Денег на покупку квартиры нет, а жить хочется непременно в Москве. В этом случае возможно два варианта: жилье снимать или покупать в ипотеку. Вопрос о том, какой из путей лучше, постоянно появляется в изданиях по недвижимости. Некоторое время назад нам пришел пресс-релиз, в котором компания, продающая панельные новостройки в 30 км от МКАД, провела подсчеты, сравнив ипотечные платежи за свою однушку с арендой роскошных апартаментов в арбатских переулках. Ипотека, понятно, оказалась выгоднее…
В общем, обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил провести собственное изучение предмета. В полном соответствии с заветами старины Тацита – sine ira et studio.
Аренда: мобильнее…
Начнем с преимуществ аренды. Первым в этом ряду, без сомнения, идет большая мобильность. Нужна квартира в таком-то районе или даже городе – снимаем ее. Изменилась жизненная ситуация – переезжаем. Все просто и быстро – во всяком случае, куда проще и быстрее, чем продавать-покупать, особенно если квартира «под кредитом».
«Съемное жилье действительно делает человека более мобильным, а также позволяет легче приспосабливаться к новым условиям жизни, - подтверждает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – К примеру, если у семьи, живущей в собственной однокомнатной квартире, рождается ребенок, то на расширение жилплощади супруги решаются, как правило, лет через пять. Если же ребенок появляется в семье, живущей в съемной однокомнатной квартире, то в большее по размерам жилье семья переезжает уже через год-полтора».
«Иногда люди снимают жилье для того, чтобы ребенок мог посещать конкретный детский сад или школу – ведь не будешь же покупать квартиру на три года, пока ребенок ходит в садик, а снять на этот срок вполне можно и удобно, - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Часто молодые семьи снимают жилье, уезжая из родительского гнезда: на ипотеку пока заработать не удается, а жить самостоятельной жизнью хочется уже сейчас. Ну и стандартный вариант – переезд в другой город по причине предложения интересной работы, многие снимают жилье на первые несколько лет, чтобы понять, нравится ли работа, сам город, новое окружение, если все устраивает, то через некоторое время можно заняться и приобретением собственного жилья».
Разумеется, у подвижности арендатора есть свои ограничители. Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка, рекомендует не забывать, что каждый переезд сопряжен с необходимостью оплатить услуги риелторов, которые найдут вам новую квартиру – это 70-100% от ежемесячной стоимости аренды. Также хозяин вашего нового жилища наверняка захочет получить вперед «страховой взнос» – он составляет обычно 100% стоимости аренды. Но все равно, даже с учетом данных оговорок житель съемной квартиры оказывается куда подвижнее, чем собственник, особенно если его квартира находится в залоге у банка.
…по деньгам выгоднее, но…
Аренда оказывается и заметно выгоднее – если посчитать деньги. В качестве примера автор может привести историю, которой был свидетелем: она произошла с одной моей знакомой. Барышня снимала в Москве однушку – за 23 тыс. руб. в месяц. А потом хозяину взбрело в голову квартиру продавать. Арендаторше квартира нравилась, и она решила сама стать покупателем. Стали подбивать бабки. Хозяин хотел 6,5 млн руб. – вполне среднюю на сегодня цену. У барышни имелся миллион. Следовательно, нужно 5,5 млн. Первоначальный взнос тут составлял менее 20% - многие банки, как известно, в таком случае отказывают. Но нашей героине повезло – у нее замечательная работа, «белая» зарплата, и банк (в котором она и получала деньги на карточку) милостиво согласился. Как показывает наш ипотечный калькулятор, за кредит в 5,5 «лимонов» на 20 лет предстояло платить ежемесячно в районе 65 тысяч в месяц.
Плюс всякие страховки, плюс квартплата – раньше ее платил хозяин, а теперь барышня сама становилась собственницей… А еще в последнее время замаячила перспектива увеличения налогов на собственность – их тоже пришлось бы платить покупательнице.
Ну, допустим, 23 тыс. руб., за которые снимала героиня нашего рассказа – это сегодня заметно ниже рынка, и скоро цену ей бы подняли. Но все равно, до размеров ипотечного платежа (особенно с дополнительными «накрутками») тут как до луны.
Разумеется, существует простой и вроде бы безукоризненный способ снизить ипотечные платежи – внести первоначальный взнос побольше. Если предположить, что у нашей барышни были бы свободные 6 млн – кредит ей понадобился бы всего в 500 тыс., и выплаты по нему оказались бы совсем незначительными. Но увы, это не очень корректное умозаключение. Во-первых, нужная сумма есть далеко не у многих. А во-вторых, если уж считать – то корректно. Депозиты сегодня приносят 10-12% годовых, т.е. разместив свободные 6 млн в банке, мы получаем проценты в… 50-60 тыс. в месяц. Хватит не только платить за аренду, да еще и останется.
В общем, аренда получается гораздо (в разы!) выгоднее ипотеки. Правда, здесь имеется одно в высшей степени важное но. Мы рассмотрим его чуть ниже…
Покупка: квартира ваша!
Теперь перейдем к преимуществам приобретения – пусть и с использованием кредита. Главный из них – это ваша квартира. Причем дело здесь не только в необычайной иррациональной радости от осознания того факта, что вы собственник («эти любимые большие пальцы ног мои». А. Линдгрен, «Малыш и Карлсон»), – есть и вполне рациональные соображения. «В квартире, купленной в кредит, можно зарегистрироваться по месту жительства», - перечисляет Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». А значит – это мы уже от себя – можно не только поставить на учет машину, но и избежать всяких неприятностей, в связи с замечательными инициативами власти по выявлению «лишних жильцов» и штрафованию за нарушение правил прописки. (См. «Законопроект о «резиновых квартирах» может быть смягчен», «Московские коммунальщики будут искать в квартирах лишних жильцов».)
Кроме того, добавляет Вадим Рубцов, арендодатель может «попросить» выселиться в любой момент – и хорошо, если даст несколько недель на поиск новой квартиры. Также собственную квартиру можно отремонтировать по собственному вкусу – это вряд ли будет возможно в снимаемом жилье.
«Рынок аренды в нашей стране пока остается диким, - развивает эту же мысль Эмма Пономарева (Инвестторгбанк). – Никакого законного регулирования отношений арендодателя и арендатора не существует, каждый хозяин квартиры считает себя вправе контролировать разумное (на его взгляд) использование квартиры и активно принимает участие в жизни нанимателей данного жилья». В частности, продолжает эксперт, вполне можно столкнуться с такими явлениями, как незапланированные визиты и звонки (даже ночью!) хозяина, его претензии по поводу чистоты в квартире, жалоб соседей из-за визитов ваших друзей и многого другого.
Понятно, что – став собственником квартиры – вы будете избавлены от всего этого. Немало…
И снова о деньгах…
В конце второй главы нашего рассказа мы обещали раскрыть тайну некоего «волшебного» обстоятельства, изрядно компенсирующего невыгодность ипотеки по отношению к аренде. Обстоятельство это – время: все приведенные расчеты касались нынешнего состояния. А в перспективе все будет меняться.
Арендная плата станет только расти – хотя бы из-за инфляции. А вот ипотечные платежи – нет: их размер, как правило, зафиксирован в договоре. «В условиях растущих цен на недвижимость, беря ипотечный кредит под ставку 10-13%, покупатель фиксирует цену, - говорит Сергей Шевченко, генеральный директор компании DOKI. – Даже при росте рынка всего на 5% в год, эту цифру нужно вычитать из размера ставки, и тогда ставка по кредиту составит 5-8%».
Не забудем и о том, что условия ипотечного кредитования дают возможность досрочного погашения. «Это приближает заемщика к конечной цели – обладанию жильем без обременений, - отмечает Константин Шибецкий («МИЦ»). – Часто должники выбирают не уменьшение ежемесячного размера платежа, а уменьшение срока кредитования, ведь в этом случае банку переплачивается меньше процентов».
Кроме того, выплачивая ипотеку, покупатель квартиры становится ее полноправным собственником, а вот деньги, отданные за наем, ушли «в никуда». «Если принять за среднюю арендную ставку 35 тыс. руб. в месяц, то за 10 лет наберется сумма в размере 4,2 млн руб., - отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Это деньги, которые не были использованы в качестве первоначального взноса или для покупки какого-либо иного имущества… У экономистов есть такое высказывание: «деньги сегодня дороже, чем деньги завтра», то есть через 10 лет платеж, например, в 51 тыс. руб. в месяц будет намного более приемлемым благодаря влиянию инфляции, росту зарплаты и просто ощущению того, что деньги были потрачены не зря».
«Главный аргумент противников ипотеки касается «бешеных» переплат по кредиту, - говорит Сергей Олту, эксперт ЗАО «Агентство недвижимости «Триумфальная Арка». – Но почему-то никто при этом не говорит о том, что через 10-15 лет стоимость квартир вырастает в разы, а деньги при этом также дешевеют в разы. Рассмотрим такой пример: в 2000 году трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м в районе Арбата на Новинском бульваре стоила $100 тыс. По нынешнему курсу это чуть больше 3 млн руб., тогда как сегодняшняя цена этой квартиры – около 22 млн руб. Как говорится, «почувствуйте разницу»!
Эмма Пономарева (Инвестторгбанк) предлагает также подумать о будущем – но в несколько другом ключе. «Возраст героини истории из второй главы нам неизвестен, - говорит эксперт. – Но вполне вероятно, что через 20 лет она приблизится к пенсионному возрасту. Выйдя на пенсию, она (можно говорить об этом с уверенностью: уровень пенсионных выплат в нашей стране известен) не сможет снимать московскую квартиру. А вот выплатив ипотеку, она будет иметь неплохую материальную базу, которая позволит ей сохранить приемлемый уровень жизни. Также в случае появления детей хотелось бы оставить им какое-то имущество, а не съемную квартиру».
…Ну а завершить разговор о деньгах можно тезисом, высказанным Вадимом Рубцовым («Русский дом недвижимости»). Он напоминает, что квартира (даже и с недовыплаченным кредитом) все равно является материальным активом. В случае необходимости недвижимость можно продать – с согласия банка и выплатив ему оставшийся долг. А остальными деньгами распорядиться по собственному разумению – например, купить новостройку на стадии строительства.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Люди, хотя бы немного знакомые со спортом, знают о спринтерах и стайерах. Первые бегают на короткие дистанции: скорость высокая, но хватает такого бегуна на 100-200 м. Стайер, конечно, уступает в быстроте, но зато может держаться долго: и 10 км, и 20, и даже марафон. По аналогии: если жилье нужно вам ненадолго (лет пять, а потом вы планируете, к примеру, уехать за границу), то связываться с ипотекой никакого смысла нет, аренда выгоднее. А вот на более длительных «расчетных горизонтах» все меняется: приобретение окажется в конечном итоге выгоднее.
Мнение эксперта:
Анна Шушкова, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Бывшие арендаторы часто приходят к мысли о том, чтобы купить арендуемую квартиру: район нравится, доход стабильный, да и о старости пора призадуматься. Но я вынуждена вас удивить: обычно сделки, увы, не происходят из-за пресловутого непонимания сторон. Арендаторы хотят купить квартиру дешевле, исходя из тех соображений, что они и так долгое время платили аренду, а предприимчивый арендодатель в свою очередь, понимая, что его клиент прикипел душой к квартире, боится продешевить. За всю мою долгую практику я встречала лишь два положительных примера.