Недвижимость от деда-генерала: сдать или продать

В прошлом году ежегодные проценты удорожания квадратного метра не мог предложить ни один банк. В 2007 году ситуация изменилась: цена квадратного метра «встала», и теперь, может и стоило бы задуматься над другим вариантом: например, квартиру продать, а деньги положить в банк под хороший процент. Но не готовы наши граждане к банковским операциям, свежи еще в памяти дефолты и кризисы. Деньги — что? Пшик, и испарились, а квартира — вот она, в каменном доме, дом на земле стоит. Так что многие предпочитают гарантированные доходы от аренды банковским рискам.

А ведь сдавать квартиру не так просто, как выглядит со стороны. Допустим, вы получили в наследство от заслуженного дедушки хорошую квартиру – в добротном кирпичном доме, увешанном мемориальными досками, пятикомнатную, в районе «Таганки». Понятно, что по вашим представлениям, это элитная квартира. Соответствуют ли ваши представления рыночным? Для начала посмотрим, что происходит на рынке дорогих квартир.

Между тем, как сообщила заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, четкого деления квартир на классы на рынке аренды до сих пор не существует. В качестве критерия деления можно рассматривать стоимость аренды. В этом случае квартирами класса «элит» могут считаться те, чья месячная арендная стоимость составляет $2500-$3000 для однокомнатных, $4000-$5000 для двухкомнатных, от $6000 и выше для многокомнатных.

В октябре наблюдалось увеличение спроса на квартиры стоимостью от $6000 в месяц. В сентябре он составлял 0,21% от общего числа, а в октябре вырос до 0,43%.

Средняя стоимость квартир бизнес-класса и элит на рынке аренды Москвы в октябре 2007 г. долл/мес

Источник: компания МИЭЛЬ-аренда

(Цены несколько отличаются от приведенных Марией Жуковой, они ниже, потому что в данной таблице «бизнес-класс» и «элит» рассматриваются как один сегмент. Прим. Ред.)

Довольно часто клиенты компании, приобретая очередную квартиру с целью инвестиций в ЖК «Алые паруса» (метро Щукинская), ЖК «Воробьевы горы» (метро Университет), иных престижных жилых комплексах, сдают жилье в аренду. Не столько с целью «отбить» вложения, сколько желая оставить ценную собственность «под присмотром». Причем часто найти клиентов помогает компания-застройщик.

В таких квартирах обычно предусмотрено, кроме кухни, наличие хозяйственных помещений (кладовой, постирочной комнат); большой холл или комната-студия; если спален – три и больше, предполагается, как минимум, два санузла. Иногда помимо общей большой ванной комнаты имеется небольшой санузел для гостей; есть предложения, когда в квартире санузел – при каждой спальне.

Само собой разумеется, что в каждой квартире – самая современная сантехника (джакузи, биде, современные душевые кабины) и бытовая техника (стиральные и посудомоечные машины, телевизоры, домашние кинотеатры, музыкальный центр); дорогая эксклюзивная мебель, выдержанная в определенном стиле (кантри, дворцовом, модерн), ремонт из самых дорогих материалов проведен либо по авторскому дизайнерскому проекту. Обязательна выделенная линия Интернета.

Каждая квартира по-своему уникальна: где-то главным достоинством является большой балкон в гостиной, которая смотрит на воду; где-то спальни изолированы от гостиной, но расположены по соседству.

Очень большой недостаток — отсутствие охраняемой придомовой территории. Обязательно наличие если не подземного гаража, то, в любом случае, охраняемой автостоянки.

Итак, вернемся к нашей пятикомнатной квартире в кирпичном доме, в районе метро «Таганская». С чего начать, чтобы получать за такую квартиру около 10 тысяч долларов ежемесячно? Прежде всего, деньги в нее надо вложить! Специалисты компании «ВЕКТОР ПЛЮС» рекомендуют, сделать качественный ремонт: привести в порядок паркетные полы, стены покрасить в светлые тона, укомплектовать квартиру современной мебелью, сантехникой, бытовой техникой и домашней электроникой. При этом возможна перепланировка: кладовая превращается в еще один санузел; столовая и кухня объединяются в кухню-студию. Особо ценится, если квартира – двухуровневая.

Недостатки жилья в старом фонде можно превратить в достоинства: в «сталинских» домах или домах дореволюционной постройки изначально бывали большие камины – отреставрируйте его и превратите в действующий. Очень высокие потолки – до 4,5 – 5 м. – позволяют построить оригинальные антресоли. Окно в ванной комнате станет оригинальной стеклянной аркой; в большой прихожей разместится зимний сад.

Элитное жилье обычно арендуют на длительный срок – от года и больше – иностранные компании для сотрудников или люди, нуждающиеся не просто в крове, а в статусном жилье в столице – деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Между прочим, элитная аренда может интересовать кинокомпании, которые снимают квартиры на короткий срок для съемок.

Найм элитной жилплощади всегда оформляется юридически – договором, где четко прописываются взаимные обязанности и права. (Читайте на эту тему нашу статью «Своевременный договор аренды защитит от скандалов»). Так что проблем между собственником и арендодателем, как правило, не возникает.

Сегодня на Рублево-Успенском, Киевском, Калужском, Можайском, Пятницком, Волоколамском, Дмитровском, Ярославском направлениях строятся коттеджные поселки. На загородные дома такого уровня существует очень большой спрос.

Как подчеркнула Мария Жукова (МИЭЛЬ), в октябре самыми востребованными  были загородные дома в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц, это практически половина (48%) от общего спроса. Фактически, это и есть дома в старых дачных поселках, самыми большими удобствами в которых является водопровод и магистральный газ.

Резюме Интернет-портала о недвижимости MetrInfo.Ru
Таким образом, решив сохранить доставшиеся в наследство от дедушки – ученого или генерала – квартиру и дачу, и предложить ее в аренду «порядочным и чистоплотным людям», вы приобретаете пусть не самый рентабельный, но востребованный и прозрачный «готовый бизнес». Предпочесть ли спокойную жизнь рискам, связанным с иным распоряжением наследством, каждый решает сам.