Зарубежная недвижимость, несмотря на падение рубля и сложную геополитическую обстановку, по-прежнему привлекает российских инвесторов. Конечно, рынок претерпел некоторые изменения, но спрос на заграничные объекты сохранился, поэтому наш журнал и решил выяснить, в какую недвижимость на сегодня инвестировать выгоднее и безопаснее.
В предыдущей статье «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» на данную тему были выделены лучшие страны и стоимость входа на их рынки недвижимости. («Инвестиции в зарубежную недвижимость на фоне мировой экономики. Выбираем страну: европейские лидеры или развивающиеся рынки? Порог входа: от 25 тысяч евро»)
А в этот раз речь пойдет о самых прибыльных объектах и доходах, которые они могут принести.
В фаворе коммерческие объекты
Большинство экспертов рынка недвижимости уверено, что за рубежом, во всяком случае, в развитых странах Европы и в США, так же как, впрочем, и в России, более выгодно и удобно инвестировать в коммерческие объекты. «Лучше приобретать коммерческие помещения, поскольку их доходность гораздо выше прибыли от жилой недвижимости и, как правило, они находятся под управлением крупных специализированных управляющих компаний, поэтому у инвесторов обычно меньше головной боли, связанной с ремонтом или обслуживанием зданий», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru.
Жилая недвижимость может принести от 2,5 до 6% годовых в зависимости от страны и объекта (в среднем этот показатель – 3-4%), а коммерческая – до 9-10%. «Жилье обычно приносит около 5% годовых (брутто, то есть без учета затрат), а коммерческая недвижимость — в среднем 7–8%», - сообщает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. Так, в Лондоне, по данным Софьи Соболевской, консультанта отдела жилой недвижимости в Великобритании компании JLL, чистая (за вычетом налогов и эксплуатационных расходов) арендная доходность жилья может составлять от 2,5% до 5%, а в регионах Великобритании – около 6%, в секторе же коммерческой недвижимости чистый доход от аренды составляет в среднем 6-7%.
Ну а выбор непосредственно объекта зависит от имеющегося бюджета и личных пристрастий. Это может быть, например, торговая, офисная, гостиничная, студенческая или пенсионная недвижимость. «Мы рекомендуем к покупке, например, офисные помещения, находящиеся в долгосрочной аренде у государственных учреждений, студенческие общежития, дома для престарелых и т.д.», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Или, как отмечает Анна Миронова, руководитель проектов отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, можно приобрести популярные на сегодня доходные дома (т.е. дома специально строящиеся под сдачу в аренду).
Если инвестиционный капитал больше 1-2 млн евро, то можно рассматривать большие торговые центры, склады и офисные здания, а при большем бюджете предлагаются даже производства или целые отели. «Например, в Португалии сейчас продается отель стоимостью 30 млн евро. Это объект на первой линии на очень популярном курорте со стабильным доходом. Продается только потому, что владелец – человек в возрасте и хочет уйти на заслуженный отдых. Такие объекты всегда интересны, и с годами цена на них только увеличивается», - говорит Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property.
Если же имеется лишь 300-500 тыс. евро, то стоит сосредоточить внимание на торговых, складских и офисных помещениях, доходных домах, ресторанах, мини-отелях и т.п. А если сумма еще меньше, то удачно инвестировать реально лишь в отдельные номера в отелях, в небольшие офисы или магазины, парковки, бары и рестораны. «Причем в стабильных странах лучше всего делать выбор в пользу таких коммерческих активов, как номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, офисные помещения, парковочные места или даже, как бы странно это ни звучало на первый взгляд, - места на кладбищах», - перечисляет Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Выбор таких объектов, скажем, в Великобритании или Германии очень большой.
В восточных же странах Европы, например, в Болгарии, Марина Виденова, управляющий компании «Монарх Инвест» ООД, отмечает интерес к магазинам, барам и ресторанам, расположенным в крупных городах, – эти объекты выглядят наиболее инвестиционно привлекательными. А в Чехии к этому списку можно добавить гостиничную недвижимость Праги и Карловых Вар. Если же говорить о южных странах, то там стоит приобретать коммерческую недвижимость лишь в крупных городах и на самых известных и многолюдных курортах. «Например, в Португалии для получения круглогодичного стабильного дохода лучше рассмотреть Лиссабон или Порту, в этих городах встречаются интересные предложения стоимостью от 450 тыс. евро», - говорит Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property).
Лучшее жилье
Однако коммерческими объектами не всегда просто управлять: хорошо, если управление берет на себя управляющая компания или отель, но часто, особенно если недвижимость небольшая, например, бар или магазин, сдачей ее в аренду, ремонтом и обслуживанием придется заниматься самостоятельно. И даже в первом случае, когда объект находится под управлением, контролировать действия управляющей компании не всегда просто. Плюс в некоторых странах, например, в Испании и во Франции, эксплуатационные расходы и налоги для нежилых помещений выше. А в других странах такие объекты можно купить лишь на юридическое лицо, причем порой в составе учредителей обязательно должен быть резидент данного государства.
Да и стоят коммерческие объекты в целом дороже, чем жилье. Поэтому, как отмечает Анна Миронова (Knight Frank), многие российские инвесторы предпочитают концентрироваться на более понятной и менее дорогой жилой недвижимости. Тем более, как напоминает Виктория Кутузова, директор по продажам компании GrupoMahersol, ее можно не только сдавать, но использовать в личных целях, например, для летнего отдыха. Во многих курортных проектах предлагаются программы, согласно которым один месяц в году недвижимостью может пользоваться собственник, а на протяжении 11 месяцев управляющая компания сдает ее аренду, за что владелец получает гарантированный доход до 5-6% годовых.
В этом случае надо выбирать апартаменты с 1-2 спальнями и кондиционером недалеко от моря (не далее чем в 0,5 км от пляжа) в обжитых районах и недалеко от центра, причем в популярных туристических городах, куда просто добираться от аэропортов. Такая недвижимость пользуется спросом даже в кризисные времена.
«Например, в Португалии всегда востребованы апартаменты рядом с пляжем и с красивым видом на океан, стоимостью от 90 до 300 тыс. евро, - сообщает Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property). – Но еще лучше приобретать отдельно стоящие виллы на южном побережье, они пользуются большим спросом. Правда, в этом случае нужно рассчитывать на сумму инвестиций от 300 тыс. до 1 млн евро». «Но каков бы ни был объект, если он находится у моря и имеет систему кондиционирования, то его сдачу в аренду можно гарантировать, если он расположен в хорошем районе, аренда тоже гарантирована, а вот если купить квартиру в Испании за 50 тыс. евро в марокканском квартале, то ждать от нее гарантированный высокий доход бесполезно», - предупреждает Виктория Кутузова (GrupoMahersol).
Можно выбрать городское жилье европейских столиц и крупных финансовых центров, например, объекты Лондона, Берлина, Франкфурта, Цюриха, Женевы. Здесь выгоднее приобретать квартиры-студии и квартиры с одной - максимум двумя спальнями, расположенные в популярных у среднего класса районах, с удачными планировками и в хорошем состоянии – они наиболее ликвидны. А также выгодна недвижимость, ориентированная на студентов – небольшие квартиры недалеко от университетов либо объекты в студенческих общежитиях, хотя последнее – это скорее уже коммерческие помещения.
Возможный доход
Как уже отмечалось, самый высокий доход инвесторам могут принести коммерческие объекты. И наиболее выгодные, по мнению Игоря Индриксонса (компания Indriksons.ru), места на кладбищах, доходность которых, во всяком случае в Великобритании, может достигать 100%. Но это, конечно, специфический вид недвижимости, а если взять во внимание что-то более привычное, то прибыль определенно будет ниже. «Говорить о среднем доходе сложно. Для жилья рентный доход зависит от местоположения (вплоть до улицы и здания в каждом отдельном городе), стоимости и состояния недвижимости, типа объекта, от того, насколько грамотно осуществляется управление. Доход от перепродажи определяется тем, насколько объект вырос в цене в течение периода инвестирования, каков был этот период — 5, 10, 15 лет, от размера налога на прирост капитала (в каждой стране разные ставки, в некоторых государствах, например, во Франции, они зависят от срока владения)», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Все это справедливо и для коммерческой недвижимости.
Тем не менее среди развитых стран, являющихся тихими гаванями для инвесторов, хороший доход сегодня приносит недвижимость в Великобритании: «В Лондоне чистая арендная доходность - 2,5 - 5%. А прирост капитальной стоимости за последние 10 лет составил в среднем 8,4% в год. В регионах Великобритании арендная доходность составляет 6%, а прирост капитальной стоимости – около 7%. В коммерческой же недвижимости, как правило, преобладает доходность от аренды, которая составляет 6-7%», - рассказывает Софья Соболевская (JLL). А Полина Филатова, управляющий директор и соучредитель компании LondonfoRus, называет даже бОльшие показатели: «В 2013-м доход от сдачи в аренду популярной студенческой недвижимости составил 8,7%, а коммерческих помещений в целом - 8,9%. А а в 2014 г. в сегменте коммерческой недвижимости оптимистичный прогноз ожидает небывалые 10 - 11% годовых (прогноз по студенческой недвижимости такой же), а доход от инвестиций в жилую недвижимость будет на уровне 7-10%».
В Болгарии, по данным Марины Виденовой («Монарх Инвест»), средний доход от аренды составляет около 3-5% в год, а на перепродаже ликвидного объекта, купленного на стадии котлована, можно заработать до 30%. В Чехии, а вернее, в Праге, как сообщает Павел Малышев, директор компании Preco Group, средняя доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет 3-5%, а в коммерческую – 6-8%. «На португальском рынке доход от сдачи в аренду жилья может составлять 4-9% годовых», - говорит Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property), а для коммерческих объектов процент несколько выше.
Если же рассматривать конкретные типы коммерческих объектов, то, например, в Великобритании, по данным Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), студенческие общежития ежегодно могут приносить прибыль в районе 7-9%, номера в отелях - 8-10%, склады самообслуживания – порядка 8-9%, а офисные помещения и парковочные места – около 8%. Получается, самым выгодным вложением может быть гостиничная недвижимость. Это справедливо и для многих других стран, тем не менее при бюджете инвестирования от 500 до 1 млн евро самыми прибыльными объектами в мире ряд экспертов считает доходные дома: «По ним средняя ежегодная доходность варьируется от 5 до 8%», - сообщает Анна Миронова (Knight Frank).
Но не стоит забывать, что доход от любой недвижимости, причем как рентный, так и от перепродажи, может быть выше, если умело пользоваться кредитованием. К примеру, в Европе ставки невелики – до 3-4% годовых, а кредит получить несложно: «В итоге благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет уже 8-15% годовых», - комментирует Станислав Зингель (Gordon Rock).
Несколько примеров
Ну а чтобы представить картину инвестиций в зарубежную недвижимость более детально, стоит обратиться к конкретным примерам, которые предложили специалисты рынка недвижимости.
По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Германии, Великобритании, Франции, Швейцарии и США можно рассмотреть следующие направления инвестирования:
Вариант 1.
Торговая недвижимость с долгосрочными договорами аренды (10-15-20 лет) с индексацией ставки в зависимости от инфляции и арендаторами класса А. В этом случае привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, а минимальная потребность в собственных средствах составляет 500 тыс. евро. Рентная доходность такого варианта - 5-9%, а рентабельность инвестиций за счет кредитования - 9-15% годовых.
Вариант 2.
Доходные дома (многоквартирные, не требующие реновации, с высокой заполняемостью и опытной управляющей компанией). В этом случае также привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, и минимальная потребность в собственных средствах - тоже 500 тыс. евро. Рентная доходность будет 5-9%, а рентабельность инвестиций - 9-15% годовых.
Вариант 3.
Отели с гарантированным доходом, которые продаются с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из европейских гостиничных сетей. Договор заключается на 10-15-20 лет, а гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6-8% годовых. Приобретение таких отелей с удовольствием кредитуется европейскими банками (до 60% от стоимости по ставке от 3%), поэтому рентабельность вложенных инвестиций может достигать 15% годовых, но необходим уже бОльший собственный капитал – минимум 1 миллион евро.
Однако это варианты для крупных инвесторов, а для покупателей с более скромным бюджетом будут интересны, конечно, другие объекты. «Если есть возможность внести 200-300 тыс. фунтов стерлингов, то можно выбрать хорошую строящуюся квартиру в центре Лондона или в одном из его стремительно развивающихся районов, стоимость которой составит примерно 1 млн фунтов. При покупке такого объекта достаточно внести лишь 20-30% от стоимости, а остальную сумму, т.е. 70-80% необходимо будет заплатить после ввода проекта в эксплуатацию, то есть через 2-3 года. За это время цена в новых проектах успевает вырасти на 2-3% в плюс к среднерыночной, то есть по консервативным прогнозам можно ожидать доходности около 10% в год. К тому же на 60% суммы, которую придется внести по завершении строительства объекта, легко получить кредит. И тогда доходность вложений составит около 25% годовых», - предлагает Софья Соболевская (JLL). А если данный объект не продавать, а сдавать в аренду, он будет приносить около 4-5% в год.
«Также можно купить объекты вне центрального Лондона, в так называемом Greater London. Это более отдаленные районы, но все еще в пределах городской черты и районы в окрестностях английской столицы. Такая недвижимость была немного недооценена в последние годы, но сейчас спрос на нее начал расти и цены соответственно тоже, так как по результатам опроса английских СМИ 60% населения считает, что окрестности Лондона более приятны для жизни, чем центральный Лондон, - советует Полина Филатова (LondonfoRus). – Ну а при наличии 50-60 тыс. фунтов можно предложить инвестиции в строящиеся студенческие апартаменты, которые в дальнейшем ежегодно могут приносить до 10% рентного дохода. И к тому же такая недвижимость ежегодно растет в цене примерно на 9%».
Резюме портала www.metrinfo.ru
Инвестиции в зарубежную недвижимость в нынешней экономической и политической ситуации остаются довольно востребованными, это и возможность защитить средства от возможных потрясений и дальнейшей девальвации рубля, и способ относительно неплохо заработать. Но, правда, хороший доход обещают лишь коммерческие объекты: отели, доходные дома, магазины, офисные помещения и т.д., а вот жилая недвижимость приносит гораздо меньше, и даже российские квартиры в плане сдачи их в аренду считаются более выгодными. Да и доход от перепродажи обеспечивает далеко не каждый вариант, так как ситуация в мировой экономике далека от стабильности, многие страны испытывают те или иные проблемы, и цены на недвижимость растут не везде и не на все объекты. Поэтому чтобы избежать серьезных рисков, рекомендуется вкладывать средства в самые надежные страны – Великобританию, Францию, Швейцарию, Германию и Австрию. Хотя, конечно, можно инвестировать и в недвижимость других государств, например, в Чехию или Португалию, и даже в курортные объекты, но очень осторожно, тщательно выбирая проект и оценивая его ликвидность. Ну а чтобы увеличить свой доход, можно прибегнуть к ипотечным кредитам, ведь во многих странах, во всяком случае, в Европе, ставки весьма низкие, а получить заем не так уж сложно.