Так уж сложилось в России, что есть Москва и есть остальная страна. К этому можно относиться по-разному, но факт остается фактом – жизнь и экономика столицы отличаются от того, что можно наблюдать в других городах. И рынок недвижимости не исключение: в Москве самые высокие цены, но и самый большой выбор, самый активный спрос и самые значительные прибыли от инвестиций. Но это не означает, что в других регионах заработать на домах и квартирах невозможно.
Вот «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил выяснить, в какие города и веси можно вложить свои капиталы, чтобы не прогадать, и какие проекты заслуживают внимания.
Выбираем регионы и объекты
Даже самая скромная однушка на начальном этапе строительства новостройки в ближайшем Подмосковье стоит 2 - 2,5 млн руб., а в Москве – около 5 млн руб., в то время как в областных центрах аналогичную однокомнатную квартиру можно купить за 0,8 - 1,3 млн руб.
Но получить прибыль можно и за пределами Московской области, тем более что, как отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», сроки строительства в регионах часто меньше, поскольку не так много административных барьеров, а значит, быстрее происходит оборот капитала. Правда, как уточняет Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD, «существенно заработать реально, только если есть какой-то инсайд, рычаги давления и каналы получения информации», тогда прибыль может быть и выше московской.
Однако не каждому инвестору доступен такой путь, и «простым смертным» приходится тщательно изучать регионы, состояние их экономик, их рынки недвижимости, динамику цен на жилье и сами проекты. «В первую очередь стоит выбирать регионы с умеренными рисками и высоким уровнем деловой активности, где есть стабильно работающие предприятия, особенно какой-либо госкорпорации или нефтегазовой отрасли (например, это может быть Ярославль, где работает один из крупнейших нефтеперерабатывающих заводов). Ведь на фоне стабильно работающего предприятия уверенно чувствует себя и сфера обслуживания, и рынок жилья. Такие регионы всегда характеризуются более стабильной экономической ситуацией и в случае глобального кризиса быстрее из него выбираются, в том числе по ценам на жилье», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Также перспективны регионы с растущим населением и города и области, где появляются новые рабочие места, где люди стабильно получают приличную зарплату. «К наиболее инвестиционно привлекательным регионам с активно развивающимися рынками жилья можно отнести Санкт-Петербург и Ленинградскую область, Калининград, Белгородскую, Липецкую, Челябинскую, Свердловскую, Самарскую, Омскую, Томскую, Новосибирскую области; Республики Башкортостан и Татарстан и Краснодарский край», - перечисляет Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar (Москва). А Григорий Алтухов добавляет к этому списку Нижний Новгород и Екатеринбург.
Но для инвестирования интересны не столько области, сколько их центры - города-миллионники и города с населением свыше 500 000 человек, показывающие устойчивую тенденцию роста. Если же говорить именно об областях, то, по данным Дмитрия Котровского («Химки Групп»), помимо Ленинградской области наиболее устойчивый рост в последние годы показывали некоторые регионы Дальневосточного федерального округа и Юга России, а также Ханты-Мансийский автономный округ, в частности, Югра и Тюменская область. «На развитие дальневосточного округа оказывает значительное влияние экономика Китая, которая растет семимильными шагами, а регионы Юга России поддерживают свое экономическое благосостояние за счет сельского хозяйства и пищевого производства», - говорит эксперт.
Привлекателен Краснодарский край с его городами-курортами – Сочи, Геленджик, Анапа и т.п. А еще многие эксперты выделяют Калужскую область. «Здесь сформировался кластер автомобильной промышленности, в 2012 году была открыта особая экономическая зона, ориентированная на размещение предприятий по производству оборудования и бытовой техники», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). «В области имеется дефицит квалифицированных кадров для заводов «Фольксваген», «Пежо-Ситроен» и «Мицубиси». Поэтому работодатели вынуждены массово привлекать рабочую силу из других регионов, а также готовы субсидировать арендные платежи для своих работников», - сообщает Александр Краснов, советник генерального директора компании «НДВ-Недвижимость», отмечая также, что очень перспективны регионы с планами по строительству автозаводов, крупных промышленных предприятий и объектов транспортной инфраструктуры. И возможно, такими регионами вскоре станут Брянская и Псковская области, если будут подписаны соответствующие законодательные акты.
Бесперспективные…
А вот инвестировать туда, где нет работы, в регионы с миграционным оттоком населения и области с депрессивными рынками жилья, конечно, не стоит. «А поскольку к ним относится почти весь восток России, за исключением Хабаровского и Приморского краев, то не имеет смысла рассматривать Камчатскую, Магаданскую, Амурскую, Читинскую области, Чуковский и Корякский АО, Якутию, а также неперспективны для инвестиций Мурманская, Архангельская, Курганская и Сахалинская области, Республика Коми, Ненецкий АО, Республики Бурятия и Тыва, Алтай, Калмыкия, Дагестан, Карачаево-Черкесия, Удмуртия, Чувашия и Марий Эл», - уверяет Дарья Брюховецкая (NAI Becar). И даже в более развитых регионах не стоит инвестировать в моногорода, где есть лишь 1-2 градообразующих предприятия, пусть даже и с неплохими показателями, потому что такие города могут испытывать очень серьезные трудности во время кризисов. «Не надо вкладывать и в города, где хоть и есть спрос, но строят очень много, ведь в этом случае рынок в краткосрочной перспективе может не принять такую емкость, что приведет к стагнации», - говорит Дмитрий Котровский («Химки Групп»), советуя инвесторам всегда оценивать размер и емкость рынка.
Кроме того, далеко не все регионы могут принести прибыль на аренде. Такой доход получается в регионах, где высок внутренний спрос за счет хороших доходов, позволяющих молодежи арендовать квартиры, есть университеты (Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск и т.д.), идет большой приток рабочих (например, в Калужской области), а также много приезжих (Санкт-Петербург и курорты Краснодарского края).
Конечно, в абсолютном выражении прибыль будет ниже, чем в Московском регионе. Но уровень доходности по аренде в перспективных регионах сопоставим со столичным. По данным Натальи Прониной, директора по маркетингу компании Chesterton, в элитном сегменте можно рассчитывать на 5 - 5,5% годовых, а в экономклассе в лучшем случае - даже на 8-9% (в среднем доход – 4-5%). Единственно, отстает загородный рынок аренды, как сообщает Александр Дубовенко (GOOD WOOD), там реально получить лишь 4-5% (в Подмосковье прибыль может достигать и 7-8%).
Более существенный доход, так же как и в столице, в регионах приносит лишь перепродажа недвижимости. По данным Натальи Прониной (Chesterton) при грамотном подходе к выбору объекта и стратегии инвестирования вполне можно рассчитывать на 15-20% годовых. Но это в идеале, чаще же прибыль не превышает 10-12%, ее приносят жилые многоэтажные проекты в городах. С «малоэтажкой» стоит быть осторожнее, каждый проект – рассматривать крайне внимательно.
Екатеринбург
Один из проектов, представляемых в регионах России известной девелоперской компанией, – это проект «Академический» в Екатеринбурге, который представляет группа «Кортрос» (ранее ГК «РЕНОВА-СтройГруп»), уже реализовавшая многофункциональный комплекс «Искра», ЖК «Ультрамарин» и ЖК «Аристово» в Московском регионе, апарт-комплекс «Петровский остров» в Санкт-Петербурге и несколько проектов в Перми и Краснодаре.
Микрорайон «Академический» позиционируется как самый большой проект в России: здесь запланировано 9 млн кв. м жилья, рассчитанного на 325 тыс. жителей, и 4 млн кв. м коммерческих площадей. Основа его концепции – это сочетание природы и современной городской инфраструктуры – предприятий торговли, школьных учреждений, медицинских, спортивных и культурных объектов, которые, естественно, запланированы на его территории. А также в проекте уделено большое внимание энергосбережению и архитектурной составляющей.
«Академический», в состав которого войдут и 25-этажные дома-башни, и индивидуальные домостроения, раскинется вокруг центрального парка с густой сетью каналов и зеленых насаждений и окончательно будет построен к 2020 году. Сегодня здесь можно купить квартиры только в построенных и практически готовых домах, где стоимость квадратного метра начинается от 52 тыс. руб., но скоро в продаже появятся новые очереди грандиозного проекта.
Остается только добавить, что Екатеринбург (население 1 396 074) весьма перспективный город, один из крупнейших финансово-деловых центров страны, где находятся офисы транснациональных корпораций и банков, и важный промышленный регион, известный такими крупными компаниями, как «МРСК Урала», «Энел ОГК-5», «Сталепромышленная компания», «Русская медная компания», «Свердловскэнергосбыт» и концерн «Калина».
Челябинск
Еще один из перспективных регионов для инвестиций в недвижимость – Челябинск с населением более 1,1 млн человек, город, где развита металлургическая и машиностроительная промышленность. Здесь, по данным Максима Пантелеева, генерального директора АН «Компания АВИТАЛЬ», вице-президента «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», можно заработать 32-35%: «К примеру, стоимость бюджетной квартиры-студии площадью 30-33 кв. м на старте продаж в среднем составляет 1,25 млн руб. В середине строительства такая же квартира стоит уже от 1,4 млн руб., а перед вводом дома в эксплуатацию - порядка 1,6 млн руб. Плюс после регистрации права собственности добавляется 50-100 тыс. руб. Таким образом, доход за период от старта продаж до оформления жилья в собственность составляет 400-450 тыс. руб., т.е. 32-35%. А по квартирам большей площади, которые на начальном этапе стоят дороже но в цене растут меньше, доход может составить 25-30%. Но в любом случае дома строятся относительно быстро, и иногда такой доход получается даже за один год. Кроме того, цены на жилье в Челябинске растут: средняя стоимость квадратного метра по итогам марта 2013 года составила 40 тыс. руб. вместо 38,5 тыс. руб. в 2012 году, спрос есть и на весь город-миллионник на данный момент осталось всего 3 долгостроя, 2 из которых точно должны сдать до конца года».
Ну а инвестировать можно, например, в микрорайон «Звездный», расположенный на северо-западной границе города в 6,5 км от Комсомольского проспекта и в 10 км от центра Челябинска. Проект предполагает строительство домов 97-й панельной серии, но модернизированной и улучшенной, а также комплекса собственной инфраструктуры - торгового и досугового центров, магазинов шаговой доступности, паркингов, зон для отдыха и занятий спортом, детских садов на первых этажах новостроек и школы. И кроме того, недалеко от «Звездного» располагаются крупный торгово-развлекательный комплекс «Фиеста» и водно-развлекательный клуб «Атлантида-Spa». Сегодня здесь можно купить квартиры в трех домах первой очереди, в одном из которых только заливается фундамент, другой находится на стадии строительства нижних этажей, а третий - наполовину построен. В реализации есть 1-2-комнатные квартиры и квартиры-студии, а стоимость квадратного метра здесь, по данным Максима Пантелеева (АН «Компания АВИТАЛЬ», «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»), одна из самых низких в городе – от 31 тыс. руб./кв. м (в квартирах-студиях площадью 26 кв. м – от 35 тыс. руб./кв. м).
Квартиры в строящихся монолитно-каркасных домах также предлагаются в микрорайоне «Академ Riverside», который позиционируется как «новый центр города Челябинска» и расположен на берегу реки Миасс. «Проект прекрасно подойдет тем, кто предпочитает жить недалеко от центра, но не располагает большими средствами», - рассказывает Максим Пантелеев (АН «Компания АВИТАЛЬ», «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»). Правда, сегодня дома первой очереди уже близятся к завершению, поэтому цены не минимальны, к примеру, квартиру-студию площадью 28 кв. м в корпусе, который планируется сдать в первом квартале 2014 г., можно купить за 1,19 млн руб. Однако скоро можно ожидать начала продаж во второй очереди строительства, где цены будут ниже.
Также в Челябинске, а вернее, в его пригородах реализуется несколько загородных проектов, среди которых микрорайон «Славино», микрорайон «Просторы» и квартал «Белый хутор». В ЖК «Просторы», который расположен на берегу Шершневского водохранилища в 7 км от границы города на территории, сопоставимой с территорией Монако, предлагаются квартиры в корпусах из газобетона и в «финских» домах (выполненных по финской технологии), обладающих высокими тепло- и энергосберегающими характеристиками и паропроницаемостью. В домах из газобетона можно купить 1-2-комнатные квартиры площадью от 33,73 до 56,64 кв. м, стоимостью от 1,2 млн руб. и квартиры-студии площадью 23,74 кв. м и стоимостью от 929 тыс. руб. А в «финских» домах продаются однокомнатные квартиры и студии площадью от 23,85 до 32,38 кв. м, которые стоят от 980 тыс. руб. При этом в микрорайоне запланированы больница, магазины, предприятия бытового обслуживания, торгово-досуговый комплекс, кафе, парковки, 5 детских садов, 2 школы, спортивно-оздоровительный центр, бассейн и спортивные площадки, прогулочные зоны и дом детского творчества.
Интересно, что в Челябинске после старта продаж самые ликвидные квартиры бронируются риелторами и продаются уже через них на так называемом «рынке броней». По данным Максима Пантелеева (АН «Компания АВИТАЛЬ», «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис»), чтобы забронировать жилье, нужно внести, как правило, 20 тыс. руб., а продают такие брони уже за 40-100 тыс. руб.
Впрочем, по мнению экспертов рынка, самый богатый выбор недвижимости и самые хорошие перспективы для роста сегодня предлагают Санкт-Петербург и Краснодарский край, о которых портал www.metrinfo.ru расскажет в ближайших выпусках.