С легкой руки нашего президента в русском языке появилось словечко «кошмарить» - Дмитрий Медведев использует его, чтобы описать давление чиновников на бизнес. Но применение новой лексической единицы можно расширить. Возьмем, к примеру, людей, которые некоторое время назад получили ипотечный кредит, и теперь тихо-мирно живут, выплачивая долг. В прошлом месяцев мы писали о ситуации, когда банк может потребовать погасить кредит досрочно, причем без особо веских оснований: «Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?» И, как выясняется, варианты «кошмарения» заемщиков этим не ограничиваются – уже появились сообщения о том, что банки пытаются поднять процентные ставки.
Кредитный договор – это наше все…
Первым делом, корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru задал нашим экспертам простой вопрос: в каких случаях банк вправе пересмотреть проценты по кредиту? Ответы сводились к тому, что только если соответствующий пункт имеется в кредитном договоре – этом основном во взаимоотношениях банка и заемщика документе.
«Формулировки могут различаться, - говорит Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». – Наиболее распространенной является «банк вправе изменить процентную ставку по кредиту в любой момент в одностороннем порядке». Однако встречаются и более мягкие – скажем, «в случае изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ размер вознаграждения, может быть пересмотрен Сторонами по обоюдному согласию».
Тщательное изучение кредитного договора полезно еще и потому, что там может быть оговорен не только сам факт, что ставки могут измениться, но и другая относящаяся к делу информация. «Могут быть определены основания для таких изменений, их периодичность, и пределы повышения кредитных ставок», - отмечает Ольга Воробьева, юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект».
…но не совсем
Тут самое время порассуждать о парадоксах. Если в кредитном договоре содержится упоминание о том, что банк может поднять вам процентную ставку – в нынешних кризисных условиях он ее поднимет, не извольте сомневаться! Но вот если такого пункта нет, это вовсе не значит, что повышать не попытаются.
«В моей практике не было случаев, когда в договоре присутствовали бы формулировки, согласно которым банк не может изменить процентную ставку по кредиту, - говорит Жанна Селиванова, руководитель отдела ипотечного кредитования Инвестиционной компании МГСН. – Может только вообще отсутствовать пункт, касающийся этого вопроса». Но это, как выясняется, вовсе не гарантия спокойствия для заемщика...
Когда же меняются обстоятельства?
В Гражданском кодексе (ГК) РФ имеется ст. 451 «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Содержание статьи в целом понятно из названия и сводится к тому (цитируем п.1), что «Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
На первый взгляд, позиции банка тут достаточно сильны. Видимые нами финансовый кризис, разорения, дефолты и прочий ужас нечеловеческий (против которых проф. Преображенский рекомендовал единственное средство – не читать на ночь советских газет) являются самыми что ни на есть «существенными изменениями», и банк, предвидя их, ни за что не стал бы давать вам ипотеку под 11% годовых.
Однако при ближайшем рассмотрении все (для заемщика) не так ужасно. В случае невозможности достичь договоренности стороны отправляются прямехонько в суд. А это, во-первых, дело в наших палестинах длительное, и вы имеете полное право платить по старым условиям до тех пор, пока суд не постановит их поменять. Во-вторых, в суде банку придется доказывать, что обстоятельства действительно изменились, и объяснять, почему это он, банк, не сумел ситуацию «разумно предвидеть» - это при наличии целого штата аналитиков и т.п.
Можно припомнить и еще один закон – «О защите прав потребителей», который в спорах физических лиц и профессиональных игроков рынка по преимуществу стоит на стороне первых: просто потому, что частное лицо по определению менее квалифицированно и информировано, чем тот же банк.
В общем, «при наличии грамотной юридической помощи заемщику суд наверняка откажет банку, так как финансовый кризис и прочие возникшие у банка сложности, не будут признаны существенным изменением обстановки, особенно в случае ипотеки для физического лица», - подводит итог Ольга Воробьева («Кутузовский проспект»). «Насколько я знаю, массовых прецедентов по данному вопросу нет, да и наличие существенных изменений нужно еще доказать», - вторит ей Артем Костюшин («СБС-Ипотека»).
Пошлите банк на три буквы. В суд
Теперь переходим к практической стороне вопроса. В один «прекрасный» день вы обнаруживаете в почтовом ящике уведомление – исписав для разгона абзацев шесть о том, как тяжела нынче экономическая ситуация, банк в седьмом извещает вас о том, что со следующего месяца проценты по кредиту будут повышены. Что делать?
Прежде всего, изучить кредитный договор. Вообще-то, это следовало сделать значительно раньше, еще при подписании. Но, primo, наши люди вообще часто подписывают документы, особенно не вчитываясь в них – есть у россиян такое качество. И, secundo, особо вчитываться и смысла не было – банки обычно крайне негативно относятся к попыткам что-то изменить в договоре: либо подписывай, либо проваливай. Так что настоящее изучение этого замечательного документа многим заемщикам только предстоит.
Итак, если в договоре есть пункт о том, что «банк имеет право в одностороннем порядке изменять процентную ставку за пользование кредитом» или что-то похожее – не остается ничего, кроме как согласиться. Однако даже в этом случае полностью уподоблять некрасовским крестьянам
(И пошли они, солнцем палимы,
Повторяя: «Суди его Бог!»
Разводя безнадежно руками)
вряд ли стоит: в договоре, как уже говорилось выше, могут быть зафиксированы некие «ограничители» для повышения – скажем, привязка к ставке рефинансирования ЦБ РФ или индексу LIBOR. И имеет смысл проверить все расчеты самостоятельно и даже потратить пять минут на то, чтобы узнать в интернете, что это за LIBOR такой и каково его значение на сегодня. Потому как гарантировать, что банк, имея право поднять процент на два пункта, пересчитает на пять, никак нельзя…
Если же пункта нет, то можно смело посылать банк с его претензиями на три буквы. Не знаю, что подумали вы, но мы имели в виду суд. Пусть банк там все объясняет, доказывает. Все опрошенные нами эксперты дружно согласились в том, что ни одного прецедента, когда банк подавал судебный иск по такому вопросу (не говоря уже о том, чтобы выиграть) им не известно. Это, конечно, можно списать на то, что проблемы на ипотечном рынке еще слишком молоды – дела просто еще не добрались до суда. Но, может быть, дело и в том, что позиции банков тут заведомо проигрышные – вот они и не судятся.
Если начнут «давить»
Завершая тему, хотелось бы обратить внимание еще на пару аспектов. Во-первых, банки могут попытаться «решить проблему» самостоятельно – т.е. надавить на заемщика, используя собственную службу безопасности или коллекторские агентства.
Такие действия – если они не подкреплены решением суда – являются самоуправством. Сообщите банку, что вы знаете адрес прокуратуры, в которую следует писать заявление, назовите ему волшебное число 137 (номер статьи Уголовного кодекса, обещающей за нарушение неприкосновенности частной жизни до одного года исправительных работ) – эта информация повергнет банк в глубокую задумчивость.
А во-вторых, банк может попытаться использовать нестандартный прием, обманом заполучив вашу подпись. В процессе выплаты ипотеки время от времени появляется необходимость что-то подписывать – то страховка продлевается, то еще что. Банк может попросить поставить автограф на «маленьком техническом документе» - и им окажется… дополнительное соглашение к договору, повышающее размер процентов. Мораль очевидна: внимательно читайте все!
Есть обычай на Руси: слушать ночью Би-Би-Си
Интерес нашего человека к тому, что делается за границей, неистребим. Помимо обычного любопытства, тут есть, вероятно, и рациональное соображение. Дескать, Россия, громко рассуждая о собственной самобытности, все-таки идет по пути, проложенными другими странами. А это значит, что то, как «у них», когда-нибудь будет и «у нас».
В этом смысле информация, полученная «из-за бугра», обнадеживает: подход к должникам сводится к тому, что если человек попадает в тяжелую жизненную ситуацию, ему стараются помочь. Снижают проценты, увеличивают срок выплат и т.д.
Есть, однако, «маленькая» оговорка: говоря о «загранице», как-то само собой получается, что речь сводится к «золотому миллиарду» - США и Канаде, Западной Европе, Японии, Австралии с Новой Зеландией. Однако в мире помимо «золотого» живет еще пять миллиардов людей, и новости, приходящие оттуда, далеко не столь вдохновляющи. Например, приходилось слышать о реалиях Колумбии: в этой стране наблюдался бурный рост цен на недвижимость, и банкам пришла «гениальная» идея: постараться заполучить квартиры заемщиков. Дело было во времена легендарного наркобарона Пабло Эскобара, и банки, очень зависимые от наркомафии (она в 80-е годы прошлого века вообще была там системообразующей) и перенявшие стили работы, стали так «утюжить» должников, что нам и не снилось.
Так что, оглядываясь за рубеж и надеясь, что все у нас пойдет по европейско-американскому пути, не стоит сбрасывать со счетов и колумбийский.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Короче говоря, господа, умейте защищать свои права даже в нервной финансовой обстановке. Изучайте кредитный договор, и если правда на вашей стороне (нет в этом документе никаких зацепок для банка) смело грозите банку судом. А туда ему отправляться вряд ли захочется.