы, совершенствовались имеющиеся продукты, отношения с партнерами-застройщиками и риелторами. Банки стремились угадывать потребности заемщиков и удовлетворять их, например, развивая программы по новостройкам, а также снижали свои требования к заемщикам.